摘要
本研究檢視《永續經濟活動認定參考指引》對臺灣不動產淨零轉型之影響，從制度設計、金融機制與產業實務三面向切入。方法為制度比較與政策盤點，並結合銀行授信與資本市場案例，觀察金融如何把「符合／轉型中」納入決策。結果顯示：指引明確化資金判準，提升專案可辨識性與可投資性，資金更聚焦於建築物之新建、修繕與設備汰換等減碳行動；當建築相關的認證與能效指標可量化對應至利差、成數與寬限，金融可將永續績效轉換為可計價的風險差異，進而改變資產定價與資產品質管理；公部門以能效與低碳標示建立市場基準，民間則以預鑄化、模組化、低蘊含碳材料及資產池證券化、租後購等創新回應，形成政策、金融與產業的正向循環。當前挑戰在於國際與在地標準之銜接、資訊揭露的一致性與可比性，以及金融誘因的強度不足。本文主張將「符合／轉型中」納入採購、都市更新與補助之差異化條件，並以明確的轉型進度作為授信調整的依據；同時強化量化揭露與獨立第三方驗證，以提升透明度與可信度。
1、全球淨零浪潮下臺灣不動產的轉型契機
一、全球氣候變遷下的減碳挑戰
隨著氣候變遷加劇，「淨零碳排」已成為各國政府與企業共同追求的目標。根據聯合國環境規劃署（United Nations Environment Programme, UNEP）與全球建築施工聯盟（Global Alliance for Buildings and Construction, GlobalABC）共同發布之《Global Status Report for Buildings and Construction 2024/2025》提出，2023年建築部門占全球能源需求的32%，並占全球二氧化碳排放量 34%；其中，營運碳（operational carbon）創下歷史新高達9.8億噸，蘊含碳（embodied carbon）約2.9億噸。面對此情境，各國積極減少二氧化碳排放並持續發展再生能源技術，提升再生能源占比至17%，但其效率改善仍不足以達成《巴黎協定》（Paris Agreement）目標。自2015年起該部門排放反增5%，與 2030 年須達成減少28%排放量的目標仍存在顯著差距（UNEP & GlobalABC, 2025）。根據《Emissions Gap Report (2024)》，若要符合1.5°C氣候路徑，建築部門必須達成約32億噸的二氧化碳減量（UNEP, 2024）。因此，2024年全球建築現況報告呼籲加速統一建築法規、推動低碳材料與循環營建、擴大綠色融資並培育綠色建築人才，以縮小減碳缺口並加速邁向淨零。
二、臺灣住商部門的減碳行動與政策佈局
面對全球建築與營建部門在減碳路徑上普遍落後的嚴峻挑戰，臺灣已提出系統性的應對政策。行政院於2025年公布《六大部門減碳行動計畫》，新增20項減碳旗艦計畫。其中，內政部提出「住商部門減碳行動計畫」，包含「淨零建築」與「住商部門深度節能」等二項旗艦計畫。依其原規劃，至2030年住商部門自主減碳計畫可減少12.64百萬公噸二氧化碳當量（CO2e）排放，約22%的減量幅度。若進一步達成旗艦計畫，2030年住商部門排放量則可望降至37.3百萬公噸CO2e，整體減量幅度可達35%（行政院國家發展委員會，2025）。
三、綠色金融驅動建築淨零轉型
《Emissions Gap Report (2024)》報告中指出，營建產業綠色轉型最大瓶頸為資金缺口，以2021/2022建築部門的資金估計，若要於2035年減碳40億噸CO2e，現有資金與需求存在3-9倍落差（UNEP, 2024）。為縮小資金缺口，歐盟於2020年發佈《歐盟永續分類法》（EU Taxonomy Regulation），引導金融資本逐步流向「綠色投資」與「永續金融」，促使不動產開發商、資產管理者與投資人重新檢視資產價值的定義與風險評估機制。呼應國際趨勢，臺灣的金融監督管理委員會（金管會）於2022年底發布第一版的《永續經濟活動認定參考指引》，建立一套具體且可衡量之永續認定標準，以協助金融機構將資金導向具減碳潛力之經濟活動，並於2024年底再擴大指引適用範圍推出第二版指引，該指引不僅提供金融業投融資之評估依據，亦提供企業轉型計畫建議涵蓋事項（金管會，2024c）。使營建業者有具體轉型方向與資金誘因，形成連結政策、金融與產業之制度性槓桿。
