壹、前言

    台灣房市在2024下半年經歷大規模房貸緊縮，9月又有央行實施第七波選擇性信用管制並持續至今，加上2025年4月，美國宣布實施對等關稅政策，無疑對全球經濟投下一顆震撼彈，全台房市一路緊縮。好在，自2025年9月起，政府房市政策稍微對首購族群「水開大一點」，八家公股行庫新青安撥款額度不計入銀行法72-2條限制；央行也放寬換屋族貸款售屋切結，售屋時限由12個月延長為18個月。自此，房市政策看似有所鬆綁，對2025年房市又會有何影響？本文將試著從消費者調查、政大永慶即時房價指數、政府統計數據等幾項指標分析。

貳、房市現況觀察

一、永慶房屋消費者調查--房價看跌已是共識

    根據永慶房屋2025年第四季網路會員調查，全台看跌第四季房市比例，由上季的37%增加13個百分點至50%，是2020年以來的次高水平，看跌比例擴大；看漲房價的比例則由上季的29%下降至20%；而認為房價持平的比例也有小幅下降，從上季的34%下降至30%。

    美國政府的對等關稅已於8月正式落地，對台課徵20%關稅，加上目前政府房市政策未有大幅度的放寬，整體房市依然受到銀行房貸緊縮以及央行第七波信用管制影響，交易量未見明顯回溫，民眾對於未來房價下跌的預期已逐漸形成市場共識，調查結果顯示，消費者看跌房價占比擴大至50%，因此，房價看跌已是目前房市最大共識。

    美國對等關稅政策對全球經濟成長造成負面影響，全球貿易總量可能因此縮減，導致企業投資轉趨保守、消費者購買力下降，對國內經濟景氣成長力道也將受挫。調查結果也顯示，78%消費者認為美國關稅落地後會讓國內景氣變差，14%消費者則認為沒有影響，顯示大多數消費者還是認為美國關稅政策會衝擊國內經濟景氣。

    消費者普遍認為美國關稅政策對國內經濟景氣有負面影響，因為台灣是以出口為導向的國家，在美國關稅政策落地後，恐將導致國內產業的生產成本提升、生產效率降低，勢必衝擊到台灣經濟。調查結果顯示，消費者看待國內第四季經濟景氣，看壞比例從上季47%又增加至51%，超過半數。

    在最佳購屋時機方面，根據本次調查結果發現，31%消費者認為未來一年會是購屋好時機，其中19%消費者認為最佳購屋時基會落在2026年上半年，顯示儘管房市政策續行影響下，買方購屋信心仍強，但部分消費者仍然期待房價有再向下修正的空間，因此認為2026年上半年才是適合進場的好時機。

    另一方面，有38%消費者認為未來一年會是售屋好時機，其中24%消費者認為最佳售屋時機就在2025年下半年，顯示部分屋主願意趁目前房價仍處相對高點出售，若適度讓價就能讓成交機會增加，因此選擇趁早出脫房產、獲利了結，避免未來愈晚賣價格愈低。

二、政大永慶即時房價指數--2025年第三季七都房價跌幅擴大

    根據政大永慶即時房價指數顯示，2025年第二季七都房價指數小幅下修，反應市場買氣降溫、房價緩跌；2025年第三季房市交易持續低迷，七都房價出現跌幅擴大的趨勢。進一步觀察七都房價指數變化，新北跌幅在2%內，房價跌勢較輕，台北、桃園與新竹縣市房價季減2%至3%之間，台中、台南與高雄房價較上一季下跌3%以上，跌勢較明顯，據此，預估第四季房市在沒有重大利多或利空釋出之下，依然呈現緩跌格局。

圖1、2025Q3政大永慶即時房價指數

三、全台建物買賣移轉棟數--2025年房市交易低迷

    根據內政部統計數據顯示，2025年1至9月全台建物買賣移轉棟數合計19.5萬棟，較2024年同期減少28.1%%，是自2017年來最低交易紀錄，創九年新低。進一步觀察歷年建物買賣移轉棟數表現，今年1至9月交易量僅高於2016年17.6萬棟、2001年的19.3萬棟，創下史上自1999年有分月統計以來第三低量，顯示2025年至今全台房市交易量仍低迷。

