壹、前言

    為照顧臺灣弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義並健全住宅市場，內政部推動社會住宅政策，以8年（106至113年）興辦20萬戶社會住宅為目標，並於106年1月公布修正《住宅法》，為推動社會住宅機制建立法制基礎。行政院並於同年3月核定「社會住宅興辦計畫」，結合政府興建與包租代管民間住宅2種供給方案，增加供給資源。同時透過包租代管民間的住宅，發揮租屋與購屋市場相互調控的市場均衡機制，以達成穩定住宅市場及安定人民居住的目標。

        另內政部在面對臺灣「買不起、租不好、住不到」的居住處境下，自111年起開辦300 億元中央擴大租金補貼專案，協助租屋民眾減輕生活負擔。此外，更提出健全購屋市場、發展租屋市場以及興建社會住宅（含租金補貼）之因應策略，猶如三足方能撐起一面，缺一不可。大眾從早期的不瞭解到現今已明白社會住宅是好且必要的公共建設，它的社會意義包括保障基本居住權益，其附屬的設施及服務供給，更具備促進多元族群融合、互動及擴大社會支持之效益，落實全齡化及全方位的居住照顧與生命關懷。政府積極辦理多項住宅政策方案，無論是社會住宅的直接興建、包租代管、300億元租金補貼及中產房貸支持專案等重大政策都有具體成果，已逾100萬家戶受惠。

        內政部今（114）年至121年持續就「直接興辦、包租代管、租金補貼」三大方向努力，刻正執行「百萬戶租屋家庭支持計畫」及精進相關配套措施，預計8年內達成25萬戶直接興建社會住宅、25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼，並繼續擴充全國社會住宅存量，加速滿足租屋與青年族群住居需求，以充分提供民眾多元選擇，具體協助青年、新婚家庭、弱勢族群及學生能有安穩住所。

貳、社會住宅推動歷程

一、100年住宅法公布，明確社會住宅推動法源依據

        住宅法於100年12月30日公布，為加強保障弱勢族群居住權益，有效落實社會住宅之推動、完善住宅補貼方案、提供多元居住協助、強化國人居住品質與提供正確且透明之住宅資訊，政府陸續進行住宅法修法工作，分別在106年1月11日、110年6月9日、112年12月6日修正公布，並訂定與修正內政部住宅審議會設置辦法、住宅基金收支保管及運用辦法、住宅補貼對象一定所得及財產標準、自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法、修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法、內政部興辦社會住宅出租辦法、民間興辦社會住宅申請審查辦法、政府接管民間興辦社會住宅辦法、社會住宅經營管理者評鑑及獎勵辦法、住宅性能評估實施辦法、無障礙住宅設計基準及獎勵辦法、住宅相關資訊蒐集管理及獎勵辦法、租屋服務事業獎勵及認定辦法、社會住宅必要附屬設施項目及規模等子法。

表1  住宅法相關子法表

法規名稱	辦理情形
內政部住宅審議會設置辦法	106年6月29日發布
住宅基金收支保管及運用辦法	106年8月1日修正
住宅補貼對象一定所得及財產標準	106年5月31日發布、113年6月4日修正
自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法	106年6月7日發布、111年6月24日修正
修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法	106年6月7日發布、111年6月24日修正
內政部興辦社會住宅出租辦法	106年8月28日發布、110年5月17日修正
民間興辦社會住宅申請審查辦法	106年6月28日發布
政府接管民間興辦社會住宅辦法	106年6月28日發布
社會住宅經營管理者評鑑及獎勵辦法	101年8月31日發布、106年6月28日修正
住宅性能評估實施辦法	101年12月25日發布、110年12月30日修正
無障礙住宅設計基準及獎勵辦法	101年11月30日發布、109年6月23日修正
住宅相關資訊蒐集管理及獎勵辦法	101年11月30日發布、106年6月29日修正
租屋服務事業獎勵及認定辦法	106年6月22日發布、110年2月22日修正
住宅法施行細則	101年10月9日發布、113年12月12日修正
社會住宅必要附屬設施項目及規模	106年8月1日發布、110年12月8日修正

