陳重見／公寓大廈規約之規範效力
摘要
規約係為增進公寓大廈之共同利益並確保良好生活環境而設，其規範之良窳，攸關公寓大廈管理之順暢與區分所權人團體之安定。關於規約管控之效力，民法第799條之1已設有規範，惟規約仍屬法律行為之一種，仍受其他管控規範之限制，是本文區分一般法律行為管制規範之審查與區分所有特定管制規範之審查二大部分，分別整理與分析近年來就公寓大廈區分所有權人間涉及之各項相關情形所設之規約管制規範，究竟實務與學說如何看待其管制之效力。期待能對此重大議題，透過有效之類型化整理與分析，使讀者得快速掌握學說與實務之最新動態發展。至於規約對第三人效力之問題，篇幅所限，僅得暫且割愛，另文以究。
壹、 前言
關於規約之性質，有稱其為區分所有法律關係之憲法[1]；有認為其性質屬法律行為之共同行為[2]；有認為屬合同行為或協定行為[3]；有認為其屬自治規則[4]；有綜合各種說法認為，規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成之自治規則或自治法規，但無須經全體區分所有權人一致合意始能制定，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成之自治規章性質[5]；有稱規約性質上屬共同行為，經由區人分所有權人會議多數決訂定，應屬區分所有權人團體之自治規章，惟因民法第799條之1第4項規定，具有拘束繼受第三人之效力，故已非單純之自治規範[6]。
關於規約管控之效力，民法第799條之1第3項已規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」惟此並非對於規約效力論斷之唯一根據，蓋規約既屬法律行為之一，是關於法律行為內容之管制規範，均仍得予以適用。因此，規約訂定之內容，有認為凡不違反強制(或禁止)規定、公序良俗[7]或不變更建築物區分所有權之本質者[8]，均屬有效。此外，規約亦不得違反權利濫用或平等、比例原則[9]及誠信原則。
是否有違反上開原則，須個案判斷限制之情形及所違反法律之內容及性質，綜合判斷後，方能決定規約規定之有效與否，本文即係以各級法院之實務見解為主要觀察對象，輔以學說上之見解，綜整評釋規約對公寓大廈各項約定之有效性。至於規約對第三人之效力，係屬於民法第799條之1第4項前段或公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第24條之規範範圍，因篇幅所限，並不在本文探究之列。
貳、 規約規範之效力
一、 一般法律行為管制規範之審查
（一） 約定對專有部分之限制
1. 無效約定
綜觀民法第765條、本條例第4條、第15條、第23條規定，規約訂定之內容，不得抵觸都市計劃法及建築法等法令，故如區分所有權人對於專有部分自行或供他人經營使用執照使用類組所允許之行業，係符合法律之規定，即非規約所得另行約定禁止[10]，是如規約未審認使用分區及使用執照所核定使用類組，一律禁止各區分所有權人於專有部分經營八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業之用等，並以定義不明之概括條款（有損害社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮），限制區分所有權人對其等專有部分之使用、收益及處分權能，已逾越法令規定，該規約即屬無效[11]。惟如規約雖嚴禁自設或租賃設置廟宇、神壇及宗教活動場所，但經查其使用執照使用類組為住宅者，該限制即為有效[12]，蓋住宅之容許使用固得為個人和家庭的宗教活動，但不應包括宗教團體或結社活動[13]，惟倘規定住戶不得經營宮廟、神壇，否則管理委員會得訴請法院強制遷離，此一條款排除本條例第22條第1項之程序，應屬違反強制規定而屬無效[14]。
又以規約排除法定傳染病愛滋病患之收容，亦因與「人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例第4條第1項：「感染者之人格與合法權益應受尊重及保障，不得予以歧視，拒絕其就學、就醫、 就業、安養、居住或予其他不公平之待遇」之規定相左而無效[15]。另禁止身心障礙者使用[16]、禁止社區建物供營業使用[17]、規定應經管委會審核始得經營餐飲業[18]、禁止專有停車位停放機車[19]或禁止增建[20]等關於專有部分用途上之限制，均被認為逾越法令之規定，而屬無效。
2. 有效約定
規約所訂固不得逾越法令，但區分所有權人對專有部分之利用，亦不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人之共同利益(本條例5)，是規約在增進共同利益，確保良好環境之意旨下(本條例3(12))，非不得對專有部分之使用為必要之限制。例如規約禁止將專有部分作出租套房使用[21]、禁止製造噪音或限制營業使用時間不得晚於夜間10時30分[22]，或明訂「大廈全電器化設施」[23]，均被認為有效。
（二） 約定對當然共用部分之限制
1. 本條例施行後
(1) 約定排他專用之限制
本條例第7條所列5款為區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，例如於防火巷弄設置專用停車位[24]，或建物通往地面層必經之平面車道約定供特定區分所有權人專用[25]，應認係違反強制或禁止規定而為無效，另如將大樓之廁所空間部分約定專用，亦所不許[26]。
(2) 約定對電梯使用之限制
如對僅購買獎勵停車位者使用電梯（昇降機）之方式加以限制，其有效性，首應視其約定是否實質影響住戶生活利用上不可或缺之權利而定。如該電梯係屬住戶生活利用上不可或缺之共用部分，則不宜以獎勵停車位為由，依規約規定剝奪其一般電梯或緊急電梯等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利[27]。因此，以規約限制僅購買獎勵停車位者，不得使用社區住戶平面車道出入口，應使用昇降機進出之通行方法，如已與使用執照設計不符，違反建築法第73條第2 項規定，且本公寓條例第7條第2、4款規定，更非維護其社區安全之有效手段，且與其他同為地下層樓之獎勵停車位顯有差別待遇，已超出必要性，則屬權利濫用，違反民法第148條規定及比例原則而無效[28]。惟如大廈自始即規劃區分住戶及非住戶停車位之出入方式，且規約禁用之電梯並非唯一通往室外之通路，而非屬住戶生活利用上不可或缺之共用部分，則規約規定僅購買獎勵停車位者應使用特定電梯至地下一層步行樓梯至一樓之大樓後方出口通往室外，其限制仍屬有效[29]。
