新加坡 - 政府土地出售計畫（Government Land Sales, GLS）地塊出價低迷，對非土地住宅用途的 土地增值費（land betterment charge, LBC）造成影響，收益率將在未來半年內下降，而其他主要用途組別（土地住宅、商業和酒店）的收益率將以較慢的速度成長。

JLL東南亞研究及顧問部主管蔡陽良博士（Dr. Chua Yang Liang）表示，這些近期的變化反映出新加坡房地產市場的基本疲弱。但他指出，商業和酒店業出現了綠芽，基本地價出現了一些成長。

發展商支付土地增值費，以獲得提升某些地塊用途或在其上興建更大型項目的權利。

新加坡土地管理局經諮詢稅務局首席估價師後，於8月30日公佈了2024年9月1日至2025年2月28日期間的最新土地增值費率（新加坡已將非土地住宅用地的土地增值費率（land betterment charge rate）下半年平均下調了 5.4%）。

土地增值費率以首席估價師對土地價值的評估為基礎，並考慮到近期的土地銷售情況。

對於非土地住宅用途而言，土地增值費率平均將下降5.4%，而在2024年3月1 日至8月31日的上一次修訂期間，該稅率平均上升了0.1%。

蔡博士表示：「懸而未決的房地產降溫措施、高利率環境，以及地緣政治風險上升，導致投資人與開發商興趣下降。」

他說：「整體而言，我們估計全島地價平均下跌13%，主要是受到近期政府賣地的影響，包括荷蘭路（Holland Road）/杜拿路（Dunearn Road）/第六大道（Sixth Avenue）、西岸路（West Coast Road）/裕廊東（Jurong East）、三巴旺（Sembawang）/曼岱（Mandai）/兀蘭（Woodlands）等區域。」

地產公司Huttons Asia的數據分析高級總監李思德先生（Lee Sze Teck）表示，非土地住宅用途的土地建設稅稅率較低，不太可能引發集體銷售活動的增加。

由於預期整體住宅市場仍將保持平靜，土地增值費率的變動主要是由政府土地出售計畫投標所帶動。他表示：「儘管政府土地儲備計劃供應增加，令2024年3月至8月售出更多土地，但計入不同的經營環境後，土地投標價格仍在預期之內。」

李先生補充說，由於長期利率較高、建築成本較高，以及新推出的公寓銷售量不大，因此土地銷售市場相對低迷。

「由於美國聯準會將調降利率，新加坡的借貸利率應有下降的趨勢。如果這能夠改善新推出公寓的吸納率，那麼發展商可能需要提早補充土地儲備。」

「儘管如此，預計開發商仍會謹慎出價，非土地住宅用途的土地增值稅率應維持穩定，」他說。

相比之下，有地住宅用途的土地增值稅率平均將上浮2.8%，而上一修訂期的上浮幅度為 7.8%。

李先生說，這是由於土地物業交易回升以及優質平房（good class bungalow, GCB）市場的大宗交易所致。

他指出，位於唐林山（Tanglin Hill）的一個未完成優質平房，以9,330萬元的價格售出，或每平方呎近6,200元，土地面積為15,150 平方呎，創下優質平房市場土地價格的新紀錄。

與此同時，商業用途的土地增值費率平均將上浮 1.5%，而上一修訂期的上浮幅度為3.8%。

蔡博士表示，由於全球經濟成長緩慢以及地緣政治風險上升，外國投資者與佔用人仍對成本有所顧慮。

他說：「投資者主要仍偏好本土市場，因為相較於新加坡，他們寧願選擇本土市場提供較佳的資產收益率。」

工業用途的土地增值費率將保持不變，但旅館和醫院用途的土地增值稅稅率將平均上漲 0.6%，而上一修訂期的上漲幅度為0.7%。

禮拜場所/公民和社區機構用途的土地增值稅率標準也將維持不變。其他用途組別（包括休憩用地/自然保護區、農業和排水渠/道路/鐵路）的費率也維持不變。

JLL資本市場執行董事陳鴻文先生（Tan Hong Boon）表示：「短期至即時而言，土地增值稅修訂對市場的影響較小。」

「投資者必須面對更基本的問題，例如地緣政治氣候、區域化的興起、聯邦儲備局利率（預期）下調，以及對資產估值的影響。」

「目前的情緒比六個月前更樂觀。不過，地緣政治風險上升以及中美貿易戰持續，仍可能為短期投資前景蒙上陰影，」他補充道。

原文網址：https://www.straitstimes.com/singapore/housing/land-betterment-charge-rates-cut-for-non-landed-residential-use，轉載自Grace Leong／海峽時報