黃健彰／現行法下公寓大廈的共用部分包含基地
摘要
現行法下公寓大廈的共用部分是否包含基地，學說見解分歧而有待釐清。本文認為，就解釋論而言，我國將公寓大廈的共用部分包含建築物的共用部分與基地，此係合稱，可避免文字繁瑣，正如同公寓大廈的概念包含基地，並非將建築物與基地認係同一物。基於文義解釋、歷史解釋與目的解釋，本條例所稱共用部分包含基地。但應注意者，如條文出現「建築物（之）共用部分」，自不包含基地；如條文出現「其共用部分」，而「其」係指建築物的情形，則「其共用部分」，亦不包含基地。
壹、 引言
公寓大廈管理條例（下稱本條例[1]）第3條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」民法第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」同條第2項後段規定：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」有學說認為「本條例規定的共用部分」與「民法規定的共有部分」，二者意義及範圍均屬相同[2]，甚至認為二者與「民法規定的共同部分」，實應屬同義[3]。
問題是，我國的土地與建築物係不同的物（民法第66條第1項參照）。如僅依民法第799條第1項與第2項後段規定的文義，則該規定的共同部分與共有部分僅指建築物，而不包含基地（土地）[4]。不過，關於共用部分，本條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、……社區內各巷道、防火巷弄。……。」該規定的「其」是指公寓大廈共用部分，而「公寓大廈本身所占之地面」與「社區內各巷道、防火巷弄」均為土地。再者，本條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地……，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」據此，共用部分包含法定空地，而法定空地為土地。
實務上，不少判決並未將基地排除在共用部分之外[5]；最高法院113年度台上字第739號民事判決甚至甚至引用後述本條例第3條第4款立法理由，而明白認為共用部分包括基地在內[6]。學說上，有以下分歧的見解：1.有認為本條例所稱共用部分，有時包含基地。[7]2.有認為「共用部分原則上皆得約定為專用部分，如建築物本身所占地面以外之空地」[8]， 論述法定空地時，認為「倘無專用約定之存在，對共用部分之使用，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，此為公寓大廈管理條例第9條第2項所明訂」[9]，或認為共用部分包含地基[10]。因地基係支承建築物基礎的土層[11]，空地與地基均屬土地（基地），故可認為此等學說未將基地排除在共用部分之外。3.有認為本條例第3條第4款所定「專有部分以外其他部分」，亦屬建築物之部分[12]，或認為「共用部分，由管理委員會管理之（本條例第10條第2項），然管理委員會對基地有無管理權，本條例並未規定」[13]。此等學說應係將基地排除在共用部分之外。
綜上，現行法的共用部分是否包含基地，有待釐清。再者，依本條例第3條第4款規定，「供共同使用」是共用部分的要件之一；「供共同使用」以有得供共同使用的狀態為足，不以現實共用為必要[14]，故本文探討的基地，是指可由建築物區分所有權人共同使用的基地，亦即「基地屬建築物區分所有權人共有」或「基地所有權以外的基地權利屬建築物區分所有權人準共有」[15]，包含該基地有約定專用的情形。以下第貳部分說明本文認為現行法之共用部分包含基地的理由，第參部分提出結論。
貳、 現行法之共用部分包含基地的理由
現行法下，本文認為公寓大廈的共用部分包含基地，說明如下：
一、 文義解釋
本條例第3條第1款規定：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」第3條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」既然公寓大廈包含基地，基地又非（或至少通常不是）專有部分[16]，而為公寓大廈專有部分以外之其他部分[17]，如基地供共同使用，則自該款文義觀之，共用部分包含基地。
本條例第3條第4款所稱公寓大廈，應依同條第1款關於公寓大廈的用詞定義[18]；不應該因為本條例第23條第1項將公寓大廈、基地並列（此為本條例中，唯一將兩者並列的條文），而認本條例第3條第4款所稱公寓大廈不包含基地，進而認為公寓大廈的共用部分不包含基地。
至於本條例第3條第2款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」此雖將區分所有的客體規定為建築物，而未規定土地為區分所有的客體，但依該條第1款與第2款規定，公寓大廈與區分所有的定義並不相同；區分所有建築物的共用部分雖不包含基地，但不能據此認為公寓大廈的共用部分不包含基地。