又電梯如屬於區分所有權人生活利用上所不可或缺之共用部分，規約如規定1停車位發給1張停車證及感應卡，固屬適法[30]，惟如限制一屋至多僅能發5張磁卡，而非按停車數量發給，則屬無效[31]。
2. 本條例施行前
本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈者，依本條例第55條第2項規定，並不受第7條不得為約定專用之限制，故建商如與各承購戶就公寓大廈等集合住宅之買賣契約書約定，停車位縱位於避難空間、化糞池等處，該停車專用權之約定仍屬有效[32]。且此分購分管契約[33]如未經全體共有人之同意終止，並不因本條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力[34]。
此類分管契約仍受本條例第9條第2、3項之限制，而有建築法第73條第2項規定之變更使用建築物之情形，惟僅係主管建築機關得依同法第91條第1項第1款規定處置而已，不得謂停車場之約定專用，係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民法第71條、第72條規定之無效情事[35]。
雖屬本條例施行前取得建照之公寓大厦，但如該違反本條例第7條之專用權約定，係於本條例施行後始為約定者，仍應受該強制規定之限制，而不適用本條例第55條第2項規定予以例外，例如將地下室唯一出入口之昇降台以規約約定為專用部分[36]，或將大廈中連通數個專有部分之「樓梯」約定由特定飯店專用[37]，該等約定仍屬無效。
（三） 約定對一般共用部分使用之限制
按依本條例第9條第1項但書及第23條第2項第2款，對於建築物共用部分及其基地之使用授權，得於規約另行約定，故關於區分所有建物共用部分之公共設施之使用，區分所有權人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用[38]。因此，如對一般共用部分之專用權或公共設施，於無礙通常使用範圍內為限制，應屬適法，例如約定：「共用部分停車位不得出租予非本社區住戶以外之第三人」，由於非全盤否認上訴人用以收益之出租權，且為維持全體住戶整體秩序所必要，故屬有效[39]。又對於專有部分尚得基於區分所有權人共同利益之維護，以規約為必要之適當限制，於共用部分更屬當然，故規約將社區各項公設原則上僅限社區住戶（含承租戶及親友）使用，部分設施並另定收費標準，而商業空間之所有權人不得使用社區之VIP設施，難謂有違反善良風俗、顯失公平之情事，而屬無效[40]。
（四） 約定對公用部分管理維護費用之分擔
本條例第10條第2項所定關於公用部分修繕、管理及維護費用之分擔，固可依規約另行約定，惟其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即屬有效[41]。換言之，約定仍須符合衡平及歸責等原則，不得任意為之，以避免藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔約定。故如以規約約定完全排除管理委員會修繕責任[42]、特定共用部分之修繕費用由特定區分所有權人全部負擔[43]或部分特定區分所有權人共同分擔[44]、或要求住戶分擔逾其可歸責範圍之費用[45]，均屬無效。
（五） 約定違反公共基金一體化原則
依本例第19條前段規定，區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，是為公共基金一體化原則之規定。此為強制禁止之規定，若規約規定違背此原則，應屬無效。故如規約不論住戶之前手是否繳納公共基金，一律規定自某一特定日期購屋者，應一律再繳納公共基金[46]，或規定於區分所有權移轉時，公共基金應退還舊住戶(前手)者[47]，均屬無效。
（六） 約定對出席區分所有權人會議資格之限制
1. 約定區分所有權人會議出席委託書之委託人及受託人皆需簽名及蓋章
規約就區分所有權人之一定行為，倘特別明定其成立或生效之方式，在該要式性未具備前，尚難謂其行為已成立或生效。故依民法第3條第2項規定，雖蓋章與簽名生同等之效力，惟如社區規約規定，區分所有權人會議出席委託書需為正本，且委託人及受託人皆需簽名及蓋章(公司戶需大小章)，才屬有效委託，該約定自然有效，如委託書僅簽名或蓋章擇其一，自不能依民法之規定，仍主張有效[48]。
2. 約定區分所有權人參與會議資格之認定時限
依本條例第25條第1項，關於區分所有權人會議由區分所有權人組成之規定，關乎區分所有權人財產權甚鉅，自屬強制規定，違反者依民法第71條本文規定，應屬無效。故如規約規定：「參與會議資格取得，以開會前15日登錄之區分所有權人名冊為據。」易致開會前15日內取得區分所有權者，不能參與區分所有權人會議，而於開會前15日內喪失區分所有權者，反得以參加區分所有權人會議，顯然違反上開規定，應屬無效[49]。惟學者另有認為，以開會前合理期間之前登錄之區分所有權人名冊為據，以利作業，此在本條例第27條第2項、第3項之複雜規定下，尤有其需要[50]。
（七） 約定允許無召集人資格者召集會議
依本條例第25條第3項規定，得為區分所有權人會議之召集者，係明定其資格應以區分所有權人為限，規約如規定非區分所有權人之住戶擔任召集人，其效力為何？實務認為，區分所有權人會議須由區分所有權人召集，違反本條例第25條第3項之規約內容，雖經區分所有權人會議決議，仍屬無效，非區分所有權人無從依規約取得召集區分所有權人會議之權限。無召集權人召集之區分所有權人會議，非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，自始無效[51]。顯係認為本條例第25條第3項應屬效力規定而非取締規定，故違反是項規定所定之規約內容係屬無效。至外國立法例[52]或未來修正草案[53]，欲修正為召集人不以具區分所有權人為必要，係屬立法論之問題，就現行法而論，既已明定區分所有權人會議法定召集人，且未將「規約另有規定」列為排除適用之例外事項，顯係就召集人之資格，並未納入規約之自治事項範疇，自無從以規約另訂而排除之。此外，於適用同條第4項「臨時召集人」及本條例第28條第1項所定法定召集人（起造人）之規定時，規約違反是項規定所為約定，均屬無效[54]。
