摘要

        租賃住宅租金亂象問題源於市場供需失衡、資訊不透明及監管不足等多重因素，常見現象包括：租金不合理飆升、租屋廣告虛報價格、租賃契約條款不公平，以及房東與租客之間的權益糾紛。部分地區租金漲幅過快，遠遠超出國人可負擔能力，導致居住壓力增加；此外，租賃市場缺乏標準化的租金評估機制，使得租金與住宅實際價值脫節。這些問題不僅影響租屋族的生活品質，也阻礙了市場的健康發展，亟須透過法規完善、資訊透明化及租金合理化工具的推動來改善現狀。

壹、前言

        隨著房價不斷攀升，國人購屋能力日漸下降，許多人被迫轉向租屋市場尋求居所；然而，我國租屋市場長期處於不透明的「黑市」狀態，各種亂象使民眾面臨「買不起、租不好、住不到」的三大居住困境。為因應租屋族日益增長的需求，並改善租賃市場長期存在的問題，內政部自2018年6月27日起正式施行「租賃住宅市場發展及管理條例」，期望透過保障居住權、健全租賃市場及推動包租代管業務來改善現狀。

        儘管政府已介入試圖導正市場秩序，但目前租賃市場仍缺乏具指標性且公開透明的資訊或租金評定標準可供參考。在租賃媒合過程中，交易多以私下協商為主，即私契，成交租金通常取決於「租賃雙方的合意價」。然而，出租物件本身的條件千差萬別，其優劣程度應反映在租金價格上，但現行市場機制難以全面客觀地展現出這些差異。

        因此，建置一套能有效衡量住宅市場合理租金的工具顯得尤為重要。這不僅有助於平衡房東與租客的利益，還能推動租賃市場朝向透明、公平及可持續的方向發展，從而解決租金定價過高或不合理波動等問題，為居住正義提供有力的支持。

貳、影響租賃市場資訊透明化的八大問題

目前租賃市場資訊不透明問題，本文整理八大核心痛點如下：

一、私契租賃物件未揭露：

        目前僅限不動產仲介業居間成交的受託案件才須申報租賃資訊，因此大量私下交易的租賃物件缺乏公開紀錄，導致市場資訊不完整，形成實價登錄租金資訊透明化的最大破口，致難以全面反映真實的租賃市場情況。

二、租金實例不具參考性：

        部分公開的租金數據未能反映真實行情，缺乏實用價值。例如：實價登錄揭露的租賃案例多以社會住宅及包租代管媒合資料為主，其租金價格依性質不同分別為市場租金的8折或9折，需還原至原始租金價格後方具參考意義。

三、官方資料未經複核：

        承辦人員僅依申報人填報內容如實建檔，未進行額外的複核作業，導致政府公開的租賃資訊可能存在錯誤或遺漏，進而影響數據的公信力及實用性。

四、民間資料未經查證：

        雖然民間租賃平台擁有大量成交案例與待租物件，但其揭露內容可能與實際情況不符，增加資訊不可靠的風險。例如：租客選定A物件，但實際帶看卻是B物件，且租金與平台揭露價格不一致，削弱租賃資訊的可信度。

五、租金內含其他費用：

        實務上，租金常捆綁管理費、水電費、網路費等額外名目，導致租金價格並非「純租金」。這種情況干擾市場對租金的準確判斷，甚至可能拉抬租金行情，影響價格的透明度。

六、租賃面積界定不明：

        政府認定的租賃面積通常僅揭露合法建物的範圍，若涉及夾層、隔套或未保存登記建物，則無法單獨計入；然而民間租賃市場所揭露的面積，通常以承租人可管領的使用空間稱之為「淨坪」，導致物件面積計算方式不一致，進一步影響租金比較的準確性。

七、篩選原則不一致：

        不同平台對數據篩選的標準各異，資訊難以統一。舉實價登錄為例，承辦人員對申報案件價格的正常或異常判定可能帶有主觀性，缺乏統一的篩選準則，可能導致部分數據被刻意隱藏。