本條例少數條文規定的共用部分，依其文義是指建築物之共用部分，自不包含基地：例如前述第3條第2款規定的「其」，是指建築物，故「其共用部分」是指建築物的共用部分，而不包含基地。又如第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」第9條第1項本文規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」第23條第2項第2款規定：「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權……。」該等規定所謂「建築物（之）共用部分」，自亦不包含基地。[19]
二、 歷史解釋
本條例第3條第4款關於共用部分的定義，未曾修正過，且與1995年制定本條例時的行政院草案規定相同，該草案的立法理由謂：「共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分（包括基地在內）及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；如建築物坐落之地面、基礎、主要牆壁及屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施。」[20]該立法理由即明白指出共用部分包含基地。
當時立法院內政及邊政委員會審查通過的本條例第3條第4款則規定：「共用部分：指建築物座落之地面、基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施。」[21]斯時主管機關之營建署潘署長禮門指出：「一樓庭院絕對是屬於住戶大家共用部分。」[22]委員會審查本條例草案第44條（相當於本條例現行規定第58條）時，草案該條第2項原僅規定：「……不得將共用部分讓售……」，主席指出「共用部分本來就包括基地」，因有委員特強調共用部分是否包括法定空地，故主席建議修正為：「……不得將共用部分，包含法定空地，讓售……」，法務部林參事雲虎就此表示：「將來在解釋上，可能僅第四十四條中的共用部分才包括法定空地，其他條文中的『共用部分』並未規定包含法定空地」，主席就此指出：「似乎較好的方式是於第三條第四款中加入，但目前在程序上有問題。……於院會時再將公用部分定義包含法定空地」，委員會並通過主席建議的前述修正條文。[23]院會二讀本條例第3條時，因委員有異議而保留，嗣後該條恢復行政院草案條文而無異議通過。三讀通過的條文則與二讀通過的條文相同。[24]
綜上，至少例如建築物坐（座）落之地面、庭院，於立法院審議時，始終均認係共用部分。至於基地中的法定空地，委員會審查時曾有「將來在解釋上，可能僅第四十四條中的共用部分才包括法定空地，其他條文中的『共用部分』並未規定包含法定空地」之意見，是因委員會先審查通過的本條例第3條第4款條文，採例示方式定義共用部分，且例示多達13項，未例示法定空地，而在本條例草案第44條第2項則有「共用部分，包含法定空地」的規定；然而，委員會審查通過的本條例第3條第4款條文與行政院草案（即三讀通過的現行規定）不同，後者並未採例示方式定義共用部分，且立法理由明白指出共用部分包含基地。質言之，自歷史解釋以觀，現行法的共用部分包含基地。
三、 目的解釋
本條例第1條第1項規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」如公寓大廈的共用部分不包含基地，將不利於立法目的之達成。例如本條例第3條第5款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」第6條第1項規定：「住戶應遵守下列事項：……。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。……。」第7條第1項前段規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。」第9條第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」第26條第1項第1款規定：「共用部分、約定共用部分範圍之劃分。」第2款規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。」第36條規定：「管理委員會之職務如下：……二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。……。」第56條第1項：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」第57條第1項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」所稱共用部分，均包含基地[25]，以達成立法目的。其中，本條例第3條第5款規定之專用權（例如停車位專用權）的客體如不包含基地，將不利於基地的有效利用，亦難以達成前開提昇居住品質的立法目的。
