在今年九月的秋夕節（Chuseok）期間，一部名為「水泥烏托邦：末日浩劫」的韓國電影在電視台熱播。故事圍繞著一座名為「皇宮（Hwanggung）」的公寓大樓，它在一次毀滅性的地震後完好無損地矗立在首爾。在黑暗陰沉的城市中，皇宮的居民以及聚集在公寓附近尋找食物和住所的人們都在掙扎求生。影片的標題其實是一個諷刺性的問題，問我們公寓是否真的能提供烏托邦式的生活環境。

在首爾，一排排公寓大樓沿著漢江從東到西延伸，猶如韓國著名的嶙峋山坡。根據統計研究院（Statistics Research Institute）的2023年資料顯示，在韓國這個擁有5,177萬人口的國家，公寓約佔住宅總數的64%。

這個比例突顯了公寓在韓國的熱門程度，最近首爾破紀錄的價格也反映了這一點。此外，越來越多的人擔心，不斷擴大的社會鴻溝會進一步疏遠想要置產的人。統計顯示，今年上半年許多公寓買家都是30多歲和40多歲的年輕人。

其中一位在首爾工作的36歲李姓買主就深有體會。他在四年前購買了一套公寓，當時他正準備與未婚妻結婚。

李先生說：「2020年時，當房價飆升時，身為非業主的我感到緊張，於是決定購買一間公寓。」他指出，30多歲和40多歲的人正處於人生中安定下來的階段，對房屋的需求更加強烈。不過，李先生指出，害怕錯失機會的心理也會發揮重要作用。

李先生表示：「韓國的競爭意識很強，常人都見識過自己的同輩是如何從一間公寓起家，並在數十年間將其放大......因此，人們會強烈傾向於認為購買公寓是擁有安全居住環境以及投資資產的關鍵。」

韓國房地產委員會（Korea Real Estate Board, REB）發現，8月份首爾公寓價格較上月上漲了1.27%。1.27%的漲幅創下了71個月以來的最高漲幅。上一次首爾公寓價格出現類似漲幅是在2018年 9月，當時的漲幅為1.84%。

有些公寓的單價非常高昂。國土交通部（Ministry of Land, Infrastructure, and Transport）在其公開的實物價格交易資料中公佈，截至今年9月為止，共有 14 套公寓以每套超過100億韓圓（約7.51億美元）的價格售出。這個數字比去年市場上成交價超過100億韓圓的5個單位增加了三倍。

最近，一間位於板浦洞（Banpo-dong）約84平方公尺的重建新建公寓在八月以 60億韓圜的價格售出，成為頭條新聞。這套84平方公尺的公寓擁有最受韓國家庭青睞的格局之一，通常提供三間臥室和兩間浴室。首爾84平方公尺公寓的平均售價為10.4億韓圓。

對於未來價格的預測仍是好壞參半。

KB國民銀行（KB Kookmin Bank）的資深房地產分析師朴元甲（Park Won-gap）表示：「由於供不應求，這一直是個不確定的市場。」他審慎預測，價格，尤其是漢江沿岸富人區的高檔或公寓單位，將持續上漲。

西江大學房地產研究專家權大中（Kwon Dae-jung）教授預計，由於政府在9 月1日實施了更嚴格的抵押貸款指引，導致銀行在發放新貸款時更加猶豫，因此房價目前仍將停滯不前。政府執行第二階段的債務償還率規定，在首都地區決定貸款額度時實施更高的壓力率。這些規定要求借款人的年度債務支付不得超過其收入的40%。

儘管如此，維持房市穩定的挑戰依然存在，包括低供應量、強勁的公寓需求，以及 美國聯準會（Federal Reserve’s）「大幅降息」後韓國降息的可能性。

「首先，可用公寓的供應不足。一旦您擁有一棟公寓，它就可以重新開發成高樓大廈，這意味著它作為資產的價值將會上升，」權大中說道。

朴元甲認為需求也來自於所謂的「公寓小孩」。

「在這些公寓裡長大的孩子很可能成為未來的買主，他們對住房空間有不同的看法。這些所謂的『公寓小孩』在30多歲和40多歲時更喜歡購買公寓，而不是土地或商業建築，」朴元甲說。

自1958年開始興建多單位建築以來，韓國的公寓與歐美不同，在1980年代受到中產階級家庭的熱衷。在此之前，韓國家庭大多居住在洋房或現代化的韓屋。過去幾十年來，隨著韓國經濟的成長，首爾的公寓也有了顯著的發展。最近在漢南洞和首爾南部興建的高檔公寓以「門禁」設施為特色，有些有真正的大門，有些則提供健身房和自助餐廳等社區設施。

朴元甲認為公寓在韓國無處不在的普及是多種因素的結合。

「公寓簡化了大部分家務勞動的婦女的行動，」朴元甲說。

權大中則主要認為便利性和安全性是其誘人之處。有趣的是，一段類似電影《水泥烏托邦》公開宣傳片段的黑白老影片中，一位家庭主婦表示，她聽說公寓住起來非常方便。

此外，媒體在新公寓上市時，煽情地使用「樂透」或「抽獎」等名詞，可能也是造成房市不穩定的原因。

梨花女子大學（Ewha Womans University）傳播學系教授崔潤貞（Choi Yoon-jung）表示：「我認為有更多關於房地產的新聞文章會集中在某些區域，例如瑞草區或江南區，因為這些區域會帶來更多讀者。」

「但是，當我們考慮到有意購買房屋或公寓的業主的真正需求時，如果這些文章能夠提供首爾全區的平均價格，包括麻浦區、羅淵區和江北區，將對讀者更有幫助，」她說。

高房價對政策制定者來說也是一個持續的挑戰。

韓國銀行（Bank of Korea, BOK）在考慮調降3.5% 基準利率時，面臨利率降低與公寓價格上漲之間相互關係的兩難局面。韓國央行行長李昌鏞 (Rhee Chang-yong) 最近在接受《金融時報》（The Financial Times）訪問時的一番話，充分說明了這種兩難局面的嚴重性。他表示，韓國很可能需要採取極端措施，例如設定江南地區名牌大學招收學生的配額或上限，以抑制首爾的公寓價格。

「在西歐北部地區，人們一致認為住房具有社會價值，認為住房是一種社會基礎設施。為此，政府提供公共住房，並制定政策，讓租房和擁有房屋變得更加容易，韓國也需要朝此方向發展，而非將公寓視為商品。」韓國人類住區研發所研究員樸美善（Park Mi-seon）說道。

原文網址：https://www.koreatimes.co.kr/www/culture/2024/09/135_383160.html，轉載自Kim Ji-soo／韓國時報