目前，金融業者已展開相關的議合與引導，例如：臺灣銀行提供企業「企業 ESG 資訊及永續經濟活動自評問卷」，引導企業進行碳排估算及永續經濟活動自評分類，並據以計算永續授信的占比（臺灣銀行，2025）。富邦金控與旗下子公司舉辦「永續經濟活動認定參考指引議合工作坊」，以金融影響力促進企業啟動低碳轉型（富邦金控，2025）。
本文擬從全球淨零趨勢出發，回顧臺灣不動產部門之碳排現況與政策演進，並聚焦於《永續經濟活動認定參考指引》之內容與制訂過程，探討其對不動產發展之影響與潛力。透過制度分析、案例觀察與政策展望，本文期望勾勒出臺灣不動產產業在邁向淨零碳排目標下之發展現況與未來路徑。
2、臺灣不動產碳排現況與挑戰
一、臺灣建築碳排結構分析
根據環境部《國家溫室氣體排放清冊報告（2025年版）》與經濟部能源署《2024年燃料燃燒二氧化碳排放統計與分析》，並參考內政部《六大部門減碳行動計畫》簡報之估算邏輯，由本研究團隊彙整計算，2023 年我國建築業占全國溫室氣體排放約 31.1%，其中營運碳占 20.4%6、蘊含碳占 10.7%7。雖然建築與營建業的高碳排似乎成為減緩氣候變遷的一大障礙，但若能有效推動低碳乃至零碳建築，將對實現淨零目標具關鍵意義。
我國政府於 2024 年啟動《深度節能推動計畫》以減少住商部門之營運碳排，針對住宅端高耗能設備提供汰舊換新補助，作為生活端節能之重點推動方向。根據《臺灣住宅耗能與碳排構成之調查研究》報告，住宅碳排中約 83.7% 來自電力使用，直接碳排（如瓦斯）占 16.3%。此結果顯示，我國住宅能源消費結構仍以電力為主，且目前仍有相當比例家庭使用能源效率偏低之燃氣設備，突顯住宅端在節能與減碳方面仍具備顯著的改善潛力。（內政部建築研究所，2023）
二、淨零建築路徑：政策、技術與金融連動
依據國家發展委員會2021年公布之「臺灣2050淨零排放路徑及策略總說明」，我國淨零建築推動由內政部建築研究所負責，並規劃出三階段目標：2030 年起公有新建建築須達建築能效 1 級；2040 年更新 50% 既有建築﹔2050 年達成 85% 既有建築轉型為近零碳建築（內政部建築研究所，2021a）。為配合該策略，內政部同步推動「建築能效標示」與「低碳建築標示」制度，並啟動三階段公有建築能效提升計畫，以政策引導市場轉型（內政部建築研究所，2024）。
為將建築納入全生命週期減碳評估，內政部建築研究所於2025年發布新版《低碳（低蘊含碳）建築評估手冊》，並自2026年起實施。該手冊規範公有辦公、服務類新建建築在申請綠建築標章與建築能效評估時，須併同申請低碳建築標示，並於 2029 年前達 1 級等級。另配合《全生命週期節能減碳作業指引》，強化建築各階段碳排的系統性管理（財團法人臺灣建築中心，2025c）。
除技術與制度外，金融支持亦被納入「六大部門第三期減碳行動方案」的三大關鍵策略之一。為強化金融與實體經濟的連結，金管會於 2024 年發布《綠色及轉型金融行動方案》，將裁罰紀錄、綠建築標章、能效等資料整合為授信與投資審查的參考依據（金管會，2024a）。並自 2025 年起，將「是否採用《永續經濟活動認定參考指引》」納入永續金融評鑑指標，促使銀行將資金更有效導向具永續潛力之產業活動（金管會，2024b）。
