國會研究服務處發布報告指出，「10·15房市穩定措施（10·15 housing market stabilization measures）」產生顯著副作用，包括限制青年及低收入族群購屋機會，並推升住房成本。

◇「宣布措施時需審慎評估，以盡量減少副作用」

根據國會27日消息，國會研究服務處於24日發布題為《10·15房市穩定措施主要內容與任務（Main contents and tasks of the 10·15 housing market stabilization measures）》的報告。報告中，研究服務處指出10·15措施的副作用。

報告稱：「這些措施整體上似乎具有抑制交易的效果，尤其能有效減少投機性交易，但同時也透過限制低資產家庭購屋、減少整租房源及轉向月租模式，對整租與月租市場造成影響。」報告進一步指出：「為穩定房市並將副作用降至最低，需進行審慎檢討」，並強調未來措施應設計得更少副作用。

作為10·15措施壓縮低收入群體購屋機會的佐證，報告援引公寓銷售量驟降的數據。相較政策發布前，銷售量呈現斷崖式下跌，研究機構分析指出，主因在於租賃屋主及其他無房人士無法透過貸款購屋。

該報告基於相關部會發布的《2024年家庭財務與福利調查（2024 Household finance and welfare survey）》，結合國土交通部（Ministry of Land, Infrastructure and Transport, MOLIT）真實交易揭露系統及國家數據辦公室資料，分析了10·15政策實施後的房地產市場動態。分析顯示，政策公布後首爾公寓成交量呈現斷崖式下跌：10月15日至22日僅905件，23日至30日更驟降至110件。相較政策前10月1日至7日（1,236件）及8日至14日（1,545件）的成交量，跌幅顯著。

此交易量下滑現象，分析指出係因首爾都會區等地區的租賃家庭等終端用戶無法購屋所致。大首爾地區租賃家庭平均淨資產為5.4738億韓元。然而受10·15政策影響，購屋所需自籌資金達7.44億韓元（以首爾公寓均價12.4億韓元計算，並在管制區適用40%貸款成數）。

一套售價15億韓元的住宅需自籌9億韓元，即使是10億韓元的住宅也需自籌6億韓元。這意味著即使在首爾地區，一套低於平均價格的10億韓元公寓，對於大首爾地區的整租家庭而言，也已無法透過貸款購得。報告指出：「由於大首爾地區全租住戶平均淨資產僅5.4738億韓元，資產不足的家庭在首爾等受管制區域購買平均價位公寓時面臨資金限制。」

◇ 三十多歲族群淨資產為2.5億韓元，「難以確保擁有權」

該報告同時指出，這些措施導致三十多歲年輕人購置住宅的機會減少。三十多歲（30至39歲）族群的平均淨資產為2億5402萬韓元，意味著貸款限制大幅降低了購屋機會。報告稱：「在人生週期中，正值結婚生育階段的三十多歲家庭，平均淨資產約為2.5億韓元，但在首爾等受管制區域，要籌措購屋所需的自備款（至少6億韓元以上）實務上相當困難。」 報告補充道：「考量到截至2025年10月，首爾平均全租金與房價比約為51.8%，即使動用全租金，仍難以彌補40%貸款價值比限制造成的資金缺口。」

該報告亦探討租賃市場的副作用，包括全租與月租。隨著首爾及京畿道12個區域被劃定為土地交易許可區，並實施兩年自住要求，以租賃為目的的購屋行為受到限制，導致全租供應量下降。報告指出：「過去存在持有自住住宅，同時以全租方式購置小戶型公寓獲取租金收益的操作模式，但此類行為因法規限制已無法實現。」報告進一步解釋：「土地交易許可制度實施後，從根本上阻斷了利用住房貸款進行差價投資的途徑，導致曾供應全租房源的投機性投資受阻，致使全租房源掛牌量減少。」

報告進一步指出：「在土地交易許可區內，住宅買家為符合自住要求，很可能會拒絕租戶續約請求，導致受影響租戶面臨暫時性居住不穩定。」由於新購住宅者須自住兩年，即使租戶行使續約權，亦可能因自住要求遭拒。

報告亦預期租客住房成本將因10·15措施加速攀升，補充道：「當購屋需求轉為租賃需求時，租金將隨之上漲，房東可能將部分整租押金漲幅轉化為月租，並要求租客支付押金制月租。」

此診斷與市場專家憂慮相符。udubbang research institute院長Shim Hyeong-seok（IAU教授）指出：「擴大管制區域並將貸款成數降至40%，此政策對低收入群體購屋實屬致命打擊」，並補充：「執政黨與政府協商期間，政策協調顯然未妥善執行。」

西江大學房地產研究所教授Lee Sang-geun亦指出：「10·15政策實施後，全租房源減少，既有全租轉為月租，導致無房者住房成本負擔加重，可支配收入減少。」

【原文網址：https://biz.chosun.com/en/en-realestate/2025/11/27/K5LUV24Y6JEFXHVOPYTZBO7KDE/，轉載自Jung Hae-yong／朝鮮日報，2025年11月27日】