壹、前言

        隨著都市化的發展，城市人口密度增加，土地使用越來越複雜，都會區的建築型態越趨複雜且密集，城市土地朝向垂直方向的立體化利用，此涉及到土地使用權、收益權、處分權和立體空間權利的問題，且隨著權利意識的提高也開始重視日照權、通風權、景觀權等空間權利，尤其，房價不斷飆升，也引發房價所得比的不斷攀高，房價負擔能力為偏低等級，房價所得比(113年第3季)為10.82倍[1]，民眾對自有不動產權益的重視與關切，更有別於過往。因此，如何保障人民不動產之權益至關重要。

        不動產之建物產權最直接相關也最具公示效果的即為地政機關所核發之所有權狀、登記謄本及建物測量成果圖，傳統地籍建物測量成果圖採用二維方式繪製，無法完整表示出建物所有權人之權利範圍，同時亦較不易檢查出建物測量成果圖繪製成果之誤謬，並提供多目標應用，實屬可惜。由於科技的快速發展，智慧城市需求，民眾對於權益的意識大幅提高，利用三維模式來呈現的概念快速擴展，三維資訊的需求亦趨強烈，因此，國際測量師聯合會(International Federation of  Surveyors；FIG)自2001年起聯合了空間資訊管理委員會(commission 3)及地籍與土地管理委員會(commission 7)共同推動三維地籍(3D Cadastre)發展，也已為各國所肯定與重視，並為之推廣。

        內政部為配合國際推動現代三維地籍發展之理念，自2011年起開始研擬三維地籍建物模型建置的相關技術，開發作業軟體模組，同時，為深化我國GIS加值應用、提高民眾生活便利性及促進空間相關產業發展，國家發展委員會致力於推動智慧國土計畫，並於第54次委員會議決議推動建置三維國家底圖，內政部爰訂定「邁向3D智慧國土-國家底圖空間資料基礎建設計畫(2021-2025年)」，建立三維空間基礎資料，包括全國三維建物近似模型資料、助全國直轄市、縣（市）政府2021年以後辦理建物登記時，建置新成屋三維地籍產權模型圖資，另2021年以前之既有登記成屋規劃於2021-2025年間辦理既有成屋建號定位點空間資料，以整合三維地籍建物建置作業提供三維國家底圖接合，實踐3D GIS運用。

        三維地籍建物產權模型可由立體化的視覺表現，提昇建物所有權人對建物權屬範圍之認知，也相容於現行建物登記制度 (高婉婷,2015)，本文即就多年研究與推動三維地籍建物產權模型之經驗，說明近年地籍建物產權模型之建立與推動現況、多元加值應用之面向與成果，以為後續推動建物產權登記之參考，保障民眾權益。

貳、建物產權登記與三維地籍建物產權模型

        依據地籍測量實施規則第267條、第282條之規定，建物第一次測量應先測繪建物位置圖及建物平面圖，發給建物測量成果圖，作為後續申辦建物登記之依據。因此，登記機關在辦理建物所有權登記時，以建物測量成果圖所載之建物平面圖、位置圖及相關屬性資料為基準，建立建物標示部之各項內容，並據以登載於土地或建物登記簿冊，並透過登記之公示制度，提供民眾申請，俾為社會大眾以茲信賴、判斷之基礎。因此，建物測量成果圖的繪製作業至關重要。

        雖然國內對於建物產權範圍界線的界定有許多不同的見解(如空間說、壁心說、內牆說及折衷說等)，尤其是區分所有建物。然對一棟建築物而言應有其物理權利(physical right)與法制權利範圍(legal right)之分，建物測量成果資料理應以物理權利範圍繪製，再依法制權利範圍之規定辦理登記，如此，可減少不必要之紛爭，如那些須登記，那些不須登記等，後續可再以原物理權利範圍藉由技術面重新設定修正法制權利登記之範圍，此亦可減少測量人員在測繪建物測量成果圖時，判釋遺漏、誤謬之困擾以及後續成果資料之多元應用。

