摘要

    關於臺灣住宅問題的討論很多，高房價是最主要的民怨。本文主張高房價在臺灣似乎永遠無解，主要是因為住宅問題界定的方式所造成，包含整個社會怎樣在理解住宅，學術圈用怎樣的理論在界定問題和解決的方法非常有關，這也和政治結構中，房地產商過大的影響力息息相關，權力大的人主導話語權，也限制解決問題的想像。

    本文首先探討新自由主義的概念，以及臺灣住宅政策新自由主義化的發展歷程，藉以分析「市場至上」為何成為住宅政策的主要邏輯，及其如何影響政策的施行方式。第二部分，本文針對《不動產研究期刊》2025年第二期「社會住宅發展現況與展望」專輯收錄之幾篇文章，提出四點回應：其一，針對目前社會住宅的執行方式；其二，探討私部門與市場機制是否為解決住宅問題的最佳途徑；其三，檢視住宅統計的盲點；其四，論證社會住宅在「15分鐘城市」中所扮演的角色。此部分將回顧「15分鐘城市」在巴黎的起源與都市運動的重要性，並分析氣候變遷、社會住宅與人本交通之間的關聯。文末，本文將以人本、使用價值優先的住宅政策建議作結，並且提供住宅政策建議。

壹、臺灣的住宅問題是什麼？

    臺灣住宅體系呈現「三高」現象，亦即高房價、高空屋率、高自有率。此三者看似相互矛盾的特質得之所以並存，凸顯了我國住宅系統作為投資工具的屬性，已高於其居住的實質功能，亦即住宅的「交換價值」遠高於「使用價值」。與歐美國家的住宅危機顯著不同的是，臺灣並非住宅短缺問題，其主因在於空屋率偏高，根據內政部2025年統計資料顯示，截至2024年底，我國仍有9.79％（約91萬4千戶）的低度（用電）使用住宅。其中，在人口稠密的六都中，包含新北、臺中、高雄市，皆存有超過10萬戶、臺北市亦仍有6萬4千餘戶的低度使用住宅；全國新建餘屋則有11萬戶。

    回顧我國戰後的住宅政策演變，可見每次房價的急遽飆漲，均促使政府必須介入干預，重要的政策亦在此等社會壓力下催生。1970年代，石油危機與外交困境，使國民黨政府意識到必須穩定民心並為長久規劃，因此制定了大型的國民住宅計畫。1980年代末期，經濟自由化釋出了大量民間資金，以中產白領階級為主的「無殼蝸牛運動」，促使政府將住宅貸款制度化，取代民間標會等非正式金融，並普遍提供低利貸款補貼購屋。儘管如此，低利貸款的提供，為房屋市場提供了穩定的需求支撐，因此，房價呈現易漲難跌的趨勢。此種「只漲不跌」的住宅體系更鞏固了住宅作為投資與保值工具的角色。2005年，臺商資金回流，住宅價格再次經歷一波大幅上漲。然與無殼蝸牛運動時期不同，此次大漲讓中產階級體認到購屋日益遙不可及，在弱勢團體與公民社會倡議下，「社會住宅」的政策選項才終於在臺灣登場。

    高房價無疑是一項嚴重課題。社會資金大量流向房地產市場，購屋支出佔去所得的極高比例，從而排擠了其他消費，使社會錯失了諸多提升生活品質的契機。許多重要的社會消費，因此停留在追求「性價比」的層次，注重廉價與份量，卻犧牲了品質與精緻度，僅滿足基礎溫飽而非追求高品質的生活體驗。此現象亟待正視。然而，高房價在臺灣似乎成為一個難解的困局。本文認為，此現象源於我們如何定義住宅問題。這包括整體社會如何理解住宅、學術界使用何種理論來界定問題並尋求解決之道。同時，這也與房地產利益團體在政治結構中過大的影響力息息相關；掌握權力者主導了論述框架，進而限制了我們對解決方案的想像空間。