在此背景下，建築不僅須滿足功能與美學，更需整合能效、低碳與循環設計等永續屬性，方能於資本市場中具備長期吸引力。對不動產開發商、資產管理者與投資人而言，未來之資產評價邏輯將日益與碳排管理及環境績效連動，如何回應此一轉變，已成為轉型過程中不可忽視的核心課題。
3、政策推動與制度演進：金管會《永續經濟活動認定參考指引》介紹
金管會配合政府「2050年淨零排放目標」與「綠色成長與2050淨零轉型」政策，於2022年9月發佈《綠色金融行動方案3.0》，用以整合金融資源，支持淨零轉型的願景，並提出建立可衡量之永續認定標準。同年12月，金管會發布《永續經濟活動認定參考指引》第一版（金管會，2022），2024年12月底公告第二版，並同時發佈「轉型計畫建議涵蓋事項」（金管會，2024c；2024d），以協助企業制定完整的轉型計畫，降低與金融機構溝通成本，以利金融業者與企業共同推動有序轉型。
一、指引制定背景與目的
該指引參考《歐盟永續分類法》架構，並結合臺灣產業特性與政策目標，旨在：
(1).協助金融機構辨識「具環境永續性（environmentally sustainable）」之經濟活動。
(2.)引導資金投入對環境具實質貢獻（substantial contribution）且未造成重大危害（do no significant harm, DNSH）之活動。
(3).提供企業轉型計畫之參考依據與揭露架構。
二、制度架構與認定原則
指引核心架構包含三項認定條件，以有利無害的原則，判斷經濟活動之永續屬性：
(1).對六項環境目的之任一項具有實質貢獻，遵循《歐盟永續分類法》架構，其六項環境目的定義如下：
(a).氣候變遷減緩：可降低溫室氣體排放的經濟活動；
(b).氣候變遷調適：除降低溫室氣體排放的經濟活動外，其他為因應已發生或預期的氣候負面衝擊，而進行的調整活動；
(c).水及海洋資源的永續性及保育：具有對水及海洋資源的永續利用和保護作出重大貢獻；
(d).污染預防與控制：對於空汙、水汙、土壤地下水汙染等環境汙染的預防和控制具有重大貢獻的經濟活動；
(e).生物多樣性保育及復育：對保護和恢復生物多樣性及生態系統具有重大貢獻，實現生態系統良好狀況或保護已處於良好狀況生態系統的經濟活動；
(f).轉型至循環經濟：促進循環經濟轉型的經濟活動，含廢棄物的回收再利用或避免廢棄物產生。
(2).對六項環境目的未造成重大危害（DNSH）。
(3).對社會保障未造成重大危害（如勞動權益、人權）。
針對上述第(2)至(3)項之「重大危害」之判斷，原則上以前一年度違反相關法規之情節為準，並致有下列情事之一者：
(a).造成公司重大損害或影響者；
(b).經有關機關命令停工、停業、歇業、廢止或撤銷污染相關許可證者；
(c).單一事件罰鍰金額累計達新臺幣100萬元以上者。
綜合上述條件，經濟活動之分類為「符合」、「轉型中」與「不符合」。同時滿足上述第(1)至(3)項條件之經濟活動，可認定為「符合」永續之標準；若部分條件未達成但已提出具體轉型計畫，則屬「轉型中」之經濟活動；若未具體提出改善措施，則為「不符合」永續標準之經濟活動。
在第二版《永續經濟活動認定參考指引》中，原第一版的13項「前瞻經濟活動」，因考量其部分為基礎建設，或能促進達成環境永續效果之技術或產業，遂於新版中更名為「支持型經濟活動」，並據此調整與擴充為 14 項。若企業認列支持型經濟活動，可從「主計總處代號」及「說明欄與國內外相關參考標準」判定是否符合。由於支持型經濟活動對於環境目的之實質貢獻明確，故無額外制訂技術篩選標準，僅需判斷環境目的與社會保障是否未造成重大危害。此外，第二版指引亦訂定金融業「永續占比」計算原則，涵蓋放款、投資、資產管理與產物承保等面向，鼓勵金融機構揭露其資金配置之永續程度。
三、建築與不動產相關項目解析
