壹、前言

        不動產登記涉及民眾財產權益，地政機關對於相關書表、證明文件等，均依相關法令規定，就申請登記之法律關係及內容審慎審查。考量不動產產權異動所涉金額龐大，其申請多採臨櫃辦理，相關書表、證明文件及權利書狀等，亦多為紙本。惟智慧國家施政著重網路化與線上申請，為使民眾放心運用網路申辦機制，內政部地政司爰配合數位發展部「服務型智慧政府2.0推動計畫」，研提「推動智慧不動產登記計畫」（110至114年），藉由跨機關資料介接、網路身分識別、電子簽章及區塊鏈技術應用，導引不動產登記朝全程網路申辦方向邁進，簡化辦理流程並縮短時間。

        本計畫執行已邁入第5年，茲以本文簡介智慧不動產登記計畫重點、推動歷程及後續推動方向，希望有助各界對於本計畫內容有一定程度的了解，並促使民眾安心使用地政相關線上服務。

貳、智慧不動產登記計畫重點

一、不動產登記網路申請

        藉由建置簡單、易用的地政網路申請系統，結合代理與線上繳費機制，達成多項不動產登記案件網路申請服務，並因應不同登記項目，區分「全程」及「非全程」網路申請。串連戶政或稅捐機關資料，透過地政機關介接或自行查詢相關資料，逐步簡化網路申請案件需檢附之紙本文件數量，免臨櫃申請、便利度更升級。

二、提供電子產權憑證

        不動產登記完畢，地政機關會核發紙本權利書狀（下稱權狀），表彰產權歸屬；權狀本身雖有多項防偽機制，但隨著科技日漸發展，詐騙集團偽冒技術亦同步精進，過去也曾發生所有權人因租屋出示權狀，遭掉包為彩色影本的案例。故規劃登記完畢除紙本權狀外，一併提供「電子產權憑證」，該憑證因具有易於線上查驗的特性，可降低遺失或遭竊風險，避免民眾財產權益受損。

三、區塊鏈技術應用

        區塊鏈具有去中心化、不可竄改、透明開放性、提升資料可信度等優點，應用區塊鏈技術及系統，得就重要登記案件類型申辦時點產生的資料，提供不可否認、無法竄改、永久存證之區塊，分散儲存、鏈結驗證，避免人為干預，對於後續爭議事件發生責任及真意釐清有所助益，提升信任度。經評估後申請類型聚焦於金融機構抵押權登記案件，規劃配合增修相關系統功能並改造申辦流程，消弭抵押權線上貸款之斷點。

        本計畫重點如下圖1，並配合建置或增修「數位櫃臺系統」、「電子產權憑證系統」及「抵押權線上申辦系統」等相關系統功能，偕同地方政府積極推動相關服務。

圖1　推動智慧不動產登記計畫重點 (資料來源：內政部地政司)

參、智慧不動產登記推動歷程

一、實施非全程網路申請登記，逐步擴增全程網路申請登記

        按申請人申請不動產登記時，需否檢附紙本文件，將網路申請方式區分為「全程」及「非全程」網路申請登記，其登記項目由中央地政機關公告之。「全程」網路申請，參依土地登記規則第70條之1規定，係指申請人於網路提出土地登記申請，其應提出的文件均以電子文件提供並完成電子簽章者（即線上申請、線上送件）；「非全程」網路申請，指申請人於網路提出土地登記申請，其應提出之文件未能全部以電子文件提供並完成電子簽章，部分文件仍為書面者（即線上申請、紙本送件）。

        為便利民眾免臨櫃申請不動產登記，內政部已配套增修網路申請相關系統功能，並依推動規劃進程，配合辦理法規調適作業，說明如下：

(一)建構網路申請登記機制

1. 身分驗證及電子簽章

        使用者以自然人憑證或工商憑證進行網路身分驗證後，登入「數位櫃臺」等申辦系統。起案人輸入相關登記申請資訊，並得於申辦系統上傳附件（影像檔或電子檔），產製申辦書表電子文件（如網路申辦用登記申請書），經電子簽章後線上送出，代理人及申請人得不必親自臨櫃申請。

        「全程」網路申請案件，因無其他紙本資料，案件線上送出後即完成線上送件；「非全程」網路申請案件，除案件線上送出外，另需郵寄或提交紙本附件清單及紙本附件予管轄登記機關。

