荷蘭政府正在推出一項法律，為過度高昂的租金設定上限。經濟學家對此議題意見不一。

與荷蘭的房屋專家談論，許多人都會為您描繪一幅灰暗的景象。與其他歐盟國家一樣，租金成本飆升、供應受限，許多人仍無法擁有自己的房屋。根據荷蘭中央統計局（Centraal Bureau voor de Statistiek, CBS）的最新數據顯示，2024年7月的租金平均同比上漲了5.4%。這是自1993年以來最大的平均租金增幅。

對於那些無法負擔私人房屋租金的人而言，社會住宅旨在提供必要的退路。然而，平均等待時間在2023年達到七年–在需求較多的城市，這些總數會上升。荷蘭研究公司ABF Research的研究顯示，荷蘭今年將短缺約401,000個住宅。

因此供應短缺是荷蘭住屋困境的核心，不過專家也指出國家政策的複雜結構。聯合國住屋權特別報告員巴拉克里什南·拉傑哥帕爾（Balakrishnan Rajagopal） 去年提出譴責的結論。他應荷蘭政府的邀請，進行了為期11天的訪問，並指出住屋問題源於「一連串不良的政策選擇。」

他指出「住房是一項人權。住房不是商品，也不是政府或其他人的施捨（Housing is a human right. Housing is not a commodity or charity from government or anyone else）。荷蘭需要轉變（shift）模式，認識到這一點。」

負擔得起的租賃法案

今年7月，「平價租金法案（Affordable Rental Act）」在荷蘭正式生效。當時的住房大臣胡戈·德容赫（Hugo de Jonge）表示：「這是一個巨大的里程碑。」德容赫辯稱，雖然他強調出租物業仍有利可圖，但該法律將支援目前正在處理無法負擔租金問題的租戶。

該法案透過計分制度設定租金上限。房屋分為低價、中價及高價三類，較理想的房產可獲得較高的分數。這可以基於大小、位置和室外空間可用性等標準。高價值租賃不受管制，而較低的兩類房產則有價格上限。

儘管該法已於七月生效，但將於2025年1月1日全面實施–給市政府足夠的準備時間。屆時，如果房東不遵守規定，市政府將對其處以罰款。

有關上限的意見分歧

那些擔心新法案影響的人通常認為，作為房東租房的利潤會變低。如果房東決定從租賃市場撤出他們的房產，這可能會減少供應量–可以說會讓那些想要租房的人更加困難。

荷蘭中央銀行總裁克拉斯·科諾特（Klaas Knot）今年初批評「平價租金法案」時，成為頭條新聞。「我不想對國會最終通過的法律做出政治判斷。但我確實看了後果，」科諾特在華盛頓告訴荷蘭新聞社ANP。科諾特補充說，政府推翻該法案是明智之舉。

然而，並非所有經濟學家都支持這個結論。阿姆斯特丹大學房屋學教授 理查德·羅納德（Richard Ronald）對歐洲新聞台表示，業主出售房屋並沒有減少供應量。相反地，它只是將房屋轉移至業主自住的部門。他補充說，單純增加出租房供應似乎也無法緩和價格，這意味著「平價租金法案」有其存在價值。

「自2011 年以來，荷蘭私人出租房的存量實際上已大幅增加。」他說：「問題是這是由自由化的產業所帶動的。」

從十多年前開始，荷蘭逐漸將社會住宅出售給私人業主，此舉旨在吸引投資。目前荷蘭四大城市約有四分之一的住宅為投資者所有。雖然租屋供應量增加，但自由市場因需求增加而抬高價格。這不僅是因為人口遷移，也是因為生活方式的選擇，越來越多的人住在小家庭裡。

荷蘭環境評估機構的規劃研究員阿倫德·瓊克曼（Arend Jonkman）表示，這為「被擠壓的中產階級（squeezed middle）」群組帶來了問題。對於那些收入過高而無法獲得社會住房，但收入過低而無法負擔自由市場價格的人來說，他們越來越難獲得住房。儘管供應量增加，但情況仍是如此。

供應與需求

研究組織RIGO的資深顧問蒂埃里·韋弗（Thierry Wever） 也告訴歐洲新聞台，在荷蘭，住屋的結果並不總是可以預測的。「我們建立了相當複雜且受管制的系統...因此供需之間的正常經濟關係並非以相同方式運作。」

理論上，如果業主因為租金上限而不得不出售房屋，這可能會增加業主自住的存量。因此，當市場需求從租屋轉為買屋時，買屋就更容易實現。

儘管如此，幾位經濟學家警告說，不能期望「平價租金法案」能夠在如此程度上提升自住房屋的存量。如果房價沒有顯著下降，這意味著「被擠壓的中產階級」仍將被鎖在市場門外，他們持有的資源不足以取得抵押貸款。

就一般房屋供應追上需求而言，建築障礙也可能使這個過程變得複雜。障礙包括勞工的可用性、環境法規和建築材料的成本。

對「平價租金法案」的一項批評是，如果投資人預期財務收益減少，可能會抑制新出租房的興建。然而，住房法案中包含了建築獎勵措施 - 這意味著規則對新房產的適用程度不同。

並非簡單的解決方案

雖然租屋法案備受爭議，但選擇陣營可說為時尚早。台夫特理工大學房屋學教授瑪雅·埃爾辛加（Marja Elsinga）表示：「如果你改變了市場，它需要一些時間來重新設定。「我認為這就是我們現在所處的狀況」。

台夫特理工大學房屋學系副教授達琳卡·齊什卡（Darinka Czischke）也認為，現在下判斷還太早。「這項新法案與其他房屋政策措施如何互動，將會很有趣。」

除了租金上限之外，還有許多其他法規影響荷蘭的房屋市場。例如，慷慨的房貸稅務減免被指對高收入家庭造成不必要的助益，抬高了房地產價格。有幾個城市也禁止業主出租低於一定價值的房屋。這些禁令的目的在於阻止投資人「劫持（hijacking）」可負擔房屋，但也可說因減少租屋存量而對租戶不利。

齊什卡總結道，「當人們說租賃法案本質上是好是壞時，這部分就被遺忘了。」

【原文網址：https://www.euronews.com/business/2024/12/13/squeezed-out-of-the-market-why-is-renting-so-difficult-in-the-netherlands，轉載自Eleanor Butler／歐洲新聞台，113年12月13日】