在第二版《永續經濟活動認定參考指引》中，營建與不動產業的「一般經濟活動」共涵蓋以下項目（金管會，2024c）：
(1).附表16：新建築物（取得使用執照不超過6年之建築）；
(2).附表17：既有建築物改繕（建築物改造、修繕並取得使用執照超過6年）；
(3).附表18：高能源效率設備之安裝與維修（採購節能標章設備或能源效率分級1、2級產品）；
(4).附表19：建築物或建築物內停車場的電動車充電站之安裝維修（建築物附屬停車場安裝電動車充電站及維修業務）；
(5).附表20：建築智慧能源管理系統之安裝及維修（安裝智慧電表、低耗能能源控制設備）；
(6).附表21：再生能源科技設備之安裝及維修（安裝各式可再生能源科技設備）；
(7).附表22：建築物之收購與交易取得（行使房地產所有權）。
上述經濟活動均依據其特性設定對應之環境目的與技術篩選標準，目前適用營建與不動產業的永續經濟活動有二大環境目的，分別為：「氣候變遷減緩」及「轉型至循環經濟」。其技術篩選標準包含但不限於綠建築標章達銀級以上、採購設備具備節能標章、採購之設備符合智慧家庭裝置互連協定（如CNS16014）等具體要求。此類經濟活動不僅涵蓋建築物本身之設計，亦延伸至營運階段之能源管理與設備更新。企業若欲取得金融支持，需先依據指引揭露經濟活動符合與適用比率，並透過「轉型計畫建議涵蓋事項」說明其適用但不符合之經濟活動的後續轉型規劃。
四、制度演進與未來展望
金管會自《永續經濟活動認定參考指引》第一版發行後，亦不斷蒐集業者意見與參考國外案例，並於第二版擴大適用產業範圍，由原本3大產業16項活動，擴增至5大產業29項活動及新增14項支持型經濟活動。將持續更新指引內容，新增永續經濟活動並逐步提升技術篩選指標嚴謹性。
此外，該指引亦鼓勵企業透過永續報告書、年報或官網揭露其永續活動與轉型計畫，財團法人金融聯合徵信中心（聯徵中心）與臺灣證券交易所（證交所）亦提供自評問卷鼓勵企業進行公開申報。藉此與金融機構建立良好的溝通機制，進而形成資金、資訊、治理相互強化的永續金融生態系。
4. 金融與不動產的交會：永續金融如何驅動建築轉型
建築產業的低碳轉型涉及龐大的資本需求，無論是新建築導入永續設計，或既有建築進行能源效率改善，都需要長期、穩定且具誘因的金融支持。因此，金融被視為推動建築轉型的關鍵槓桿。隨著永續金融政策逐步成熟，金融與不動產的交會點日益清晰，資金流向不再僅以財務報酬為導向，而是同時納入環境、社會與治理的考量，進而改變不動產的價值評估模式與市場行為。其核心在於透過資金配置引導企業與產業邁向低碳、環境友善與社會永續的發展方向。為了在投融資決策中一致地判斷何者屬於「永續」活動，各國逐步建立永續分類（Sustainable Taxonomy）制度，例如歐盟以《歐盟永續分類法》明確界定可被認定為環境永續的經濟活動，促使資本市場更有效率地引導資金投入綠色轉型。在此脈絡下，永續經濟活動的界定既是產業推動低碳化的重要指南，亦是金融機構辨識綠色投融資標的之關鍵依據。
一、政策面：規範與誘因形成
在歐盟，《歐盟永續分類法》是用來界定「環境永續」經濟活動的核心標準。以房地產業為例，其設有明確的技術篩選標準，包括：建築是否能實現能源績效目標、是否避免對其他環境目標造成重大傷害（DNSH），以及是否符合最低社會保障條件。雖然《歐盟永續分類法》未強制要求企業全面符合，但為了降低營運與合規風險、提升資產價值與流動性，投資人已普遍將其視為必要門檻，並要求不動產資產遵循相關標準。同時，金融市場參與者（Financial Market Participants, FMPs）依循《永續金融揭露規範》（Sustainable Finance Disclosure Regulation , SFDR）9，必須揭露其資產與《歐盟永續分類法》的對齊程度，如 Article 9「具永續投資目的基金」；另外，全球房地產永續基準指標（Global Real Estate Sustainability Benchmark, GRESB）指出，在《企業永續報導指令》（Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD）10框架下，企業需要在永續報告中揭露其業務活動與資產之符合程度與績效指標，其中不動產資產的永續性與能源效率等資訊揭露已成為國際共識（Catalyst, 2025）。