參、2025年永慶前瞻與房市預估

一、七都委售量及成交議價率變化

    觀察各大房屋網路銷售平台的中古屋委託銷售案件量，2025年7至9月與2024年房市高點的6月相比，全台仍維持3成以上的增幅，顯示市場買氣低迷，買賣雙方價格認知差距難以縮小，去化速度變慢，導致網路售屋平台中古屋委售量持續增加。

    根據永慶內部成交資料統計，2025年9月七都成交議價率仍維持在10.0%至13.2%的高檔水準，與去年6月、7月房市高點相比較，七大都會區成交議價率仍呈現擴大趨勢。

    在當前交易量偏低、房價跌幅有擴大跡象的情況下，有明顯的降價幅度較能爭取快速成交的機會，因此，「降價促成交」仍是目前房市的交易關鍵。

圖2、七都中古屋委售量變化

二、2025年交易量推估

    2025年8月美國對等關稅政策正式落地，對於國內各個產業的影響正陸續發酵中，將連帶影響內需與房市交易。雖近期隨著房市政策鬆綁議題發酵，民眾觀望情緒稍減，首購、換屋等自住需求轉趨穩定，但房貸利率居高不下、資金成本偏高，購屋族的負擔進一步上升。在多重因素疊加下，即便政策面釋出利多，短期內房市難以快速回溫。此外，目前房價仍位於高點，市場買方普遍預期未來房價仍有修正的空間，儘管市場上剛性購屋需求依然存在，但買方進場購屋態度明顯更趨謹慎，也讓交易量僅是趨於穩定，但難有大幅量增的空間。

    因此，預估2025年建物買賣移轉棟數為26.3萬棟至27.1萬棟之間，恐跌破27萬棟大關，與2024年相比，量縮23%至25%，將創下自1991年有紀錄以來最大單年跌幅紀錄。

圖3、2025年交易量推估

肆、小結

    從永慶消費者調查可以看出，多數消費者對於2025年第四季大多保守看待，不過，下半年台灣仍受惠全球半導體需求，尤其是AI題材，帶動出口增加，主計總處也上修2025年經濟成長預測。而台股在對美關稅談判底定、半導體在美設廠可望豁免關稅下，自2025年5月起一路上漲，11月更創下28,554點歷史新高。

    雖然出口表現走強、台股走勢強勁，但台灣內需產業在美國關稅影響之下，卻不容樂觀，尤其是汽機車零售、燃料與服飾品等產業季度營收年增衰退最明顯。與民間消費相關的百貨業年增衰退，便利商店業、量販業、網路零售業等產業年增成長，也預示著民間消費出現降級，恐影響房市消費者購、售屋的意願。然而從永慶消費者調查可以看出，仍有不少消費者看好2026年上半年是最佳進場購屋的時機，說明了剛性購屋需求依然存在。

    2025年房市交易低迷，房價進入修正期，全年買賣移轉棟數恐跌破27萬棟大關，消費者購屋態度會更謹慎。儘管如此，對於近期有購屋自住需求的消費者來說，因為市場表現冷淡而退出並不明智，市場少了投資需求的買方競爭，暫時不用擔心房價現在不買明天會更貴的衝動消費，反而可以更從容在市場上尋找符合自己居住需求的物件、結交能為自己向賣方談到好價格的經紀人員。

    對於不動產相關產業而言，2025年會是艱難的一年，此時價格就會是個關鍵因素，如何拉近買方與賣方之間價格認知的落差，才是促成房屋買賣成交的機會所在。從現有各方數據可以看出，市場並不站在賣方這邊，買方反而擁有價格更大的話語權，因此，當整體房市降價幅度夠明顯，成交意願提高之際，交易量才能有顯著的提升。至於房價要有多大幅度的修正才能被市場所認同，進而帶動交易量回升，則是未來一年值得密切關注的議題。