摘要

       不動產經紀業管理條例制定實施20餘年來，其間雖於民國90年10月31日、100年12月30日及110年1月27日修正三次，惟因社會經濟情勢變化加劇，物價高漲，年輕及受薪階級難以負荷購屋壓力日益沉重，政府為解決中低收入戶及青年人之購屋需求，雖次第推出若干社會住宅及新青安住宅貸款及租金補貼政策方案，仍然未能完全滿足全體國人購屋居住之需求，因此，對於現行之不動產經紀業管理條例之內容，允有加以檢討修正之必要，以達成「管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」之立法目的。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會基於成立30年來之經驗，於民國113年間在全國北、中、南舉辦三場論壇及分組研討會[1]，共提出三大類23項議題，涵蓋不動產經紀業、經紀人員及交易安全等相關問題，以期集思廣益、群策群力，共同為不動產經紀業之未來發展前景而注入活水、動力，並創造有利、永續經營之磐固基石。

壹、前言

二、相關管理法規

       為達有效管理不動產經紀業、經紀人員及營業保證金之目的，除以不動產經紀業管理條例為母法之外，內政部並依據條例授權制定了不動產經紀業管理條例施行細則；此外，對於經紀人員的教育訓練、獎懲機制、財務管理及交易安全，亦先後發布下列職權命令，構建完成不動產經紀業管理條例之法規管理體制：

（一）教育訓練方面

1.     不動產經紀人專業訓練機構團體認可辦法

2.     不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法

3.     不動產經紀人證書申請須知

4.     申請不動產經紀人證書審查須知

5.     不動產經紀人證書費收費標準

6.     不動產經紀營業員申請登錄須知

7.     不動產經紀營業員登錄及證明收費標準

（二）獎懲機制方面

1.    直轄市縣（市）不動產經紀人員獎懲委員會組織規程

2.    不動產經紀業或經紀人員獎勵辦法

3.    優良不動產經紀業認證作業要點

4.    優良不動產經紀業認證收費標準

5.    優良不動產經紀業認證審議小組設置要點

（三）財務管理方面

1.    不動產仲介經紀業報酬計收標準規定

2.    不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法

3.    不動產經紀業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法

（四）交易安全方面

1.    不動產仲介經紀業倫理規範

2.    辦理不動產經紀業廣告查核作業注意事項

3.    不動產經紀業業務檢查及違法經營經紀業務查處注意事項

4.    不動產說明書應記載及不得記載事項

5.    不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範

6.    不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查

7.    地政士及不動產經紀業防制洗錢作業要點

（五）其他法律規定

1.    消費者保護法及施行細則

2.    公平交易法及施行細則

3.    公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明

4.    公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣制度之規範說明

5.    公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明

6.    公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則

7.    公平會與內政部處理不動產經紀業不實廣告案件之協調結論

8.    公平會與內政部處理不動產經紀業者收取差價行為案件之協調結論

9.    不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法

貳、不動產仲介經紀業的全面檢討

       中華民國房屋仲介商業同業公會全國聯合會於民國83年4月25日成立，由於不動產經紀業管理條例於民國88年2月3日正式公布、同年月5日生效實施，因此該會名稱依據條例規定變更為中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（以下簡稱仲介業全聯會）。

       仲介業全聯會成立迄今已30年，全國不動產仲介業者已達8700多家，營業保證金累積金額已超過新台幣22.4億元，第十屆理事長王瑞祺上任以來，以「菁英齊薈萃，萬仲立匠心」為職志，期許業界「凝團結之力，開拓會員視野，執匠人之心，照亮產業前程」，針對產業未來發展方向之目標，制定可行之執行方針、策略，以達永續經營及產業服務之目標。乃與營業保證基金管理委員會共同舉辦北、中、南三場論壇及分組研討會，就不動產經紀業管理條例實施二十餘年來應興應革之議題，邀集全國各地方公會共同參與，以集思廣義、形成共識，提供中央主管機關作為改善之重要參考與基礎。