在臺灣，金管會於2024年，會同內政部、環境部、經濟部、交通部等相關機關，共同公布《永續經濟活動認定參考指引》第二版，針對營建與不動產業，明定新建築物、既有建築物改繕等七項一般經濟活動之技術篩選標準，將綠建築標章、建築能效標示、低碳建築標示、智慧建築標章及綠建材標章納入氣候變遷減緩之判定標準。同時，金管會推動《綠色及轉型金融行動方案》，協助傳統產業透過金融支持加速低碳轉型，並逐步對齊國際揭露規範。此舉不僅將金融機構的資金導向與國家減碳政策連結，更建立了金融與產業協同推動淨零的制度基礎。在實務上，企業若符合指引相關之技術篩選標準，並揭露其符合情形，即可獲得金融機構提供的優惠授信條件；銀行亦可依企業揭露的資訊，辨識符合永續標準之標的，據以進行投融資配置。
二、資本面：ESG揭露與互動機制
綠建築標章已被直接納入國內金融誘因設計。對於取得候選綠建築證書之建案11，以及已取得使用執照並獲頒綠建築標章之建築物，銀行多提供授信利率減碼等優惠（玉山銀行，2025；土地銀行，2025；滙豐商銀，2025）。此舉不僅鼓勵消費者優先選擇綠建築，也促使建商與開發商在規劃初期即導入永續設計，以提升市場競爭力與資產價值。
在連結國際資本市場方面，我國 EEWH 綠建築標章於 2021年獲GRESB 技術認可，納入其可報告的建築認證體系；2023年並經國際氣候債券倡議組織（Climate Bonds Initiative, CBI）認可，可作為綠色債券建築類別之依據（風傳媒，2023）。此二進展提升了臺灣綠建築資產的國際辨識度與投資可近性，有助於企業透過綠色或永續債券籌措資金，擴大低碳建築與永續開發。
此外，綠色金融亦延伸至保險領域。例如富邦產險已與臺灣建築中心合作，推動「永續經營級防火標章」與減災認證，針對取得綠建築標章的建物，提供火災險等保費優惠（富邦產險，2025）。此作法將認證直接連結至風險評估與商業優惠，不僅提升建築物安全韌性，也展現金融業者在產品設計中導入永續價值的可能性。
三、金融面：制度創新與挑戰
國際經驗顯示，銀行透過明確的綠色融資標準與優惠機制，不僅能引導開發商與消費者投入低碳建築，亦可提升自身之 ESG 授信績效，形成政策、產業與金融相互推動之循環。在開發商端，以歐洲復興開發銀行（European Bank for Reconstruction and Development, EBRD）為例，其土建融（建築融資）制度設計將國際綠建築認證與能效改善門檻納入授信條件，有助吸引多邊資金並降低在地銀行之授信風險（EBRD, 2022）。在消費端，阿布達比商業銀行（Abu Dhabi Commercial Bank, ADCB）以綠色房貸為基礎，將房貸資產池證券化並發行綠色債券，串連零售金融與資本市場，其機制為：先以綠色房貸引導消費者購置符合綠建築標準之住宅；待資產累積後，打包發行綠色債券以取得長期資本，形成可自我循環擴張的融資體系（ADCB, 2025）。此模式同時擴大永續金融之市場影響力、提升資產流動性、並吸引國際資金，為零售金融與資本市場協同推動低碳轉型之代表案例。此外，BNP Paribas Fortis 與 Matexi 的 HappyNest 採「租後購」（rent-to-own）做法，以低能耗住宅為標的：住戶先租，租期內部分租金可累積為未來購屋折抵額（相當於頭期款的一部分），達成條件即可轉為買方。這種設計一方面降低進場門檻，另一方面結合較低的用能成本與租金可折抵購屋的財務誘因，把需求導向高能源效率之住宅，並擴大此類產品的市場規模 (BNP Paribas, 2025)。