2. 登記機關接收案件與處理

        網路申請案件由管轄登記機關受理，專責人員每日定時接收案件，如屬「全程」網路申請案件，接收後即予列印，並依規定程序辦理；「非全程」網路申請案件，待登記機關接獲同一網路申辦流水號之紙本附件清單及紙本附繳證件後，再行接收案件及列印處理。茲以下圖2呈現「非全程」網路申請登記流程。

圖2　非全程網路申請登記流程 (資料來源：內政部地政司)

(二)相關法規調適作業

1. 修正土地登記規則部分條文

        為順利推動網路申請不動產登記，內政部於110年7月13修正發布土地登記規則部分條文，新增網路申請登記專節（包含第70條之1至第70條之7條文），規範網路申請不動產登記的對象、應附文件與處理程序等事項，俾利申請人及登記機關依循；前揭修正條文自110年8月1日施行。

2. 訂定「網路申請土地登記及測量案件注意事項」

        配合土地登記規則修正，經彙整研析實務意見後，訂定發布「網路申請土地登記及測量案件注意事項」，以利執行網路申請登記並達簡政便民。另參考臨櫃用之登記申請書欄位，並因應書表線上產製流程，一併訂定網路申辦用「土地登記申請書」格式；113年10月間配合新服務試辦，訂定網路申辦用「土地建築改良物抵押權設定契約書」、「土地建築改良物抵押權變更契約書」及「抵押權塗銷同意書」等書表格式，自113年11月1日生效，俾利實務運用。

3. 公告「全程」及「非全程」網路申請登記項目

        因應網路申請登記方式之區分，110年7月間配合公告「全程」及「非全程」網路申請登記項目及其實施日期，民眾申請146種登記項目均可採用「非全程」網路申請，但初期僅7項簡易案件可「全程」網路申請登記。嗣112年11月增加經登記機關勘查、複丈或測量完竣、屬事實行為或地籍清理塗銷案件、已提出政府機關證明文件且便於查證等「全程」網路申請登記項目；113年11月因應抵押權人為金融機構之抵押權相關登記申請項目予以增列。至113年底累計已有51種全程網路申請登記項目，達民眾可申請登記項目比例40%。

4. 跨機關資料介接或主動查詢，簡化紙本文件檢附

        藉由跨機關資料介接或地政機關主動查詢，串連相關資訊，使申請不動產登記得免附身分證影本、戶籍謄本、土地增值稅單、契稅稅單、贈與稅證明書及遺產稅證明書等6項紙本文件，簡化申請資料檢附與民眾申辦流程，展現政府一體的施政態度與作為。

二、登記完畢一併提供電子產權憑證

        考量紙本權狀運用於不動產交易已行之有年，民眾亦多期待登記完畢可取得紙本權狀以佐證產權歸屬，故不宜貿然改以數位權狀取代紙本權狀，爰規劃登記完畢除仍核發紙本權狀外，一併加值提供「電子產權憑證」，所有權人或他項權利人可於「電子產權憑證系統入口網」產製電子產權憑證，提供給有查驗需求者，線上快速查驗輔助確認產權。

        本服務自112年1月起試辦，嗣於113年7月起正式上線，讓民眾逐漸習慣產權表彰得以電子形式呈現，並利用其易於查驗、可降低紙本權狀遺失或遭冒用風險的特點，輔助驗證不動產產權，達到「免帶權狀出門、線上安心查驗」的效果。電子產權憑證取得方式與查驗流程，如下圖3所示。

圖3　電子產權憑證取得與查驗流程 (資料來源：內政部地政司)

(一)電子產權憑證優點

1. 便捷線上查驗

        現行需出示紙本權狀的場合，得提供具有QRcode之電子產權憑證圖檔或驗證碼，讓承租人、銀行承辦或地政士等有查驗需求者，掃描QRcode或於查驗專區輸入驗證碼，即可快速查驗該電子產權憑證的有效性，且無紙本遺失或遭竊風險。本服務應用區塊鏈技術，資料不易遭到竄改，更能安心使用。

2. 輔助確認當事人身分

        電子產權憑證需由所有權人或他項權利人使用自然人憑證、工商憑證等晶片卡憑證或以「行動自然人憑證APP」，驗證登入後才能線上產製，故地政從業人員得請客戶提供電子產權憑證或驗證碼，讓「物」與「人」能夠勾稽串連，輔助確認當事人的身分。

