隨著 儲備銀行開會考慮是否跟隨美國腳步降息，住房負擔能力再次成為政治辯論的中心。

貨幣市場押注儲備銀行今年開始降息的機率不到20%，大多數經濟學家也同意在2025年2月之前不太可能降息。

由於利率上升的威脅揮之不去，感受到痛苦的不只是那些已經有房屋貸款的人，這也讓首次購房者更難借到足夠的錢進入房地產市場。

22歲的卡西·麥克拉倫（Cassie McLaren）表示：「我們（首次購房者）已經有許多障礙需要克服，」她將會向父母的銀行求助，以補足銀行借給她的款項，嘗試在墨爾本購買房地產。

「現在的貸款標準非常嚴格。有很多事情是我們無法達到的。」

國會目前正在調查購房的障礙。

自由黨（Liberal Party of Australia）參議員安德魯·布拉格（Andrew Bragg）是該調查的負責人，他暗示該調查正在考慮一些重大的政策改變，聯盟可能會在下次聯邦大選中提出這些改變。

布拉格參議員說：「對於千禧一代和Z世代來說，澳洲夢正在遙不可及。」

「（住屋愈來愈遙不可及）的原因之一是，貸款法律非常僵化且鈍，對於有意首次購房的人毫不留情」。

貸款限制降低了風險，但是否走得太遠了？

為了避免大量澳洲人拖欠房貸，銀行對於貸款額度及所需儲備的資本有多項限制，以平衡貸款無法全額償還的風險。

在全球金融危機（global financial crisis, GFC）之後，這些限制變得更加嚴格，因為澳洲的金融市場和銀行監管機構致力於降低系統中的「風險」。

布拉格參議員表示，該調查正在考慮現在是否有必要調整這些限制。

它也在研究國家銀行業監督機構是否需要更廣泛的授權，以迫使它在為貸款人制定指導方針時考慮借款人的困境。

參議員布拉格表示：「歸根究柢，我們並非要消除所有風險。」

他補充說，「目前在澳洲，幾乎不存在拖欠貸款的情況」，也就是人們因為連續拖欠還款而被迫賣房。

參議員布拉格表示：「我認為我們擁有零風險銀行體系的想法，其實並不符合我們國家的利益。

澳洲應該承擔多少財務風險，以及額外風險是否是讓澳洲年輕人打入房市必須付出的代價，這個問題正受到熱烈討論。

人們申請貸款時的「還款能力緩衝區（serviceability buffer）」應否降低？

與全球其他大多數消費者相比，澳大利亞家庭通常對利率變化更加敏感。

部分原因是80%以上的抵押貸款都是浮動利率，這意味著當儲備銀行提高官方現金利率時，抵押貸款利率也會上升。

但這也是因為澳洲的家庭債務相對於收入的比例是全球最高的國家之一。

澳洲銀行監管機構澳洲金融監理署（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）在參議院的調查中表示，過去20年來，家庭債務與收入的比例已從收入的1.5倍左右上升到2倍左右。

限制貸款人不讓澳洲人負擔過多債務的方法之一是，當貸款人評估借款人的房屋貸款時，他們必須考慮借款人是否有能力以較高的利率來償還貸款。

目前，還款能力緩衝區（serviceability buffer）為3%。這意味著，如果今天您去找貸款機構，而他們提供您6% 的浮動利率，那麼貸款機構將會評估您以9%的利率償還貸款的能力。

