據三位熟悉此事的人士透露，拜登總統將於週二在內華達州公布一項新提案，為全國的租房費用設定上限，他將在共和黨大會進行期間，努力消除民主黨對其候選人資格可行性的疑慮。

這一政策的推動反映了白宮為回應選民對高房價廣泛的憤怒所做的努力，高房價自大流行病以來一路飆升，削弱了拜登在選民中對經濟的地位。內華達州是全國房價暴漲最嚴重的州之一，民主黨人越來越擔心川普會在11月贏得該州選舉。

該人士表示，拜登的計劃需要國會批准，要求剝奪房東的稅務優惠，如果房東每年將租客的租金提高5%以上。這些人士表示，這項措施只適用於擁有超過 50個單位的業主，約佔所有出租物業的一半。該措施不會涵蓋尚未興建的單位，以確保該政策不會阻礙新出租房的興建。該人士在匿名的情況下描述了一項尚未公開的提案。

總統在上周四北約峰會結束時的新聞發佈會上暗示了這項計劃，這讓助理們感到驚訝，他們還沒料到會透露這項消息。拜登在6月底與川普的辯論中也提到了「租金上限」計劃（cap rents），不過他並未公開解釋這項政策或其運作方式。

是時候讓事情稍微恢復正常了。拜登在新聞發佈會上說：「舉例來說，如果我再次當選，我們將確保房租以5%的增幅為上限—公司租金、公寓等以及住宅的租金，都以5%為限。」

白宮發言人拒絕置評。

租戶權益維護者和許多租房者可能會歡迎這一舉措。住屋成本持續帶動整體通貨膨脹，而房租通常是低收入家庭的首要預算項目，因為可負擔的住屋選擇越來越少。上周公佈的最新通貨膨脹數據顯示，房租成本取得了人們期待已久的進展。但目前還無法判斷這是否會持續。

全國租客工會聯盟（National Tenant Union Federation）主任塔拉·拉格維爾（Tara Raghuveer）表示，此舉具有「紀念性」，是聯邦政府有責任監管租賃市場的強烈信號。

拉格維爾表示：「目前來說，這項指令只是傳達訊息」，「租戶需要行動。國會必須採取行動，而總統可以也必須踏出第一步，立即管制聯邦資助房屋的租金。」

這項計劃也可能在經濟學家之間引起爭議，包括許多民主黨人。兩黨的專家都傾向於認為，政府對房租的限制會降低新開發項目的利潤，從而窒礙新的發展。美國房屋如此昂貴，很大程度上是因為房屋數量不足，經濟學家估計短缺150萬到500萬個單位。由於建築與勞工成本已經很高，有些人擔心開發商可能會以減少新建築來因應新的限制。

「租金管制與工具箱中的任何經濟政策一樣，都已經變得面目全非。我們要恢復和擴大這項政策的想法，最終只會讓我們的房屋供應問題更糟，而非更好。」詹森·弗曼（Jason Furman）說，他曾在奧巴馬政府擔任首席經濟學家，現在是哈佛大學的教授。

弗曼表示，即使未來單位獲得豁免，情況也是如此，因為這可能改變開發商考慮獎勵措施的方式。

不過，白宮官員表示，租金上限將在兩年內推出數百萬個新住房單位之前，為租房者提供短期紓緩，這也應會推低價格。(拜登的計劃只適用於兩年內的租屋單位，理論上，屆時新的供應將會降低成本）。拜登政府也在推動許多政策，以增加房屋建設，包括鼓勵地方政府改變區域劃分規範，以及為建築商提供新的聯邦財務獎勵。如果這些政策得以落實，除了已在興建的160萬個單位外，還可為市場帶來200萬個新單位。

「單獨採取此舉意義不大。但你必須從他們提出的擴大供應的行動來看，」城市研究所（the Urban Institute）非常駐研究員兼Parrott Ryan Advisors 合夥人吉姆．帕羅特（Jim Parrott）表示。「問題是：即使我們興建所有這些新單位，在此期間，我們該如何應對租金上漲？在新供應陸續到位的同時，建立一個相對有針對性的橋樑來幫助租戶是很有意義的」。

在拜登提出租金上限的想法後，包括全國多戶家庭住房委員會（National Multifamily Housing Council, NMHC）、全國公寓協會（National Apartment Association, NAA）和抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association, MBA）在內的主要住房組織聯盟表示，這樣的政策會對那些最需要幫助的人造成反效果。

「儘管拜登總統在辯論中提到了租金上限，但他和他的政策專家知道，這麼多美國人為住房成本而苦苦掙扎的真正原因是我們需要建造更多住房。沒有爭論，」這些團體在一份聲明中表示。

拜登在內華達州大多數民調中一直落後於川普。除此之外，蓋洛普（Gallup）在5月份進行的一項全國民意調查發現，41%的美國人認為通貨膨脹和高昂的生活成本是其家庭面臨的最重要的財務問題，其次是14%的選民提到擁有或租賃房屋的成本。

白宮幾個月來嘗試不同的政策構想，以回應選民在住屋問題上的挫折感，包括對聯邦政府補助的某些可負擔房屋單位設定租金上限，以及向首次置業者提供5,000美元稅務優惠的提案。

政府一直受到盟友的壓力，要求採取更有力的回應： 據一位熟知此事的人士透露，例如眾議員亞歷山大‧奧卡西奥‧科特茲（Alexandria Ocasio-Cortez）（民主黨-紐約州）已推動白宮支持在住房方面採取更積極的行動，該人士以匿名方式描述了私人談話內容。她上個月也前往內華達州，呼籲對企業業主採取行動。

拜登在辯論中表示：「我們將確保降低住房價格」，「我們將確保建造200萬套新公寓。我們將確保限制租金，這樣企業的貪婪就無法佔據上風」。

原文網址：https://www.washingtonpost.com/business/2024/07/15/rent-cap-biden-housing/，轉載自Jeff Stein and Rachel Siegel／華盛頓郵報）