根據 惠譽國際信用評等公司(Fitch Ratings)的預測,未來兩年全球房價將上揚。
「在未來兩年內,大多數國家的名目房屋價格每年都會以低位數至中位數成長。」
在惠譽國際的報告中,由於大多數國家的房屋供應無法追上需求,導致價格上漲。低失業率、實際工資成長及通貨膨脹降低,使得買家有更多的可支配收入,這些因素都刺激了需求。
預計2025年,荷蘭、加拿大、巴西和墨西哥的房屋價格成長最為強勁,這主要是受到加拿大和荷蘭政府支持首次購房者的計畫所帶動,而工資以及建築成本的增加將成為巴西和墨西哥成長的動力。
在中國,經濟放緩將會拖累價格。
歐元區的實際家庭收入持續改善,幾乎所有成員國都在刺激需求並推高價格。
唯一的例外是法國,由於負擔能力吃緊及政治不確定性,該國有限的供應量及較低的利率所帶來的價格上漲效應無法抵消,因此法國的價格預計將下降。然而,下降的速度預計會比去年慢,價格可能會在2026年開始上升。
在荷蘭,預計價格將從今年的13%放緩至2025年的8%到10%之間,以及 2026年的6%到8%之間。這仍然是全球成長最快的地區之一,主要原因是房屋供應不足、材料與勞工成本增加導致供應有限。
另一方面,人口不斷成長,家庭規模越來越小,需求也因此增加。政府支持首次購屋者的計畫可進一步刺激需求,但緊縮的財政政策預計會限制該國購買力的成長。
在歐洲其他地區,德國和西班牙的價格成長預計將加速,而丹麥的價格成長則維持穩定。
在西班牙,2025年的房屋價格預計將比2024年高出4%至6%,2026年的價格預計將進一步上升5%至7%。利率下降以及通貨膨脹降低,使得消費者信心增加,進而刺激了需求。報告指出,與此同時,新屋興建量仍不足,新屋僅占新家庭組成的一半。
在德國,2025年和2026年的房屋價格成長率預計在2%到4%之間,比惠譽預估2024年的1.5%有所提高。報告指出,一方面,溫和的薪資成長預計將限制負擔能力,另一方面,租金的持續上漲將使購房更具吸引力,從而支持需求。
在英國,惠譽也預期2025年和2026年的房屋價格將有2%至4%的溫和成長,主要是受到較低的抵押貸款利率所帶動,因為貸款機構已經預估2025年的政策利率將達到3.5%,並受到強勁的勞動市場和名目收入增加的支持。
惠譽指出,在丹麥,較低的利率和可支配收入的溫和成長,將推高2025年和 2026 年的價格 2%–4%。
由於需求降溫,義大利2025年和2026年的房價預計將上漲0.5%至2.5%,這主要是由於抵押貸款利率過高所致。
惠譽在報告中表示:「我們預計未來兩年抵押貸款利率將降至2.5%,但仍遠高於 2022年之前的水準。與此同時,由於建築許可證數量減少,供應量受到限制,因此大多數的轉型都涉及陳舊的房產,導致成長幅度小於新屋。」
圖片說明:新抵押貸款利率的變化
由於土地、勞工及材料成本高昂,加上小型住宅建築商的借貸利率上升,以及法規限制,預計報告中各國的供應量仍將低於需求量。與此同時,利率下降、失業率低且穩定、家庭可支配收入成長,以及新家庭的形成,都進一步刺激了需求。
惠譽預期,未來兩年大多數國家的房貸利率將與2024年底的利率相近或更低,有助於負擔能力。
氣候變遷的考量,特別是洪水,可能會影響價格,而強調永續建築實務的歐盟法規也會影響房屋成本。
由於能源成本高昂,即使價格可能下降,節能房屋的需求仍可能增加。報告指出,歐洲有些銀行會依據能源效能證書類別提供不同的貸款條件。
根據惠譽的預測,如果經濟和家庭收入證明比預期強勁,房屋價格的成長可能會比預測更快。此外,如果中央銀行減息的幅度比預期更大,可能會為市場帶來更多買家,進一步刺激價格成長。
另一方面,如果經濟狀況不如預期,可能會導致失業率上升、實際收入減少,進而削弱需求。如果通貨膨脹再度回升,中央銀行可能會扭轉限制家庭借貸能力的寬鬆政策。
報告指出,保險費用、維護費用以及在某些情況下較高的物業稅不斷上升,也可能會使許多潛在買家遠離房地產市場。
【原文網址:https://www.euronews.com/business/2024/12/31/where-in-europe-are-house-prices-are-going-to-rise-the-most-in-2025,轉載自Doloresz Katanich /歐洲新聞台,2024年12月31日】