3. 免費升級更安心

        電子產權憑證的功效並非取代紙本權狀，而是在維持核發紙本權狀的前提下，一併加值提供電子產權憑證，讓民眾逐漸習慣本服務。電子產權憑證產製後效期3天，逾期可另重新產製，強化輔助確認產權之管道。

(二)串連MyData擴展取得管道

        為擴展資料取得便利性，電子產權憑證已與MyData介接完成資料集新增，除於「電子產權憑證系統入口網」產製下載外，113年9月起亦可於數位發展部「個人化資料自主運用(MyData)平台」下載電子產權憑證資料，提供多元取得與應用管道。

三、攜手金融機構推動抵押權線上申請試辦

        為更精進地政線上申辦服務，內政部因應實務需求建置「抵押權線上申辦系統」，聚焦於金融機構抵押權設定、變更及塗銷登記等項目，運用區塊鏈相關技術將重要申辦時點等資料上鏈存證，以利後續糾紛釐清。讓申請人及其代理人可於線上便捷申辦，並結合電子產權憑證應用，拓展「全程」網路申請登記方式。

(一)抵押權線上申辦系統特色

1. 契約書及塗銷同意書電子簽章，並串連電子產權憑證系統

         地政申辦系統產製之電子文件，除網路申辦用登記「申請書」外，亦延伸至抵押權設定或變更「契約書」及「塗銷同意書」，均可於本系統產製相關電子文件並完成電子簽章。另應用本系統申辦抵押權設定或變更登記，一併規劃得以電子產權憑證替代檢附紙本權狀，消弭全程網路申請登記斷點。

2. 攜手金融機構及地政專業人士

        金融機構已於本申辦系統完成註冊並授權其分支機構辦理抵押權設定、變更及塗銷案件者，視同其委託書業經地政機關完成備查；另設計契約條款建置及更新機制，藉由金融機構於系統自行維護設定契約書之契約條款，供申請時選用，確保內容正確性。

        又為降低網路申辦風險，抵押權設定及變更登記需由地政士或律師代理申請；抵押權塗銷登記，除代理申請外，亦得由不動產所有權人或金融機構單獨申請。又金融機構於電子簽章前，需先完成內部覆核程序。

3. 簡化他項權利證明書檢附及核發

        使用本系統網路申請抵押權設定或變更登記時，得提供電子產權憑證驗證碼，以替代檢附紙本所有權狀或他項權利證明書；經登記機關登記完畢後，得免發給申請人他項權利證明書，後續金融機構如有需要，可另行申請換狀。又於本系統申辦抵押權塗銷登記，如經抵押權人以電子簽章方式簽註切結因故未能提出原紙本他項權利證明書者，得免予檢附，以資簡化。

(二)新服務試辦，公私協力合作

「抵押權線上申辦系統」自113年9月起試營運，先提供金融機構辦理註冊及人員帳號開通等前置作業。內政部已公告「金融機構抵押權登記線上申請試辦計畫」，自113年11月起推動試辦，期能創造公私協力合作模式典範，精進便捷網路申辦服務。截至113年底，計有19家金融機構已申請註冊，並積極推廣中。

肆、後續推動方向

(一)智慧不動產登記進行式

        持續檢討簡化網路申請登記應附之紙本文件，強化跨機關資料介接與合作，達成以民為本的初衷，並賡續新增「全程」網路申請登記項目，提供便捷線上申辦管道，節省申請人往返奔波的時間與交通成本。而抵押權線上申辦登記案量提升，仰賴金融機構、地政士等專業代理人及不動產所有權人習慣與流程的轉變，試辦期間將依實務情形滾動檢討，並持續研議精進作法，提供民眾更便捷的地政線上申辦服務與優質體驗。

(二)規劃導入AI輔助提升效率

        內政部後續也將尋思應用AI輔助網路申請登記案件審查，節省地政機關受理案件之處理時間，促進經驗傳承；也會積極導入AI智慧客服，減少民眾查找地政資訊與服務的時間成本，精準提供所需資訊，創造民眾與政府雙贏局面。

伍、結語

        地政業務等政府服務推動應與時俱進，相關政策亦需滾動檢討，逐步優化各項業務使用體驗，尤其是免臨櫃的線上申辦服務更應重視。從使用者需求的角度出發，在符合法制、技術及實務可行與確保不動產交易安全的前提下，縮短地政業務與民眾的距離，讓地政服務可及易用，也更有溫度！