八、揭露資訊不一致：

        市面上的租屋網站在租賃資訊的揭露程度與格式上差異甚大，無法獲取條件基準相當的數據，阻礙租客進行橫向比價，增加交易成本；同時也無法統整建置為可用的資料庫，難以針對租金相關數據進行有效分析與統計。

        綜上所述，租賃市場欠缺一致性及標準化的流程，包括租賃物件資料庫整合、條件差異化的租金調整方法，以及租金合理性評估等，這些問題直接影響市場透明度與交易公平性。

        為健全租賃市場、建立公開透明的交易資訊，並解決現行租賃市場的痛點，具體提出解決方案的三大策略，分別為：住宅租賃次市場劃分、以淨坪概念建置不同房型之標準房、影響租金價格因素及其調整率。

參、策略一-住宅租賃次市場劃分

一、次市場劃分之目的

        透過細緻的次市場劃分，可清楚呈現不同市場區塊的供需特性與租金水平，有效避免過度泛用整體市場的平均租金，導致租金價格資訊失真，進而影響租客與房東對租金的正確評估。同時，次市場劃分能建立條件相對一致的比價基準，促進租賃價格透明化，並協助政府精準聚焦特定區域的居住問題，為實現居住正義和市場穩定奠定堅實的基礎。

二、次市場劃分之依據：

        在分析租賃市場時，從租客的需求與搜尋習慣出發，能更準確地劃分次市場，以下為租賃次市場劃分項目建議，依租客通常優先考量的要點排列：

（一）、地理位置：

1. 優先原因：通勤距離與周邊生活機能是租客最關心的因素之一。
2. 劃分方式：

      (1)城市區域：如核心商圈、社區、郊區。

      (2)生活圈：如日常、學區或就業活動範圍。

      (3)交通樞紐：與鐵路、火車站、捷運站、主要幹道等距離。

（二）、產品類型與物業規模：

1. 優先原因：租客對社區管制、規模與設施的要求會直接影響選擇。
2. 劃分方式：

      (1)產品類型：區分所有建物(公寓、華廈、大樓)、透天厝。

      (2)社區規模：小型、中型、大型社區。

      (3)附屬設施：是否有停車位、電梯設備、配置管理員等。

（三）、格局設計：

1. 優先原因：租客會根據家庭結構、空間需求選擇適合的房型。
2. 劃分方式：

       (1)產品類型：區分所有建物(公寓、華廈、大樓)、透天厝。

       (2)社區規模：小型、中型、大型社區。

（四）、行政區分群：

        由於同一都會區內的各行政區發展條件有別，若以全市(縣)進行租金合併計算，將造成高發展地區租金低估、低發展地區租金高估之情形，無法真實反映合理租金，故有將條件依同一供需圈[1]之近鄰地區[2]歸類為同一群及細分次市場之必要性；再者，各行政區的成交租金與成交量亦有所落差，部分位處偏遠之行政區可供參考的租賃交易資訊明顯不足，因而出現無法比較租金行情之情形。

        因此，建議採用行政區，甚至跨行政區界分群的概念，依據當地區域環境條件、生活機能、公共設施、交通運輸，復考量租賃交易量、平均租金額、人口數、人口密度、住宅交易量…等，綜合評估與租賃市場有關聯性之統計指標，將條件屬性相近者劃分為同一群，可確保各分群間的準確性與適用度。

三、小結

        透過上述劃分依據，可精準對焦市場對租賃需求的特性，提供清晰的物件分類標準，進一步提升同屬性物件搜尋及比對的效率。

肆、策略二-以淨坪概念建置不同房型之標準房

一、標準房建立之緣由

住宅租賃物件的條件各有差異，若未將租賃條件統一調整至相同標準便直接進行租金價格比較，將缺乏一致基準，比較結果不具有參考價值。因此，建立一個具固定品質的基準值作為評估依據，是了解租金變動的重要核心概念之一。

基於此，引入「標準房」概念，旨在建構具代表性的標準化住宅，為租賃市場分析提供統一的比較基礎，提升分析準確性，並為租金評估提供更具參考性的依據。

二、標準房淨坪面積設定

由於臺灣不動產登記制度的變遷與建築管理規範的不斷演進，不同時期區分所有建物的公共設施比重存在差異。若單以「權狀面積」作為租金計算基礎，未能考量各租賃物件的公設空間與車位等共有部分面積的差異性，可能導致評估結果失準。

