壹、前言

        我國住宅租賃市場主要以個人房東為主，依行政院主計總處109年人口普查統計資料推估，全國租屋戶數將近87.6萬戶，過去長期以來租屋市場體制不健全、資訊不透明，導致租賃爭議不斷。社會各界不斷呼籲政府應積極推動改善租屋市場，爰此，內政部107年6月27日推動施行《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱租賃條例），除完備租屋法制，保障租屋族居住權益，並發展租賃住宅服務業，引導空閒住宅釋出租賃，以提升整體租屋品質及健全住宅租賃市場。

        然而，近年來國內不動產價格不斷攀升，購屋負擔沉重，「租屋」已成為愈來愈多人居住型態選擇，且因通膨及高房價等因素，帶動高租金現象，使租屋族負擔日益升高，因此，各界呼籲應加強改善租屋黑市、促進租屋市場資訊透明，才能有效保障租屋權益，爰內政部陸續完成租賃條例修法、公布全國區域租金統計資訊，提供租屋民眾更瞭解租賃市場情形，逐步落實租屋市場透明。

貳、政府掌握租屋市場資訊之推動歷程

一、101年實施實價登錄，規定租賃仲介案件實價登錄

        為促進不動產交易資訊透明化，減少不動產價格哄抬現象，降低交易雙方資訊不對稱問題，自101年8月1日起實施不動產成交案件實際資訊申報登錄制度（即實價登錄）。其中租賃成交案件實價登錄，係依不動產經紀業管理條例第24條之1規定，不動產經紀業對於居間或代理成交之租賃案件應申報登錄租賃成交案件實際資訊，並登載於不動產交易實價查詢服務網，提供包含建物門牌、租金等詳細租賃資訊之查詢服務。

二、107年租賃專法施行，規定包租代管案件資訊提供

        107年6月27日租賃條例施行後，已建立租賃住宅專業服務制度，並發展租賃住宅包租代管服務，藉由持續積極推廣租賃住宅專業服務制度，除讓國人之居住需求有更多元之選擇，以引導空閒住宅釋出租賃，平衡租屋市場供需外，亦透過對於包租代管業之管理與規範，加強政府掌握租屋市場資訊，故依租賃條例第34條明定租賃住宅服務業應將其包租代管案件資訊，定期（每季）提供報送直轄市、縣（市）政府，俾蒐集租賃住宅相關資訊，並掌握租賃住宅服務業之業務量能及執行狀況，以作為調整相關政策之依據。

三、112年租賃條例修法，規定包租業轉租案件納入實價登錄

        租賃專法自107年6月公布施行以來，國內房價不斷攀升，民眾租屋需求亦隨之增加，民間團體及部分立法委員對租屋市場資訊不透明、承租人租賃權益保障及租賃糾紛處理等議題持續關注，提倡租屋市場需再次改革，爰111年間部份立法委員提案租賃條例修法，歷經2次立法院朝野協商獲致共識，經112年2月8日總統公布修正租賃條例部分條文。

         此次租賃條例修法，除修正住宅租賃契約全面適用消費者保護法，強化租屋權益保障外，對於促進租屋市場透明部分，考量包租業之轉租契約案件為業者實際出租之租賃資訊，提供作為外界檢視租屋市場狀況參考較具可行性，故增訂將包租業的轉租案件納入實價登錄，同時縮短包租代管業資訊提供期程，並自112年9月1日施行租賃資訊申報新制。租賃資訊申報新制之相關規定說明如下：

（一）包租業轉租案件納入租賃實價登錄並增訂罰則

        為擴大租屋資訊揭露透明，租賃條例第34條第2項明定，包租業之租賃住宅轉租案件，應於簽訂轉租契約之日起30日內申報登錄成交案件實際資訊，該登錄資訊並得對外提供查詢，同時增訂租賃條例第38條之2，對於包租業未依限申報登錄、申報登錄資訊不實者，違反者將處罰6千至5萬元；另明定業者不得規避、妨礙或拒絕主管機關查核，並訂有違規裁罰之規定。

（二）縮短包租代管業資訊提供時程

        為利政府更能即時掌握分析租賃資訊，逐步推動租屋資訊透明化，租賃條例第34條第1項對於包租代管業原應按季提供租賃住宅相關資訊，修正期程縮短為訂約之日起30日內提供；未依限提供或提供資訊不實者，將處罰6千至3萬元。