有文獻認為：「基地之管理，公寓大廈管理條例未設規定，因基地乃區分所有建築物存續所必要，且性質上與共有部分同為區分所有人所共有，參照該條例第9條規定之意旨，上開二、（二）共有部分所述之管理權責，於基地應有類推適用之餘地。」該文獻二、（二）是說明本條例第10條第2項前段規定。[26]問題是，類推適用以法律有漏洞為前提；該文獻就共用部分，未詳述理由，不依本條例第3條第4款的目的解釋（及前述文義解釋、歷史解釋[27]），而認為供共同使用的基地之管理，本條例第10條第2項前段未設規定，再認為法律有漏洞而應有類推適用的餘地，本文難以贊同。
再者，本條例第47條規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」第49條第1項規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……。二、住戶違反……第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。……。」行政罰法第4條規定：「違反行政法上義務之處罰，以行為時之法律或自治條例有明文規定者為限。」如本條例第6條、第9條第2項所稱共用部分不包含基地，則住戶相關行為將不得處行政罰，亦不利於本條例立法目的之達成。[28]臺北高等行政法院108年度訴字第1100號判決一案，法院亦認為：「……係社區之法定空地之一部分，乃共用部分，其係為供通行之用，如係堆置雜物，顯然與原設置目的不符」，故主管機關依本條例第49條第1項規定處行政罰，並無違誤。[29]
四、 比較法上相關概念的定義不一致
我國文獻探討共用部分的意義時，常參考日本「有關建物區分所有等之法律」的規定。[30]本文欲指出者為：該法第2條第4項規定：「本法所稱『共用部分』，謂專有部分以外之建物部分，……。」依該法第21條規定，建物的基地屬區分所有人共有（包含基地所有權以外的基地權利屬區分所有人準共有）的情形，其基地準用該法關於「共用部分之變更、管理、負擔及利益收取」的規定；亦即該法所稱共用部分，不包含基地，但基地於一定情形準用共用部分的規定。我國對共用部分的定義則與日本不同，且無基地準用共用部分的規定。[31]
我國文獻探討共用部分的法律性質時，有稱之「互有」者[32]；學說上提及該詞乃由法文翻譯而來[33]。又我國文獻探討區分所有建物的停車空間制度、本條例第26條與第56條時，不乏比較法國法者[34]，這些均與共用部分密切相關。在法國，依區分所有法（Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis）第3條規定，所謂共用部分，並未將基地排除在外。[35]
聯合國歐洲經濟委員會2019年出版「區分所有住宅之管理與所有權指南」。上述指南對部分用詞設有定義，但亦指出：相同用詞的意義在每個國家（或州）可能不同，成員國仍應依其現行法的定義。依上述指南的定義，所謂共同部分（common areas, common parts, common elements）包含土地（land plot）。[36]我國雖非聯合國歐洲經濟委員會的成員國，但由上述可知：比較法上關於「共用部分相關概念是否包含基地」，並不一致；我國「共用部分」於現行法的解釋，應依我國法的定義。
有日本學者認為：專有部分、共用部分係針對建物而言；歐洲法因採地上物屬於土地的原則，故專有部分、共用部分係針對土地的區分。[37]我國亦有學者在本條例制定前，針對當時內政部營建署擬定的高樓集合住宅管理維護法草案規定法定共用部分包括基地，認為此係仿德國住宅所有權法的立法例而似待斟酌，其理由即為我國的建築物與土地為各別的不動產，與德國民法「地上物屬於土地」的概念，迥然不同。[38]不過，經查歐洲部分國家，例如德國的住宅所有權（與我國的區分所有權有相似之處），已為「地上物屬於土地」的原則創設例外[39]；且上述指南所謂專有部分（condominium unit, unit, privately owned unit）主要是指用於居住目的之單元，共同部分則包含建築結構40]，亦即所謂專有部分與共用部分均未排除針對建物的區分。綜上，前述日本學者雖提及「歐洲法因採地上物屬於土地的原則，故專有部分、共用部分係就土地的區分」，但本文認為並不精確。
肆、 結論
就立法論而言，共用部分是否包含基地，並非學理上或比較法上的必然。
就解釋論而言，我國將公寓大廈的共用部分包含建築物的共用部分與基地，此係合稱，可避免文字繁瑣，正如同公寓大廈的概念包含基地，並非將建築物與基地認係同一物。基於文義解釋、歷史解釋與目的解釋，本條例所稱共用部分包含基地。但應注意者，如條文出現「建築物（之）共用部分」，自不包含基地；如條文出現「其共用部分」，而「其」係指建築物的情形，則「其共用部分」，亦不包含基地。
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- VAN DER MERWE, CORNELIUS, EUROPEAN CONDOMINIUM LAW (2015).
