【歐洲】歐洲房價：哪些國家漲幅最高？| 國立政治大學不動產研究中心

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2025.10.21

【歐洲】歐洲房價：哪些國家漲幅最高？

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2025年第二季度，歐盟房價持續上漲，連續第七年同比上漲。

名義上，除芬蘭外，所有歐盟國家的物價均有所上漲，而經通膨調整後，26個國家中有21個國家的成本也有所上漲。

數據顯示，儘管許多歐洲人仍在為買房而苦苦掙扎，但對負擔能力的擔憂尚未導致許多地區的房價下跌。

但過去一年中哪些國家的成長最為強勁？這些趨勢與長期變化相比如何？

根據歐盟統計局（Eurostat）數據，2025年第二季歐盟房價年平均上漲5.4%，其中7個國家漲幅超過10%，其中葡萄牙（17.1%）、保加利亞（15.5%）、匈牙利（15.1%）漲幅最為強勁。

克羅埃西亞（13.2%）、西班牙（12.8%）、斯洛伐克（11.3%）和捷克（10.5%）也實現了兩位數的成長。

相較之下，芬蘭是唯一房價下降的國家，2025年第二季房價年減1.3%。

三個國家的房價漲幅不超過1%：法國（0.5%）、瑞典（0.7%）和塞浦路斯（1%）。

歐盟其他主要經濟體物價漲幅較為溫和，低於歐盟平均。德國物價上漲3.2%，義大利上漲3.9%。

近年來，土耳其房價飆升，儘管目前尚未獲得最新數據。根據2024年第四季的最新數據，土耳其房價上漲了28.5%，成為表現最佳的國家。

通貨緊縮（或實際）變化透過考慮消費者物價通膨，能夠更準確地反映價格變動。經通膨調整後，歐盟房價平均上漲了2.8%。

葡萄牙（14.3%）和保加利亞（14.1%）的實際價格漲幅最為強勁，均超過14%。匈牙利和西班牙（均為9.2%）以及克羅埃西亞（8.9%）也出現了顯著的漲幅，接近兩位數的水準。

全球房地產指南（Global Property Guide, GPG）的Mikk Kalmet 告訴歐洲新聞商業頻道：「葡萄牙實際房價飆升是由強勁的外國需求推動的，特別是來自數字遊民和根據稅收優惠和居留計劃搬遷的外籍人士的需求，再加上持續的住房供應短缺。」

他指出，新建築有限，尤其是在里斯本和沿海地區，加劇了現有房產的競爭，導致價格遠高於當地收入成長。

根據德勤2025年房地產指數（Deloitte Property Index 2025），由於需求依然強勁，「經濟成長、更容易獲得抵押貸款以及對加入歐元區的樂觀情緒」在保加利亞近期房價上漲中發揮了重要作用。」

五個國家的房價實際下跌，但跌幅大多不大。芬蘭跌幅最大，為2.6%，其次是瑞典（1.7%）和羅馬尼亞（1.2%）。法國（0.1%）和奧地利（0.3%）的跌幅較小。

義大利（1.8%）和德國（0.7%）的增幅較小，仍低於2%。

研究長期價格變化也能讓我們更了解住宅房地產市場的發展。

2020年第二季至2025年第二季期間，葡萄牙的實際房價漲幅最大，達40.6%。葡萄牙的情況尤其突出，其他國家的漲幅均低於30%。

萊坊的Alex Koch de Gooreynd告訴歐洲新聞商業新聞：「疫情的影響仍然是一個關鍵驅動因素，因為越來越多的員工和企業家可以在任何地方遠程辦公，而且非慣常居民（Non-Habitual Resident, NHR）稅制也增加了葡萄牙的受歡迎程度。」

他強調，葡萄牙的傳統市場一直由生活方式買家和投資者主導，他們在波多、里斯本、卡斯凱什、孔波爾塔和阿爾加維等所有主要中心尋找機會。

他補充說：「一個新趨勢是，投資者和家庭對阿連特如更安靜的鄉村的需求不斷增加。」

克羅埃西亞（29.9%）、匈牙利（29.4%）、立陶宛（28.8%）、保加利亞（25.1%）、愛沙尼亞（22.5%）和斯洛維尼亞（20.3%）也實現了強勁的實際成長，成長率均超過20%。

芬蘭在此期間的跌幅最大，實際房價下跌了18%，其次是羅馬尼亞（-13.7%）和瑞典（-10%）。

Mikk Kalmet表示：「芬蘭房價的大幅下跌反映了經濟增長疲軟、失業率上升以及自 2022 年以來利率大幅上升等多種因素，這些因素削弱了人們的負擔能力並凍結了需求。」

他指出，交易量跌至接近歷史最低水準，而大量未售出的新房庫存給價格帶來了進一步的壓力，尤其是在大赫爾辛基地區。

在歐盟四大經濟體中，只有西班牙（+14%）價格上漲，而德國（-8.5%）、法國（-6.1%）和義大利（-3%）價格下跌。

至於西班牙、克羅埃西亞和希臘，卡爾梅特指出，這些市場受益於國際買家、旅遊相關需求以及與北歐和西歐相比相對較低的房價。然而，借貸成本的上升正在逐漸減緩一些城市的房價成長。

過去五年，土耳其房價大幅飆漲。根據歐盟統計局的數據，從2019年末到2024年末，名目價格上漲了1,175%，通膨率則上升了約500%。