（三）修正租賃成交案件實價登錄申報規定

        配合租賃條例修正增訂包租業轉租案件應申報登錄成交案件實際資訊，並為提供更詳實之租賃資訊予民眾查詢，內政部於112年5月16日令頒修正「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第5條、第19條及第23條之1相關規定，包括修正租賃案件申報登錄資訊之內容、對外提供查詢資訊內容及租賃住宅轉租案件申報登錄之相關作業事項規定。

（四）修正包租代管業資訊提供規定

        為配合本次租賃條例修正，並為促進租賃住宅市場資訊之掌握，增修所提供資訊項目及內容，及因應實務執行作業需求，內政部於112年6月20日令頒修正「租賃住宅服務業資訊提供辦法」，包括修正租賃住宅代管業及包租業所應提供之租賃住宅相關資訊類別及內容、提供租賃住宅資訊期限，及定明未於期限內提供或提供不實資訊期限改正之規定。

參、對於各界倡議全面或擴大租賃實價登錄之困境

一、提倡續修租賃條例，擴大租賃實價登錄範圍

        112年租賃條例修法後，外界對於政府僅將包租業的轉租契約納入實價登錄仍覺不足，無法充分揭露租屋資訊，致租屋黑市問題依舊存在，因此，持續倡議政府應將已蒐集的租賃案件資訊公開揭露或推動全面實價登錄。此外，亦有立法院國民黨立法院黨團提案修正租賃條例第34條明定全面租賃實價登錄，以及立法委員牛煦庭等18人、民眾黨團[1]提案修正租賃條例第34條將租賃住宅服務業提供之租賃資訊，由地方政府逕行辦理實價登錄之規定等案。

（一）對於是否明定全面租賃實價登錄部分

        內政部於111年間曾邀集22個直轄市、縣(市)政府開會研商全面租賃實價登錄之議題，各地方政府均認為租賃實價登錄雖有助租屋資訊之透明化，惟租約屬私權契約範疇，由承租人及出租人本於契約自由原則，經雙方合意即為成立，目前如驟然推動全面實價登錄，對於租賃雙方及整體租屋市場仍可能造成以下影響或衝擊，故建議現階段不宜全面推動：

1. 租屋市場因房東出租成本增加，可能造成其出租成本轉嫁或影響出租意願，導致租金上漲或減少租屋釋出等，不利民眾租屋選擇及住居負擔。
2. 租賃為債權行為，租約非以書面及登記為必要，其契約成立情形及實際內容不易全面掌控，尤以目前租屋市場仍是以房東自行出租為主，驟然推動全面實價登錄，可能面臨出租人規避申報登錄，但難以稽查落實執行；或遭有心出租人以不實作價登錄方式誤導扭曲租屋市場資訊等情形，影響提供租屋資訊之正確性。
3. 對於增訂檢舉獎金機制，雖可協助租賃實價登錄稽查，惟以目前租屋市場而言，仍可能致租賃雙方關係緊張，影響市場安定。

（二）對於是否將租賃住宅服務業提供之租賃資訊，由地方政府逕行辦理實價登錄部分

        依租賃條例第34條第1項規定：「租賃住宅服務業應於訂定契約之日起30日內，將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提供直轄市、縣（市）主管機關。」，立法委員之提案主要係基於第34條第1項已要求租賃住宅服務業提供相關資訊之義務， 爰提案將該條第2項修正為由直轄市、縣(市)主管機關逕行登錄相關資訊。

        有關租賃住宅服務業依租賃條例第34條第1項所提供之資訊，包含包租業承租之包租契約與轉租契約，以及代管業受託管理之代管契約與代管之租賃契約相關資訊。其中包租契約簽訂後業者將再轉租於房客，該契約成交之租金資訊尚不具市場參考性；代管契約則為業者受委託代管事務及代管費用約定，非租賃契約之租金行情資訊，故倘依立法委員提案修法將租賃住宅服務業所提供相關資訊由地方政府全部逕行辦理實價登錄，恐造成租屋資訊混亂。

        另立法委員提案理由提及社會住宅包租代管計畫推動戶數多屬代管契約，但112年租賃條例修法僅課予包租業申報登錄義務，卻未及代管業部分而認為有不足之處，實務上，社會住宅包租代管計畫之業者於辦理社會住宅代租代管案件時，業者必須媒合出租人與承租人簽訂租賃契約，亦即包含仲介居間或代理成交行為，依不動產經紀業管理條例第24條之1規定該業者應於簽訂租賃契約書30日內將其代租代管的租賃契約資訊申報登錄，似無重複規範之必要。