圖1、113 年下半年各縣市低度使用（用電）住宅宅數、比率分布圖

資料來源： 內政部，2025  

    本文首先探討新自由主義的概念，以及臺灣住宅政策新自由主義化的發展歷程，藉以分析「市場至上」為何成為住宅政策的主要邏輯，及其如何影響政策的施行方式。第二部分，本文針對《不動產研究期刊》2025年第二期「社會住宅發展現況與展望」專輯收錄之幾篇文章，提出四點回應：其一，針對目前社會住宅的執行方式；其二，探討私部門與市場機制是否為解決住宅問題的最佳途徑；其三，檢視住宅統計的盲點；其四，論證社會住宅在「15分鐘城市」中所扮演的角色。此部分將回顧「15分鐘城市」在巴黎的起源與都市運動的重要性，並分析中產以下階級所面臨的住宅危機、世代問題與社會不正義，以及氣候變遷、社會住宅與人本交通之間的關聯。文末，本文將以人本、使用價值優先的住宅政策建議作結。研究方法主要以文獻回顧為主，並分析相關演講與會議檔案，會議以2025年大巴黎區舉辦的歐洲住宅研究年會（European Network of Housing Researchers） 的主要演講（附註一）、以及另一個會議：《巴黎協定》10週年國際永續鄰近性會議演講（附註二）。

貳、新自由主義、金融化和世代不正義

    在臺灣的住宅與土地研究中，學界較少運用新自由主義（Neoliberalism）的視角來分析和理解住宅問題。新自由主義作為1980年代興起的意識型態，核心主張包括去管制化、自由化與私有化。然而，經過數十年的推行與演變，愈來愈多的研究指出，新自由主義所倡議的市場機制或自由競爭僅為表象，其實質運作仍需仰賴國家制度，使利益更集中於社會上層階級，以實現資本積累。住宅日益商品化，其性質趨近於股票等金融投資工具；對富人減稅被認為有利於經濟發展，並宣稱能透過「涓滴效應」（trickle-down effect）使下層階級受益。然而，實證結果並不支持此論點。在新自由主義政策下，貧富差距擴大，中產階級向下流動，底層階級處境更顯艱難。社會福利的縮減削弱了社會安全網，導致整體社會不安全感加劇。青年世代受到的衝擊尤為顯著，由於就業不穩定，加以住宅淪為國際資本的投資標的，導致房價高漲，年輕一代已無法複製其父母輩的生命歷程與生涯發展，使其陷入不穩定的生活狀態（del Río et al., 2025）。

    青年對原生家庭的經濟依賴加深，逐漸成為普遍的全球趨勢。換言之，縮減的社會福利與公共服務，使得家庭再次成為個體的主要支持來源。傳統社會福利的發展旨趣在於減輕家庭在養老育幼等方面的負擔，但新自由主義的發展，卻使家庭被迫重新承擔起這些重責。缺乏豐厚家庭背景的青年，難以像上一代一樣，在特定的生命週期中成家立業，許多人因此處於惡劣且不穩定的居住條件中 （del Río et al., 2025）。

    關於新自由主義在臺灣的實踐程度，學界存有討論。然提出此理論概念的學者初期即指出，新自由主義的發展是一個具「路徑依賴」特性的過程，意即其發展與各國既有的政治經濟歷史軌跡緊密相關（Brenner & Theodore, 2005）。同時，任何政策轉型過程皆會產生獲利者與受害者，其中充滿了政治協商與折衝。儘管如此，這股由英美引領的政策轉型浪潮，透過各式國際政策與組織的推動，自1980年代起，已成為全球重要的政策指導方針，並深刻地重塑了民眾的日常意識與價值判斷。

    臺灣作為一個反共的「發展型國家」（developmental state），早期發展即朝向住宅私有化，國家的干預程度相對有限。新自由主義在臺灣的顯著影響，主要發生於民主化轉型過程中。為了解決彼時「黨國不分」的體制問題，民營化和自由化被普遍認為可以降低國民黨的資源和控制 （Chen, 2019）。