相較國際作法，臺灣在建築領域的綠色金融仍存顯著落差。其一，認證標準：多數銀行目前僅承認國內 EEWH 綠建築標章（含候選證書），尚未將國際常用之 LEED、BREEAM、EDGE 等納入授信條件，導致建築資產跨國可比性不足，不易納入國際投資組合，進而影響資產估值與外資配置意願（可參照（EBRD, 2022））。其二，金融誘因：新建案雖可透過綠建築取得容積獎勵，但利率優惠幅度偏小、與一般貸款之利差不足，難以形成實質誘因，因其無法有效抵銷開發商導入永續設計、取得標章或提升能效所增加之成本；消費端亦不易因節能或低碳效益而選擇綠色房貸（可對照 （ADCB, 2025））。整體而言，若能同步升級「認證標準」與「金融誘因」—例如將國際認證納入授信規則、並提高綠色貸款之利差與配套機制，即可望突破現行「門檻嚴格而效益有限」之困境，更有效地引導建築產業邁向低碳轉型，並提升不動產資產在國際資本市場之競爭力（可參考 （EBRD, 2022；ADCB, 2025））。
5、案例分析與實務觀察
一、公部門示範與政策引導
為加速建築部門邁向淨零轉型，我國自 112 年 7 月 1 日起採分年分階段實施，要求公有新建建築物於申請綠建築標章時，應同時申請建築能效標示，以逐步擴大建築能效標示制度之適用範圍，藉由公有建築率先示範，帶動民間市場跟進。內政部並要求國家住宅及都市更新中心所興辦之社會住宅及公辦都更建物，全面導入新建住宅能效標示 1 級之規劃設計，以具體落實 2050 淨零排放目標（內政部建築研究所，2021a）。
自 111 年推動以來，建築能效標示與候選證書累計核發 185 件；其中核發標示之 62 件內，公有建築 33 件，且達 1 級以上之公有建築 24 件，顯示公部門在建築能源效率與低碳設計上之積極作為 （財團法人臺灣建築中心，2025a）。在綠建築推動方面，自 89 年至 113 年間，全國綠建築標章與候選證書累計核發 13,421 件，其中公有建築 8,674 件，銀級以上 3,993 件，顯示公部門長期以制度與示範帶動永續建築之成效（財團法人臺灣建築中心，2025b）。為進一步降低建築全生命週期之蘊含碳排放，內政部建築研究所於 113 年正式建構「低碳（低蘊含碳）建築標示制度」，針對興建、修繕與拆除階段進行減碳量與減碳額度之認定，並規劃自 116 年起，公有辦公、服務類新建築於申請綠建築標章及建築能效評估時，須併同申請低碳建築標示（財團法人臺灣建築中心，2025c）。配合「近零碳建築減碳旗艦行動計畫」，政府以「擴大建築能效改善」、「老宅延壽與社會住宅低碳淨零」及「近零碳建築綠領人才培育」三大主軸，推動設置太陽光電、提升能源效率，並結合綠色金融以協助產業在轉型過程中兼顧技術升級與就業穩定，形塑具韌性之永續建築環境（內政部，2025）。
此外，臺灣建築中心亦建立「綠建築、智慧建築、建築能效標示通過案件查詢網站」及「EEWH Online」兩大平台，統整綠建築標章與建築能效標示等資訊，對外揭露各項統計與案例，供金融業者及社會大眾參考（財團法人臺灣建築中心，2025a；2025b）；同時發行兒童繪本《跟著超人一起蓋綠建築》，以活潑插圖與淺顯文字向下一代傳遞綠建築、環境永續與安全防災等觀念，展現政府對綠領人才培育之長期投入與前瞻佈局。未來，政府並研擬將民間新建建築能效分級納入法規，逐步強制提升建築能源效率標準，並針對既有建築提供汰換老舊設備與加裝再生能源之補助；藉由公部門領頭、民間跟進之策略，加速全體建築存量之節能改造，體現我國邁向2050淨零排放目標之政策決心（行政院，2024）。