        至於，社會住宅以外之一般代管租賃契約資訊，考量房東與代管業所約定之代管事項非以「代收租金」為必要，實務上有部分代管業者並未受託代收租金，故業者對於所代管之租約資訊，未必得以掌握真實之租金訊息，如直接由地方政府逕行登錄並揭露，恐非正確；且業者如因此未及申報或申報不實遭受主管機關裁罰，不僅不利產業發展，亦恐引發爭議，因此，宜謹慎評估修法效益和可行性。

二、提案修正住宅法，呼籲租金補貼資訊應公開透明

        民團及立法委員除主張將租賃住宅服務業提供之租賃資訊全部納入租賃實價登錄外，同時倡議政府應就已掌握的申請租金補貼的租賃契約資訊逕行登錄並對外揭露。

        考量租金補貼政策目的主要為協助減輕弱勢租屋負擔，倘申請租金補貼須併同完成租賃實價登錄，除審查內容需增加更為詳盡之租賃資訊，增加申請租金補貼資料準備難度，恐影響承租人申請意願，讓政策美意打折。

        另現行租金補貼申請承租人必需提供的租賃資訊僅有租賃房屋地址、租賃契約起訖日、每月租金；其餘如租屋型態及租賃面積比例，尚非必要提供資訊。且考量承租人申請租金補貼檢附的資料，以是否符合資格條件及有無租賃事實為主，對於租賃房屋的型態、面積等詳細資訊，承租人僅能協助填報提供參考，其提供資訊是否合理正確需再檢視比對。相較於現行的租賃實價登錄需登載完整詳盡之租賃標的相關資訊，而租金補貼申請的承租人因未能確實掌握而提供不正確資訊，尚須面臨罰則問題，勢必衍生爭議。故對於租金補貼資訊逕納入租賃實價登錄對外揭露，應嚴謹審慎評估。

三、租賃條例修正案經立法院審查未獲共識，全數保留協商

        針對立法委員所提案之租賃條例部分條文修正草案，經113年7月11日立法院第11屆第1會期內政委員會第28次全體委員會議審查，因未獲共識，全數保留交付朝野協商，並通過附帶決議，要求內政部於114年1月針對租金補貼資料進行分析，針對不同地區、不同屋型之租金行情區間分析彙整，並定期公布於內政部網站。

肆、政府對於促進租屋市場資訊透明之因應作為

        為促進租屋市場透明，內政部除已先後修法規定租賃仲介案件與轉租案件實價登錄，以及包租代管業提供租賃案件資訊外，並於111年推動擴大300億租金補貼政策，以溫和有效的方式取得大量租屋資訊，目前所蒐集112年有效租約案件已達68.7萬件[2]。

        為回應立法院內政委員會審查租賃條例之附帶決議，針對已蒐集的有效租賃租約案件資料進行檢視清理、統計分析，並研議可公布統計資訊類型、內容及方式等，在去識別化、個人資料保護、促進租金透明原則下，自113年8月起，先後對外公布大學周邊、全國各行政區租金統計資訊，逐步落實租屋資訊透明。

一、先公布140所大學周邊租金統計資訊

         為提供青年學生暑期租屋旺季租屋合理租金價格參考，內政部於113年8月15日先公布全國大專院校周邊行政區租金統計資訊。所公布資訊係運用113年3月31日當日有效的租金補貼租約資料(47.8萬筆)進行統計，並以全國140所大專院校主要所在的86個行政區（鄉鎮市區）為發布單元，提供租金四分位數統計數據，協助學生和家長在校外租屋時選擇合理租金水準標的之參考。

        對於所公布租金四分位數的統計方式，主要是將該行政區內所有租約樣本的租金價格，從最低到最高均分為四個部分，並以排序第25%、第50%、第75%的租金分位數，來呈現區內租金的低中高分布情形，租屋族可藉此初步掌握該區內租金價格分布情形，再依個人租屋需求及租金負擔能力，判斷合理房租價格。

         舉例來說，就讀國立陽明交通大學的學生，想在學校周邊租屋，藉由本次所公布資訊顯示，其中位於新竹市東區國立清華及陽明交通大學的租約樣本共4,417件，而該行政區的租金25分位數為6,000元，代表有25%租約的租金低於6,000元；租金50分位數為7,500元，代表所有租約的租金中間(位)數為7,500元，75分位數為1萬1,000元，則代表有75%租約的租金是低於1萬1,000元（詳圖1），藉此讓學生瞭解當地實際租金統計資訊，避免學生及家長遭遇不合理的租金壓力。

