壹、前言

        2025年上半年全台房市仍然壟罩在銀行信用管制與央行第七波選擇性信用管制的利空陰霾下，依據六都地政局5月所公布最新建物買賣移轉棟數，今年前4個月六都建物買賣移轉棟數合計共約6.5萬棟，是近7年新低紀錄。而美國總統川普於4月2日簽署解放日關稅行政命令後，中經院及台經院分別下修今年經濟成長預測至2.85%及2.91%，也為下半年房市發展增添不確定因素。本文將回顧2025年上半年房市表現，並深入分析當前房市所面臨的挑戰與機會。

貳、2025上半年房市回顧

一、2025年第1季：1至2月房貸緊縮、信用管制影響持續，3月交易略有回溫

        根據「政大永慶及時房價指數」顯示，受到銀行房貸緊縮以及央行第七波選擇性信用管制影響下，2024年第4季房市交易急速冷卻，因而促動賣方主動降價謀求成交，2024年第4季房價指數因此呈現由漲轉跌的徵象；到了2025年第1季，七都房價指數則陷入盤整階段，季增幅均在1%內，買賣雙方因為價格認知差距擴大而產生拉鋸現象，房價陷入盤整態勢，而交易量依然持續在萎縮。

        進一步觀察2025年第1季房價指數變化，台北、台中仍較去年第4季下跌，跌幅為0.6%與0.9%，台南房價持平，其餘四大都會區房價則微幅走揚0.1%至0.4%。

圖1、政大永慶即時房價指數

        觀察內政部實價登錄資料統計，比較2024年房市交易最熱絡的6至7月這段期間，與房市政策影響後的11至12月交易市況，可以發現2024年11至12月七都總價在2,000萬元以下的住宅交易量，占比皆達到五成以上，其中桃園、台中、台南以及高雄總價2,000萬元以下的住宅，交易占比更是高達九成，且相較於2024年6至7月，占比均有明顯增長，顯示出現階段不動產交易市場中，自用購屋需求仍然是市場交易主力。

        而根據永慶房屋內部成交資料統計，2025年1至2月七都賣方客戶委託房仲售屋價格與實際成交價格的差異幅度(簡稱議價率)，議價率在12%以上的案件相較於2024年6至7月增長，七都皆超過三成，顯示價格仍是目前不動產市場的交易關鍵：賣方只要願意有感降價就能有效促動成交機率大幅增加。

圖2、台北市成交議價率占比變化

        若進一步觀察房市最為熱絡之際，也就是2024年第2季數據，七都成交議價率皆在10%以下，顯示當時市場買氣強勁、成交迅速，因此議價空間不大，七都成交議價率介於7.2%至9.9%之間。然而，隨著2024年第3季相繼出現房貸緊縮以及央行祭出信用管制措施，市場氛圍逐漸轉冷，屋主為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格，議價空間拉大，使得近幾季成交議價率均維持在相對高檔。

        到了2025年第1季，七都成交議價率普遍維持在10%至12%的相對高檔的水準，除台中與新竹接近雙位數，其餘五都超過10%。若與房貸緊縮與信用管制實施前的2024年第2季相比，七都成交議價率都有擴大的趨勢。

圖3、七都成交議價率變化

        3月央行第1季理監事會議後，針對房市政策雖未再進一步增加新的管制措施，但央行仍再度宣示降低不動產放款集中度的決心，至少到今年底將會持續落實對各家金融機構的金融檢查。而從3月房市表現來看，政策的影響已經逐步被民眾所適應，加上屋主誠意讓利降價，促動有購屋需求的購屋族群進場，讓3月交易量較2月回溫。

二、2025年第2季：美國關稅政策恐衝擊全球經濟成長　房市間接受影響

        美國總統川普於4月2日正式宣布全球對等關稅政策，讓台股單日狂瀉逾2,000點，創下史上最大跌點與跌幅，後續又於4月9日宣布暫停課徵對等關稅90天，關稅政策擺盪，引發股市劇烈波動，但關稅風暴仍未解除，國內經濟走向未明，也衝擊房市交易信心，4月全台房市交易量較3月量縮，顯示全球政經局勢的不確定性讓民眾購屋信心受衝擊，購屋態度轉趨保守觀望，購屋腳步放緩，猶豫期拉長。

        中經院於今年初，原預測2025年經濟成長率約為3.22%，4月18日又基於美國總統於4月2日宣布全面關稅政策情境下，依據樂觀、中性與極端3種情境，下修2025年經濟成長率為2.85%、1.66%以及0.16%。而台經院亦在4月25日預估2025年經濟成長率為2.91%，較1月預測值下修0.51個百分點，顯示國內經濟預測機構普遍認為關稅對於台灣經濟有明顯衝擊。

三、2025上半年量縮格局確立

        美國對世界各國課徵的對等關稅後續實際執行稅率與內容仍是未知數，造成國際金融市場恐慌，也提高全球經濟下行風險，而國內經濟、出口也勢必受衝擊，股市及匯市表現恐持續上下震盪，未來經濟走向充滿不確定性，國內房市交易量也將會間接受影響，房市交易欲大不易，量縮實屬必然。在經濟前景未明的狀況下，未來房市充滿挑戰不容過度樂觀，仍有待後續觀察。

        截至5月中旬，美國關稅政策仍未明朗，增添全球經濟不確定因素，也衝擊國內製造業與出口產業未來獲利。受選擇性信用管制與房貸緊縮持續影響，再加上新青安貸款效果遞減，房市交易量恐將下滑，2025年房市對買、賣雙方來說都充滿了挑戰，尤其是買賣雙方在價格認知方面的拉鋸需要時間磨合，因此，房市交易量的萎縮是必然的現象，剛性自用需求則會是房市購屋主力，預期上半年房市將會呈現量縮價盤整或是量縮價跌的格局。然而，有鑑於2020年以來房價漲勢驚人，房市交易降溫最終會有助於房市回歸到一個較為健康的狀態。

參、小結

        今年上半年房市量縮格局確立，展望未來，美國關稅政策已對全球經濟造成衝擊，雖然目前暫緩90天實施，預期經濟成長仍有下修風險，不利消費者信心，雖對房市沒有直接影響，但有間接衝擊，目前全球政經局勢仍充滿不確定性，同時也須關注國內房市政策動向，都將左右今年下半年房市表現，有待後續觀察。

肆、給消費者的購、售屋指南

        有購屋需求的消費者，預期今年要繼續面對金融機構貫徹央行「減降令」的決心，此外，從今年起算三年，推估將迎來40萬戶預售交屋潮，金融機構承作新屋分戶房貸的資金壓力依舊相當龐大。今年銀行房貸政策持續保守緊縮，儘管首購族在房貸市場相對有利，但仍建議需要多預留一至兩成的自備款，以因應銀行核貸時核予較低的貸款額度、較高的貸款利率。

         而三年內高達40萬戶的新屋交屋潮，預期部分屋主的轉售需求將會為房市帶來新的供給量，對於有售屋需求的賣方而言，愈晚成交，面對競爭對手愈多，想要快速成交落袋為安，房價讓利的空間就要更大。建議當有誠意買方出現時，審慎評估自身需求，價格在合理的範圍內有感讓利，爭取成交機會。