資料來源：內政部國土管理署

二、101年推動社會住宅短期實施方案

        98年間，行政院研考會辦理網路民調，結果顯示「都會區房價過高」是民怨之首。99年10月13日民間團體「社會住宅推動聯盟」拜會馬前總統，建議政府應儘速興建只租不賣的社會住宅。同年10月間，馬前總統指示內政部以租金補貼為主、興建社會住宅為輔之原則儘速推動。100年6月16日行政院核定內政部提出的「社會住宅短期實施方案」，遴選臺北市及新北市5處基地試辦。包括臺北市萬華青年段、松山寶清段、新北市三重大同南段、三重同安厝段、中和秀峰段等5處基地，由住宅基金補助土地價款約34.27億元，由雙北市政府興辦社會住宅。

三、103年推動社會住宅中長期推動方案

        行政院103年1月6日核定社會住宅中長期推動方案，期程為103年至112年，興辦主體為直轄市、縣（市）政府，自103年至112年匡列67億6,800萬元，補助直轄市、縣（市）政府興辦社會住宅之先期規劃費、工程費或用地有償撥用經費，規劃至113年底社會住宅存量將可達到3萬6千戶；社會住宅中長期推動方案內容於106年3月6日納入社會住宅興辦計畫執行。

四、106年推動社會住宅興辦計畫

        蔡總統英文於105年總統競選期間，提出「安心住宅計畫」之政見，計畫在8年內完成20萬戶只租不賣的社會住宅，內政部106年著手研擬「社會住宅興辦計畫」，行政院於106年3月6日核定。另112年12月14日第3884次行政院院會准予「推動社會住宅成果與提升社宅用地供給精進措施」備查。此外，內政部在113年底已達成8年20萬戶社會住宅計畫目標，包括全國社會住宅達成20萬2,703戶，其中直接興辦社會住宅已達成11萬9,552戶，第1期至第4期包租代管社會住宅有效契約數8萬3,151戶（媒合14萬2,591戶）。

參、社會住宅的發展現況

        112年總統候選人賴清德提出「協助百萬租屋家戶」政見，目標為累計達成直接興辦25萬戶社會住宅、25萬戶包租代管、50萬戶租金補貼，並於113年正式上任後，持續督促行政團隊落實政見規劃與期程。同年6月6日，行政院長卓榮泰聽取內政部「社會住宅興建計畫專案報告」裁示，在「直接興辦、包租代管、租金補貼」三大方向持續努力。

        興辦社會住宅是臺灣居住政策推動過程中，不可缺少的重要環節，截至114年5月底，全國社會住宅已達成21萬746戶，其中直接興辦社會住宅已達成12萬1,047戶，中央興辦69,767戶，地方興辦51,280戶，中央在全國推動速度已超越地方，並於去(113)年達成「社宅環島」里程碑。在六直轄市部分，臺北市達成24,288戶、新北市達成21,779戶、桃園市達成12,768戶、臺中市達成15,767戶、臺南市達成12,027戶、高雄市達成22,919戶，其他縣市部分達成11,499戶。此外，中央除直接興建社會住宅外，同時也推動包租代管、300億元租金補貼等多元居住支持的配套措施，持續推動皆已發揮具體成效。