（八） 約定表決權計算方式
本條例第27條第1項規定：「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。」此項規定既無「除規約或區分所有權人會議另有規定外」之例外規定[55]，且係採德瑞「按區分所有權人數為準」之立法例，非採日本「按專有部分比例為準」之立法例，而本條例第31條係為避免單純以區分所有權人人數為準，可能造成專有部分面積較少之多數人，得以支配專有部分面積較多之少數人之不合理現象，故將區分所有權比例亦列入決議計算標準[56]，此既已有均衡將表決權標準之設計，且現行本條例第32條之假決議方式又未排除「規約」之適用，如將本條例第27條第1項規定解為係屬任意規定，易造成大戶(區分所有權面積大者)任意修改規約，架空小戶之表決權，準此，可知本條例第27條第1項係強制規定，如規約另採以區分所有權比例為表決權計算標準者，應屬無效。
（九） 約定限制或擴充委託表決權
依本例第27條第3項，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。此一規定並無「除規約或區分所有權人會議另有規定外」之例外規定，且受託人表決權行使之限制，係屬委託人之委託權限，為強制規定，故如規約規定不得委託他人行使推選權，應屬無效[57]。另如規約規定，區分所有權人得委託管理委員會出席區分所有權人會議者，亦屬無效[58]，蓋其委託不具受任人身分者，不符該條項之規定。
（十） 約定罷免（即解任）管理委員可授權由管理委員會行之
社區召開區分所有權人會議決議，增訂規約規定管理委員違反規約特定規範，經管理委員會會議討論以3/4表決確認，通過即視為該委員罷免通過。依本條例第29條第2項規定：「公寓大廈管理委員會主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」，可知本條例對於管理委員之選任、解任方式等，係授權區分所有權人會議以規約規定之，故上開約定，本於私法自治原則，除能證明其內容有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事外，不得以其約定已違反管理委員之罷免應由區分所有權人決定之民主原則及法理，而謂其為無效[59]。
（十一） 約定管理委員應有居住之事實
依本條例第29條第5項規定，關於管理委員之資格，規約固得另為約定，惟究係僅止於約定僅限區分所有權人之住戶得擔任管理委員？抑或尚包括可對允許之住戶(包括區分所有權人)做更嚴格之要件限制？實務上傾向於兩者皆包括在內[60]，亦即，規約對兩者之限制，均屬有效。惟就後者之限制，為何有效之理由不一。以限制住戶必須有經常性長時間居住事實始得具管理委員資格為例，有認為依該項規定，本得以規約限制管理委員之選任資格，且實際居住於公寓大廈之區分所有權人與該公寓大廈之公共事務關係最為密切，由其擔任管理委員處理該公寓大廈之公共事務，堪認妥適[61]。有認為按本條例第3條第8款之規範重點在於「住戶」應為「專有部分之有權使用者」，亦即住戶應係指真正居住使用者而言，故此類規約之限制，符合該住戶之定義，並非無效[62]。依本書之見解，應以前說之見解為宜，蓋本條例第3條第8款之住戶，非必以實際居住者為限，此項限制僅係規約所為例外規定，並非住戶本身定義即有此一限制。
（十二） 約定得以區分所有權人會議以外方式訂定或變更規約
依本條例第31條規定：「區分所有權人會議，除規約另有規定外，…」究竟該除外規定僅係得就「出席或同意之權重數」為例外調整，抑或尚得以其他程序替代之？依本條例2003年修正前第31條規定，規約之訂定或變更，既應經區分所有權人會議之決議，自屬強制規定，故如規約中訂定變更規約得僅由「住戶代表會議」決定，即剝奪區分所有權人參與公共事務之權益，應認抵觸上開規定而無效[63]。修正後，現行條文第31條，雖無相同明文，且增列「除規約另有規定外」，惟參照本條例第3條第12款，規約應經區分所有權人會議決議，仍屬強制規定，故規約之例外規定應僅限於「出席或同意之權重數」部分，如以規約規定得以區分所有權人會議以外方式訂定或變更規約，應屬無效。
（十三） 約定剝奪或限制本條例第35條請求閱覽或影印之權利
依本條例第35條：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、…，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」條文雖無「除規約另有規定外」，但何謂「必要時」？規約得否加以界定、限制或增加一定之程序？解釋上，如僅屬細節性、技術性之限制者，固得為之，逾此範圍則不可。依實務之見解，如以規約規定，欠繳管理費超過3個月不可閱覽影印[64]、經管理委員會1／2以上委員同意才可影印[65]、應透過該棟委員共同查閱[66]、規定閱覽或影印規約等資料須繳納與社會經濟顯不相當之費用（如高於法院辦理民事事件訴訟文書影印、攝影、抄錄及翻譯費徵收標準數倍）[67]等，該約定均屬無效；惟若規定應填寫管理委員會製定之申請表，經管理委員會核准並繳納費用，始得於指定時點地點供住戶閱覽或影印，則該約定為有效[68]。
（十四）約定前區分所有權人積欠之管理費應由後手繼受
於一般情形下，前手積欠管理費不應由後手負擔，此為學者通說與多數實務見解所採[69]，惟如公寓大廈之前手區分所有權人積欠之管理費，規約已規定應由後手繼受，例如規約記明：「原區分所有權人所積欠的管理費，亦應隨同區分所有權之移轉而由拍定人、繼受人、買受人所繼受及繳清所積欠管理費之義務。」此際，可否適用本條例第24條之規定？該約定是否有效？
司法實務曾就此議題進行研討，最後仍與未訂入規約之情形相同，基於幾乎無差異之理由，採後手不必負擔之結論[70]。學說上亦有認為基於債之相對性，區分所有權人之繼受人亦不應受此規約之拘束[71]。按規約乃該大樓住戶基於居住、使用關係，為達成共同利益所為之平行意思表示，性質上類似團體協約或自治規章，與國家制訂之法律層次有別，該項規約逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債權賦予物權化之效力，有違債之相對性之基本原則[72]。此外，依民法第272條之規定，連帶債務之成立以當事人明示或法律規定者為限。規約縱予記明，惟此並非買受人所為之明示，自與民法第272條之規定有違，且規約之訂定，依本條例第23條第1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」以觀，規約係規範區分所有建築物之管理使用，及住戶間之相互關係，是區分所有建築物之繼受人，乃係繼受規約之區分所有權人地位，而非承擔前手已發生之具體債務，是該規約之規定，仍不得違反上開規定，於法律無明文規定或當事人未明示下，強行課予區分所有權之繼受人對前手已發生之債務，負連帶清償之義務[73]。因此，無論從規約本身之性質或其得規範之內容言，縱將前手積欠管理費由後手繼受之意旨納入規約之內容，均尚不足以突破債之相對性原則。
