美國正經歷嚴重的住屋危機，而且已持續一段長時間。租金的增長持續超過整體物價通脹。由於聯準會自2022年夏季以來積極加息，房貸利率一直處於幾十年來的高點。數以千萬計的家庭將超過30%的收入花在住房上。住房是人類的基本需求，無法負擔的住房是 - 也應該是 - 全國性的醜聞。
對企業而言，這也是一個日益迫切的問題。無法負擔的住房拖累了地區和國家經濟。在住房成本高昂的地區，雇主最終會將大筆資金轉移給業主，作為吸引人才的成本。高昂的租金和抵押付款使得各個層面的招聘工作都變得更加困難： 最近的研究顯示，高房價侵蝕了正式教育年限較少的工人在城市的工資溢價。現在，這些工人最好搬到生活成本較低的城市，而不是工資較高的城市。
副總統賀錦麗（Kamala Harris）在八月宣佈，住屋是她經濟政綱的核心特色之一，她在九月的總統辯論中也重申這個立場。她在演講中闡述自己的計畫，這是她參選總統的第一項重大政策宣示，她提出興建300萬套新房的目標，利用稅務優惠來推動建屋，以解決導致房價上漲的供應問題。但她也表示支持禁止以演算法定價系統釐定租金，以及針對企業業主推出新法規的政策。在此之前，拜登-賀錦麗政府計劃在未來兩年內將大業主的年租金增幅上限設為5%。
賀錦麗藉由這項提案，捲入美國房市究竟出了什麼問題的爭議。
《經濟學101》教導我們，當住房等商品的價格上漲時，就會向生產者發出供應更多該商品的信號。根據這個邏輯，如果價格持續居高不下，一定是有什麼東西在妨礙供需平衡，而當這個障礙消除後，新的供應就會產生，價格就會下降。許多評論家和團體都在爭辯這個故事的版本：只要放寬使用分區管制規則（zoning rules）和其他箝制新屋供應的公共法規，就能簡單修復房市，他們認為這將導致建屋量激增。一旦政府擺脫障礙，私人參與者就會自行解決問題。
不過，也有另一種觀點認為，造成房屋成本失控的原因之一，是開發商和業主的市場力量，以及最近讓他們以不公平方式運用這種力量的軟體。最典型的例子就是最近司法部與八個州聯手控告物業管理軟體公司RealPage。司法部的訴訟是在亞利桑那州、哥倫比亞特區和集體訴訟律師針對該平台提出訴訟之後。根據訴訟內容，RealPage 與亞特蘭大、波士頓、鳳凰城、西雅圖和華盛頓特區等城市的業主協調，優先收取較高的租金，並接受較低的出租率，並了解在此策略下，他們的整體利潤會較高。
這些指控顯示了「相信市場（trust the market）」這種住房政策方法的局限性。世界各地的研究顯示，更寬鬆的使用分區管制規則本身並不會導致房屋供應大幅增加，更遑論更多經濟住屋。事實上，市場本身需要修正。具體而言，任何徹底改革房屋市場的計畫，首先必須正視業主提高租金的權力。其次，必須重新思考房屋市場的公共治理，而非單讓房屋市場擺脫政府管制，假設租金隨之降低。第三，為了達到這個目標，我們需要政府透過價格管制、更健全的規劃，甚至是直接的公共供應，更多而非更少地參與房屋事務。
權力、串通和破碎的市場
在《經濟學101》的世界裡，價格是市場參與者的訊號。在這樣的世界裡，政府規範只能妨礙價格訊號的運作，使供應無法符合需求。但這不是房屋市場的世界。特別是房屋市場的參與者，尤其是業主，擁有市場力量：能夠將價格提高到所謂的競爭水平之上，並抑制房屋供應。
最近有關釐定房租軟體公司的故事，正好說明這種情況如何發生，以及為何需要政府透過反壟斷及其他措施進行干預，即使只是為了恢復經濟學家所預想的「競爭狀況」。
在數十個城市中，租賃物業的經理人與業主簽署了軟體公司提供的「收益管理」服務，尤其是RealPage及其前競爭對手 Lease Rent Options，該公司於 2017年收購了RealPage。這些公司承諾會運用大量租金、入住率和其他相關資料的演算法，協助物業經紀人和業主找出提高利潤的方法。業主同意與 RealPage合作的前提是，他們的競爭對手也在這樣做，如果他們共同提高租金，就能賺更多錢。