表2  全國社會住宅興辦進度統計表

全國社會住宅興辦進度統計表
區域別	興辦 主體	截至114年5月31日達成數				規劃中	總計
		已完工	興建中	已決標 待開工	小計
臺北市	中央	137	887	1,997	3,021	5,100	8,121
	地方	14,588	5,378	1,301	21,267	354	21,621
	小計	14,725	6,265	3,298	24,288	5,454	29,742
新北市	中央	2,916	8,821	1,817	13,554	3,058	16,612
	地方	5,737	2,430	78	8,245	11,975	20,220
	小計	8,653	11,251	1,895	21,799	15,033	36,832
桃園市	中央	175	2,799	3,569	6,543	9,285	15,828
	地方	4,374	1,631	220	6,225	3,926	10,151
	小計	4,549	4,430	3,789	12,768	13,211	25,979
臺中市	中央	265	3,508	1,763	5,536	3,835	9,371
	地方	3,668	4,878	1,685	10,231	1	10,232
	小計	3,933	8,386	3,448	15,767	3,836	19,603
臺南市	中央	207	6,172	3,561	9,940	3,821	13,761
	地方	184	928	975	2,087	0	2,087
	小計	391	7,100	4,536	12,027	3,821	15,848
高雄市	中央	669	13,318	5,846	19,833	6,907	26,740
	地方	608	1,757	721	3,086	0	3,086
	小計	1,277	15,075	6,567	22,919	6,907	29,826
基隆市	中央	0	449	0	449	419	868
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	449	0	449	419	868
新竹市	中央	0	1,381	1,122	2,503	0	2,503
	地方	6	0	0	6	0	6
	小計	6	1,381	1,122	2,509	0	2,509
新竹縣	中央	0	132	90	222	1,102	1,324
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	132	90	222	1,102	1,324
苗栗縣	中央	224	107	259	590	863	1,453
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	224	107	259	590	863	1,453
彰化縣	中央	0	380	253	633	1,418	2,051
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	380	253	633	1,418	2,051
南投縣	中央	0	260	450	710	1,129	1,839
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	260	450	710	1,129	1,839
雲林縣	中央	288	505	0	793	965	1,758
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	288	505	0	793	965	1,758
嘉義市	中央	0	350	141	491	1,073	1,564
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	350	141	491	1,073	1,564
嘉義縣	中央	0	630	376	1,006	1,885	2,891
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	630	376	1,006	1,885	2,891
屏東縣	中央	229	692	438	1,359	350	1,709
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	229	692	438	1,359	350	1,709
宜蘭縣	中央	0	395	412	807	208	1,015
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	395	412	807	208	1,015
花蓮縣	中央	0	551	373	924	655	1,579
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	551	373	924	655	1,579
臺東縣	中央	5	295	190	490	413	903
	地方	43	0	0	43	0	43
	小計	48	295	190	533	413	946
澎湖縣	中央	0	78	0	78	0	78
	地方	0	70	0	70	0	70
	小計	0	148	0	148	0	148
金門縣	中央	0	225	0	225	0	225
	地方	0	0	0	0	0	0
	小計	0	225	0	225	0	225
連江縣	中央	0	0	60	60	77	137
	地方	20	0	0	20	65	85
	小計	20	0	60	80	142	222
合計	中央	5,115	41,935	22,717	69,767	42,563	112,330
	地方	29,228	17,072	4,980	51,280	16,321	67,601
	小計	34,343	59,007	27,697	121,047	58,884	179,931
備註	已完工：新建社會住宅為取得使用執照；修繕社會住宅為修繕完成 興建中：取得建造執照並完成開工申報。

備註：

1.已完工：新建社會住宅為取得使用執照；修繕社會住宅為修繕完成

2.興建中：取得建造執照並完成開工申報。

3.資料來源：內政部不動產資訊平台

包租代管社會住宅累計媒合數16萬3,924戶，有效契約數9萬2,055戶。

表3  社會住宅包租代管計畫執行情形表

備註：

1.中央係指國家住宅及都市更新中心偕同地方租賃住宅服務商業同業公會執行。

2.第1至3期計畫媒合期間已截止，故數據不再更新。

3.有效契約數係指租賃契約仍有效之戶數。其變動因素包含房東收回或房客之不可抗因素而退出計畫；另各期計畫媒合案均有一定之管理期限，故早期加入之媒合案會因計畫期程屆滿而到期。