在COVID之前，此緩衝設定為較低的2.5%。較低的緩衝區自然意味著有更多人可以通過設定的關卡獲得房屋貸款。

問題在於誰能通過門檻。

當人們有工作、利率低時，家庭持有多少債務對金融體系而言並非災難性風險。但是當這些因素改變時，風險就會開始增加。

2021年10月，銀行業監管機構澳洲金融監理署發現了一個令人擔憂的趨勢，並將緩衝回升至3%。

它注意到，成千上萬的澳大利亞人能夠借到超過其收入六倍的貸款，有些人的存款還不到10%。

當利率仍處於1%的歷史低點時，這並不是什麼大問題。

但到了2022年5月，當利率開始上漲時，這些貸款的風險變得更高，澳洲人陷入房貸壓力的故事也開始出現。

儲備銀行的數據顯示，目前絕大多數擁有房屋貸款的人都有能力償還貸款，也沒有拖欠貸款，但如果更多人失業，情況可能會改變。

銀行的不良房屋貸款（即借款人拖欠貸款，且90天後仍未支付任何本金或利息）所佔比例已從2016年的約0.5% 逐步增加至2024年的約1%。

這相對較低的違約率是一些政客和一些大銀行認為有降低可償還性緩衝區空間的部分原因。

「障礙太多」： 首次購房者表示融資困難

對於像墨爾本的麥克拉倫（McLaren）女士這樣的首次購房者來說，較低的緩衝區意味著她有更多機會獲得足夠大的貸款，以購買她正在尋找的首套房。

麥克拉倫女士最近辭去了牙科行業的工作，轉而從事房地產工作。

根據她的收入，她只有資格從銀行借到大約45萬元，她的父母會把剩餘的錢借給她，幫助她在遠東郊區買下一棟大約60萬元的房產。

她說，「很多人只是和父母待在家裡。」

與麥克拉倫女士站在同一陣線的是澳盛銀行（ANZ）和澳洲國民銀行（National Australia Bank），他們認為有理由放寬緩衝區，以改善房屋市場的准入。

這兩家銀行得到了全國銀行業遊說團體「澳洲銀行協會（Australian Banking Association , ABA）」，以及一些房貸經紀人和房地產團體的支持。

澳盛銀行老闆謝恩·艾利奧特（Shayne Elliott）辯稱，雖然貸款限制本來是為了保護弱勢族群，避免他們負債過多，但這些限制本身卻會加深金融不平等。

他之前曾指出，借貸已經變得過於嚴格，「如果你想要貸款，你必須經濟條件較好，或者你基本上必須很富有」。

但全國最大的銀行澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）和西太平洋銀行 （Westpac）則持不同的意見。他們告訴調查委員會，緩衝應維持在3%，以防止高風險借貸。

儘管銀行成員之間存在分歧，澳洲銀行協會仍呼籲降低緩衝區。

澳洲銀行協會的克里斯．泰勒（Chris Taylor）在調查中表示：「目前評估首次購房者服務能力的義務，並未考慮到他們與其他借款人相比強大的收入成長潛力。」

「首次購房者是根據他們第一年的收入來評估他們償還30年期貸款的能力。」

「現有的監管指引可以允許貸款人在審慎的情況下更靈活地考慮借款人未來的收入成長」。

銀行監管機構表示需要緩衝來保護金融穩定

但包括澳洲銀行監管機構和消費者團體在內的其他人士則表示，增加緩衝區可能會產生過多「風險」，使澳洲人更容易陷入過多債務和失去房屋。

按百分比計算，澳洲金融監理署監管的銀行帳面上的房屋貸款多於大多數其他可比國家： 在澳洲，所有貸款中約有三分之二是房屋貸款。

澳洲金融監理署曾多次公開表示，它認為在目前的市場上，緩衝區應維持在原處。

澳洲金融監理署執行董事特蕾絲·麥卡錫·霍奇（Therese McCarthy Hockey） 向調查委員會表示，緩衝區是確保整體金融系統穩定的一套更廣泛工具的一部分，而非針對任何階層的買家。

她說：「我們的工具不是為了解決負擔能力的挑戰，而是為了提供資金。」

「正如數據顯示的那樣，這一趨勢正在持續，包括首次購房者。」

債務求助專線財務顧問也在反對降低緩衝的呼籲。

他們指出，由於儲備銀行已將官方現金利率調高至4.35%，且浮動利率徘徊在 6% 左右，因此房貸壓力日益惡化。

多梅尼克·梅里克（Domenique Meyrick）是澳洲財務諮詢協會（Financial Counselling Australia, FCA）的聯席執行長，她表示全國債務求助熱線在過去的一個財政年度收到了超過 42,000次聯繫，比前一年增加了10%，其中30%的電話與房貸壓力有關。

梅里克博士說：「在每一個這樣的數字背後，都有一個人或一個家庭真正面臨危機的故事。」

「當人們遇到房貸壓力時，他們已經嘗試了其他所有方法，因為人們會優先考慮住房，所以他們也會遇到其他各種財務困難。

「這會對家庭造成巨大壓力。我們看到很多與此相關的心理健康影響。」

Mortgage Stress Victoria首席執行長納迪亞·哈里森（Nadia Harrison）也在調查中提出類似的疑慮。她認為，澳洲面臨的不是獲得信貸的問題，而是缺乏可負擔住房的問題。