二、民間企業深化與綠建築創新實務
在政策引導與市場需求的雙重推力下，民間企業積極投入綠建築與節能創新。統計顯示，自 89 年至 113 年止，民間建築申請綠建築標章共 4,764 件，其中銀級以上 1,245 件，占民間申請件數 26.1%，顯示企業對建築永續性能之重視逐年提升（財團法人臺灣建築中心，2025b）。自 111 年建築能效標示制度推行以來，民間建築共有 29 件取得能效標示，其中 24 件為 1 級以上，占比 82.8%，反映民間在節能設計與技術導入之快速進展（財團法人臺灣建築中心，2025a）。
隨著政府推動低碳建築標示制度及相關政策措施，民間企業亦逐步回應蘊含碳減量之要求，積極投入低碳建築之規劃與實踐，並在材料與工法創新上展現具體成果。材料面向上，臺灣水泥產業開始扮演低碳轉型關鍵角色；例如台泥於 2023 年推出「氣候系列產品（Total Climate）」低碳水泥，採 IL 型卜特蘭石灰石水泥技術，以 5%至15% 石灰石替代熟料，減碳幅度約 23.8%，鎖定具減碳理念之企業廠辦與指標營造商，藉由市場協作引導營建產業迎向碳有價時代（台泥，2025）。技術應用上，2021 年完工啟用之「台糖沙崙智慧綠能循環聚落」為具代表性的低碳示範：以模組化鋼構取代傳統鋼筋混凝土，並利用台糖工廠回收之硬木與鐵軌作為預鑄建材與格柵，建構結合綠能循環網與低碳運輸網之永續社區，展現民間在設計思維與工法上的突破（台糖，2025）。
同時，綠建築已不再僅為政府政策之延伸，亦逐漸成為市場競爭之關鍵價值指標。近年臺灣「雙認證」案例增加，例如臺北 101 大樓同時取得 EEWH 綠建築鑽石級與 LEED 白金級認證（數位建築雜誌，2022）。整體而言，在政策驅動、產業創新、市場導向等三者之交互作用下，臺灣民間綠建築發展已形成較完整之制度與技術基礎，正逐步與國際永續潮流接軌，為建築產業之淨零轉型奠定關鍵基石。
三、金融支援機制與永續經濟活動連結
為引導金融資源流向具永續效益之經濟活動，金管會於 2022 年發布《永續經濟活動認定參考指引》，並自 2025 年 8 月 12 日起由證券交易所開放企業於 ESG 數位平台填報相關資料。12預計至 2025 年底，約近三十家上市櫃公司將主動填報；部分企業亦於年度永續報告書中揭露相關資訊，例如根基營造於其2024年永續報告書中，針對自身經濟活動進行適用性與符合性之盤點與揭露，展現企業對永續金融新規之回應能力（根基營造，2025）。
金融機構方面，部分銀行與投資機構已開始揭露並運用該指引進行投融資評估。例如，玉山金控《2024年永續報告書》與國泰金控《2024年氣候暨自然報告書》分別揭露永續經濟活動投融資部位占比（玉山金控，2025；國泰金控，2025）；兆豐金控於《2024年永續報告書》中表示，將自 2025 年起於投融資議合問卷新增「永續經濟活動認定參考指引」相關議題，以引導 ESG 對話朝向具體減碳行動（兆豐金控，2025）。此外，第一銀行於「綠色永續金融優惠授信專案（含綠色企業及永續績效連結授信）」中，結合主管機關公告之認定指引，將再生能源建置、建築節能、低碳運輸、低碳與循環經濟技術等支持型經濟活動納入授信範圍，並以溫室氣體排放與能源管理等永續績效指標作為利率優惠之連結條件，鼓勵企業積極投入低碳轉型（第一金控，2025）。
整體而言，該指引之導入使金融機構得以更精確辨識並支持具減碳效益之經濟活動，並藉由資金配置發揮機構投資人之影響力，從而加速產業低碳轉型。《永續經濟活動認定參考指引》已逐步成為政策推動、企業實踐及金融支援等三者之關鍵連結工具，為我國建築與不動產領域邁向淨零轉型提供新的資金動能與評估框架。
6、展望與建議
一、政策深化與制度推動