（十五）約定罰則
依本條例第23條第2項第4款規定，規約得訂定違反義務之處理方式。對於此類約款之適法性，玆就實務常見之類型分析如下：
1. 約定對違反使用外牆者之罰則
以規約規定，於大樓外牆裝設之鐵鋁窗、冷氣機、陽台外推或窗戶外推一律要求住戶移除，否則處以懲罰性違約金，此一約款之效力如何？固然違反本條例第8條第1項，同條第3項及本條例第49條已設有就住戶違反公寓大廈變更使用限制規定時，管理負責人或管理委員會應如何處理所為之規定，惟並不排除仍得於規約內訂定，區分所有權人違反規約時應支付違約金[74]，蓋其約束規制，係以法令規定及規約或區分所有權人會議為基礎，建構公寓大廈內部之生活秩序，而此生活秩序除回應法令規定之要求外，亦反映區分所有權人之「自治」[75]，亦即規約及管理組織之自律性之限制與公權力他律性之限制，應可併行不悖。
2. 約定對違規停車之罰則
就違規停車違約罰之效力，應視其處罰手段之強弱而定，如規約規定，停車位停放車輛之上限，並對違者處以罰款，且累犯者得連續處罰[76]，或機車違規停放資源回收區者罰款[77]、大廈門口臨時停車逾時罰款[78]，此等罰則均屬有效；至於規約規定對違規之停車強制拖離或予上鎖，雖有認為因涉及妨害他人權利行使，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會不宜逕行為之[79]，惟司法實務尚未有逕行將該規約認定為無效者[80]。
3. 約定對積欠管理費者之罰則
依實務見解，對積欠管理費者所訂違約罰之效力，有效者包括：規定高於法定利率計算之遲延利息、加計懲罰性管理費、喪失管理委員資格、除基本門禁功能外停止各項權利及服務、剝奪區分所有權會議表決權；無效者包括：支付請求管理費敗訴之律師費、拒絕交付停車場遙控器、不得申購大門感應卡或限制進出、對前手積欠費用未繳清者不得遷入、公布欠繳管理費住戶性名、剝奪本條例第35條之閱覽或影印權[81]。
（十六）以非規約約定本條例第23條第2項所定事項
1. 本條例2003年修正施行前
因本條例第23條第2項係於2003年12月31日自本條例施行細則所移增列，故於增列前所為之非規約(分管契約)約定，仍屬有效，且無論係於本條例制定前所為[82]，或於本條例制定後至2003年12月31日修正施行前所為[83]，均屬有效，於成立分管契約後復經載明於規約者，更不待言[84]。
2. 本條項2003修正施行後
規約乃維持區分所有建物良好狀態並確保舒適居住環境之團體自治規章，以規約作為基本統一之管理規章，乃管理事務運行順暢所必要之手段，故是次修正施行後，若仍依分管契約或其他方式進行約定者，倘續認為有效，誠有礙其目的之實現[85]。因此，該條項所定之事項，應屬強制規定，如未經記載於規約者，應不生效力[86]。另本條例第23條第2項既已將該類事項均責由「規約」規範，將其視為屬要式行為，違反者，依民法第73條規定，應屬無效，亦有所據。惟有下列不同意見，值得討論：
(1) 於第1屆區分所有權人會議召集前不適用？
有認為公寓大廈建造完成前之預售階段，透過建商與各承購戶分別約定而合意成立之分管契約，既無區分所有權人會議之存在，自無可能記載於規約，故本條例第23條第2項第1款之規定，應係適用於第1屆區分所有權人會議召集以後之「約定專用」或「約定共用」事項[87]。此項見解倒果為因並不恰當，蓋本條例既已強制規定應以規約為之，當不容以是時無規約存在為由例外為之，況本條例第56條第1、2項已設有「規約草約」而視為規約之過渡性規範，殊無以此為由，再同意例外之解釋。
(2) 「約定共用」僅不生規約得對抗第三人或繼受人之效力而非無效？
對所謂「不生效力」，若屬「約定專用者」，實務傾向認為完全不生效力[88]，惟於「約定共用」事項若已經區分所有權人會議決議，有認為僅不生規約得對抗第三人或繼受人之效力，在區分所有權人間仍生「決議之效力」[89]，惟本條例第23條第2項所定均屬公寓大廈管理中之重要事項，對於公寓大廈生活秩序之維持，具有重要性之關鍵意義，應係強制規定，一旦未載於規約，應「完全不發生任何效力」，已如前述。況決議不可牴觸規約，自亦不可牴觸本條例第23條第2項之強制規定，就該個案而言，倘解為尚生決議之效力，更可能引發有無民法第799條之1第4項後段之適用疑慮，從而產生與該個案中法院所為判決不同之結論[90]。
(3) 可否依本條例第58條第2項在未經規約約定下仍取得專用權？
有認為於本條例施行後（未表明是否僅限於2003年12月31日本條例修正施行前止）仍可依本條例第58條第2項，以建商與各承購戶之讓售契約約定，取得法定停車位之專用權，宜立法禁止[91]。惟本條例第58條第2項僅係在消極地針對公寓大廈之起造人或建築業者為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權等損害區分所有權人權益之行為所設之禁止限制，並非可反對解為，起造人或建築業者可不忽視設定專用權之法定要式規範，而單獨依本條項之規定即為設定，且因本條例第23條第2項之規定係屬強制規定或要式行為。準此，若於2003年12月31日本條例修正施行後，仍以讓售契約之方式約定，應解為該專用權之約定為無效，故上開見解，應限縮僅於該時點之前，方屬正確。
二、 區分所有特定管制規範之審查
規約之變更一般情形下，固應依區分所有權人會議決之，但為防止以大吃小，對少數不同意之區分所有權人不公平，民法第799條之1第3項另規定，規約訂定之內容，有顯失公平之情事者，得由其訴請撤銷。此一規定立法之初係參考民法第820條第2、3項之規定之設計而來，惟後來改參考日本建物區分所有法第30條第3項之規定而修正如現行之條文，惟在違反衡平（顯失公平）之法律效果上，係採「得撤銷」之設計，而不同於之日本立法例所採「無效」之設計[92]。