肆、後續興辦社會住宅之推動方向

        78年8月26日臺灣出現第一場跟居住有關的集會「無殼蝸牛運動」，要求政府正視居住議題及民眾權益，後續有越來越多民間團體持續關注及進行政策倡議。政府也透過體制逐步辦理各項措施，從一開始的社會住宅興辦、建置包租代管及租金補貼制度等，至今已進入「百萬戶租屋家庭支持計畫」階段，擴大對青年、新婚家庭、弱勢族群及學生的租屋照顧，使其能有安穩住所。另也積極開發社會住宅興建之用地供給，包括審議中的區段徵收或市地重劃等整體開發案件，與縣市政府取得共識，積極留設土地供興建社會住宅使用，也與交通部共同就運用捷運場站增額容積，必須優先用於社會住宅興建，以符合TOD大眾運輸導向及全民共享發展效益目標。同時強化與民間合作機制，以提升民間參與社會住宅政策推動量能。

一、提升社會住宅用地供給

(一)提升院級盤點國公有土地：盤點各縣市之國公有或國營事業之土地227處，包括經濟部31處、交通部13處、國防部72處、農業部24處及財政部87處，約可興辦約9萬戶社會住宅，後續將儘速與各部會協調提供。

(二)新增社會住宅小造鎮計畫：將整合部會產業發展、長期照顧及社會福利等資源，優先盤點6都及竹苗彰社會住宅小造鎮基地，進行社會住宅小造鎮計畫。

(三)以通勤圈方式統籌規劃：未來各縣市進行整體開發區辦理區段徵收及市地重劃時，必須保留3-5%供社會住宅使用，並且專案讓售給中央政府興辦社會住宅。

(四)公有新建社會住宅落實淨零節能規範：為落實臺灣2050淨零碳排行動計畫，自113年度起率先要求推動公有新建社會住宅，須達「R-BERS新建住宅能效標示1級」。

二、修法擴大社會住宅取得來源

(一)交通部修正「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」，要求地方主管機關辦理可行性研究及綜合規劃報告書時，應將納入評估，預計114年8月完成修法。

(二)內政部國土管理署修正都市計畫法省（市）施行細則，有關社會住宅、長照設施等公益性設施容積獎勵規定之基礎上，進一步修法提高社會住宅容積獎勵誘因，以鼓勵私人建築物捐建，預計114年11月底前發布。

(三)內政部國土管理署刻正修正都市更新建築容積獎勵辦法，規定政府主導都市更新案符合一定樣態（公有土地面積達1,650㎡且達50%、位於TOD實施增額容積適用地區且申請增額容積、位於策略性更新地區且面積達1萬㎡），強制申請社會住宅獎勵，預計114年12月底前發布。

三、推動雙北市公有土地試辦促參社會住宅

(一)院級促參機制推動公共建設：國家發展委員會、財政部、金融監督管理會共同規劃之「兆元投資國家發展方案」擬透過創新促參推進機制，引導民間資金投入國家建設，並成立院級促參機制，建立院層級促參推進專案會議，下設促參工作小組及法規調適小組，經由擴增促參案源、促進政府及民間雙向提案，及相關法規鬆綁等面向，以增加民間資金投入公共建設的意願及規模。113年12月9日召開「行政院促進民間參與公共建設推進專案會議」第1次會議，依財政部與國家發展委員會民間參與公共建設提案原則及目標金額規劃中，社會住宅為具穩定報酬、有利民間投資、重要社會公益政策之公共建設，屬優先提案公共建設項目。同年12月12日行政院第9030次院會准予「兆元投資國家發展方案」備查。

