壹、前言

        行政院提出「數位國家‧創新經濟發展方案」，為接軌世界先進國家推動數位服務轉型趨勢，並厚植我國數位競爭力的上位指導方案，同時率先執行「服務型智慧政府推動計畫」，串聯政府服務與民眾的需求。

        然而不動產價值動輒千萬，登記機關必須嚴謹把關以確保交易安全。傳統登記案件從民眾書寫、登記機關受理審查到權利憑證核發，均仰賴人工處理，如何隨著數位時代新興科技浪潮一波波的襲來，提出以簡化、精確、安全的智慧地政服務，考驗服務型政府的決心。

        臺北地政自105年起率全國之先創新建置「臺北智慧地所」服務系統，突破傳統臨櫃申辦，推出全類型登記案件的線上申辦功能，開啟智慧地政新篇章；賡續從服務民眾、跨域整合角度設置「地籍謄本櫃員機」、「登記教主」與「登記導師」，改變單一人工服務模式，讓民眾享受不限時、便捷的地政服務；同時著手進行AI帶動地政轉型升級，將數位辨識功能及生成式人工智慧應用於審查業務，並推出「臺北地政智送櫃臺」，佈局數位科技，逐步邁向下一階段智慧政府。

        本文將針對臺北地政智慧不動產登記的啟動、現在與未來進行式探究我們的創新與實踐。

貳、啟動－從臺北智慧地所到數位櫃臺

        不動產登記涉及民眾財產權益，地政機關針對相關書表、證明文件等，均就登記之法律關係、內容審慎審查，並依法令規定辦理。傳統不動產登記皆採臨櫃辦理，相關書表文件、證明文件甚至權利書狀，均需檢附紙本檢附提供審查。位處資訊化時代，數位浪潮既不可逆，政府施政更應考量網路化、智慧化[1]，臺北市自105年投入研發，並於107年創新啟用「臺北智慧地所」服務系統，後來更將系統開發經驗由本市推展至內政部全國「數位櫃臺」系統，大幅提升送件便利性。

（一）臺北智慧地所-開啟網路申辦的新紀元

        臺北市於77年至83年間完成各地政事務所地籍資料電子化作業，然辦理地政相關業務時，仍須臨櫃申請、人工簽核、紙本送件、人工核對身分等程序，因此，如何突破現行申辦地政業務之框架，以多元管道提供資訊及便民服務，並減輕地政事務所業務壓力，為首要之課題[2]。為契合民眾需要，因應當前智慧服務潮流，臺北市於107年3月29日啟用「臺北智慧地所」服務系統，將地政事務所的登記、測量業務，從原本必須親持文件臨櫃申辦，進化為可以全天24小時隨時隨地透過自然人憑證登入系統完成網路申請的模式，大幅降低民眾往返地政事務所之時間、交通成本。

（二）智慧地所特色與創新功能

1、突破既有框架 申辦流程全面進化

        「臺北智慧地所」系統是全國首創，涵蓋全部登記及測量項目的線上服務平台，改造傳統的行政流程，導入資訊通信科技，提供全新的線上申辦方式。本系統以地政整合系統資料庫為核心，包含「申請身分驗證」、「資料自動匯入」、「線上電子簽章」、「線上計費繳費」、「跨所自動分案」及「客製辦案通知」等六大面向全方位智慧化資訊服務。除了提供內政部線上申辦系統原有16項簡易案件全程式服務之外，另外納入由地政士線上申請之非全程式案件類型，項目涵蓋所有登記測量項目，地政士只要登入並完成身分驗證，直接匯入地政士軟體檔存資料，免再重複登打案件內容，即可線上完成製作及申請，再將應附紙本證明文件郵寄到地政事務所，節省往返地政事務所送領件時間成本之外；此外亦同時簡化地政事務所行政作業，系統配套研發可將申請資料直接轉入地政整合系統收件資料，讓收件人員無需再重複登打，有效提升處理效率。