[1] 引述學說與實務見解時除外。
[2] 王澤鑑，民法物權，頁295，自版，2023年2月，增訂4版；鄭冠宇，民法物權，頁356，自版，2024年6月，14版。
[3] 謝在全，民法物權論（上），頁256，自版，2023年9月，修訂8版；吳瑾瑜，「公寓大廈共用部分修繕爭議之研究─兼論管理委員會之實體法地位」，黃健彰等，公寓大廈管理組織之實體法與程序法，頁217，元照，2023年1月，再版。
[4] 基地是指建築物本身所占地面及其所應留設的法定空地，甚至包含「與建築物或其所在之土地具使用、管理上不可分離關係的土地，例如庭園」，詳參謝在全，民法物權論（上），頁264，自版，2023年9月，修訂8版。
關於共同部分，2009年修正前的民法第799條前段規定：「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。」如依僅其文義，則該規定的共同部分亦不包含土地。不過，最高法院71年度台上字第1193號民事判決：「民法第七百九十九條所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。……原審未注意之，遽認系爭地下層（非地基）為該大廈之共同部分，依上開法條推定為該大廈十四戶所共有，已屬不無違誤。」地基係屬土地（詳後述），「該判決是否基於目的性擴張或其他法學方法，而認地基屬該規定的共同部分」，以及「共同部分是否包含土地」，均不在本文探討範圍。
關於共有部分，謝哲勝，公寓大廈法規與實務，頁16-18，翰蘆，2024年4月，2版，提及：「建築物區分所有的情形，共有部分的範圍，包括建築物專有部分以外的部分並無爭議，但是否包括基地，即有爭議」。謝哲勝，「區分所有的理論與實務」，財產法專題研究（六），頁333，台灣財產法暨經濟法研究協會，2008年11月，認為：「因為建築物不能脫離而存在，為了解決建築物和基地的使用關係，也符合區分所有一體性的觀念，建築物區分所有的共有部分包括基地。」共有部分是否包含土地，不在本文探討範圍。
另外，建物所有權第一次登記法令補充規定第12點第1款規定：「區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理測量及登記。」如依該規定，即便僅就區分所有建物（不包含土地）而言，共用部分的意義或範圍，較共有部分為小。不過，此亦不在本文探討範圍。
[5] 例如最高行政法院100年度判字第2093號判決：「建築基地內之法定空地原屬該地上建物全體區分所有權人之共用部分，則設置於該處之停車位，其專用權之歸屬，須經全體區分所有權人之約定」。最高法院107年度台上字第1622號、108年度台上字第442號與109年度台上字第1163號民事判決均認法定空地有本條例第9條第2項規定的適用，可見該等判決並未將法定空地排除在共用部分之外。
[6] 但該判決接續指出：「且因該共用部分構造上及使用上不具獨立性」，本文認為此與基地為獨立之物的性質不符。
[7] Yun-chien Chang, Condominium Law in Taiwan: Doctrinal Overview under the Lens of Information-Cost Theory, 23(2) APLR 89, 93 (2015).該文未詳盡說明哪些條文所稱共用部分包含（或不包含）基地。
[8] 王澤鑑，民法物權，頁299，自版，2023年2月，增訂4版。
[9] 吳瑾瑜，「占用自己專有之騎樓暨無法利用之共有法定空地構成不當得利？──兼評臺灣最高法院一○四年度台上字第一六五六號民事判決」，陳忠五編，共有關係法律問題研究（上）──區分所有關係上之共有、共有物之分管與分割，頁94-95，元照，2023年6月。
[10] 參閱林洲富，民法物權─案例式，頁57，五南，2018年4月，5版。
[11] 張先覺，圖解建築專有名詞辭典，頁154，自版，2024年1月。
[12] 陳立夫，「關於區分所有建物面積登記之我見─區分所有建物公設合理性探討與談稿」，政大不動產研究中心、中華民國地政士公會全國聯合會主辦，區分所有建物公設合理性探討論壇 論壇手冊，頁58，2024年6月。
[13] 古振暉，「公寓大廈管理條例第3條第1款」，當代法律，第23期，頁152-153，2023年11月。類似見解：謝在全，民法物權論（上），頁273-275，自版，2023年9月，修訂8版。
[14] 參閱謝在全，民法物權論（上），頁256-257，自版，2023年9月，修訂8版；古振暉，「公寓大廈管理條例第3條第4款」，當代法律，第27期，頁133，2024年3月。
[15] 如基地非由建築物區分所有權人共有或準共有，則非本文探討的基地。
[16] 即便承認以土地為客體的區分所有權（詳參謝哲勝，「區分所有土地」，物權法之新思與新為－陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集，頁131-144，陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集編輯委員會，2016年8月），區分所有建築物的基地通常亦非專有部分。
[17] 公寓大廈的概念包含基地，並非將建築物與基地認係同一物（容另文論述），故本條例第3條第4款所稱「部分」，並非指（或至少不限於）「一個物的成分」。