（一）撤銷權行使之主體及期限
條文雖使用不同意之區分所有權人，惟解釋上，不僅包括自始不同意該規約內容者，尚包括未參與其訂定者[93]，亦即不以積極不同意者為限，尚包括消極未出席區分所有權人會議，致無法於訂定規約過程中，表示同意與否之人[94]。至於會議時同意，嗣後變更為不同意之人，是否包括？依立法之意旨似不應及之[95]，惟法院判決有持不同意見者[96]。不同意之區分所有權人得於該規約成立起三個月內，以管理負責人或管理委員會為被告，訴請法院撤銷之。
（二）撤銷權行使客體
民法第 799條之1第3項規定之撤銷之訴，係以規約為對象，故規約以外之情形，縱使有所不公，亦無適用之餘地，例如財務管理辦法，如未經區分所有權人會議決議，亦未經規約授權，即非屬規約，自無從撤銷[97]。又關於共用部分之修繕費及其他負擔費用之分擔，因本條項僅限定有規約之情形時始足適用，於無規約時，則應適用同條第1項按應有部分分擔之規定，尚無同條第3項適用或類推適用之餘地可言。是大廈關於共用部分使用狀況，於區分所有權人間縱有質量明顯不同之情況，容屬立法者刻意之遺漏，尚無類推適用本條項或為酌減、免分擔之餘地[98]。至民法第799條之1第4項後段「規約外之其他約定」自亦無適用本條項之餘地，惟如其屬分管契約而有顯失公平之情形，應可適用民法第820條第2項以為救濟；或屬區分所有權人會決議時，則可類推適用民法第56條第1項之規定。
（三）顯失公平之判斷因素
依民法第799條之1第3項，規約所約定事項是否顯失公平之考量因素，可包括以下事項[99]：
1. 位置
位置關係包括：專有部分和共有部分之關係，及專有部分和專有部分之關係。前者例如特定區分所有權人之專有部分較接近共用部分，便於使用，而其他區分所有權人較不利於使用；後者例如專有部分究係在高樓層或低樓層之管理費，縱屬面積相等，但費用高低可能不同。
2. 面積
凡以面積比例有關之約定，均可納入考量。例如依民法第799條第4項後段對於共有部分持分非按專有部分面積比例之另行約定，及本條例第10條第2項或民法第799條之1第1項對於管理維護費用非按共有部分比例之另行約定，均不可顯失公平。
3. 使用目的
在住商混用之區分所有建築物，各專有部分之使用目的通常可分為住宅或營業用（商業用或事業用）。由於營業使用對共用部分之使用頻率通常較高，故規約對管理費，依其使用目的之不同，容許有合理之差異。
4. 利用狀況
就利用狀況，尚可分為對共用部分之利用狀況及對專有部分之利用狀況。前者，例如對共有部分之使用方法或頻率，尤其在約定專用使用權後，對該共有部分之利用狀況與管理費繳納之高低，具有一定程度之連動關係；後者，專有部分經約定為共用後，如未移轉為共有時，區分所有權人對其專有部分之使用既已受限，管理維護費用之負擔，雖依法已應由區分所有權人按其應有部比例分擔，固可由規約另行約定（本條例10II），惟亦不可顯失公平。
5. 區分所有權人已否支付對價
所謂「區分所有權人已否支付對價」，例如區分所有人對共有部分約定專用權之取得是否支付對價？縱使已支付對價，是否合理？亦即對價與使用間必須有衡平性。
6. 其他情事
其他是否有不衡平之情形，例如，無正當理由約定獎勵停車位所有人僅得使用貨梯出入，即為對法定當然共用部分之不當限制，而屬不衡平之情形。又如基於公共衛生、公共安全或公共安寧所為之約定限制是否衡平，亦屬得為衡酌之其他情事。此外，區分所有建築物容積率、規約條款是否依本條例第56條第1項由原始起造人所檢附之規約草約而來，均可納入考量，更可綜合前述1-4款之客觀、外在狀況及第5款支付對價之個別情事，考量其衡平性。
（四）顯失公平與否之具體個案
所謂「按其情形顯失公平者」，係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，規約約款以該約款恣意追求部分人之利益，而自始未兼顧全體住戶之正當利益，即應認為違反誠信原則而顯失公平[100]。
1. 對商家容許差別管理費
在決定管理費繳納之數額時，依本條例第10條第2項前段，公寓大廈管理費用之收取暨係專供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法固應按區分所有權人共有之應有部分比例為分擔，即前述所稱之「面積」要素，但如再進一步顧及「使用目的」及「利用狀況」，對商家之管理費，於符合使用者付費之公平原則下，作一定程度之調漲，並非法所不許。最高法院即謂：「基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效。」[101]例如，考慮維護環境品質、公共安全及增加費用，將商家與一般住戶做差異處理，商家每月每坪收取管理費70元，相較於一般住家住戶多25元[102]，或住戶每坪每月40元，商場及幼稚園每坪每月80元[103]，或規定公司、辦公室是純住家的1.5倍[104]，均未顯失公平。但無法證明營業行為之管理費有明顯之增加即將規約增訂條款收取營業戶較一般住戶高2倍[105]或4倍[106]之管理費，即屬顯失公平。
2. 大廈管理費用須定期視物價調整
大樓管理費用定期依物價調整，既能靈活反應公寓大廈的事實上管理及修繕費用支出，亦符合管理費用通常的預付功能性，而無須繁複地透過區分所有權人會議調整，具有其正當性，尚難謂顯失公平[107]。
3. 按設置廣告物之位置及方式計算回饋金
約明「以廣告物設置位置及方式按月計算回饋金，例1樓廊招：1,500元/月；1樓大理石柱廣告：700/片/ 月。（限平面輸出圖）；1樓立燈：2,000/月」，其計算方式尚屬合理，難認顯失公平[108]。
4. 限制共用部分約定專用之停車位僅得停放重型機車
考量安全與風險管控、停放規劃及當事人預見等因素，規約限制共用部分約定專用之停車位僅得停放重型機車，在不違反相關法令規定下，並無權利濫用，住戶自當受拘束，亦無顯失公平之情事[109]。
5. 授權管委會訂定辦法增加特定區分所有權人之負擔
倘規約修正，僅使特定空調設備之所有人可能因嗣後管理委員會訂定管理維護及回饋或補助等辦法而負擔義務，其餘有使用公共設施部分（大公及小公）之區分所有權人，卻無庸為其他多餘之義務負擔，形成不公平待遇，即有顯失公平之情形[110]。
6. 大廈房屋出租須經區分所有權人會議同意