2、創新升級 系統效能優化

        為了擴展「臺北智慧地所」系統服務藍圖，除了精進原有的登記及測量案件申請流程外，更全面檢視並納入地政事務所及相關申請項目，包含代理人送件明細表、權利人歸戶資料、謄本核發紀錄、地籍總歸戶資料、英文不動產權利登記證明及閱覽、抄寫、複印或攝影登記申請書及其附件、申領徵收補償保管款及地政士開業變更等，擴展線上服務之深度與廣度。尤以地政士開業變更申請流程的改造更使政府服務效能大為提升。因開發時適逢後疫情時代，本項服務在內政部大力支持下，突破現行法令窠臼由臺北市率先全國試辦，開發經驗及辦理績效更回饋內政部，成為即將推出之不動產服務業管理系統的基礎。

3、服務推展全國 智慧地所華麗轉型

圖1、臺北智慧地所-提供登記及測量案件網路申辦服務

資料來源：臺北市政府地政局

        內政部為因應數位服務發展趨勢，參採智慧地所系統架構與經驗，於110年8月1日建置全國版「數位櫃臺」系統，新增全程及非全程「網路申辦案件功能」，介接多項不動產登記相關線上服務（如線上聲明、實價登錄等），且為統一規範網路申請土地登記之應附文件、繳費方式及後續登記處理程序，配合修正新增土地登記規則相關條文。考量「臺北智慧地所」系統服務與內政部系統功能重複，階段性任務圓滿完成，為達整合政府軟體資源及有效開發利用之目標，臺北市自112年起逐步規劃將網路申辦案件服務由智慧地所導向內政部數位櫃臺，期間持續辦理多場系統轉換宣導活動及數位櫃臺使用教學教育訓練，積極輔導系統使用者順利轉用數位櫃臺，並於113年6月28日轉型為「臺北地政總管＋」，持續提供民眾及地政士個人化產權服務。

參、現在－自助服務、智能專屬管家

        鑒於整體政府數位化治理樣貌，已從最初以網際網路為基礎的政府業務電子化及服務程序網路化，逐漸進化「以資料為核心」及「民眾需求導向」的政府治理模式。隨著政府數位能力漸趨成熟，以發展資料為政府之核心目標，並維持政府資訊透明及持續擴大便民服務[3]。臺北市運用智慧科技，提供「地籍謄本櫃員機」、「登記教主」、「登記導師」等多項服務，讓民眾以最方便、快速、簡單的方式滿足其需求。

（一）地籍謄本櫃員機-無人科技革新，翻轉地政申辦新體驗

        近年來「無人櫃檯」及「電子支付」逐漸成為主流發展趨勢，自助式服務已經廣泛應用於日常生活中的各種場景，如機場報到、餐廳點餐、超市自助收銀等。而不動產登記業務長期以來多採臨櫃辦理，這種作業模式雖能確保嚴謹性，但卻伴隨著申辦流程冗長、現場等候時間長等問題。為回應民眾對便捷、服務效率的期待，並因應地政機關逐漸面臨之人力不足困境，臺北市於110年規劃並完成建置「地籍謄本櫃員機」，提供民眾申領謄本全新體驗，透過自助化操作快速取得謄本，改變傳統需要取號碼牌、排隊、等待叫號的過程，有效紓解地政事務所臨櫃申辦人潮，大幅提升服務效能。

1、智慧化自助服務 動動手指完成申請

        「地籍謄本櫃員機」是全國首創的地政自助服務系統，民眾透過自然人憑證、國民身分證或健保卡，即可自行申領土地及建物登記謄本、地籍圖謄本及建物測量成果圖謄本，採用地籍謄本專用紙張與機關核發章，並建置QR Code防偽查驗機制，確保謄本資料內容的正確性與佐證力，並具備以下功能，讓民眾體驗更便捷的數位化地政服務。

（1）多元支付方式 整合電子收據

        地籍謄本櫃員機提供悠遊卡與信用卡支付功能，申請人無須攜帶現金，即可完成繳費。付款完成後，系統會自動產製繳費收據（電子憑證），並提供QR Code讓使用者可隨時查詢繳費資訊，更符合數位轉型趨勢。全程智能化的支付與申辦流程，讓民眾的地政服務體驗更加流暢，減少繁瑣的程序與時間成本。