(二)依促參法引入民間資源興辦社會住宅：為減輕中央及地方政府直接興辦社會住宅財政負擔，並促進公共利益及提升公共建設品質，依促進民間參與公共建設法引入民間資源興辦社會住宅，以擴展民間參與興辦社會住宅積極度及參與性，增加地方政府興辦社會住宅方式多元性。全國第一例採取BOT模式興建之青年社會住宅是新北市政府與民間在102年簽約，105年興建完成，以設定地上權方式由民間進行經營，期滿再移轉回政府。目前雲林縣政府刻正辦理轄內推動促參社會住宅之評估，或採都市更新等方式來辦理。此外，內政部國土管理署研擬政府(主辦機關)及民間機構以民間參與公共建設方式興辦社會住宅標準作業流程，以做為未來各級政府執行之參考。

(三)媒合異業結盟興辦社會住宅：為提高壽險業參與興辦社會住宅意願，後續規劃由本部邀集促參司、金管會召開促參社會住宅案件協調會議，鼓勵壽險業、不動產開發業或物管業三方成立合資公司興辦社會住宅，並以BOT結合BTO、有償P.P.P促參模式增加財務可行性。

(四)以複合式促參公共建設模式推動：社會住宅可結合全齡友善附服務居住單元、醫療、長照、運動、托育等複合式多元社福設施，朝向複合式促參公共建設模式辦理。

四、推升社會住宅包租代管質與量

(一)加強辦理業者教育訓練：持續推動教育訓練，精進業者管理品質，穩定租賃雙方關係。

(二)調整補助機制：差異化業者服務費用及房東補助，強化弱勢戶租屋關懷與協助。

(三)包租代管融入長照政策：與社政單位合作辦理教育訓練，強化業者連結社會福利資源之媒介角色，增加弱勢戶生活資源，穩定租賃關係。

(四)持續推動長者換居專案：面臨人口社會結構改變，銀髮族的居住照顧也同等重要，包租代管4.0已放寬「長者跨縣市換居」及「長者私宅換公宅服務」，後續以加碼補助及提供搬遷費等方向規劃，減輕長者生活負擔及鼓勵移居至符合其生活需求的民間住宅。

 (五)研擬老宅延壽專案：針對30年以上、4至6層樓老舊建物提供建物初評及修繕評估，強化公共安全及無障礙居住環境，及銜接包租代管機制，促進住宅資源有效運用，增加國內租賃住宅供給。

 (六)搭配財政部房屋稅差別稅率2.0：立法院112年12月19日三讀通過《房屋稅修正條例》，113年1月3日總統公布，同年7月1日房屋稅2.0精進房屋稅制上路，並於114年5月正式開徵，加重持有多戶且未作有效利用者的房屋稅負擔。經由稅制調整，若多屋族釋出房屋加入社會住宅包租代管，該房屋稅得減徵至相當於自住用稅率，有助增加包租代管房源供給量。

伍、結語

        居住是基本人權，也是公平正義的一環，為建構多元且完整的支持體系，政府積極推動社會住宅興辦、包租代管及租金補貼，隨著20萬戶社會住宅於113年底順利達標後，政府接續推動「百萬戶租屋家庭支持計畫」擴充全國社會住宅存量。此外，臺灣在114年進入超高齡社會，並面臨少子化國安問題及全球極端氣候挑戰，這些議題其實也與住宅政策推動息息相關，除借鏡其他國家相關政策之制定、執行與實務經驗外，內政部在辦理社會住宅工作，已積極從建設工法、技術或使用再生綠建材等面向繼續精進，以符合建築、環境永續發展趨勢。另透過跨部會積極合作，引導公共托育、長期照護設施進駐；媒合社會福利資源及建置社區支持網絡，並依據開放共享精神，將社會住宅社區之公共設施提供給附近居民一起使用，讓社會住宅和鄰近社區可以緊密連結，促進社區融合，希望社會住宅帶給國人的，不僅是有一定品質的硬體建築，還是具有人性關懷、有活力的居住環境，也共同承擔環境責任，為邁向2050淨零碳排目標之未來努力。