此項限制條款之目的係在避免公寓大廈區分所有權人，輕率將房屋出租於不適當第三人，而損及公寓大廈的品質，但如此限制欠缺手段的必要性，蓋如承租人危害公寓大廈的居住品質，住戶可依本條例第6條第5款及第22條第1項第3款規定，訴請法院強制遷離，自始將可能承租人定位為「不受歡迎住戶」，自屬顯失公平[111]。
（五）與其他規定之競合
1. 民法第56條
民法第799之1條第3項應係民法第56條第2項之特別規定，應優先適用，故如不同意人未於法定三個月除斥期間內行使撤銷權，即不得再依民法第56條第2項主張權利[112]。另於解釋上，對於「不同意之區分所有人」，亦不受民法第56條第1項但書之限制(於出席區分所有權人會議時，以當場提出異議，始得訴請法院撤銷之限制)[113]。
2. 民法第820條
有認為該條亦應優先民法第820條第2、3項而適用[114]。自立法過程觀之，的確民法第799條之1係為取代民法第820條第2、3項而設[115]，故將之解為特別規定，確實有據。因此，不同意者固不得適用民法第820條第2項，惟從保障少數不同意區分所有權人之角度而言，由於該條並無設有情事變更之處置，且其撤銷權僅得於規約成立後三個月內行使，對於不同意人之保護並非周到，於規約成立後，就其所定之管理，因情事變更難以繼續時，令其得以援用民法第820條第3項，實有其必要。
3. 其他無效審查標準
縱使有本條規約撤銷之設計，依實務見解言，規約是否有違強制禁止規定、公序良俗、誠信原則及權利濫用等原則，應仍得加以審查，至於過去尚會使用之公平原則、比例原則，則應於本條新增施行後，解釋上，不得再加以援用。然採取這種無效與得撤銷雙軌適用之情形下，由於民法第799條之1第3項僅有自規約成立後3個月之除斥期間，當事人往往會選擇主張其他無效之事由，以避免除斥期間之經過。例如，規約規定：「各棟頂樓滲漏維修工程費用第一次由大廈公共基金支付，第二次頂樓滲漏水整修費用則由頂樓住戶與公共基金各支付二分之一費用…」之規定。此一約定，固屬對於頂樓住戶顯失公平之約定，但主張該約定違反本條例第10條第2項修繕、維護費用應由「由公共基金支付或按應有部分比例分擔」之原則，即屬權利濫用，依民法第148 條第1 項及第71條前段規定，應屬無效，即可不受3 個月之除斥期間之限制[116]。
参、 結論
規約係為增進公寓大廈之共同利益並確保良好生活環境，經由團體運作而設[117]，其規範之效力，直接攸關公寓大廈管理之順暢與否，與區分所有權人間團體關係之安定。關於規約之規範管控效力，民法第799條之1第3項固已設有約定顯失公平得予撤銷之規範，惟此並非唯一之管控規範，民法對於法律行為之管控規範對於規約仍有適用之餘地。然在多重管控規範同時進行之情形下，應如何決定其優先順位，或如何綜合決斷，法院己累積一定之案例足供研究。今後尚待實務與學界共同努力，將此等抽象規範具體化，以為公寓大廈訂定規約時之參考依據。
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[1]謝哲勝(2012)，民法物權4版，171頁，惟該書第5版，已刪除此等見解。
[2] 王澤鑑(2023)，民法物權，增訂4版，305頁；臺灣高等法院臺南分院99年上易字第231號民事確定判決。
[3] 臺灣高等法院90年度上字第883號民事確定判決。
[4] 臺灣高等法院106年度上易字第1159號民事確定判決。
[5] 臺灣高等法院臺中分院109年度上字第491號民事確定判決；臺灣高等法院102年度上易字第525號民事確定判決。
[6] 謝在全(2023)，民法物權論(上)8版，284頁。
[7] 最高法院112年度台上字第1578號民事判決。
[8] 溫豐文(1993)，公寓大廈管理問題之研究，150頁。
[9] 許政賢(2017)，公寓大廈區分所有權人自治行為之規範控制／台灣高等法院103年度上字第1303號，台灣法學雜誌，第333期，199頁。
[10] 嚴格言之，就民法第765條、本條例第4條、第15條均僅明文法律、使用執照及規約均得限制專有部分之使用，而本條例第23條亦僅規定法令及規約均得限制公寓大廈（包括專有部分），惟我國實務見解則將該等規定解為「依使用執照使用類組之使用，係符合法律之規定，不得以規約另行約定禁止」，故有研究建議本條例第23條第1項規定「除法令另有規定外，得以規約定之。」應修正為「法令有規定者依其規定，法令未規定者，得以規約定之。」以明確其意旨。黃立、陳立夫、吳瑾瑜、杜怡靜(2009)，公寓大廈管理條例暨相關子法研修委託研究案成果報告，50、160頁。
[11] 臺灣高等法院104年度上更(一)字第106號民事判決，經最高法院107年度台上字第13號裁定駁回上訴確定。
[12] 最高法院103年度台上字第914號民事判決。
[13] 由於本案尚涉及改裝、修繕之問題，故有認為縱使規約未為如是訂定，住戶仍違反本條例第6條第1項第1款，而管委會可依同條第3項處置。謝哲勝(2018)，住宅的容許使用－最高法院103年度台上字第914號民事判決評析釋，月旦裁判時報第69期，21頁。
[14] 臺灣高等法院高雄分院108年度上字第291號民事判決，經最高法院109年度台上字第666號民事裁定駁回上訴確定。
[15] 臺灣高等法院95年度上易字第1012號民事確定判決。應予說明者，學者有認為，該規約所違反強制規定之前身條文「後天免疫缺乏症候群防治條例」第6條之1第1項中之「其他不公平待遇」即可解有此意涵，故本案應解為違反該前身條文，否則易生是否違反「法不溯及既往原則」之爭議。又縱使無此條文之規定，亦可解為係屬違反「公序良俗」（民72、基本權利對第三人效力之間接實現）而無效。簡資修(2008)，風險、社區與人權保障－台灣關愛之家協會案之經濟分析，中研院法學期刊第二期，336頁。其他見解，參李福隆(2008)，愛滋病患的居住權與公寓大廈社區規約內容自由的限制－台北地院九十五年度重訴字第五四二號判決、高等法院九十五年上易字第一○一二號判決評釋，月旦法學第20期，頁150-158。
[16] 內政部營建署94年度5月4日營署建管字第0940020105號函。
[17] 臺灣高等法院103年度上字第1048號民事確定判決。
[18] 臺灣高等法院108年度重上字第644號民事確定判決。
[19] 臺中高等行政法院96年度簡字第401號確定判決：內政部營建署(2011)，公寓大廈管理Q&A彙編，24頁。
[20] 內政部營建署85年5月25日台（85）內營字第8572695號函。
[21] 臺灣高等法院高雄分院102年度上字第53號民事確定判決。