（2）操作流程 簡單直覺

        地籍謄本櫃員機的操作介面設計直觀，配合介紹操作教學影片等宣導指引，即使是首次使用的民眾，也能迅速上手。申辦流程僅需「插入憑證」、「選擇標的」、「線上支付」、「取出謄本」、四個步驟，5分鐘內完成申請，就像到ATM領錢一樣方便。近期更參考民眾申領謄本習慣及使用者回饋意見，陸續新增「以建物門牌輸入」查詢標的之功能，只需選取欲查詢的建物門牌，系統便會自動帶入相對應的地、建號資料，讓申請流程更簡單順暢。

2、點線面設置機臺 逐步擴展服務版圖

        初期，地籍謄本櫃員機僅設置於本府市政大樓1樓北區聯合服務中心及中山地政事務所，啟用後陸續收到民眾的正面回饋，使用率逐漸攀升。為了因應更多民眾使用需求，臺北市於112年5月新增大安、士林和建成地政事務所三個據點。同年10月，松山與古亭地政事務所也加入服務行列，達成本市共6個事務所「一所一機」的目標，114年更將於內湖區地政便民工作站增加服務據點，讓服務觸角深入各行政區。

3、突破縣市藩籬 推動全國普設

        臺北市透過大數據發現，市民在臺北市申請新北、桃園及臺中地籍謄本比例超過2成，跨縣市謄本有一定之需求，為了讓謄本機服務再升級，臺北市主動研議並與其他縣市分享技術整合與推廣經驗，積極尋求合作機會。經過多次協商與技術突破，成功整合四市攜手合作組成「北北桃中跨縣市核發地籍謄本聯盟」，讓民眾能於這4個直轄市內任一台櫃員機，申領到其他3個縣市的地籍謄本，成功打破縣市間的行政藩籬，充分展現跨域便民服務成果，更是「地政無疆界」的一大里程碑。此外，臺北市亦將開發經驗回饋內政部，目前內政部已將架構規劃納入全國性會議討論議題，逐步朝向「地政無疆界」目標邁進。

4、展望未來 深化AI智慧與數位轉型

        地籍謄本櫃員機透過無接觸的數位服務模式，讓民眾能夠享受更便捷的謄本申請流程，不僅提升地政服務效率與便利性、減輕地政事務所謄本核發業務負擔，亦建立了縣市同好的合作氛圍。未來希望藉著更多元的技術結合，持續探求導入更多智慧功能之可能性，如AI分析使用者需求，提供個人化推薦服務，或結合更多電子支付方式，如行動支付與數位錢包等，提升交易便利性；同時精進資料安全機制，如區塊鏈技術驗證、雙重身分驗證等，確保並強化謄本資訊的正確性與防偽功能。或是從跨縣市、跨部門領域的深化合作模式尋求發展可能性，

        如於銀行、郵局、超商等民間機構合作設置謄本櫃員機，甚至結合線上申請與實體列印服務，讓民眾申領方式更多元便利，充分發揮地籍謄本櫃員機更大的服務價值。

圖2、北北桃中跨縣市核發地籍謄本發布會

資料來源：臺北市政府地政局

（二)登記教主-你的繼承登記專屬顧問

        線上數位通路一直是企業及公部門發展轉型的方向。不同於企業已朝向提高線上營運比例，甚至轉型為全線上型態(如網路銀行)；公部門則大多停留於以靜態網頁提供服務資訊之模式。臺北市各地政事務所為民眾申辦不動產登記、測量的第一線服務機關，隨著居住需求與社會環境變遷，業務內容大幅增加，在一定服務時間及基礎人力有限條件下，現場民眾或地政士須花費時間排隊等候的情形已成常態。有鑒於智慧型手機、網路等資訊化通路的普及，臺北市推出「登記教主」智能助理，讓「登記教主」成為民眾繼承登記的最佳幫手，同時也減輕了櫃檯提供諮詢服務之人力負擔，將有限人力精準投放於審查業務。

