新加坡 - 由於新屋銷售量下降以及買家對高房價反應增加，第二季度 私人住宅（private home）市場持續放緩，整體價格上漲速度放緩。

根據 市區重建局（URA）7月26日公佈的數據，第二季度私人住宅物業價格上漲0.9%。這低於快報預估的1.1%，也低於第一季的1.4%。

第二季僅推出634個未完成的私人住宅（不包括執行共管公寓），上一季則為 1,304 個單位，原因是發展商面對試探性的購買情緒和經濟不確定性而擱置推售。

2024 年上半年，整體私人住宅銷售量從2023年上半年的9,509個單位下跌 3.8%至9,145個單位，這是自2020 年上半年Covid-19疫情高峰期售出 6,933 個單位以來創下的最低半年度銷售量。

分析師表示，在就業市場放緩的情況下，買家面對大量新推出的房源、目前的貸款限制以及仍然高企的利率，對價格變得更加敏感。

以季為單位，第二季的新私人住宅銷售量從上一季的1,164個單位下跌至725個單位，跌幅為37.7%。

2024年1月至6月，開發商的銷售量降至1,889個單位的歷史新低，而之前在2008年下半年全球金融危機期間的最低銷售量為1,977個單位。

世邦魏理仕東南亞研究部主管翠西亞．宋（Tricia Song）表示，但關鍵差異在於二手房市場在2024年第二季撐了起來，因為新屋價格與轉售價格之間的價格差距擴大，促使討價還價者轉向轉售與次售。

轉售是指買家在專案完成前，將直接向開發商購買的物業轉售。

2024年第二季的轉售交易躍升41.4%，達到3,802個單位，而轉售則上升 2.9%，達到388個單位。

宋女士表示，相比之下，2008年房地產泡沫破滅時，房地產價格、開發商銷售量和二手房交易量均大幅下滑。

PropNex行政總裁伊斯梅爾·加福爾（Ismail Gafoor）先生指出，第二季轉售市場佔整體私人住宅銷售量的77.4%，創下歷史新高。

他表示：「我們預計今年轉售市場將帶動私人住宅銷售，並預測2024年可能會有12,000至13,000間轉售私人住宅成交。」

戴德梁行研究部主管黃賢陽（Wong Xian Yang）指出，儘管新推出的產品的接受率正在放緩，但那些定價有吸引力的產品仍將保持健康的銷售。

「主要推出項目（100套及以上）的表現已經放緩，2024年1月至6月期間推出的6個主要項目中，只有一個在推出首月就售出了一半以上的庫存。相比之下，2023年上半年，七分之四的新產品在推出當月內售出了一半以上的庫存」黃先生說。

分析師認為，若降息成真，且市場上有數個主要的新產品推出，2024年下半年的整體私人住宅銷售量應會回升。

有地住宅價格在上一季度上漲2.6%之後，第二季度上漲1.9%。非有地住宅價格在第二季度上升了0.6%，低於上一季度1%的成長。

城市邊緣非有地市場（The city fringe non-landed market）的表現優於其他兩個子市場，第二季度價格增長1.6%，而上一季度僅成長0.3%。

仲量聯行新加坡住宅研究主管賈秀娟（Chia Siew Chuin）女士表示，這可能是由於鑫丰悦景（The Hill @ One-North）的推出所致，該項目在推出週末以每平方英尺 2,595美元的平均價格售出了43套公寓。

相比之下，由於缺乏大型的新屋推出，以及外國買家仍然被60%的額外買家印花稅所排擠，黃金地段的非土地房屋價格在第二季下跌了0.3%，而第一季的升幅則為3.4%。

賈女士指出，郊區價格上漲0.2%，與上一季度相似，儘管建屋發展局（HDB）升級者有潛在需求，且第二季度建屋局轉售價格指數較快上漲2.3%。

她說，郊區的價格在2023年飆升13.7%後，可能已達到一個極限，相比之下，黃金地段去年的成長率為1.9%，城市邊緣則為3.1%。

與此同時，私宅租金持續放緩，市區重建局（URA）的私宅整體租金指數在第二季按季下跌 0.8%，而上一季則下跌 1.9%。這與2023年全年8.7%的增幅以及2022年 29.7% 的增幅形成了強烈對比。

黃先生指出：「在所有非有地住宅領域，租金普遍下降，其中城市邊緣市場的跌幅最大，按季度計算下降了1.4%，其次是郊區下降1.3%，核心區的跌幅則為0.1%。」

世邦魏理仕的宋女士指出，由於預計2024年餘下時間會有更多新私人住宅落成，因此下半年的租金可能會繼續放緩。

「2024 年下半年，城市邊緣區和黃金地段可能會承受更大的壓力，這兩個地區分別佔新屋落成量的43% 和33%」，她補充說。

但租金不太可能降至2022年之前的水準，原因是財產稅增加、房價和抵押貸款上漲，以及私人住宅降級者的需求，他們需要等待15個月才能購買非補貼轉售組屋（non-subsidised resale flats），她說。

原文網址：https://www.straitstimes.com/singapore/housing/private-home-prices-flatten-further-in-q2-on-lower-sales-more-buyer-resistance，轉載自Grace Leong／海峽時報