壹、前言

       我國於89年公布不動產估價師法，規範不動產估價師之資格、登記及開業程序、估價業務及責任、公會組織及會員資格、主管機關對其管理及獎懲等相關規定，藉由專門職業估價人員制度之建立，將估價業者納入輔導與管理，以提高估價執業水準。

      不動產估價師制度施行迄今逾20年，估價師受委託辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務，確保不動產價值合理評估至關重要，估價品質之良窳對於當事人財產權及不動產市場秩序影響甚鉅。除早年金融機構不動產擔保抵押貸款，抑或司法機關不動產鑑定人，需進行不動產估價，近幾年更因政府各項政策推動，舉凡土地徵收補償、都市更新權利變換、容積移轉價格、公地設定地上權開發利用、社會住宅租金定價……等，均與不動產估價息息相關，需仰賴不動產估價師專業。委託估價案件層面日漸廣泛，估價業務量大幅提升，為提高不動產估價師執業量能及維持作業品質，估價師事務所多聘用助理協助估價師辦理內外業工作，並由不動產估價師公會全國聯合會與地方公會列冊管理。

       業界執行估價實務作業時，依法由受託不動產估價師承擔估價案件責任，而實務執行時所涉細項工作，由其他人員協助尚無不可，不動產估價師公會全國聯合會已自行列管300多名估價助理員，惟於助理員未法制化情況下，部分法院仍要求承接鑑定案件之不動產估價師應親自現勘，倘由助理員於實務執行時協助調查、勘察等估價工作，易生不動產估價師未親自執行業務之疑慮。

       因實務面已執行多年，且確實有助理人員協助之必要，故近年不動產估價業界期待透過立法，明定不動產估價師事務所得聘僱不動產估價助理員，協助估價師執行不動產估價業務，以化解疑慮。業界與主管機關內政部亦已著手研議不動產估價助理員法制化。此外，因應聯合國身心障礙者權利公約(CRPD)我國施行法實施，內政部亦研議修正不動產估價師法第8條規定。

貳、本次修法討論重點

       本次修法內容係依立法委員吳琪銘、陳亭妃等17人於今(113)年4月提案之「不動產估價師法部分條文修正草案」，包括修正第8條(刪除對患有特定疾病或身心障礙者之就業限制)、第46條(施行日期)及增訂第18條之1及第18條之2(不動產估價助理員法制化)，經5月22日立法院第11屆第1會期內政委員會第22次全體委員會議審查通過。

       審查期間討論重點在於如何修正第8條始能落實保障身心障礙者工作權益並兼顧委託人權益，以及如何規範不動產估價助理人員之資格條件以利廣納相關領域人才投入不動產估價產業(第18條之2)，經本法主管機關內政部等相關行政機關與各立法委員討論溝通，完成修正條文審查。討論情形如下:

一、  兼顧身心障礙者工作權益及保障委託人權益

       為落實身心障礙者權利公約之精神，避免精神障礙或其他心智缺陷之用語及適用，對患有特定疾病或身心障礙者形成不當歧視且侵害身心障礙者之工作權益，原提案修正刪除第8條第1項第2款，係類似105年修正之會計師法及106年修正之地政士法立法例，認為因精神疾病之範圍廣泛，按精神疾病診斷與統計手冊第5版對於精神疾病之類別定義，囤積症（例如捨不得丟棄舊物、過度性地收購或收集物件）或是僅限於表演時的社交焦慮症（例如發表演說之前非常緊張）等病症也視為精神疾病。但有此精神疾病及身心障礙是否影響當事人作為不動產估價師之表現與專業，並無直接關係。因此，並不適宜以罹患精神疾病或身心狀況違常之情事來概括當事人不具備可勝任工作的專業技能。另若不動產估價師之身心狀況已達無法執業之情形，原條文第1項第3款已足以作為限制其執業之依據。

       於審議時考量刪除該款文字對於委託人權益保障不足，且依身心障礙者權利公約第2條、第5條有關「合理之對待」規定，應於職務再設計、輔具等支持與合理調整措施後，仍認定其身心狀況無法執行業務者始予以就業限制較為妥適，又相關認定既涉醫療專業領域及不動產估價師工作權保障，故參考律師法及驗光人員法，朝向強化客觀認定機制之方向修正第8條第1項第2款文字。

二、  廣納相關領域人才擔任不動產估價助理人員

       立法委員及內政部均認同將估價助理法制化，建立不動產估價助理人員制度，將既有全聯會自行列管之助理人員體制正式納入估價產業管理其中一環，具有共識前提下，對於如何界定不動產估價助理人員須具備的資格條件及專業知能，以及如何保障立法前由全聯會自行列管之助理人員工作權益成為審議期間之討論重點。

（一）不動產估價助理人員須具備的資格條件及專業知能

       為確保協助不動產估價師執行不動產估價業務之助理人員具備相當專業知能，因不動產估價涉及專業面向廣泛，諸如地政、土地資源、土地使用規劃管制、空間資訊、不動產經營管理…等知能，均有助於不動產估價業務之執行，故規範應具備相關學歷及資格。