她告訴ABC News：「對於需要更多可負擔住房供應這個複雜得多的問題，這似乎是一個懶惰的解決方案。」

「當人們被借錢，特別是大筆的錢 - 他們無法負擔的抵押貸款 - 對個人的成本影響是嚴重的」。

哈里森女士指出，即使在目前3%的緩衝利率下，許多澳洲人仍難以負擔還款。

她說，雖然儲備銀行的數據可能顯示房屋貸款違約率只有約1%，但「這確實低估了人們所面臨的財務壓力」。

哈里森女士說：「我們經常看見的是，人們放棄新鮮的食物，放棄以前不被視為奢侈品的東西，只為了跟上他們的房貸還款，而且絕對總是把房貸還款放在其他債務之前。」

哈里森女士說：「這意味著我們在信用卡債務、先買後付、水電費、帳單等各種人們依賴於維持抵押還款的事情上遇到了更大的挑戰和問題。」

與其他類型的借款人相比，銀行是否應該降低首次購房者的風險？

銀行業分析師喬納森·莫特（Jonathan Mott）建議讓首次購房者更容易取得信貸。

在全球金融危機之後，銀行的經營方式有了很大的改變 - 各機構被勒令對被視為「高風險」的市場環節持有更多的資本。

莫特先生是金融服務公司Barrenjoey的創始合夥人，該公司向調查委員會提交了一份意見書，建議澳洲金融監理署考慮重新平衡風險權重，讓年輕借款人享有優勢。

對於借款建房或按計劃購房的首次購房者，將採用較低的風險權重。

投資者和升級者將吸引較高的風險權重。

該意見書認為，這將降低向年輕客戶收取的利率。

Barrenjoey的模型顯示，如果將銀行針對首次購房者必須持有的資本額降低 30%，則首次購房者支付的利率將降低0.29%。

在30年的貸款年限內，這將為購買新房的首次購房者在60萬元的抵押貸款上節省約37,300元的利息。

對於購買現有房產的首次購房者，BarrenJoey預估所收取的利率將下降約 0.14%。

這將使60萬元抵押貸款在整個貸款期間共節省約18,100元的利息。

該公司的模型還顯示，抵押貸款風險權重的這些潛在變化也將導致首次購房者的借貸能力小幅增加，增幅約為1%至3%。

鑑於首次購房者進入房市的需求被壓抑，Barrenjoey估計在未來幾年內，如果房屋供應增加，每年可能會增加30,000到50,000個新的首次購房者貸款。

雖然包括安德魯·布拉格在內的一些政客不喜歡交叉補貼（Cross subsidization），寧願降低首次購房者的風險權重，讓其他人保持不變，但Barrenjoey表示，如果這樣做，銀行體系的資本要求只會小幅降低，降幅不到1%。

原因是抵押貸款一開始就是低風險產品 (中小企業和個人貸款的風險權重高得多)，而且只適用於新貸款，而非現有的2.2兆元抵押貸款。

莫特先生告訴參議院調查，他的建議不是要削弱金融復原能力，而是讓首次購房者更容易入市。

他引述澳洲最大銀行聯邦銀行的資料顯示，從2016年12月到2023年 6月之間，許多嘗試進入房市的人的借貸能力降低了40%。

圖片說明：澳洲人借錢進入房地產市場變得越來越困難。（提供：CBA）

他還指出，在澳洲，聯邦銀行貸給收入超過20萬元的自住家庭的抵押貸款幾乎是收入低於10萬元家庭的兩倍半。

莫特先生還認為，3%的緩衝已經變得「不成比例」，「對很多人來說是一種負擔」，並建議將其降低至2.5%。

綠黨呼籲凍結房租並停止房產稅減免

過去幾週接受調查的大多數利害關係人認為，住房負擔能力的解決方案也依賴供應方措施，即建造更多住房。

艾班尼斯政府制定了一個雄心勃勃的目標，即在未來五年內建造120萬套新房，儘管許多人認為，由於建築成本上升和利率上升減少了新房開工，這一目標不太可能實現。

當辯論著重於需求方面的措施時，就變得更加複雜，例如人們應該可以借多少錢，以及是否應該縮減針對投資人的房屋稅務優惠。

綠黨參議員芭芭拉·波科克（Barbara Pocock）表示，他們的房屋政策著重於逐步取消負資產負擔、房地產投資者50%的資本收益稅折扣，以及凍結租金。

她說，「降低緩衝區會增加銀行的利潤和貸款，同時為一些在澳大利亞社會中尋找購房機會的最弱勢人群增加風險和危險。」

「這是錯誤的解決方案。這是行不通的，我們需要真正面對更大的問題，即增加可負擔的供應和保護租房者，這才是聯盟應該關注的，而不是在邊緣修修補補。」

她說，如果銀行真的想幫助首次購屋者，他們可以考慮不向他們收取抵押貸款保險。

「實際上，對於借款人來說，保險並沒有多大作用，借款人仍然承擔著巨大的風險，」她指出。

「因此，我認為，銀行有理由通過降低抵押貸款保險成本來提供幫助，並自行承擔責任。」

調查將在未來幾週內提出最終建議。

【原文網址：https://www.abc.net.au/news/2024-11-04/lower-interest-rates-lending-rules-first-home-buyers-property/104538752，轉載自Nassim Khadem／澳洲廣播公司，113年11月4日】