        原建物測量作業主要都是採用地政整合系統建物測量子系統(SB)與單機版建物測量繪圖軟體(SBPublic)作業，且主要採轉繪建物竣工圖方式進行繪製二維式建物測量成果圖。其作業流程與成果如圖1、圖2。

圖1  建物測量成果作業流程

圖2  建物測量成果圖

        建物測量成果圖早期繪製完成後，成果圖多以掃描紙圖方式保存以備核發，2011年後成果資料則多以向量式資料格式儲存於地政整合系統資料庫中(部分標示圖仍以影像式方式保存)。二維式建物測量成果圖是以單一建號為標的，從成果圖來看，僅能表達單一建號之平面位置關係，但在區分所有建物上，單從建號無法判斷其為專有部分或是共有部分，專有部分及共有部分間之關係，也無法得知共有部分權利範圍也難以確認位置，故無法完整表示出建物所有權人之權利範圍，以及建號與建號、建號與整棟建築物間之空間關係，同時，亦缺少樓層高度之記載、較不易檢查出建物測量成果圖繪製成果之誤謬(如附屬建物記載誤謬、面積計算錯誤…等)，同時亦無法因應科技時代多元加值應用之需求。

        三維地籍建物產權模型係指以建號為單元組合成建物棟次之三維模型，具有建物所有權之權利範圍(包括主建物、附屬建物)資料。組成的主要概念即是以向量式建物樓層平面圖為基礎，以建物樓層平面圖作為樓地板，予以轉換、編輯、接合製作出具有位相關係之建物樓層平面數值圖檔，亦即組合同層樓多建號之建物樓層平面圖，再以樓層高度作拉伸，即可疊合成具立體視覺效果之三維模型。作業時主要運用了儲存於地政整合系統建物資料庫中之成果圖版面資料集(PBA_M)、樓層平面圖屬性資料集(PBD_M)、樓層平面圖多邊形點位資料集(PBE_M)、樓層平面圖棟名資料集(PBF_M)、樓層平面圖棟別屬性資料集(PBL_M)、建物標示部資料集(RDBID)、建物基地坐落資料集(RHD10)，以及土地位置相關資料集(SURVEY等)組成。再配合竣工圖(或參照建物使用執照)所載之樓層數及樓層高度等屬性資料，建立具產權範圍之三維地籍建物模型。因此，每一建號具有三維空間位置與屬性資料，可視為建物三維模型之最小單元資料，不僅具有三維可視性，亦可達成地籍建物之產權管理及應用，並可再加值多元應用(模型成果如圖3)。

圖3 三維地籍建物產權模型與專有及共有範圍呈現

        三維地籍建物產權模型之建置源起於2010年，內政部為配合國際推動現代三維地籍發展之理念，自2011年起分五年計劃辦理「多目標地籍圖立體圖資建置計畫案」，由筆者開始研擬三維地籍建物模型建置的相關技術，開發作業軟體模組。初期以推動並規劃國土資訊系統土地基本資料庫之建物立體化發展模式及作業機制，並探討建物立體圖資成果之相關應用層面。中期以建置多目標地籍圖立體圖資為目的，探討各不同城鄉間三維地籍建物資料的差異並精進建立三維地籍建物模型資料之內容與技術，後期則以探討三維地籍建物模型資料成果於虛擬三維城市網際網路系統之加值應用，以及三維地籍資料管理模式之發展的可行性分析。期間採用三維建物精緻化處理之技術，推動虛擬三維城市展示系統建置，包括增修補強推動數位城市所需之三維建物近似模型，增建新開發地區之三維地籍產權建物，維護與增修虛擬三維城市系統之功能，並應用完成之資料進行重要建物之實體之導覽，發揮三維城市外部與內部之實質效果。計畫完成後，高雄市政府地政局繼續推動，除賡續擴建高雄市之三維地籍建物模型範圍與研擬加速建置處理方法外，並2018年起研擬「三維地籍建物產權模型」之轉換作業機制，同時建立「高雄市政府多目標地籍圖立體圖資查詢系統」，提供三維地籍管理網際網路之服務。台北市政府地政局在內政部地政司支持下試辦「新成屋產權登記同步建置三維地籍建物模型」建置，以及示範區(信義區信義段各小段)之「三維地籍建物成果圖」的提供服務。