[22] 臺灣高等法院102年度上易字第740號民事確定判決。
[23] 最高法院106年度台上字第23號民事裁定。
[24] 最高法院103年度台上字第2247號民事判決。
[25] 臺灣高等法院103年度上字第1527號民事判決，經最高法院108年度台上字第329號民事判決駁回上訴確定。
[26] 最高行政法院109年度上字第1176號判決參照。
[27] 內政部營建署民國106年08月22日內授營建管字第1060812612號函。
[28] 臺灣高等法院103年度上字第1527號民事判決、最高法院108年度台上字第329號民事判決。
[29] 臺灣高等法院106年度上字第1561號民事判決，經最高法院107年度台上字第1535號民事裁定駁回上訴確定。
[30] 最高法院107年度台聲字第972號民事裁定；107年台上字第126號民事裁定。
[31] 最高法院100年度台上字第1293號民事判決。
[32] 最高法院105年度台上字第1443號民事判決。
[33] 其相關法律問題，參陳重見(2024)，公寓大廈之分購分管契約，不動產研究2023年第3期，66-75頁
[34] 最高法院99年度台上字第1191號、102年度台上字第1279號民事判決。
[35] 最高法法105年度台上字第1443號民事判決。該案之前審判決臺灣高等法院103年度上更（一）字第93號判決亦即認為建築法第73條第2項規定，係屬取締規定，而非效力規定，惟學者有認為，本案應判斷的是本條例第9條第3項之規定是否屬強行規定，而以建築法第73條第2項規定判斷其屬取締規定，並非妥適，許政賢(2019)，公寓大廈法定空間所設停車位分管契約之效力/臺灣高等法院103年度上更（一）字第93號，台灣法學374期，129頁。
[36] 臺灣高等法院100年度上字第1321號民事判決。
[37] 臺灣高等法院105年度上更(一)字第56號民事判決
[38] 最高法院100年度台上字第1293號。
[39] 臺灣高等法院93年度上字第596號民事判決，案經最高法院94年度台上字第38號民事裁定駁回確定。
[40] 臺灣高等法院105年度上字第529號民事判決，案經最高法院105年台上字第2187號民事裁定確定。
[41] 最高法院109年度台上字第1025號民事判決。
[42] 臺灣基隆地方法院98年度簡上字第49號民事確定判決。
[43] 臺灣臺中地方法院99年度簡上字第25號民事確定判決。
[44] 臺灣高雄地方法院99年度簡上字86號民事確定判決。
[45] 臺灣高等法院104年度上易字第887號民事確定判決。
[46] 臺灣臺南地方法院96年度小上字第8號、99年度簡上字第133號民事確定判決；臺灣基隆地方法院104年度基小字第1428號民事確定判決
[47] 臺灣臺南地方法院97年度簡上字第43號民事確定判決。
[48] 最高法院109年度台上字第3143號民事判決。
[49] 臺灣高等法院101年度上字第228號民事確定判決。
[50] 黃建彰(2022)，區分所有權人會議組成、召開與召集人，當代法律第12期，136頁。
[51] 最高法院108年度台上字第514號民事判決。臺灣高等法院90年度上字第1313號、101年度上字第48號、105年度上字第1604號民事確定判決，另請參照。
[52] 日本建物區分所有法第34條第1項規定：「集會由管理人召集」(1962年所定之27條原規定管理人及區分所有權人均有召集權)，且管理人並不以具區分所有權人為限，稻本洋之助、鎌野邦樹合著（2018），コンメンタール マンション区分所有法3版，148、213頁。
[53] 2013年行政院送立法院本條例修正草案第29條第5項，明定召集人身身毋須以區分所有權人要件，以避免未具區分所有權人身分時，引起召集資格之爭議，且召集人僅係促成區分所有權人會議之召開，公寓大廈政策事務之決定，仍由區分所有權人會議所決議，故予修正。
[54] 臺灣高等法院100年度上字第1136號、105年度上字第1604號民事確定判決。
[55] 內政部營建署105年10月18日營署建管字第01050064114號函。
[56]臺灣高等法院高雄分院101年度上字第200號民事確定判決。
[57] 臺灣高等法院105年度上字第654號民事確定判決。
[58] 臺灣臺中地方法院106年度小上字第22號民事確定判決。
[59]最高法院112年度台上字第1578號民事判決。
[60] 臺灣高等法院103年度上字第464號民事判決，經最高法院104年度台上字第747號民事裁定駁回上訴確定。
[61] 臺灣高等法院92年度上字第572號民事判決，本案嗣雖經上訴而以最高法院94年度台上字第742號民事判決確定，惟並未以此為爭點。
[62] 臺灣高等法院101年度上字第932號民事確定判決。
[63] 臺灣高等法院高雄分院95年度上更(一)字第8號民事確定判決。
[64] 臺灣高等法院104年度上字第5號民事確定判決。
[65] 臺灣高等法院102年度上字第170號民事判決，案經最高法院104年度台上字第549號民事判決駁回上訴確定。
[66] 臺灣新北地方法院93年度訴字第1200號民事判決。
[67] 臺灣高等法院101年度上字第228號民事確定判決。
[68] 臺灣高等法院101年度上字第636號民事確定判決。
[69] 陳重見（2019），前手積欠管理費應否由後手負擔／最高法院106年度台上字第1737號裁判簡評，台灣法學雜誌第380期，119-127頁。
[70] 臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號研討結果。
[71] 鄭冠宇（2023），民法物權13版，361頁。
[72] 臺灣高等法院臺中分院94年上字第7號民事確定判決。
[73] 臺灣高等法院臺中分院104年上易字第503號民事判決。
[74] 最高法院102年度台上字第1751號判決。
[75] 吳謹瑜，懲罰性違約金規約與主管機關公權力介入－並行不悖之公寓大廈住戶生活秩序維護機制／最高院102台上1751判決，209頁。
[76] 臺灣高等法院105年度上易字第691號民事確定判決。
[77] 臺灣臺北地方法院104年度小上字第151號民事確定判決
[78] 臺灣高等法院103年度上字第511號民事判決。
[79] 內政部營建署100年9月28日營署建管字第01000060569號函；內政部營建署106年4月6日營署建管字第01060017322號函。