[18] 依法制用字、用語，本條序文所稱「用辭定義」應為「用詞定義」，參閱行政院法規會，行政機關法制作業實務，頁219，行政院，2020年7月，6版。2013年行政院送立法院審查的本條例全盤修正草案（立法院未通過修正，且因屆期不連續而不再審議，行政部門亦未再提出本條例全盤修正草案），亦將本條序文所稱「用辭定義」修正為「用詞定義」。
[19] 其中，本條例第3條第2款是定義性規定。本條例第4條第2項、第9條第1項本文與第23條第2項第2款均屬物權關係的規定，其並列建築物（之）共用部分與基地，可間接推知立法者並未認為建築物與基地為同一物。
[20] 1993年3月3日立法院議案關係文書。此亦為立法院法律系統中，三讀通過之現行規定的立法理由。
[21] 立法院公報，第83卷第71期，頁348，1994年10月。
[22] 立法院公報，第83卷第80期，頁273，1994年12月。
[23] 立法院公報，第84卷第18期，頁111-116、121，1995年3月。此所謂「公用部分」應指「共用部分」。
[24] 立法院公報，第84卷第36期，頁43-44、53、56，1995年6月。
[25] 其中，本條例第11條第1項所稱共用部分及其相關設施，應包含例如庭院及其相關設施。本條例第56條第1項所稱詳細圖說應包括基地所在之地號、位置圖及基地權利種類、權利範圍（應有部分）之分配計算方法，詳參林旺根，「公寓大廈區分規劃與登記（二）」，當代法律，第16期，頁125，2023年4月。本條例第57條第1項所稱移交的公寓大廈共用部分，應包含例如庭院。
[26] 參閱謝在全，民法物權論（上），頁273-275，自版，2023年9月，修訂8版。
[27] 就歷史解釋而言，尤其委員會審查本條例第10條第2項時，主席明白指出「共用部分是指建築物座落之地面、……」，參閱立法院公報，第83卷第80期，頁246-247，1994年12月。
[28] 縱使一般性地認為行政罰的構成要件禁止擴張解釋（參閱吳庚、盛子龍，行政法之理論與實用，頁463，三民，2023年9月，增訂16版4刷；林騰鷂，行政法總論，頁568，三民，2020年2月，修訂4版；臺北高等行政法院102年度交上字第66號確定判決），但如前所述，本文認為共用部分本來就包含基地，從而，將共用部分解為包含基地，並非前述行政罰構成要件禁止的擴張解釋，故亦不因而使住戶相關行為不得處行政罰。
[29] 最高行政法院109年度裁字第286號裁定駁回上訴。
[30] 例如謝在全，「法定共用部分登記為專有部分之效果」，陳忠五編，共有關係法律問題研究（上）──區分所有關係上之共有、共有物之分管與分割，頁11-12，元照，2023年6月；謝在全等，改進區分所有建物之停車空間制度研析工作案期末報告（修正版），頁94，內政部委託研究，2021年9月；古振暉，「公寓大廈管理條例第3條第4款」，當代法律，第27期，頁131-132，2024年3月。
[31] 前註引用的我國文獻就此均未提及。
[32] 例如王澤鑑，民法物權，頁297，自版，2023年2月，增訂4版。
[33] 參閱陳榮傳，「離開土地的房屋（上）－最高法院九十一年度台上字第三六號民事判決評釋」，台灣本土法學雜誌，第51期，頁42，2003年10月；林旺根，「公寓大廈區分規劃與登記（二）」，當代法律，第16期，頁122，2023年4月。
[34] 謝在全等，改進區分所有建物之停車空間制度研析工作案期末報告（修正版），頁42-45、74-79，內政部委託研究，2021年9月；林旺根，「論大型或複合型公寓大廈分別成立管理組織之問題─兼評臺灣高等法院110年度上更一字第119號民事判決」，月旦法學雜誌，第345期，頁147-151，2024年2月；林旺根，「公寓大廈區分規劃與登記（二）」，當代法律，第16期，頁119-124、126，2023年4月；林旺根，「虛坪改革之檢討與修正芻議」，不動產研究，2024年第2期，頁31、32，2024年6月。
[35] 詳參鎌野邦樹編，マンション区分所有法制の国際比較，頁67-68，大成，2022年5月，吉井啓子翻譯的區分所有法條文；林旺根，「公寓大廈區分規劃與登記（二）」，當代法律，第16期，頁122，2023年4月。
[36] UNITED NATIONS ECONOMIC COMMISSION FOR EUROPE, GUIDELINES ON THE MANAGEMENT AND OWNERSHIP OF CONDOMINIUM HOUSING 7 (2019).
[37] 丸山英氣，マンションの管理組合とは何か，頁40，信山社，2022年8月。
[38] 詳參溫豐文，建築物區分所有權之研究，頁50-51，三民，1992年2月。
[39] 詳參謝在全，民法物權論（上），頁247-248，自版，2020年9月，修訂7版；Cornelius Van DER MERWE, EUROPEAN CONDOMINIUM LAW 10-24 (2015).
[40] UNITED NATIONS ECONOMIC COMMISSION FOR EUROPE, GUIDELINES ON THE MANAGEMENT AND OWNERSHIP OF CONDOMINIUM HOUSING 7-8 (2019).