        經多年努力研發與技術面成熟提升，以及國家發展委員會於2018年提出三維國家底圖將為未來我國全面邁向三維地理資訊系統發展之最重要基礎。內政部遂將三維地籍建物產權模型產製技術增修納入地政整合系統建物測量子系統中，使繪製建物測量成果資料後，能夠自動轉換出產權模型之棟次檔與內政部標準交換檔格式。並規定各縣市地政事務所自2021年起辦理新成屋建物產權登記時，除繪製二維建物測量成果圖之外，並同時產製三維地籍建物產權模型(程序如圖4)。同時，修正了地籍測量實施規則部分條文與調整了建築改良物測量費收費標準等，包括精進了建物第一次測量簡化作業、轉繪位置圖應檢附建物地籍測繪資料、成果資料應以中央主管機關所定共通格式辦理，並提供民間建物測量繪圖軟體(SBpublic) (https://easymap.land.moi.gov.tw/K01/)，鼓勵民間同步繳交數值檔案與模型推動三維地籍建物產權模型之測繪作業，以提升成果品質。三維地籍建物產權模型的建置目前已為地政事務所一項重要的工作。

圖4  三維地籍建物產權模型建置納入建物測量作業流程

        因應全國自2021年起新成屋辦理建物登記時併同產製三維地籍建物產權模型，而對於2021年以前的既有登記建物，內政部則推動進行建號空間定位點作業，以建號所在地號之質心點，結合通用電子地圖、地形圖之建物框編修位置，以及建物資訊之樓層、層次、門牌、登記日期、建築完工日期、使用執照等資料，建立以點為單元之建號三維空間位置資訊，以完整地籍建號三維化之成果，作為國家底圖空間基礎資料，提供後續多維度多元性之加值應用(如圖5)。

 

圖5  既有成屋三維地籍建號定位點建置

資料來源: 「高雄市政府地政局多目標地籍圖立體圖資查詢系統」

        由於三維地籍建物產權模型資料除可提供建物之外觀描述外，亦可與地政資訊有效結合，擴大建物資料之應用範疇。因此，內政部地政司訂定了「三維地籍建物資料標準」(目前草案審議中)。該標準以三維地籍建物產權模型與建號定位點為對象，提供標準化資料流通與應用機制發展之共同參考，未來並可與國家底圖中之三維圖資整合運作，也可提供地籍建物資訊在跨領域應用之效益。(UML應用綱要如圖6)

圖6 三維地籍建物資料標準產權模型UML應用綱要

資料來源:內政部:三維地籍建物資料標準(草案)

參、地籍建物產權模型資料之多元加值應用

        三維地籍建物產權模型具有以戶為單位之整棟式建物的型態，在空間資訊裡可算是最小單元的資料，雖然模型的規模性建置才初開始，但未來的加值應用將無可限量。內政部目前正研擬辦理建物登記時，於完成三維地籍建物產權模型建置後，提供建物所有權人一份QRCode資訊(如圖7a)，可透過連結以三維方式展示瞭解建物登記成果、專有與共有位置分布等(如圖7b)，同時亦提供KMZ模型下載(三個月時間)，讓所有權人能夠了解建物權屬相關資訊之便民服務。

 

   (a)                                                                    (b)