這是典型的競爭對手之間的串通 - 新科技不應該掩蓋正在做的事。一項針對 RealPage 提出的集體訴訟估計，在全國2,200萬個理想的「投資級」公寓單位中，其物業管理夥伴可能控制了多達1,970萬個出租單位。聯邦訴訟與團體訴訟指控該公司與幾乎全美各大城市的業主合作，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯、洛杉磯、紐約、費城、西雅圖、聖路易與華盛頓特區，在華盛頓特區，RealPage據稱為該市60%的大型多戶家庭房產單位定價，在更廣泛的都會區則為90%。
亞利桑那州和哥倫比亞特區的總檢察長、私人原告律師以及司法部和八個州的團體在最新的訴訟中指控，RealPage的建議說服業主改變了他們的定價策略。傳統上，物業經理的目標是滿載--空置的公寓不會產生任何收入，但仍會產生定期維護費用，因此物業經理為單位定價時，會盡可能接近100%的出租率。但 RealPage 說服了業主，如果他們和競爭對手一起提高租金，並接受較低的出租率，就能賺更多的錢（例如，出租率為 95% 但租金較高，比出租率為 99% 但租金較低，能賺更多的錢）。這些建議實際上具有約束力：如果業主拒絕該公司建議的租金超過一小部分，該公司就會終止與他們的合作關係。如果近 2,000 萬個單位中僅有1%因串通定價而空置，這意味著全美有近20萬個出租房空置。
RealPage軟體的採用似乎與租金的大幅增加有關。最近的經濟研究發現，使用該軟體的業主每月能將每單位的租金加價53美元。根據前面提到的消費者集體訴訟，在 2016 年大量房東採用RealPage定價後，房租大幅上漲。在鳳凰城和薩克拉門托，租金漲幅尤其明顯，在2016年至2023年間，業主將租金分別提高了76%和68%。
這只是房貸危機的一部分，但卻揭露任何解決方案都必須處理的緊張關係： 如果任由利潤驅使的業主自生自滅，他們將無法提供所需的房屋數量，以解決供應短缺的問題。相反地，他們會採取利益最大化的策略，彼此串通以提高租金並抑制供應。至少，我們需要執行反托拉斯法，並禁止以演算法釐定租金。但單靠《經濟學101》教科書所描述的方式促進競爭並不足夠，因為幾乎沒有證據顯示，單靠私人開發商將會或能夠提供足夠房源，以解決這場危機。
私營部門能做與不能做的事
簡單「市場導向」解決方案的支持者認為，依賴獲利動機是解決住屋問題的核心特徵。拜登．哈里斯政府房屋政策的某些方面，例如5%的租金上限，直接干預了房屋成本。但其他提案，例如賀錦麗計畫提供與擴大獎勵，鼓勵開發商興建更多起步與出租房屋，或為首次購屋者提供協助，都是希望利用公帑提高底線，誘使私人業者擴大供應。儘管以獎勵措施鼓勵開發商與業主，可略為增加房屋供應，但這些措施終究依賴「相信市場」策略，迄今仍無法解決問題。
「相信市場」住房政策的最極端版本是常見的說法 —通常與「迎壁」（或Yes In My Back Yard, YIMBY）事業相關—使用分區管制規則是當前住房問題的主要原因（如果不是首要原因）危機。YIMBY呼籲改革或廢除禁止建造雙層公寓、三層公寓和其他多戶住宅的使用分區管制規則，以及關於最小地塊面積和停車要求的規則。這一原因通常體現在「住房合法化」的口號中。這個想法是擺脫市場的阻礙，讓利潤驅動來解決問題。
然而，利潤考量意味著更寬鬆的使用分區管制規則最多只能增加住房供應，但並不足夠。私人開發商能夠建造房屋，並不代表他們會建造房屋。放寬使用分區管制規則似乎可以增加房屋供應量，但效果並不顯著。城市研究所（the Urban Institute）的尤納·弗里馬克（Yonah Freemark）是研究土地使用改革的領導者，他在總結一篇合著論文的研究結果時告訴採訪者：「我們發現，平均而言，提高使用分區管制會在改變後的短期到中期，也就是提高使用分區管制後的三到九年內，增加0.8%的房屋供應量」。這並非毫無意義，但卻很難對分區改革提供有力的支持。
一般而言，問題在於興建房屋只是從一塊土地獲利的一種方式，而使用分區管制改革往往會提高土地價值。包括土地在內的資產價格是其未來利潤流的折現。因此，如果今天只有三個單位的公寓大樓的土地被劃作綜合用途發展區，這將擴大其可能的用途範圍，並提高預期利潤，使其現在變得更貴。在許多地方，對於利潤不足的預期，而非使用分區管制，似乎是限制私營部門進一步建屋的主要因素，因為利潤驅動的企業不願意建屋。發展商有時會收購一些土地，將之「儲備（bank）」起來，等到預期利潤較高時再開發。另外，他們也可能會興建豪宅單位，並將重點放在富裕族身上。黑石（Blackstone）等資產管理公司大規模收購單戶與多戶住宅，承諾投資人在短時間內獲得超額回報，這只會讓利潤在提供住宅方面扮演更重要的角色。
