東京–受到建築成本上漲和可用土地減少的雙重影響，東京的公寓價格持續攀升，然而需求仍然強勁，尤其是在雙薪高收入人群中。

連續三個月，新建公寓的平均售價約為1億日圓（約65.3萬美元）。根據不動產經濟研究所（Real Estate Economic Institute）的數據，今年上半年，東京都市圈公寓的平均價格較2015年全年上漲了62.3%。

價格上漲主要歸因於建築成本上升，但這並非全部原因。建築研究所的數據顯示，建築成本較十年前增加了36.4%，比價格漲幅低了20多個百分點。

自2023年以來，銷售價格成長與建築成本成長之間的差距一直在擴大。今年上半年與 2022年上半年的比較顯示，雖然東京公寓的平均價格在此期間上漲了 40%以上，但建築成本的成長卻不到20%。

東京的鋼筋混凝土公寓大樓被用作建築成本的指標。此指標並未考慮品質提升，因此其反映的漲幅往往低於實際建築成本。儘管如此，熟悉房地產行業的經濟學家表示，房價上漲幅度仍然顯著，即使將品質提升考慮在內，也超過了建築成本的漲幅。

然而，行業特定數據並未顯示房地產公司在定價時將利潤放在首位。根據日本《企業財務報表統計（Japan's Financial Statements Statistics of Corporations）》，2024財年，資本至少10億日圓的房地產公司營業利益率為15.9%，與2007財年持平。這一數字也低於1990財年的18.1%，當時日本資產泡沫的影響仍可見。

建築業的營業利潤率為6.1%，低於整個行業的平均7.8%。

一個主要問題是缺乏適合建造公寓的土地。不動產經濟研究所的數據顯示，2015年至2024年間，東京23區公寓的銷售量下降了55%。東京都市圈的降幅為43%，高於全國24%的降幅。市中心可用的原工廠和公司住宅用地或公共用地較少，使得大規模開發案難以進行。

三菱日聯信託銀行（UFJ Trust and Banking）7月對公寓開發商進行土地取得調查時，73%的開發商表示面臨困境，高於去年的68%。

三菱日聯信託的Yoshikazu Funakubo表示：「在與酒店和購物中心的激烈競爭中，找到合適的地點變得越來越難。」

公寓開發商三井不動產住宅在2024財政年度斥資1,640億日圓用於收購建築用地。自2022財年以來，這一數字呈上升趨勢，這可能是由於開發商之間競爭加劇所致。

需求面的許多因素也在發揮作用。

三井住友信託研究所的Shota Otani表示：「即使價格高達約一億日圓，仍受到雙高收入『權勢夫妻檔（power couples）』以及擁有資產收入的買家強烈青睞。」

日本政府的一項勞動力調查顯示，去年雙薪家庭（夫妻雙方均有收入，家庭年收入超過700萬日圓）的數量達到45萬戶，是10年前22萬戶的兩倍多。

儘管全國人口下降，東京都政府預測，東京的家庭數量將持續成長至2035年。這一增長主要由單人家庭推動，但僅由已婚夫婦組成的家庭數量也將逐步增加，到2045年達到129萬戶。

如果房價持續上漲，尤其是在東京市中心，要求政府採取行動的呼聲可能會越來越高。東京都政府將考慮如何提供更多可負擔住宅。住房問題最終可能成為國家政策議題。

【原文網址：https://asia.nikkei.com/business/markets/property/tokyo-s-condo-prices-keep-rising-as-suitable-land-grows-scarce，轉載自日經亞洲，2025年10月28日】