     自1990年代起，臺灣學術與主流意識型態發展上，住宅研究領域主要由住宅經濟學者主導，傾向將住宅問題視為「住宅市場」的運作失靈。因此，「國家—市場—消費者」成為其主要的研究框架與問題切入點，住宅在此脈絡下被定義為商品。此觀點認為，市場負責生產商品，透過行銷手段銷售給具不同偏好的消費者，從而形塑了多樣的市場行為。國家的角色被定位為補救「市場失靈」（market failure），然其基本原則是不進行直接干預，僅在市場完全失效時方才介入。此派學者相信市場具備自我調節機制，且是最有效率的運作模式，國家干預反易導致市場無效率 （張金鶚，2023）。

    1990年代的民主化轉型，若與全民健保領域相較，呈現出明顯對比。健保制度由具社會民主傾向的社會政策學者主導，成功建立了關鍵的制度，對維繫臺灣的社會平等方面貢獻卓著 （Wong, 2004）。相對地，都市領域則朝向自由市場、補助私部門及商品化的路徑發展。在此論述框架下，政府對住宅問題始終維持低度介入。縱使存在可能的解決方案，亦罕見強而有力的政策執行。在政府干預缺位、住宅被單純視為商品而非生活迫切必需品的情況下，個體僅能依賴自身與家庭的力量來應對住宅需求。

參、市場至上的臺灣

    關於「市場」的論述繁多，古典經濟學的市場理論已備受挑戰。諸如完全競爭、資訊對稱、理性行動者等基本假設，在現實中通常難以成立。尤有甚者，臺灣住宅或都市領域所深信的「市場」，其概念往往模糊，甚至相互衝突。例如，一種常見論述是：當前的市場運行不良，是源於政治力的不當操作扭曲了市場機制，故錯不在市場，而在於錯誤的干預。

    市場論者經常援引「一隻看不見的手」來描述市場運作，認為供給與需求是左右市場的絕對力量。古典經濟學認為政府干預將妨礙自由市場的運作 （張金鶚，2023）。然而，現實情況是國家無所不在，整個市場體制實則由國家所構築。因此，與其預設一個完美運作的市場作為解方，並否定國家的角色，我們更應去分析該體制的「遊戲規則」為何、由誰訂立，以及其背後的利益結構。在臺灣的都市政權（urban regime）架構中，有多少利益團體正深刻影響著住宅體制的樣貌？

    國家的角色可以是監管者、市場製造者、調解者，乃至投資者（Oxenaar & Aalbers, 2025: 3）。在深信「市場至上」的原則下，臺灣政府的角色側重於扶植市場，實質上扮演了「市場製造者」，因為市場被預設為最有效率的機制。市場機制的實際操作往往導向民營化，或讓第三部門（包含民間企業與非營利團體）主導。若由民間企業推動，其逐利導向將引發監督問題：政府允許的讓利空間有多大？此過程是否受到有效監督？（例如近期的京華城容積爭議案或可視為案例之一）。反之，若委託非營利的社福團體，則可能面臨另一極端：政府業務外包導致的過度剝削。相較於公務體系的工作保障，民間團體的工作者普遍面臨工作不穩定、低薪與低福利的困境，高度依賴從業者的熱情與奉獻。

    另一項重大的理論盲點，在於由住宅經濟學主導的都市規劃界，過度強調住宅的「交換價值」（exchange value），而忽略其「使用價值」（use value）。Lefebvre （1979） 指出，空間並非中性的容器，而是權力與資本共同「生產」的社會產物；當抽象化的規劃與金融邏輯主導時，空間的「使用價值」往往受到壓縮。此觀點呼應了馬克思對於商品雙重性（使用價值／交換價值）的張力分析：當住宅被高度視為可配置的資產與避險工具時，其「交換價值」必然凌駕其作為居住用途的社會功能。臺灣自民主化以來，政策工具日益市場化與金融化，住宅被視為投資保值的工具，進一步強化了其交換價值與商品化屬性，此一張力在都市核心區更為顯著。