舉例來說，有A、B兩大樓租賃物件的居住條件相同，月租金均為新台幣16,000元，若以「淨坪面積」計算，即不考量公設比虛坪的問題，不論是A或B物件，每坪租金單價同為新台幣500元；但若採用「權狀面積」計算，將公設面積納入後，A物件每坪租金單價為新台幣333元，B物件每坪租金單價為新台幣381元，租金單坪價格形成明顯差距，請參表1。

表1、 A、B租賃物件評定租金計算差異表

租賃物件 比較項目	A租賃物件 公設比33.3%	B租賃物件 公設比23.8%
權狀面積u	48	42
淨坪面積v	32	32
月租金w	$16,000	$16,000
以權狀面積試算平均租金單價w/u	$333	$381
以淨坪面積試算平均租金單價v/u	$500	$500

資料來源：本文繪製

        在租賃市場中，公設比通常並非影響租金價格的主要因素，公共設施的持分多寡對租金定價亦無直接影響。因此，以室內實際使用面積為準較為合理，即採用室內專有專用部分(包含主建物與附屬建物)的淨坪面積作為計算基礎。

三、小結

        為提升租賃市場分析的公正性與精準性，本文引入標準房的概念，並以淨坪面積作為評估基準，在考量租賃市場主流淨坪面積、實際空間使用情形等情況下，可建置不同房型之標準房。此做法旨在減少物件條件差異對租金計算的影響，提供統一且具參考價值的依據。不僅能更準確反映租賃物件的實際價值，亦為判斷租金變動趨勢奠定科學基礎。

        標準房的建立同時為租金指數與租金自動估價系統的創建工作打下穩固基石。透過標準化的租金資料庫，標準房可作為監控點，用於觀察租金行情的波動情形，進而衍生出住宅租金指數，為物管業者、房東及租客提供重要參考依據。此外，結合本文研擬的租金查估方法，未來可建置一套租金自動估價系統，供一般大眾自行試算合理的租金範圍，進一步提升租金透明化，促進市場運作的公平與效率。

伍、策略三-影響租金價格因素及其調整率

一、探討影響租金價格因素之目的

        無論評估買賣價格或租金價格，均會考量交通便利性、學區距離、生活機能、嫌惡設施等因素。然而，買賣市場的核心在於評估房屋物件本身對價值的長期影響，而租賃市場則著重在租客對短期需求的滿足程度，諸如生活機能便利性與居住空間的實際使用情況。

        租賃市場中，附加價值的完善程度會直接影響租金。例如，是否提供家具家電、炊煮功能、洗曬設備，或允許飼養寵物等，這些條件的滿足程度愈高，租金愈能反映實質價值。

        值得注意的是，對租賃雙方而言，房屋的土地及建築物相關條件通常不列入考量範疇，舉「屋齡」為例，即便屋齡老舊，但室內屋況可經由裝潢修繕來改善居住空間的環境與品質，故站在租賃的角度思考，屋齡並非影響租金價格的關鍵因素，租金價格不因之而有顯著變動。因此，租金價格的影響因素與買賣市場存在顯著差異，需針對租賃市場特性重新檢視與擬定。

二、可能影響租金價格的因素：

        參考不動產估價方法中的比較法原理，運用「區域因素」、「個別因素」、「價格日期」以及「情況因素」四大調整項目，歸納影響租金價格的可能條件，並補充實務中可能存在的其他因素，且按各因素特性分別劃設等級，詳述如下：

（一）區域因素：

        包含「接近學校程度」、「接近商圈程度」、「接近市場程度」、「接近公園、廣場程度」、「停車便利性程度」、「接近嫌惡設施程度」與「接近交通運輸程度」等七項。各評估項目之定義及評比等級整理請詳表二內容。

        依據等級差異作為調控率，套用在各租賃物件上，可依據其本身條件進行租金上調或下修，租金可進行量化評定。

表二、區域因素各評估項目之定義與評比等級說明(一)