圖7 建物登記成果三維閱覽檢視

資料來源: 內政部地政司

        此外，三維地籍建物產權模型成果部分縣市已進行應用，如推動較早的高雄市政府於2016年建立了「高雄市政府地政局多目標地籍圖立體圖資查詢系統」(https://3d-landp.kcg.gov.tw/TG)，該系統主要運用地政資訊、三維地籍建物與土地開發等圖資，發展出以地政資訊為主之三維圖資展示與加值服務的系統，目前擁有約10萬筆建號。近5萬餘棟之建物模型。台北市政府亦於2023年建立了「台北市政府多維度測繪管理系統」(https://3d.land.gov.taipei/cadaster/Home)，串聯府內多維度空間資訊測繪成果，整合空間資料並提升3D GIS系統服務功能，預計至114年止將建置3萬5千筆新成屋產權模型及115萬筆既有成屋空間資料。內政部國土測繪中心依據國發會3D國家底圖推動政策，於2020建置了「多維度國家空間資訊服務平臺」(https://3dmaps.nlsc.gov.tw)，整合了包括數值地形模型、3D建物模型、3D道路、三維地籍產權模型、3D建號定位點成果等資料，未來全國性三維地籍產權模型資料均可由此圖台進行查詢展示。其他各縣市亦積極規劃結合自有之GIS圖台進行成果之加值應用。茲舉部分現有成果案例與未來可發展應用，說明如下：

一、建物登記產權資料查詢

        從不動產的管理面向來看，最基本的應用就是透過物件的連結，來查詢與展示需求標的之相關資訊，如圖8可以結合地籍圖展示全區之三維地籍建物產權模型之分布、查詢每一建號在整棟區分所有建物之所在位置與相關之資料(標示部與所有權部)。

  

  

圖8 三維地籍建物產權模型之分布與屬性查詢

資料來源: 「高雄市政府地政局多目標地籍圖立體圖資查詢系統」

二、結合實價登錄之三維地籍建物產權模型查詢應用

        不動產的買賣與實體的價值是大家最關注的事情，結合現有實價登錄資料可以充分展現出實價登錄之三維位置、不動產歷次交易紀錄，包括門牌、交易日期、總價、單價、總面積、屋齡、交易筆棟數、建格局等資訊。以及統計分析近年的交易次數及計算交易均價，如為區分所有建物(公寓大廈)則可呈現全棟之交易價格分析資訊(如平均、最高、最低單價等)。

 

圖9高雄市三維地籍建物產權模型與實價登錄查詢展示

資料來源: 「高雄市政府地政局多目標地籍圖立體圖資查詢系統」

  

圖10 台北市三維地籍建物產權模型與實價登錄查詢展示

資料來源: 「台北市政府多維度測繪管理系統」

三、三維地籍建物產權成果圖核發

        三維地籍建物產權模型必要時可再加值建立地籍建物細緻型模型，利用三維地籍建物細緻模型之樓層群組與建號群組資料進行編繪建立三維地籍建物測量成果圖，可讓民眾更能了解建物權利範圍，提高公信力，台北市政府曾於2019年建置信義區信義段一至五小段高精度三維地籍建物細緻模型，示範於核發傳統二維建物測量成果圖謄本時，併同列印三維建物測量成果圖(如圖11)，提供更精緻、便民的服務。

 

(a)具樓層隔間之建物三維地籍成果圖 (b)不具樓層隔間之建物三維地籍成果圖

圖11三維地籍建物成果圖範例

資料來源: 2019臺北市建物測量成果圖數化作業報告書

四、戶政系統三維門牌資訊應用與人居管理、戶政系統三維門牌資訊應用與人居管理

        建物門牌資訊系統為國土資訊重要之一項資料，三維地籍建物模型資料為以戶為單位之資訊，每一戶有一門牌即可完成三維門牌資訊。同時，每一門牌代表一戶籍，可以連結戶政資訊系統，進而了解每一戶籍內多少人居？建物面積多少？老年、幼兒多少？生活品質與社會福利應如何進行？學區如何分配等，戶政資訊義可連結警政系統，社區管理，易產生危險之商業大樓、治安死角等均可掌握與防範，發揮無限應用之蝴蝶效用(如圖12)。

