日本都市中心房價飆升，促使個人投資者掀起公寓或住宅的搶購熱潮，他們試圖從租金收益或轉售中獲利。

為此類投資提供資金的銀行貸款已飆升至約29兆日圓（1,900億美元）的歷史新高。

然而，這股投資熱潮並非沒有風險。一些令人擔憂的跡象已開始浮現。

但目前為止，許多人仍在乘勢而上，其中包括一位來自千葉縣習志野市的39歲自營業者。

今年三月，他斥資約2600萬日圓，購入埼玉縣東北部人口5.2萬的羽生市一棟屋齡38年的公寓大樓。

為籌措購屋資金，他取得一筆2000萬日圓的不動產投資貸款，還款期限35年，年利率4%。

他的不動產投資之路始於兩年前辭去公務員職務。孩子的誕生促使他渴望更彈性的人生規劃。

「我不願終日奔波工作，更想在家陪伴孩子成長。」他如此反思。

歷經股票交易與太陽能投資的嘗試後，他轉向房地產領域，開始在網路房源中尋覓潛力標的。

東京的高房價迫使他擴大搜索範圍，最後在羽生找到了這套房屋來源：一棟四單元的公寓大樓，距離最近的火車站步行僅需15分鐘。每個單位都是1DK（一室一廳有餐廳廚房）。

每間公寓每月租金4.2萬日圓，扣除貸款償還後，他預計每年可淨賺約100萬日元。目前，四套公寓全部租出，標誌著他的新事業取得了成功開端。

他堅信房地產價格會繼續上漲。他計劃透過逐步買賣多處房產，最後在東京購置一棟新建公寓。

「我想成為像『草帽大盜』那樣的人，」他說道，指的是日本經典的民間故事，講述了一個卑微的人通過一系列幸運的交易，從一根稻草開始，最終變得富有。

浮動利率

房地產投資貸款旨在購買新建或二手公寓和住宅大樓，用於出租以獲取收入或轉售。

它們專門針對投資型房產收購，這與通常用於個人住宅融資的房屋貸款不同。

雖然約80%的房主選擇浮動利率抵押貸款（其中大多數年利率低於1%），但房地產投資貸款的成本要高得多。

據銀行業人士透露，這些投資貸款的浮動利率通常在3%至5%之間。

日本央行的數據反映了該行業的成長勢頭。

截至6月，銀行向「從事租賃房屋經營的個人」發放的未償貸款（該類別與房地產投資貸款相關）達到創紀錄的28.9兆日圓。

4月至6月季度，此類資本投資的新貸款總額為1.034兆日圓，這是此類貸款連續第二季超過1兆日圓大關。

東京23區新建公寓的平均價格現已超過1億日元，日本各地的房地產價值持續維持上漲趨勢。

租金也在上漲，這刺激了投資者對那些有望帶來豐厚收益和潛在轉售利潤的房產的興趣。

專門為房地產投資者提供服務的Condominium Asset Management Inc.的Hirokazu Fuchinoue表示，市場大致分為國內買家和海外買家兩部分，其中中國投資者佔據了相當大的比例。

在國內參與者中，勞工階級已成為主要的借款人。

他解釋說：「由於近期工資上漲，IT公司、貿易公司和金融機構的員工年收入有所增加，他們希望從預期的房地產價格增長中獲益。」

銀行加大貸款力度

金融機構正加強進軍房地產投資市場，因為投資貸款利率相對較高，可望帶來可觀的利息收益。

Orix Bank Corp.報告稱，其2024財年的「豪宅貸款（mansion loans）」年增了30%。這些貸款通常用於投資單戶公寓。

其涵蓋整棟大樓的「公寓貸款（apartment loans）」激增了 40%。

截至2025年6月底，樂天銀行有限公司的「投資型公寓貸款（investment condominium loans）」餘額年增 20%。

樂天銀行總裁兼首席執行官Tomotaka Torin表示：「新建公寓的數量有所下降，但二手房流通量的增加彌補了這一缺口」，並對市場持續擴張表示信心。

產量下降，出現赤字

然而，房地產投資也蘊含著巨大的風險。

空屋無法產生租金收入，即使是有人居住的房屋也會面臨挑戰。市場租金可能會下降，維修或維護費用也可能超出最初的預估。

許多投資貸款都採用浮動利率，這意味著如果日本央行繼續升息，借貸成本將會上升，從而增加每月還款。在經濟衰退時期，房產價值可能會跌破最初的購買價格，導致資本縮水。

另一個令人擔憂的問題是購置成本與租金收入之間的差距日益擴大。儘管房價飆升，但租金卻未能跟上，導致租金收益率下降。

理財規劃師Futoshi Fujikawa指出，在東京市中心，越來越多的房產在扣除貸款償還、管理費和稅金後，目前處於虧損狀態。

在郊區和區域地區，情況更加不穩定：較低的租金使得抵消相對較高的維護成本變得更加困難，吸引租戶也可能是持續的挑戰。

他說：「越來越多的人渴望搭上這趟順風車，他們被東京市中心飆升的房價和房地產投資的誘惑所吸引。但投資環境已經進入了一個更具挑戰性的階段。」

房地產投資貸款市場並非一帆風順，也曾出現爭議。

在靜岡縣沼津市，駿河銀行有限公司爆出一起與合租式經濟型住宿融資相關的偽造貸款申請和偽造文件的醜聞。

這起事件引發了公眾的強烈憤慨，並引發了人們對監督和透明度的擔憂。

據日本國民生活中心（National Consumer Affairs Center, NCAC）稱，雖然與投資型公寓相關的諮詢案件總數呈下降趨勢，但截至2025財年8月，已報告的案件為405起，比上年同期增加了62起。

值得注意的是，超過60%的諮詢來自20多歲和30多歲的個人，這凸顯年輕投資者對市場日益增長的興趣–以及他們的脆弱性。

與泡沫經濟時代不同

日本房地產價格的持續上漲，讓人回想起上世紀80年代和90年代初的資產泡沫。另一場泡沫破裂是否即將到來？

日本經濟研究中心（Japan Center for Economic Research）首席預測師Shinichi Nishioka表示，如今的市場與以往截然不同。

他指出，數位化和資訊通訊產業的興起，催生了一個新的富裕階層，他們住在高檔公寓裡。

他解釋說：「與泡沫時期樂觀情緒高漲、現實滯後不同，如今的房價上漲是由經濟結構性變化驅動的真實需求支撐的。這就是為什麼當前房價上漲趨勢不太可能輕易逆轉的原因。」

不過，Nishioka警告說，利率上升可能會引發投資資本撤離。

「我們必須警惕短期波動，」他說。「日本人口正在減少，住房需求必然會下降。關鍵問題在於，目前的市場結構能否維持下去。」

【原文網址：https://www.asahi.com/ajw/articles/16087623，轉載自Chihaya Inagaki／朝日新聞，2025年11月9日】