[新加坡] 據房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）稱，今年第二季度，外國對新加坡房地產的投資躍升至23億美元，較 2024 年同期的3.42億美元增長572.5%，其中混合用途和工業地產領漲。這也是亞太地區（APAC）最大的增幅。

然而，萊坊亞太區研究主管Christine Li 向《商業時報》表示，這種成長速度能否持續存在不確定性。

「外國投資者一直對新加坡的資產感興趣，但事實證明，新加坡市場充滿挑戰，因為與該地區一些較大的經濟體不同，新加坡沒有大量可供收購的機構級資產。資產所有者持有新加坡資產的期限也更長。」她指出。

PGIM房地產公司管理著全球2,100億美元的房地產資產，對此觀點表示認同。

該公司房地產聯席主管兼全球首席投資官Raimondo Amabile近期向《商業時報》表示：「我們看好這個市場，但其規模相對較小，且資本配置難度較高。」

儘管如此，這家總部位於紐瓦克的企業仍於2024年10月與Elevate Capital Group聯手以1.32億新幣收購了Stamford Court。該建築目前正進行改造，將轉型為複合式生活中心，預計2026年下半年啟用時，將引進新加坡共享辦公品牌The Great Room打造的共用辦公空間。

對於尋求在新加坡投資的海外投資者，李先生建議，鑑於新加坡老舊資產數量眾多，應在辦公大樓、工業大樓和酒店等領域尋找增值機會，以獲取收益。

萊坊的數據涵蓋已完成和待完成的交易。其中包括城市發展有限公司（City Developments Ltd）同意將其在南海灘酒店辦公室混合項目中50.1%的股份以約8.342億新元的價格出售給其馬來西亞合作夥伴IOI地產集團（IOI Properties Group）。另一筆規模可觀的交易是豐樹工業信託（Mapletree Industrial Trust）以5.353億新元的價格將三項工業資產出售給加拿大的布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management）。兩筆交易均計劃於本季完成。

仲量聯行（JLL）略微樂觀一些，認為所謂的核心基金（Core Fund）（由退休基金、保險公司和低風險機構等擁有或管理）將重返新加坡。

高風險基金佔主導地位

「不受地域限制的核心基金正在剝離其他地方的辦公資產，並計劃投資新加坡。資本循環之後，2026年核心基金可能會重新進入新加坡，」該機構在7月份的一份報告中表示。

報告指出，目前新加坡的資本主要由增值型（Value-added）和機會型（Opportunistic）投資者主導，這些投資者的風險偏好為中高。這些投資者通常包括私募股權投資者、房地產投資信託基金以及願意承擔較高風險的高淨值人士。

仲量聯行關於新加坡房地產外國投資的數據也顯示出類似的強勁成長。截至6月30日的九個月期間，海外投資者向新加坡投入了37億美元，年增442%。全球投資者佔入境投資額的68%。

除新加坡外，澳洲和日本是2025年第二季亞太地區外商投資接收國前三大國家之一。

雖然美國投資者是亞太地區主要投資對象，但歐洲買家也表現活躍，尤其是當他們尋求多元化投資以擺脫對美國的依賴時。

第一太平戴維斯投資管理公司（Asia-Pacific, at Savills Investment Management）亞太區投資營運主管Guy Sainsbury表示：「我們看到歐洲投資者對亞太地區的興趣日益濃厚，許多投資者正在考慮減少對美國市場的投資，並將其重新配置到其他地區。」

他補充道，這些歐洲投資者主要由退休基金、私募股權基金以及規模較小的家族理財室組成，在考慮投資該地區時，他們最感興趣的是澳洲和日本。

「最佳投資機會之一」

萊坊表示，澳洲第二季吸引了價值38億美元的外國投資。這家房地產顧問公司指出，這筆投資不僅比2024年同期成長了118%，幾乎佔亞太地區跨國投資總額121億美元的三分之一。

PGIM的Amabile表示：「澳洲目前是最佳投資機會之一。」不斷增長的人口、積極的淨移民數量以及低失業率正在刺激對共享居住等住宅領域的需求。他補充說，PGIM正在澳洲投入大量資金，尤其是在「建後出租（build-to-rent）」領域。

PGIM似乎也看好澳洲的零售業。今年6月，PGIM與澳洲Assembly Funds Management合作，以4.4億澳元（3.665億新元）收購了位於墨爾本的Woodgrove購物中心。

淨移民人數的增加以及預期的外國學生人數成長，也推動了澳洲學生公寓市場的樂觀情緒。

8月初，澳洲政府表示，明年將把外國學生人數上限提高9%，至29.5萬人。此外，澳洲也將優先考慮來自東南亞的申請者。這項消息促使在新加坡上市的澳洲 專用學生公寓（purpose-built student accommodation, PBSA）營運商/所有者偉合集團（Wee Hur）的股價在8月6日飆升6.5%，創下歷史新高。

仲量聯行的報告指出，日益增長的樂觀情緒正促使包括新加坡投資者在內的海外投資者「積極」與本地投資者組成合資企業，收購PBSA領域的資產。

其中包括淡馬錫（Temasek）旗下的豐樹投資，該公司在7月表示，已開始在澳洲尋找投資機會，並表示澳洲的辦公大樓需求不斷增長，且存在結構性供應不足的情況。

澳洲的辦公大樓市場也一直吸引外國投資者，尤其是來自日本的投資者。第二季度，小田急電鐵收購了雪梨最高辦公大樓Salesforce Tower 10%的股份。此前，Daibiru於3月底斥資3.75億美元收購了國王街135號。

市場人士表示，外國投資者可能會繼續青睞澳大利亞，尤其是在澳大利亞儲備銀行堅持降息的情況下。8月12日，澳洲儲備銀行將主要現金利率下修了25個基點，至兩年來的最低點3.6%。

活躍的日本市場

第二季度，日本也是外國投資者的首選。萊坊的數據顯示，儘管交易量比去年同期下降了14.8%，但外國投資者仍購買了約24億美元的資產，主要集中在住宅和工業領域。

鑑於東京證券交易所推動企業重組資產負債表以提升股東價值，一些房地產資產已被開放。這項重組也刺激了日本的交易，今年上半年併購交易額達到了創紀錄的2,320億美元。

為解決日本企業長期低估價值問題而進行的改革，正引發外國投資者和維權投資者的濃厚興趣。在日本低利率的推動下，對更多交易的興趣依然強勁。

PGIM的Amabile表示，日本活躍的私募股權市場正在蔓延至房地產市場。

外國投資者中包括來自新加坡的投資者。凱德置地投資公司（CapitaLand Investment）於6月宣布，其私募基金凱德雅詩閣亞洲公寓二期（CapitaLand Ascott Residence Asia Fund II）以超過300億日元（約合2.672億新元）的價格收購了東京一處優質混合用途資產。

第一太平戴維斯投資管理公司（Asia-Pacific, at Savills Investment Management）的Sainsbury表示，歐洲投資者也對日本的住宅和多戶型建後出租市場產生了興趣。

【原文網址：https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/foreign-investment-singapore-real-estate-surges-q2-small-market-may-limit-further-gains，轉載自Wong Chia Peck／商業時報，2025年8月19日】