 

圖12 地籍建物產權成果資料結合戶政資料可進行人口分布與密度分析

資料來源:內政部地政司

五、三維產權模型結合智慧建築AIoT應用

        例如臺北市近年來全面推動社會住宅智慧化的智慧建築政策，可以利用三維地籍產權模型分層、分戶資料、對應單一門牌的特性使之成為物聯網實作可視化的載體，再透過串聯公共住宅社區雲端系統於3D圖台中點選單一戶別的同時取得智慧住宅相關的動態資訊，如數位三錶即可達住宅智慧化的發展(如圖13)。未來可以藉建立多元交流機制，將產權模型資料透過流通平台提供給民眾或業界容易取得、容易使用、具有公信力且品質良好的建物產權模型即可以在5G時代發揮物聯網應用潛力。

 

圖13 三維產權模型結合智慧建築AIoT應用

資料來源:台灣世曦工程顧問有限公司

        綜而言之，三維地籍建物產權模型成果具備多元化應用之可能性，可提供政府機關如建管、工務、戶政、民政、都市規畫及消防警政等，也可提供民間機構諸如不動產房仲業、代銷業、建設公司、物業管理等及學術團體進行應用於災害模擬、災害防治、環境影響評估、交通運輸、城鄉規劃及開發等層面之應用。相信透過資源共享與利用的機制，將能發揮出更多加值應用之蝴蝶效應。

肆、結論

        由於傳統二維地籍登記之公示效果不足，登記實務上容易因審查建物平面圖籍困難，導致登記錯誤之情形發生，而三維地籍建物產權模型的建置相容於現行建物登記制度，藉由立體化的視覺表現，能夠有效地將平面圖資與登記簿上文字描述之產權範圍相互結合，凸顯「空間權」之特性，也可提昇建物所有權人對建物權屬範圍之認知(尤其是區分所有建物)，有助於強化登記之公示效果。同時，三維地籍建物產權模型成果具有高精度的位置及權屬資訊，可以結合謄本核發系統、實價登錄系統、未辦繼承之不動產、空間地上權、地籍清理專區、土地建物參考事項等相關業務，作為地政機關、不動產相關資訊精進作業之參考(高婉婷,2015)，此外，三維地籍建物產權模型具有建號物件間之位相關係，滿足建物最小空間單元，藉由建號可與其他領域資訊接合，進行多元性之加值應用，可達成國土資料整合與共享的目標。

        內政部地政司為推動邁向3D智慧國土-國家底圖空間資料基礎建設計畫，已責成全國地政事務所自2021年後新成屋辦理建物登記時，併同產製三維地籍建物產權模型，台灣地區每年約有10萬餘建號產生，同時，對於已登記之800多萬計有登記建號，亦正進行建號位置空間定位作業，成果資料後續即將進行逐步展現提供多元化之加值服務。三維地籍產權模型與建號成果資料將會是國家底圖地政資訊的重要基礎之一。

         近年來資通訊科技的快速發展下，如大數據、物聯網、區塊鏈、人工智慧等技術的發展與運用，均帶來各類產業顛覆性的創新與衝擊，其中，空間資訊即是其發展重要之基礎資料之一，而地政資訊正是扮演提供空間資訊中最重要的一環，不論是土地的規劃利用、智慧城市的推動發展、民眾財產權益的維護與保障，都與我們息息相關，如何把我們地政資訊更精進的創新、管理與發展，是我們仍待努力的方向。透過三維地籍之各項應用，不但可以整合政府及民間單位之資源，亦可提高資料的流通與共享，避免重複建置之浪費，落實的基礎建設才是科技時代發揮力量，進而加速帶動智慧國土的發展。