一、有關不動產經紀業管理條例修改之議題

（一）    為提升不動產經紀人員之專業地位，落實維護不動產交易安全及保障人民財產權益，是否將「不動產經紀人」之位階提升至「不動產經紀師」？是否將「不動產營業員」之位階同時提升為「不動產經紀人」？

（二）    經查目前凡委託不動產經紀業買賣之案件，依不動產經紀業管理條例規定均需由不動產經紀人簽章，而目前未委託經紀業之自然人或法人自行買賣則並未規定由不動產經紀人簽章。為維護不動產買賣交易安全及減少糾紛，舉凡所有不動產買賣交易或租賃，是否修法改為均需強制由不動產經紀人簽章？

（三）    目前現有之不動產經紀業法規制度，針對取締及制裁非法業者規範是否足夠？是否需增加更周密之規範？

（四）    實價登錄已影響仲介租賃業者生存，是否廢除委託不動產經紀業者需登錄之規定，而由修訂租賃住宅市場發展及管理條例等相關法令取代？或將登錄義務回歸租賃雙方、或強制出租人做實價登錄，並增修違反之處罰。

（五）    由於營業員到、離職，不動產經紀業管理條例並未規範須登錄，導致營業員實際上究在何經紀業任職，主管機關毫無所悉，造成問題叢生。是否修訂不動產經紀業管理條例規定應於經紀人員到職之日起三十日內，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查，異動時，亦同。

（六）    仲介與代銷性質完全不同，卻共同規範在不動產經紀業管理條例，導致適用法律妥適性上發生問題，因此可否將代銷及仲介分章節規範或分別立法？

（七）    不動產經紀人公會推動修法，欲將不動產經紀人未加入該公會者不得執業，可否將之納入不動產經紀業管理條例規範？

（八）    不動產經紀人與經紀業間之法律關係，在實務適用上，究以「僱傭」或以「承攬」為妥?

（九）    由於仲介名稱常遭人誤認為人力仲介，對於消費者常有誤會混淆，為提升不動產仲介專業形象，是否將不動產仲介經紀業之「仲介」名稱拿掉，修正為「不動產經紀業」？

（十）    為確保消費者之權益，避免不良從業人員之過失導致消費糾紛，是否應建立營業員淘汰機制，利用定期測驗營業員法律基本常識，未達標準者應予以撤銷營業員資格，以重塑產業專業形象？

二、有關法規命令類之議題

（一）    根據內政部113年2月6日台內地字第1130260822號函規定，地政士登記助理員資格為高中或高職以上學校畢業；而目前不動產營業員之取得資格並無學歷限制，由於買賣房屋是一項專業之行為，是否有需要將營業員資格取得之學歷限制提高至高中(職)畢業以上？

（二）    根據營業保證金民國101年至112受理交易糾紛賠付案件統計，平均每件糾紛金額約為新台幣(以下同)103萬元，目前法定繳存25萬元營業保證金顯難足夠賠償消費者之損失，因此適時提高營業保證金之金額將符合社會大眾之期望，同時可避免因不動產經紀業設立門檻過低、浮濫而影響產業之品質，為維護產業形象及提升品質，是否應將營業保證金酌予提高？

（三）    目前營業員訓練及測驗係由合格訓練機構統一辦理(有：公會、學校、補習班等等)，亦即考訓合一，然經常有該梯次未合格之學員無法及時提供重新測驗之機會。由於目前測驗題庫均由仲介業全聯會聘請專家學者命題，為服務仲介業全體學員，將規劃統一由全聯會及各地方公會共同辦理營業員測驗，每周定期於各地區指定大專院校實施測驗，推動考訓分離，可大幅提升其公平性及便利性。是否可行？