[80] 臺灣高等法院97年度上字第799號民事判決，案經最高法院98年度台上字第677號民事判決駁回上訴確定。於該案所涉規約雖規定違反機車停放位置者，處以鎖車及罰鍰，雖違規者曾一度被鎖車，但嗣後已解鎖，故法院並未就其有效性，表示見解。
[81] 陳重見（2021），公寓大廈之管理費，台灣法學雜誌第408期，8-11頁。
[82] 最高法院80年度台上字第1104號、87年度台上字第960號、103年度台上字第282號、103年度台上字第2247號、106年度台上字第2413 號、108年度台上字第1632號、109年度台上字第2291號民事判決。
[83] 最高法院97年度台上字第1350號、106年度台上字第1040號、109年度台上字第1449號民事判決。
[84] 臺灣高等法院105年度上更(一)字第55號民事判決，案經最高法院106年度台上字第2413號民事裁定駁回確定。
[85] 謝在全（2023），民法物權論（下）8版，277-278頁；謝在全、林旺根、陳旺聖（2021），改進區分所有建物之停車空間制度研析工作案，150頁。
[86] 最高法院112年度台上字第2299號民事判決；最高行政法院104年度判字第762號、109年度上字第1176號判決；陳重見（2021），區分所有建物規約外之約定，輔仁法學第62期，13頁；陳重見，公寓大廈之分購分管契約（2024），不動產研究2023年第3期，2023年12月，68頁。
[87] 臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第55號民事判決；臺灣高等法院臺中分院102年度再易字第84號民事確定判決；臺灣高等法院臺中分院102年度上字第445號民事確定判決。
[88] 最高行政法院104年度判字第762號民事判決；最高法院105年度台上字第755號民事判決。
[89] 最高法院107年度台上字第1845號民事判決、最高法院108年度台再字第35號民事判決、最高法院107年度台上字第21號民事判決。
[90] 陳重見（2021），區分所有建物規約外約定與效力，165頁。亦即原判決認以決議所為之「約定共用」不得對抗該約定共用之專有部分繼受人，惟因依本條例第35條之規定，該繼受人似屬「可得而知」，從而若決議可解為係屬民法第799條之1第4項後段之「其他約定」，甚或將決議解為係屬「團體法」規範之一環時，該「約定共用」將足以拘束該專有部分之第三人。
[91] 溫豐文（2022），法定停車位，月旦法學教室，第234期，11頁。其他尚有未以本條例第58條第2項據，但認分管契約所形成之專用權亦為有效者，包括：黃健彰（2021），我國與日本有關區分所有建物登記之比較研究，中原財經法學第46期，33頁；王澤鑑（2023），民法物權4版，299頁。
[92] 法務部(2009)，民法物權編研究修正實錄－通則、所有權、用益物權、占及施行法（以下簡稱物權編研修實錄）(第一冊)，222-225頁；物權編研修實錄(第二冊)，1580頁。
[93] 臺灣高等法院臺中分院99年度抗字第490號民事確定裁定。
[94] 民法第799條之1立法理由。
[95] 立法過程中，曾就此一議題提出討論，惟決議認為若區分所有權人已同意，即不符合「不同意之區分所有人」之要件，自不得再請求法院撤銷之。法務部（2009），物權編研修實錄（第二冊），1580頁。
[96] 臺灣高等法院107年度上字第627號民事判決，案經最高法院108年度台上字第2424號民事裁定駁回上訴確定。
[97] 最高法院106年度台上字第1510號民事判決。惟縱使經授權如未列為規約之附件，仍非屬規約，故仍無本條項之適用，此觀前開最高法院判決發回，其續審之臺灣高等法院107年度重上更二字第26號民事判決，雖認該財務管理辦法業經規約授權，但因該辦法所定管理費之收取對象不及商場而判決管委會向商場收取管理費之訴訟敗訴，惟並未判斷「未對商場收取管理費」之規定是否顯失公平，似可推認法院認該辦法並非規約。該案業經最高法院108年度台上字第731號民事裁定駁回確定。
[98] 臺灣高等法院104年度上易字第148號民事確定判決。
[99] 謝在全(2023)，民法物權論（上），287頁。依日本建物區分所有法2版第30條第3項：「依前2項規定之規約，對專有部分或共用部分，或建物基地或附屬設施(包含建物基地或附屬設施相關之權利)，應綜合考量其形狀、面積、位置關係、使用目的及利用狀況，與區分所有權人支付之對價及其他情事，以求區分所有人間利害之衡平。」可見本條之考量因素，係參考日本法之規定而來。丸山英氣(2020)，区分所有法第2版，363-367頁；稻本洋之助、鎌野邦樹合著（2018），コンメンタール マンション区分所有法第3版，189-192頁。
[100] 臺灣高等法院106年度上字第388號民事判決，案經最高法院107年度台上字第715號民事裁定駁回上訴確定。
[101] 最高法院109年度台上字第1025號民事判決。
[102] 臺灣高等法院103年度上字第1509號民事確定判決。
[103] 台灣高等法院103年度上字第469號民事判決，案經最高法院106年度台上字第958號民事判決駁回上訴確定。
[104] 臺灣高等法院臺南分院109年度上字第184號民事判決，案經最高法院110年度台上字第2637號民事判決駁回上訴確定。
[105] 臺灣高等法院108年度上字第38號民事判決，案經最高法院110年度台上字第491號民事裁定駁回上訴確定。
[106] 臺灣高等法院107年度上字第123號民事確定判決。
[107] 劉昭辰(2013)，物權法實例研習，93頁。
[108] 臺灣高等法院106年度上字第642號民事判決，案經最高法院109年度台上字第907號民事裁定駁回上訴確定。
[109] 臺灣高等法院臺中分院110年度上更一字第20號民事確定判決。
[110] 臺灣高等法院108年度上字第801號民事判決，案經最高法院110年度台上字第2085號民事裁定駁回確定。
[111] 劉昭辰(2013)，物權法實例研習，92頁。
[112] 臺灣高等法院108年度上字第1055號民事確定判決。
[113] 法務部(2009)，物權編研修實錄(第二冊)，1580頁。
[114] 謝在全(2023)，民法物權論（上），288頁；臺灣高等法院臺中分院99年抗字第490號民事確定裁定似亦採此見解。