1、引領地政新世代 打造智慧客服

        近年來地政機關推動便民服務不遺餘力，但是，當民眾面對家人往生，繼承登記怎麼辦理？要準備什麼文件？各種文件要到哪個機關申請？常常一時之間毫無頭緒。雖然機關網站均置放有相關法令、應備文件及申請流程資訊，但是，法規文字相對艱澀不易理解，各項資訊有賴民眾一一摸索，於是直接以電話或親自臨櫃洽詢，成了最普遍的詢問模式，服務臺大排長龍已成常態，一對一的服務型態大幅耗費地政事務所服務人力。臺北市投入開發線上客服，推出「登記教主」智能助理，將數位科技應用於為民服務，提供民眾不同的地政業務體驗。

2、登記教主-提供繼承登記專屬諮詢服務

        如何結合智慧科技由系統替代人力提供實用資訊，讓問題產生到問題解決的時間能夠縮短，並且能夠同時處理跟回覆多組詢問，成了迫切面對的課題。為了協助民眾更順利地完成登記手續，本市建成地政事務所導入「智能助理」軟體，整合繼承登記相關法令與程序資訊，透過AI智能問答提供即時、準確的解答。兼顧民眾個人化需求，也讓案件申辦程序更加順暢，有效縮短辦理流程，讓民眾享有更便捷的使用體驗。

（三）登記導師-智能填表導航，精準零錯誤

        民眾申辦業務時，常有書表填寫及證明文件項目之諮詢需求，過去地政事務所通常會製作各類案件申請書表、填寫說明及範例，以紙本形式置於服務區域或建置於機關網頁方便民眾參考，但由於紙本資料查找、比對較為耗時，亦較難因應個案情形及地政事務所服務時間以外之諮詢需求，故影響部分民眾使用意願。為更貼近民眾需求，提供更人性化的服務，臺北市再推出「登記導師」此項創新的客服服務。

1. 登記導師-克服時間地域限制 智能助理互動引導

        為順應數位時代潮流，本市建成地政事務所推出智慧服務平臺—「登記導師」智能系統。本系統整合智能動態生成技術，運用模組化設計及互動式資料渲染技術，能根據使用者需求，動態生成對應的表單內容。這項技術確保系統可即時適配不同申辦項目情境，提供靈活且直覺的操作體驗。無論是一般民眾或專業代理人，均無需親臨地政事務所，透過網路即可輕鬆完成申請書的填寫，並快速掌握申辦時須檢附的證明文件，免除民眾因不熟悉法令詢問，且可避免民眾因資料不齊全，需來回奔波的困擾，更能有效提高專業代理人準確度與服務品質，使業務流程更加順暢。

2. e化智能服務 申請地政業務快易通

為了讓民眾享受更便利的地政服務，「登記導師」提供24小時應附文件諮詢的線上服務，民眾可隨時上網使用體驗這項智能化服務，使申辦登記過程變得簡單易懂。

肆、未來－導入AI輔助審查  擴增智能服務

        導入AI工具輔助來減少純人工作業既為服務趨勢，亦為臺北市為民服務重要的策略方向。如不動產登記案件收件後由人工智慧先行輔助審查，並提供智送櫃臺自動化服務，促成人機協作與實用經驗傳承，連結科技應用，打造全新政府公共服務數位化體驗。

（一）AI輔助案件審查

        以往民眾申請登記案件由櫃檯受理後，以人工方式進行審查。審查人員須一一仔細核對相關資料，如申請書填寫是否有闕漏、身分證明文件是否與戶役政資料相符、不動產標的資訊是否與地籍資料吻合等，審核內容眾多且繁雜，致人員審核案件極為費時；且地政事務所登記業務日益繁重，審查人員不足且流動率高，逐漸難以負荷案件審查業務。而近年AI在全球掀起浪潮，人工智能發展日益成熟，AI靠著閱讀龐大訊息，可用於自動生成文字等複雜的任務。如果能夠將智慧科技導入不動產登記領域，藉由系統輔助人力審查案件，將有效減輕承辦人員作業負擔。

        為免申請人舟車勞頓及紓解服務人力短缺窘境，內政部自113年11月1日起提供金融機構抵押權線上申請試辦服務。為順應內政部推辦此系統及因應時下AI技術應用趨勢已著手規劃推動「不動產智能管家發展計畫」之政策方向，臺北地政以金融機構抵押權設定案件為起點，研究運用AI技術分析比對資料，輔助提供補正駁回事項，並已通過臺北市114年POC徵案—「AI輔助審查－金融機構線上申辦抵押權登記」，進行後續實證。