       原提案增訂第18條之2第1項第3款有關學歷科系認定，係類似地政士法之立法例，採正面條列方式規定，雖有彈性規定，惟現今大專校院課程內容多樣及跨領域、跨學程修習課程，以學系、組、所為資格條件恐無法廣納相關領域人才從事不動產估價業務，故經討論，參考會計師法以修習科目、學分數為條件，調整提案第18條之2第1項第3款文字，以修習學分數為條件，並參照專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則第5條規定，需修習包括不動產估價、不動產法規、土地利用、不動產投資與市場及不動產經濟5種領域相關課程達10學分以上，為得擔任估價助理員之資格之一。

       另原提案第18條之2第1項第4款有關高考職系認定，亦採正面條列方式規定，考量高考財稅金融職系之應考項目包含會計學、經濟學、稅務法規等，與第3款之不動產法規、不動產投資與市場及不動產經濟領域課程相近，皆屬不動產估價所需知能，為廣納相關領域人才從事不動產估價業務，經討論，高考財稅金融職系亦予納入。

（二）保障由全聯會自行列管之助理人員工作權益

       經不動產估價師公會全國聯合會統計，本次修法前該會已自行列管估價助理300餘人，考量已列管現職估價助理之工作權益，並確保其具備不動產估價助理員之相當知能，得以協助執行估價業務，現職估價助理倘無第1項第1款至第4款之一相當之資格條件，則另以一定期間之協助估價工作經驗，以資證明其具備估價相當知能。原提案考量大學多以4年修業期間培育專業人才，故擬已協助實際執行估價業務滿4年，應可認其已具備估價相當專業知能。

       惟經參考會計師法第18條第1項第4款規定，及考量估價師考試及格並具2年以上實際估價經驗可申請開業，故討論通過修正一定期間為2年。

參、本次修法重點

       經上開審查會討論通過不動產估價師法部分條文修正草案，於113年7月15日經立法院三讀通過，8月7日總統公布修正，建立不動產估價助理員制度，及修正本法有關保障身心障礙者工作權規定，並定自總統公布後6個月全面施行。本次修正重點如下：

一、  檢討本法第8條涉及限制身心障礙者工作權之規範

       為落實身心障礙者權利公約之精神，保障身心障礙者享有與其他人平等之工作權利，對涉及以特定疾病或隱含以身心障礙者為就業限制之規定，予以檢討第8條第1項第2款用語：「罹患精神疾病或身心狀況違常，經直轄市或縣（市）主管機關委請2位以上相關專科醫師諮詢，並經直轄市或縣（市）主管機關認定不能執行業務。」

       參考律師法第9條及驗光人員法第8條等立法例，修正本條第1項第2款用語為「有客觀事實足認其身心狀況不能執行業務，並經直轄市或縣（市）主管機關邀請相關專科醫師、不動產估價師、學者專家組成小組認定。」因身心狀況之認定涉醫療專業領域，及不動產估價師於實務層面能否執行業務之判斷，故修正由核發開業證書之直轄市、縣(市)主管機關邀集相關專科醫師、不動產估價師及學者專家組成小組，藉由客觀認定機制，兼顧保障估價師工作權益及委託人權益，以臻周妥。

二、  明定不動產估價助理員之協助範疇及應遵循事項

        依不動產估價師法第14條及第19條規定，不動產估價師受委託人之委託，辦理估價業務，估價實務作業包括調查、勘察等外業工作及整理、比較、分析及調整等內業工作，雖實務作業考量作業成本及時程，不動產估價師會將部分工作交由估價助理協助，惟依法仍由不動產估價師審視估價過程及決定最終價格後簽章，並對委託人負全責。

       故因應不動產估價實務作業需要，參考會計師法第40條規定，建立不動產估價助理員制度，第18條之1規定不動產估價師事務所得聘僱不動產估價助理員，協助不動產估價師執行業務，並明定不動產估價師應負管理監督之責任。不動產估價助理員協助業務應遵循不動產估價師之指揮監督，並依估價師法第19條授權訂定之不動產估價技術規則規定，協助不動產估價師進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。

       因不動產估價委託案件涉及層面日漸廣泛，業務量大幅提升，估價助理員在估價師督導分工下，協助蒐集相關資訊，更能提升估價師執業量能，保障估價品質。對外包括因應承接法院鑑定案件之實質需求，將估價助理員法制化，規範協助估價業務範疇及管理事項，使實務作業有所依循，並解決估價師未親自執行業務之疑慮。

三、  規範不動產估價助理員之資格，確保有相當知能得以協助估價師

       為確保協助不動產估價師執行不動產估價業務之助理人員具備相當專業知能，因不動產估價涉及專業面向廣泛，諸如地政、土地資源、土地使用規劃管制、空間資訊、不動產經營管理……等知能，均有助於不動產估價業務之執行，故於第18條之2規範不動產估價助理人員應具備相關學歷或資格。並與非協助不動產估價業務之其他助理人員(如行政助理)有所區別。