三、其他專案之議題

（一）    不動產經紀人員無論經過國家考試及格之經紀人或通過訓練測驗之營業員，絕大部分都未經實務訓練即從事不動產買賣及租賃業務，導致糾紛頻傳，因此若由全聯會舉辦職前訓練等相關教育課程，將定秉持公平、公正原則辦理，以符全體會員及產業之期待。是否可參照下列方式辦理：

1.    比照律師考試作法，筆試通過後，需再參加地方公會職前訓練一個月（並至律師事務所實習五個月合格）後，才能取得律師證書（加入律師公會）執行業務。

2.    比照金融保險相關行業，開設相關核發學分收費訓練課程，以提升產業素質。

3.    仿效日本或地政士全聯會成立專業不動產創新學院，專司研究科技與教育訓練。

（二）    為有效解決消費糾紛，擬研議由全國各地方公會成立糾紛調解小組，可即時解決各地區之消費糾紛。

（三）    加強仲介業全聯會運作

1.    為強化全聯會及省聯合會之經費運作，以提升服務廣大會員之品質(例如：會計師公會每年之教育訓練收益龐大及穩定)，應以何種方式來增加公會之收入？

2.    是否需提高全聯會及台灣省聯合會之會員代表人數，讓更多人參與會務運作?

（四）    提升經紀人員專業服務素質

1.    據內政部統計「漏水、隱瞞重要資訊、定金返還、房屋現況說明書內容與現況不符等」為主要糾紛來源，如有專業經紀人把關將可大幅降低糾紛之發生，因此是否有必要推動讓同業以合作之「雙經紀人制度」，亦即讓交易更安全且有更優質的服務，也更能提升經紀人員之社會地位?

2.    另近來有地政士公會推動雙地政士制度，亦即買賣雙方各委任一位地政士辦理相關過戶程序，是否可行?

（五）    現行不動產經紀業管條例對於廣告不實之部分，未明確區分類型，一概逕認為廣告不實，實屬過苛。另如於廣告媒體刊登物件因不慎將坪數原為「20.15坪」誤植為「20.14坪」即遭地政局開罰6-30萬元。反觀刻意隱瞞事實而故意為廣告不實之惡性行為，亦同樣開罰6-30萬元，不分輕重一律同等質量之裁罰顯失公平。是以，建議應比照實價登錄錯誤之立法，區分各種錯誤型態加以規範並為合理之裁處金額，以利產業發展。

（六）    不動產仲介業受賣方委託之額外支出(例如：打掃、清運、帶看、輕裝潢等)是否應統一納入契約中向消費者收取費用？另是否需依服務內容逐項收取費用?(例如：帶看收取2000元、製作不動產說明書解說5000元等…)。

（七）    建經公司履保專戶如何應全面納入信託機制？目前買賣價金有建經公司處理，斡旋金則是缺乏管理，成為交易安全漏洞，全聯會或營業保證金可否成立斡旋金的信託管理機制，保障交易相關人之交易安全?

（八）    現今資訊平台提供營業人員刊登銷售不動產之物件(例如：591購屋網)經常任意漲價，同業只能接受，全聯會是否能打造類似之物件流通平台，邀集各大品牌合作，串聯全體會員之ㄒ買賣物件，讓同業不受制於資訊平台，拿回物件流通的主動權，是否可行？

（九）    據不動產經紀業管理條例第7條規定，經紀業經主管之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，然經紀業所分設之營業處所並無相關規定，近期就有經紀業在非登記所在地分設營業處，如發生消費糾紛，當地主管機關、當地會員公會難以介入處理，反而需向母公司所在地處理，因此要如何解決？是否應強制凡經紀業於當地有分設營業處時必須加入所在地之公會?

