洛杉磯（美聯社）–多年來，房價飆升和市場上房源短缺，讓房主在出售房產時佔據上風。但如今，這種情況已不再是理所當然。

在全國範圍內，賣家討價還價的難度越來越高。買得起房的購屋者數量減少，加上經濟、就業和抵押貸款利率前景的不確定性，迫使賣家在談判桌上做出讓步。

在某些市場，主要是南部和西部地區，急於出售房屋的房主更有可能為買家提供更優惠的價格。這可能包括更低的價格、預付款以降低買家的抵押貸款利率，以及支付過戶費用以及房屋檢查後可能出現的任何維修或改進費用。

原因在於：潛在買家對於他們認為不合理的要價猶豫不決，而與此同時，新建築為買家提供了更多選擇，並給賣家施加壓力，使其房屋更具吸引力。

因此，儘管7月份全國房屋掛牌價中位數略有上漲，但一些大都會地區卻出現了下跌，這表明買賣雙方的權力格局發生了逆轉。本世紀初，全國房價暴漲約50%的那種令人瞠目結舌的競價戰已很少見。低價報價的情況較為常見。

儘管趨勢樂觀，但房地產市場仍深陷低迷。美國二手房銷量較去年前七個月下降約1.3%，跌至近30年來的最低水準。

根據Realtor.com網站的數據，7月全美房屋掛牌價中位數較去年同期小幅上漲至439,450美元。這家房地產網站發現，收入達到美國家庭收入中位數的購屋者最多能負擔298,000美元的購屋費用。分析假設首付比例為20%，抵押貸款期限為30年，固定利率為6.74%。依照這些標準，10個購屋者中就有7個因為價格過高而無法購屋。

銷售放緩導致房屋滯留在市場上

自2022年以來，房貸利率開始從歷史低點攀升，房地產市場一直陷入低迷。待售房屋數量下降，而房價卻持續上漲。

在全國範圍內，由於買家不願意或無法達成交易，越來越多的房屋正在出售，並且滯銷時間更長。根據Realtor.com的數據，7月活躍房源數量（涵蓋除待最終成交房屋外的所有在售房屋）連續第21個月增加，年增近25%。

潮流緩慢轉變

隨著市場放緩，美國各地待售房屋庫存逐漸增加，目前供需已趨於平衡。但在德州和佛羅裡達州等州，市場上的房屋數量急劇攀升，部分原因是這些州是新房屋建設的熱點。

與疫情前水準相比，南部和西部地區的房屋庫存僅增長了個位數，相比之下，購房者現在可能擁有更大的籌碼。 Realtor.com的數據顯示，中西部和東北部的市場情況更為艱難，房屋供應量分別比疫情前水準低40%和50%。

賣家感受到壓力，在價格上讓步

經過大約兩個月的銷售和三次開放參觀， Doug McCormick的房子仍未收到任何報價。

這位退休企業主和他的妻子最初掛牌出售這棟位於Evergreen的四居室四間半浴室住宅，埃弗格林是丹佛以西約30英里的山區社區，標價130萬美元。後來他們將要價降至約128萬美元。但同樣未能吸引買家。

80歲的McCormick表示，他希望房貸利率能下降，進而吸引更多買家。但他也在考慮將這棟房子出租。

「這是我心裡一直想的事情，」他說，「我一直提醒自己，你只需要一個買家。」

McCormick的情況並非個案。隨著需求放緩，越來越多的賣家不得不降低最初的要價，通常是降低好幾倍，但都無濟於事。

Redfin 駐丹佛經紀人 Annie Foushee 表示：「儘管我們看到價格大幅下降，但有時還不足以讓房子轉手，房子仍然閒置著。」

7月份，奧斯汀的房屋掛牌價中位數年減4.9%，邁阿密則下降4.7%。其他掛牌價大幅下跌的大都會地區包括：芝加哥（4.4%）、洛杉磯（4.2%）和丹佛（4%）。

當買家也是賣家時

Lindsay Olesberg和她的丈夫John深諳應對房地產市場低迷的滋味。

2024年6月，在研究科學家約翰在德克薩斯州找到新工作後，這對夫婦將他們位於阿爾伯克基郊外的一套四居室、三間半浴室的房子掛牌出售，售價83.5萬美元。他們的計畫是：賣掉房子，搬到奧斯汀，在那裡買房子。這花了一年多的時間，期間他們多次降低要價，暫時將房子下架，也有一些報價落空了。

最終，他們同意以低於最初掛牌價 40,000 美元的價格出售。

買房變得容易多了。Olesberg一家在奧斯汀很容易就找到了心儀且負擔得起的房子。 7月奧斯汀的房屋庫存比疫情前增加了近60%。

他們在奧斯汀買了一間五房三衛的房子，價格為73.5萬美元，比最初的掛牌價低了3萬美元。賣家也同意支付1000美元的費用。

「我們在新墨西哥州的房子賣出去的價格比我們預想的要低，」59歲的聖經教師Lindsay Olesberg說。「但與此同時，你也知道奧斯汀現在是買方市場，所以房價正在下降。」

房屋撤出市場

在買家佔上風的市場中，有能力等待的賣家往往會選擇撤回掛牌，而不是因為壓力而大幅降價。

Tammy Tullis今年6月將她位於邁阿密郊區南邁阿密的房子掛牌出售。但這棟四房三衛半的房子最初並沒有收到太多報價，於是她將280萬美元的要價下調了10萬美元。這在一定程度上提高了房屋開放日的成交量，但她收到的報價都很低。

51歲的Tullis說：「他們的報價大約相差40萬到50萬美元。」

上個月，這位財務顧問撤下了這套房子。她可能會盡快重新掛牌出售。

「我想賣掉它，但我並不著急，」Tullis說。

未來利率會降低嗎？

川普政府敦促聯準會降低利率，稱此舉將有助於房地產市場。但購屋者以及政界人士應該牢記，央行只直接影響短期利率，而大多數抵押貸款利率是基於10年期國債收益率的。因此，即使聯準會如市場預期下週降息，房貸利率也未必會下降。

雖然較低的抵押貸款利率會提高購屋者的購買力，但也可能帶來更多的買家，從而降低賣家繼續降價的動機。

經濟學家普遍預計，今年30年期房貸的平均利率將維持在6%左右。

【原文網址：https://apnews.com/article/real-estate-housing-market-home-prices-6a2ae673d0c93e98b69d3c6b99925124，轉載自Alex Veiga／美聯社，2025年9月8日】