1、地政數位轉型與創新應用

        人工審查登記案件資料，難免因業務量大、疲勞或疏忽等人為因素導致錯誤，藉由導入AI協助審查，自動比對受理案件資料（如申請書、契約書、權狀等）、戶政及地籍資料，產出比對結果及提醒事項，供審查人員參考使用。除可降低人為失誤發生機率，同時因有固定規則及邏輯，可確保一致的審查標準。

（1）AI智慧比對，輔助精準審查

        以臨櫃及利用內政部「抵押權線上申辦系統」申辦之金融機構抵押權設定案件為初期實證項目，將比對結果進行分析預測，協助識別需補正或待釐清部分，提供審查人員補正事項、法規函釋規範及簽註事項建議。

（2）運用人工智慧光學字符辨識技術提取資料

        人工智慧光學字符辨識（簡稱AI-OCR）技術，基於市場驗證的穩定 OCR 技術（如 Tesseract OCR），輔以卷積神經網路（CNN）的深度學習進行自主研發，並結合圖像區塊辨識及內容物辨識(VDU，Visual Document Understanding)技術針對地政專業文件進行深度優化。引入大語言模型（LLM）輔助人工覆核機制，特別針對高風險或重要字段進行校對。並針對常見錯誤進行模型調教，並通過多次測試優化準確率。透過AI-OCR自動提取申請書、戶役政資料及地籍資料等重要資訊，進行資料比對並產出結果。

2、從金融機構設定案起步 展望地政數位未來

（1）優化地籍登記，提高準確效率

        藉由導入AI技術優化地籍相關的操作流程。透過機器學習與自然語言處理（NLP）技術，地政事務所能夠自動比對登記案件中的各類文件（如申請書、契約書、地籍資料等），快速驗證其內容是否完整與正確。即透過AI優化以下作業流程：

        A.自動比對地籍資料：比對申請人提供的申請書、登記原因證明文件、土地權狀資訊，確保資料無誤。

        B.登記案件標準化：自動化檢查各類案件的登記條件，確保符合既定規範。

（2）簡化地籍登記，提升便捷性

        利用AI優化地籍資料的管理，提升民眾辦理土地登記業務的便捷性。未來期許應用AI達到以下功能，讓民眾可以更順暢地完成申請手續，減少案件補正率：

        A.預審送件資料：送件時，系統自動檢查申請文件是否符合要求，提前提示補件需求，減少來回奔波。

        B.提供補正建議：對於需要補件的案件，系統可自動提供補正指引，讓申請人了解需要修正的地方。

（3）簡化審查，專注複雜案件

        由AI負責較為機械化、重複性的審查工作，地政人員將能專注於更複雜的「人與人」之間的業務，包括：

        A.詐騙防範：針對涉及偽造文件、虛假交易的案件，地政人員能夠專注於交易雙方的身分審查，確保雙方為真正的意思表示。

         B.敏感案件專案處理：例如，繼承案件、產權糾紛等高風險案件需要較多的溝通與協調，地政人員能投入更多精力進行審查，保障民眾權益。

（4）擴大AI應用範圍

        目前實證項目為金融機構抵押權設定案件，試辦成功後，則可進一步擴展至其他常見登記案件類型，例如：買賣、贈與、繼承登記等，透過全方位AI輔助，建立統一且標準化的審查流程，提高案件處理效率。長期目標則可規劃導人為分析案件風險，標註高風險案件，提醒審查人員加強查核之風險評估工具。

3、應用AI輔助功能 審查業務數位轉型

        透過導入AI技術，提升地政事務所的智慧化處理能力，審查人員能夠專注於更需投入人力的服務，如防範詐騙、調解糾紛與提升行政透明度。本案實證結果經驗，亦可回饋至內政部之推動AI輔助地政業務政策及金融抵押權線上申辦系統服務，或可為後續導入全面自動化審查流程奠定基礎，有助於促進全國地政智慧化發展。