（十）    不動產交易容易產生糾紛，司法程序冗長，建築開發商業同業公會及租賃住宅服務商業同業公會分別均採或擬採參加仲裁解決紛爭，仲裁特點除可透由專業人士公平判斷之外，最多9個月即可做出仲裁判斷，時間遠少於一般法院訴訟。因此是否同意由全聯會主導力推，有關買賣等合約除訴訟外亦可採仲裁解決糾紛？

参、  反思與建議

   仲介業全聯會已成立近30年，全國業者已達8700多家，營業保證金累積金額已超過22億4千多萬元，第十屆理事長王瑞祺上任提出仲介業之願景「菁英齊薈萃，萬仲立匠心」，主張「一份專業是誠信，一道信念是堅持，一種精神是匠心，一個目標是永續」，期許仲介同業「凝團結之力，開拓會員視野，執匠人之心，照亮產業前程」。為達永續經營、產業服務之目標並訂定執行方針、策略與未來3、6、9年實施計畫，全聯會以「論壇為引.廣納建言」為旨，於民國113年間召開「不動產經紀業論壇暨分組研討」北、中、南區三場會議，分別就(一)有關不動產經紀業管理條例已實施近20年實有研修之必要，收集產業意見10個子題;(二)屬法規命令性之議題3個子題;(三)專案之議題10個子題;由產、官、學、眾各界人士參加，以期集思廣益，為促進不動產交易市場健全發展、建立不動產交易秩序而共同擘畫未來誠實信用的公平交易市場而奠定紮實的基礎。

      不動產仲介產業之發展，主要對象固涉及不動產仲介業及其從業人員，但與地政主管機關、地政士及其從業人員、不動產估價師、會計師、律師、建築師...等相關人員，均有直接或間接密不可分的關係，因此，實為產、官、學、眾應當共同努力以赴的課題。爰參酌仲介業全聯會所舉辦不動產經紀業北、中、南三場論壇暨分組研討議題，不動產仲介經紀業倫理規範，並基於筆者從事不動產交易訴訟、仲裁、調解、調處數十年之實務經驗與心得，就不動產經紀業管理制度之興革建議，分別從不動產仲介業者方面、不動產仲介經紀人員方面及不動產糾紛處理機制精進方面，簡要歸納提出建議如下2:

（一）     不動產仲介業者方面

1.     關於教育訓練部分

(1)    為建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，不動產仲介業者應注重產業發展，加強從業人員之教育訓練，以提高不動產經紀人員之素質與服務品質，以便快速、有效處理不動產交易有關事務。

(2)    建議中央主管機關內政部參採租賃住宅市場發展及管理條例第26條及人壽保險業務員登錄管理辦法等規定，授權仲介業全聯會辦理經紀人員資格之訓練、測驗及登錄、證書發放，以符「人必歸業、業必歸會」及事權統一之功能；如果一時無法達成目標，可以階段性採取「訓考分離」之政策，以減少目前「考訓合一」發生之流弊，並逐步落實仲介業全聯會之完整功能。

2.     關於和相關產業合作部分

(1)    不動產仲介業者應與各地消費者保護團體建立溝通聯絡管道，並共同主辦不動產仲裁交易論壇，例如:2023年7月13日，為「促進健全房市.保障交易安全」，仲介業全聯會與消基會共同舉辦不動產仲介交易論壇，以期加強產、消合作，並分別在各自權責範圍內處理不動產仲介交易糾紛。

(2)    建議不動產仲介業者與地政士公會全國聯合會合作，漸進推動不動產買賣契約書或不動產租賃契約書中有關爭議解決條款中加入仲裁條款，例如:台北市地政士公會不動產買賣契約書、新北市地政士公會不動產買賣契約書，均以不同方式將仲裁條款納入契約書內，以利日後作為發生糾紛之解決依據。

(3)    建議仲介業全聯會與中華民國仲裁協會、中華不動產仲裁協會等仲裁機構合作，參酌中國大陸廣州仲裁委員會「廣州互聯網仲裁平台」建立相關平台，採取一站式在線高效解決境內或跨境不動產交易糾紛解決的處理良方。

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