僅僅是提高使用分區管制也是造成遷移的原因之一。土地價值提高對現有土地所有者而言是好結果，但對他們的租戶而言卻不是。雖然富裕的郊區白人社區通常是反對使用分區管制改革的公眾形象，但提高使用分區管制的不利影響也落在貧窮和勞動階級的黑人和棕色社區，這些社區的大多數居民和企業經營者都是租戶。在大都會區，住宅、商業和輕工業活動混合的緊密社區已被使用分區管制改革打亂。在高地價的誘惑下，業主趕走了現有的租戶，並將地塊賣給開發商，從中獲利。
在這些案例中，使用分區管制提高並沒有產生經濟住屋，甚至沒有淨增加住屋。相反地，它的結果是以較高檔的公寓、共管公寓、餐廳和零售店取代舊式住宅建築和小型企業。在一個地方生活和工作了數十年的家庭和企業經營者被迫背井離鄉，重新定居，失去了他們強大的經濟和社會網絡。在這個過程中，社區變得更加富裕和白人化。
公共監管、規劃和供應
住房，如醫療保健、電信和能源，可能是企業出於自身私人利益而應支持更強有力的公共治理的產業的一個例子。畢竟，由於每個工人都需要住房，而雇主最終通過工資法案支付了大部分勞動力住房費用，因此主要雇主可以幫助推動解決住房危機的政策。不幸的是，儘管一些雇主已經意識到解決住房危機符合自身利益，但他們在支持公共解決住房成本飆升問題方面卻進展緩慢。
在這方面，他們不幸地追隨了20世紀前輩的後塵。事實上，在1920年代推動立法的不是雇主，而是紐約市服裝工會，使他們能夠利用匯集的工人資金和貸款為該行業的勞動力建造大型合作住房綜合體。這些利潤上限的合作社成為有限股權住房合作社的典範，這些合作社是目前密集、穩定和充滿活力的紐約市社區的主要組成部分。
僅透過分區改革釋放市場不太可能解決美國的住房問題。相較之下，房屋市場的公共治理和直接參與可以使負擔得起的體面住房成為普遍現實。這需要一個由三個部分組成的計劃，加強住房市場的公共治理；地方、地區和聯邦規劃；和社會住宅。
加強公共治理
首先，聯邦政府、州政府和私人原告律師協會必須大力執行針對房地產實體的反壟斷法。房東可以串通提高利潤，而新科技正在幫助他們解決長期存在的協調問題。 RealPage證明了這一點，該陰謀的規模和範圍表明，目前反壟斷執法甚至無法阻止公然的非法行為。
但共謀並不是故事的全部。應利用反壟斷法和其他針對不公平商業行為的法律來制止住房和土地市場上的各種限制性做法。
最近的研究表明，由於住房市場的摩擦，個體房東擁有一定程度的壟斷權力，導致租戶離開當前住房並尋找新住所的成本高昂。 RealPage豐富的數據可能讓房東了解了自己的市場力量，告訴他們可以將租金提高到超出他們之前想像的水準。
私人住宅和社區開發商長期以來一直施加限制性契約，禁止購買者和所有未來的所有者使用某些用途。數以百萬計的房屋受到這些限制，開發商通常會實施這些限制，以吸引想要居住在更白人和更富裕社區的買家。1948年，最高法院裁定，禁止基於種族或族裔居住的限制性契約（restrictive covenants）不能透過法律行動強制執行，國會在《公平住房法（Fair Housing Act）》中宣布這些契約為非法。但其他限制措施仍普遍使用和執行，包括禁止建造多戶住宅、規定最小地塊面積，甚至限制非傳統家庭居住在附近。這些契約通常由私人房主協會執行，作為私人分區的一種形式，但在沒有公眾參與的情況下頒布。
一些政策工具已經被使用並且為公眾所熟悉：租金穩定法和其他租戶保護很重要。鑑於住房是一項基本需求，而租戶往往處於弱勢地位，房東個人和階級都擁有巨大的權力。例如，第二代租金管制法不會凍結租金，而是一般會阻止房東將租金提高到超過當地或地區整體通膨率的水準。它們限制了房東的單邊和集體定價權，並可以減輕上述 RealPage卡特爾的長期影響。（大量的實證研究表明，這種租金管制導致出租房屋數量減少且品質較差的簡單說法是錯誤的。）同樣，租戶應該享有正當理由保護，僅允許因法律規定的原因而被驅逐，例如未能支付租金或故意損壞出租財產。除了保護租戶免受房東虐待行為之外，這些法律還可以促進住房和社區穩定，因為租戶可以在一個地方停留更長時間。