圖1、新竹、桃園地區之大學周邊租金統計

二、續公布全國各行政區租金統計資訊

        在公布大專院校周邊行政區租金統計資訊後，各界普遍反應良好，並期望能提供不同型態之統計資訊。因此，內政部為迅即回應立法院附帶決議及各界建議，進一步於113年8月29日對外公布全國行政區及不同租屋型態之次分類租金統計資訊。所公布租金統計資訊，同樣運用113年3月31日當日仍為有效的租金補貼租約資料統計分析，並以鄉、鎮、市、區為單元，且有效契約數大於40筆之行政區作為發布門檻，提供租賃契約數及租金四分位數統計數據。經篩選後，除少數行政區因樣本數過低（少於40筆）而未公布外，公布範圍已達278個行政區，涵蓋全國76%的鄉鎮市區（如圖2）。

        另針對租金補貼資料中，有提供「租屋型態」[3]資訊樣本數較充足的行政區（即40筆樣本數以上），進一步進行次分類統計分析。分析過程中，因「分租雅房」型態之案件數僅佔整體不到4%，故將分租套雅房整併為同一類；最後，依整層（戶）、獨立套房、分租套（雅）房三類常見租屋型態公布租金統計資料，公布範圍分布於136個行政區，涵蓋全國36%的鄉鎮市區（如圖2），讓租屋族更易瞭解當地租屋市場租金價格情形，作為選擇合理房租負擔之參考。

        經由租屋型態次分類統計成果顯示，「整層（戶）」租金大於「獨立套房」，「獨立套房」又大於「分租套（雅）房」；此外，也能發現離市中心愈近的行政區，租屋族在可負擔租金預算範圍內及交通便利性需求等考量，「分租套雅房」類型出租的比率相對較高；而如有空間需求的租客，則往市郊尋覓租屋物件，故市郊行政區的「整層（戶）」類型出租比率較市中心行政區高（如圖3）。

圖2、全國租金統計各行政區分布

圖3、雙北地區租金統計之次分類比例

三、後續精進作為

        113年8月公布大學周邊及全國各行政區租金統計資訊，是內政部首次運用租金補貼資料進行分析並對外公布的統計成果，未來將兼顧個資隱私與符合民眾需求前提下，定期公布全國各行政區租金統計資訊，並提升租金統計資訊樣本數及完整度，後續工作重點如下：

（一）落實業者申報租賃實價登錄及包租代管資訊：由內政部透過大數據資料庫，以租賃實價登錄及社宅包租代管租賃資料庫，定期相互勾稽比對，掌握未申報實價登錄案件，交由地方政府確認及查核裁罰，俾落實業者如實申報，提升實價登錄揭露及正確性。

（二）租金補貼申請新增必要提供租賃資訊：為精進公布統計資訊內容，內政部已規劃自114年申請租金補貼作業時，配合新增「租屋型態」為必填欄位資訊，擴大各行政區樣本數，提升次分類租金統計公布範圍涵蓋率及統計結果之穩定度及可靠度。

（三）邀集各界召開座談會：為持續精進租屋市場資訊透明化，內政部續於113年9月11日邀集各界召開「精進租屋市場資訊透明化座談會」，對於如何精進本部後續公布租金統計資訊內容，包含資料取得來源、資料內容、公布方式、頻率及內容等蒐集各界建議意見，作為本部後續研議精進作業及可行性評估參考。後續亦將持續與各界溝通對話。

伍、結語

        健全租屋市場、改善租屋黑市為政府當前面臨重要議題，透過租賃實價登錄、包租代管業租賃資訊提供，及配合擴大租金補貼申請等資料蒐集，內政部已掌握112年有效租約逾68.7萬筆，相較於過去僅掌握約2-3萬筆，狀況已明顯提升。

        租賃實價登錄主要在提供租屋市場交易行情資訊參考，為租屋資訊透明化的方法之一。目前民眾除得透過本部實價登錄網站、民間租屋平台或不動產仲介業者網站等取得租屋市場相關資訊外，內政部於113年8月先後公布大學周邊、全國區域租金統計資訊，未來也將賡續定期公布全國行政區之租金統計資料，並提供更完整詳細的租金統計資訊，希望能在兼顧個資隱私及符合民眾需求的前提下，穩健促進租屋市場租金透明化。