（二）臺北地政智送櫃臺 打造零接觸申辦新時代

        隨著科技日新月異，無人櫃臺逐漸成為各企業或行政部門新型態的服務模式，當消費者走進麥當勞購買餐點，從點餐到付費，自助點餐機已成為指標性的存在；抑或當消費者走進蝦皮智取店領取網購商品，迎面而來的智能機臺，提供使用者自助取件服務。顧客不再需要排隊等候人員幫助，只需透過自助終端或手機應用，便能快速完成需要的服務。近年來因人口結構、景氣及就業的情勢改變，公務人員報考人數急遽下降，地政事務所陸續面臨人力短缺困境，基於無人自動化服務技術在各領域發展迅速且運作成熟，為提前因應未來服務人力不足的挑戰，臺北市於113年規劃運用無人服務技術推出「智送櫃臺」自動化服務，經由系統輔助與流程改造，提供民眾送件新選擇，機關亦能夠節省人力成本，同時減少因人力不足而造成的服務延遲。

1、全國首創送件自助式服務

        「智送櫃臺」智能服務系統，係以民眾需求為出發點，提供自行進行送件、繳費及查詢等服務，節省送件人之等待時間。透過「驗證」、「輸入」、「繳費」、「投件」四步驟自助完成送件程序，步驟簡單明瞭，更符合現代人操作習慣。研發過程加入目標受眾（地政士、不動產經紀業）提供意見調整規劃方向，並以「流程快、打得少、投遞安全」為規劃最高原則，搭配有溫度、符合各年齡層的操作介面，將多元身分認證、資料介接、多元支付納入服務規劃重點，提供更有效率的服務。

2、服務串聯一條龍

        智送櫃臺將導入資料匯入功能，以減少使用者資料輸入時間並降低錯誤，並與後端的地政整合系統WEB版連結，收件完成時同步自動選配審查人員。此外，利用新型微服務架構系統開發方式，由多個小型服務各自獨立執行組成，每項服務皆獨立運作，因此可以個別更新、部署和擴展，以滿足應用程式特定功能。

3、加速送件流程 提升人力運用彈性

       引入無人櫃臺並非意味著客服人員的角色會消失，相反，這些智能系統能夠釋放客服人員的時間，讓其專注於處理更加複雜或需要高人性化的服務。臺北市將智能技術導入並應用於傳統地政業務，讓自助收件也能像超市自助結帳一樣方便迅速，減少民眾的等待時間，且保留傳統服務人力，提供雙重服務渠道，期待精簡後的收件人力，能讓地政事務所有機會重新整合，將資源投放於需要高度專業的審查業務，更精準的保障交易安全，進而提升為民服務效能。臺北市為全國第一個推動自助式收件服務的地政機關，未來相關執行經驗及成果亦可回饋中央參考，進而評估全國佈建之可行性。

伍、AI驅動 數位臺北

        蔣萬安市長在演講中引用AMD的CEO蘇姿丰女士的話 “Innovation is not a luxury; it's a necessity.”「創新並不是奢侈品，而是必需品!」強調臺北市推動AI驅動智慧市政的必要性，並指出AI是最經濟、有效而永續的解方，臺北市更推出「人工智慧三箭政策」，包含「立典章」建立完善的規範、「奠根基」強化基礎建設與數據平台、「促落地」促進AI技術的實際應用等。地政業務與民眾的生活息息相關，臺北地政正進行或規劃多項AI應用相關計畫，不僅在行政作業上可縮短時間、流程改善、節省人力，更能提供民眾便利、迅速的服務，開啟新一代地政業務治理模式。

        下一階段的挑戰，需要面對的是如何為民眾打造更優質的地政服務數位化體驗，臺北市已整裝待發，將規劃運用無人服務技術，推出「智送櫃臺」自動化服務，重新塑造地政服務環境及方向，將審查人力投注於專業審查業務，提升整體運作效率與為民服務品質。未來臺北市將持續朝著數位化、自動化及智能化的方向邁進，透過量化的數據分析與調研，靈活調整服務策略，將互動式、生成式AI技術導入地政服務，希望運用科技來解決城市問題，並將創新實證經驗回饋中央，全國地政機關共好，將改變的能量持續擴散，一同邁向智慧城市願景。