公共計畫
州、地區和地方政府必須參與公共規劃。至少，這項規劃對於建造道路、公共交通、學校和其他支持擴大住房供應所需的基礎設施是必要的。不協調的住房建設可能導致交通擁堵，公車、鐵路和學校系統負擔過重，甚至供水和污水處理能力不足。此外，規劃可以減輕單獨進行分割升級的有害影響。它可以促進經濟和種族多樣化的社區，並防止升級分區後的大規模流離失所。
在土地升級分區時，一些城市試圖透過公共福利協議來獲得部分增加的價值。例如，作為布魯克林（Brooklyn）戈瓦努斯（Gowanus）社區重建的一部分，居民和企業成立了戈瓦努斯監督工作小組，負責與市政府談判和監督協議。開發商獲得了重新分區，以換取廣泛的公共福利，包括一所新學校和經濟適用房（affordable housing）。
有效的規劃需要在地區、城市和社區層面共同做出決策。應該是分層共治的體制。完全依賴區域規劃可能會導致系統性地忽視當地的需求和願望，而嚴格的社區規劃可能會產生狹隘的決策。規劃的一個必要部分是分區改革，允許建造更多住房，同時又不會以犧牲現有社區為代價為投機者創造輕鬆獲利的機會。聯邦規劃也很重要。YIMBY常說的一句話是，美國目前的經濟地理格局，以及由此造成的海岸住宅危機，主要是經濟學聚集的產物，任何特定企業的生產力，都與在同一地點營運的其他企業數量有關。有論點認為，住房成本爆炸的沿海城市只是生產力最高的城市，自然吸引了大部分的勞動力和資金。在這種觀點下，政策的作用就是在富裕的城市為人們建造更多的住房，幫助人們「移居到有機會的地方」。
然而，集聚觀點忽略了導致財富集中在少數城市的其他因素，例如壟斷權力將財富集中在最大企業所在的沿海地區，以及聯邦政策在創建和鞏固區域經濟方面所發揮的強大作用。這樣的地方。（就矽谷而言，國防合約和公共資助的大學研究發揮了關鍵作用。）從這個角度來看，改革住房政策，盲目服從美國法律，將另外 1000 萬人塞進舊金山和紐約。創造就業機會並在人們目前居住的地方創造機會時，聚集是一個錯誤的工具。
社會住宅
公共部門應該建造和經營住房。1930年代至1970年代，聯邦政府資助市政當局大規模的房屋建設。由於聯邦和地方政策、白人逃離和去工業化的結合，其中一些住房成為許多貧困黑人家庭的最後避難所。學術界和大眾評論對公共住宅開發項目（如現已拆除的芝加哥卡布里尼．格林（Cabrini-Green）高層建築群和聖路易斯普魯特．伊戈（Pruitt-Igoe）提出警告，對進一步公共住宅開發提出警告。從那時起，這段扭曲和不完整的歷史就為這個國家的公營住宅帶來了污名。
全球經驗表明，公共住宅或社會住宅可以發揮良好作用。新加坡、維也納和馬裡蘭州蒙哥馬利縣等地的公共當局已成功開發住房，以追求社區目標，而不是純粹的金錢目標。它們提供經濟適用房，對廣大人口具有吸引力，新加坡和維也納已使經濟適用房成為居民的常態。
正確實施社會住宅可以推進至少兩個公共政策目標。它可以為貧困和工薪階層家庭提供體面的住房，而私人開發商的服務往往無法獲利。此外，社會住宅開發可以對私人競爭對手施加競爭紀律。作為房屋市場的公共選擇，它可以控制私人房東的定價權，並迫使他們提高貧困、薪資和中產階級家庭的居住標準。
美國的住房危機是長期的，近年來變得更加嚴重。數百萬人努力維持住所，甚至許多富裕家庭也買不起房子。一種解決方案—放寬分區規則—已經受到歡迎，並被譽為解決美國房地產市場的關鍵問題。但獲得授權的私人參與者，可以自由建造，仍然在從事賺錢的生意，而不是為所有人提供住房。即使進行徹底的分區改革，他們仍然缺乏建造和出租足夠的經濟適用房的動力。 RealPage在全國各城市策劃的房東卡特爾證明了這一點。該國的住房危機無法透過簡單地放鬆分區法和建築規範的管制來解決—它需要雄心勃勃的公共行動。聯邦、州和地方政府必須加強對房屋市場的公共治理，進行系統規劃並自行建造住房。
原文網址：https://hbr.org/2024/09/the-market-alone-cant-fix-the-u-s-housing-crisis，轉載自Brian Callaci和Sandeep Vaheesan／哈佛商業評論