《永續經濟活動認定參考指引》在建築與不動產領域的推出，使金融資源配置首次有了明確之永續判斷標準；惟其在實務應用之深度與廣度仍待進一步推進。第一，政策誘因設計：建議將「是否符合指引之技術篩選標準」納入土地開發、都市更新與公共工程之評選或審查指標，藉公共投資與許可制度之帶動，使市場主體更積極比照指引要求進行建築設計與施工。以公辦都更或社會住宅為例，對於將指引納入設計考量之案件給予額外加分或獎勵，可放大金融與政策的雙重誘因之疊加效果，形成「公部門領頭、民間跟進」之連鎖反應。第二，制度連結與適用擴張：建議政府將指引與長期減碳策略銜接，作為各項補助與金融優惠之共通依據；例如在節能改造補助、低碳建材補貼、老屋更新獎勵等方案中，引入「符合／轉型中（alignment/transition）」之差異化補助條件，促使業者在享受政策資源同時，同步提升符合度與資訊揭露水準。為持續完善永續金融機制，促進企業及金融業瞭解及參考本指引進行減碳及永續轉型，並蒐集產業意見精進本指引內容，主管機關將持續宣導並舉辦說明會，協助相關產業及金融業瞭解本指引之內容、各目的事業主管機關之規範及誘因措施等，並蒐集綜整業者及相關部會意見，研議精進該指引。
二、金融與消費型態轉變
金融有能力將政策目標轉成市場可執行的條件與價格，促使資金配置到永續活動。若銀行端將「符合指引」與「轉型中」之建案設定差異化的利率、成數與寬限期，並以轉型里程碑（如能效升級、再生材料占比）作為利率減碼或調整擔保品比率之觸發條款，則可將永續性能轉譯為可計價的授信風險，形塑新的資產定價邏輯。
在實務上，可以用下列做法把政策訊號轉成市場誘因，讓金融條件直接驅動永續投資。建議金融機構對已取得國際綠建築標章、具建築能效等級或獲得低碳標示之建築，提供加碼性優惠，以改變需求結構，促使開發商在設計初期即納入永續與能源效益之考量。國際經驗顯示：歐洲EBRD 於土建融貸款之制度設計中，將國際綠建築認證與能效改善門檻納入放款條件，不僅吸引多邊銀行資金，亦降低本地金融機構之授信風險（EBRD, 2022）。此外，比利時 BNP Paribas Fortis 與 Matexi 的 HappyNest 計畫，採租後購機制：住戶先承租低能耗住宅，租期內部分租金可用以折抵未來購屋款（相當於頭期款的一部份），同時享有較低用能成本，藉由財務誘因與能源效率優勢共同擴大對高能效住宅的市場需求 (BNP Paribas, 2025)。再者，ADCB 以綠色房貸資產進行證券化並發行綠色債券，連結零售金融與資本市場，擴大永續建築之融資能量並提升資產流動性（ADCB, 2025）。綜合而言，上述綠色金融工具可同時促進消費端之需求與供給端之升級，使資金成本與市場偏好形成協同推動效應。
三、產業深化與技術轉型
產業面的關鍵在於，將「碳」轉化為設計、採購與施工可直接操作的決策變數。其一，工法與材料：推動模組化、預鑄化與數位化施工，並結合建築資訊建模（Building Information Modeling, BIM）與碳盤查工具，於概念設計階段即進行蘊含碳與營運碳之雙目標優化（內政部建築研究所，2021b）。其二，碳管理：導入 ISO 14067，將單一建築視為「產品」辦理碳足跡盤查，串接原料開採、製造運輸、施工安裝、使用運轉及拆除處置的全生命週期，據以辨識熱點並設定分段減量目標（江軍, 2025）。
當制度以全生命週期為軸、金融將永續績效轉換為可計價的風險差異、而產業以工法創新與碳管理落地時，三者即可在不動產市場形成彼此強化的飛輪效應；據此，我國建築存量可於 2030 年前加速完成高效率化與低碳化，並為 2050 淨零奠定可驗證、可投資且具國際可比性之轉型路徑。
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