       應具備資格條件包括不動產估價師考試及格、具不動產估價師考試應試資格、相關不動產高等考試及格外，並考量目前大專校院課程內容多樣及跨領域、跨學程修習課程情形普遍，故規定修習不動產及土地估價、不動產法規、土地利用、不動產投資與市場及不動產經濟等領域相關領域課程達10學分以上者亦得擔任助理人員。至於高等考試及格職系，則含括地政、都市計畫、測量製圖、財稅金融職系，以廣納相關領域人才從事不動產估價業務。

      另為保障本條修正施行前已從事協助不動產估價師執行業務工作之估價助理之權益，於第18條之2第1項第5款明定得繼續從業之條件為已協助不動產估價師實際執行估價業務滿2年之在職聘僱員工，並應依規定辦理登錄事宜；惟曾從事估價助理業務之人員於本條修正施行前已離職，為維持不動產估價助理員制度之穩定性，並確保助理人員具備最新專業知能，應依本法修正後規定重新取得應備資格。

四、  明訂不動產估價助理員管理由不動產估價師公會全國聯合會建立制度

       配合估價助理管理作業實務需求，並考量估價師執業性質與會計師較相近，參考會計師法於96年間修法時為落實公會自律及簡政便民之考量，將助理人員受僱或解僱之申報，由向主管機關及會計師公會申報調整為向全國聯合會申報，故於本法第18條之2第2項至第4項，明定由不動產估價師事務所向全國聯合會辦理不動產估價助理員登錄事宜，並授權該會訂定辦理方式、書表及其他相關事項之規定。將現行不動產估價師全聯會自行列管估價助理人員作業規範，依法檢討管理內容，有利於修法前後實務管理作業之銜接。

       並考量不動產估價助理員登錄相關管理執行細節尚待全國聯合會訂定，亦須報請中央主管機關內政部備查，爰於第46條增訂第3項，明定本次修正條文自公布後6個月施行。

肆、對產業的發展及未來預期效益

      不動產估價助理員法制化後，將有助於增長不動產估價產業量能，說明如下：

一、  不動產估價師專心於價格評估與決定，保障估價品質，拓展更多元之估價案件種類

       估價工作包括調查、勘察、整理、比較、分析及調整等項目，不動產估價師得以將估價作業事前之勘察、資料調查、蒐集、整理等項目交由具備相當知能之不動產估價助理員協助辦理，不動產估價師可有更多時間專心於資料分析、比較、調整等價格評估與決定之估價核心事項，保障估價品質。

       此外，透過不動產估價助理員之協助，不動產估價師可以拓展更多元之估價案件種類，例如：都市更新權利變換估價、企業資產重估、金融抵押貸款估價等，有助於提高受託估價量能。

二、  不動產估價助理人員來自多元領域，透過應用專業於估價工作，並累積實務經驗，加速投入估價產業

       因不動產估價涉及專業面向廣泛，為廣納相關領域人才從事不動產估價業務，透過本次修法規範，可望吸引更多元領域人才投入不動產估價業。且具備相當資格條件、來自相關領域之估價助理員，均有助於其掌握不動產估價作業之執行要領，減少不動產估價師指導助理人員了解估價基本概念之時間，得專心於指導、傳承實務作業經驗，助理人員亦得應用其專業協助估價作業，從做中學，累積估價實務經驗。

       另外依據不動產估價師法第5條第1項規定，領有不動產估價師證書，並具有實際從事估價業務達2年以上之估價經驗者，得申請發給開業證書，估價助理員法制化將有助於不動產估價師開業前累積實際估價工作經驗及實績認定，理論與實務併進，有利於縮短取得考試及格證書至申請開業證書之時間落差，加速人才投入產業，提升整體估價產業量能。

       綜上，透過不動產估價助理員法制化，除提前培育不動產估價人才，亦得協助不動產估價師之執行業務，並有助健全不動產估價產業，提升整體產業量能及服務品質，對於穩定不動產交易秩序及穩健金融市場，均能帶來正面效益。

伍、結語

       不動產估價師法施行已逾20年，截至113年7月底，開業不動產估價師逾500人，本次修法將不動產估價助理員法制化，估價助理員正式納入估價產業管理，估價助理權益更有保障，以期吸引更多人才投入估價工作。內政部與不動產估價師公會全國聯合會已展開研商不動產估價助理員登錄等管理相關規範工作，期使全聯會管理規範於6個月內完成內政部備查作業，順利將不動產估價助理員正式納入管理，健全並促進整體不動產估價產業發展。

       此外，本次亦落實身心障礙者權利公約之精神，修正本法第8條涉及身心障礙者之相關用語，期可保障估價師工作權益，並兼顧委託人權益。