    就制度面而言，都市更新與容積權流通強化了「以增值為目標」的開發邏輯。容積獎勵、權利變換與資產證券化等政策工具，使得「可交易的樓地板與容積」成為都市更新過程中的談判核心，使得在地的社群網絡與日常生活實踐的「使用價值」退居次位。臺北的再開發實踐在新自由主義治理下，深受公私合夥與房地產導向所驅動，更新制度的運作規範與媒體論述，亦常將「經濟積累」的敘事等同於「公共利益」的實現。此現象揭示了價值偏差源於政策與資本的結構性聯動，而非僅是「有土斯有財」的傳統文化心態所致。

    總體而論，臺灣的都市發展與住宅治理，長期呈現「價格與資產」優先的政策傾向，並與市場邏輯高度疊合。一方面，全國房價所得比持續攀升，依據內政部統計，2024年第3季全國房價所得比達到10.82倍，臺北市更高達16.60倍，顯示購屋門檻不斷提高；另一方面，2024年下半年全國低度使用（空屋）住宅數量達91萬4,196宅，占住宅類房屋稅籍數的9.79%，形成「高房價與高空屋率並存」的結構性悖論。這並非單純的供需自然結果，而是由「市場—國家」組合（包含稅制、貨幣政策、土地與更新制度）所共同形塑的特定治理樣態。

    在古典經濟學「公平」與「效率」的兩難權衡中，臺灣的相關討論顯著忽略了前者。在「市場萬能、市場最有效率」的論述下，政府的角色演變為協助市場與企業獲利的工具：幫助富人被視為促進國家與地方經濟發展；而補助弱勢群體則被視為拖垮財政、造成政府負擔。大量的公共資源，包括公有土地，被用以補貼私有企業和相對有能力的中上階級，都市與住宅政策已成為加劇臺灣貧富差距的主因之一。「有房」與「無房」者，乃至「持有多房」與「持有一房」者之間的資產差距急遽擴大。透過住宅與土地炒作所造成的貧富懸殊，已是嚴峻的社會隱憂 （Chen, 2024）。自2013至2023年間反炒作規範的建立，乃至2023年《平均地權條例》的修法，雖顯示國家試圖抑制投機，但基本策略仍是在市場秩序內進行「矯正」，而非根本性的「去金融化」。此舉既無法根本抑制住宅的投資保值屬性，亦難以緩解金融資本過度集中於房地產的問題。

    「炒房致富」儼然成為新自由主義化下的另一種社會共識。正因如此，住宅商品化也內化為社會普遍認知，「擁屋」不僅被視為個人成功與否的判準，甚至被窄化為人生的單一選項。這種對「擁屋」的強調，又進一步透過「都市公民權」（urban citizenship）的差異來強化。無房者相對缺乏都市的使用權與參與權：例如，災害的補償、重要都市建設的說明會，主要針對所有權人，租客往往缺乏參與渠道。租屋市場的地下化，使租客權益缺乏實質保障。臺灣與居住現實脫節的戶籍登記制度，更嚴重侵害了租客在居住地的政治參與權，特別是投票權 （Chen, 2025）。

    臺灣早期的經濟發展，奠基於「平均地權」所促成的整體社會生產力提升。昔日「黑手變頭家」的敘事，代表著一個相對平等的社會流動機會；而今，普羅大眾的創業，首要門檻即是高昂的房租與房價，這對追求均富的經濟發展模式極為不利 （Chen, 2025）。儘管GDP數字亮眼，僅觀察前20%與後20%家庭的財富差距，其擴大程度亦相當驚人，從1991年的16.8倍增至目前的66.8倍。GDP的成長並不等同於社會的全面正向發展，其成果亦非普羅大眾所能均霑。為求社會和諧團結，國家應謹慎面對各種導致嚴重不公的都市與住宅政策工具，更不應將公有土地、空權（如容積獎勵）乃至交通權（如公共運輸系統的可及性）等公共財，變相補貼於相對有能力的資產階級。

肆、對不動產期刊的社會住宅專輯回應

    市場經濟是非共產國家的重要體制，在公平與效率之中取得平衡，需要政府的調節能力。臺灣新自由主義的發展和市場至上的都市主義發展，最可以從住宅政策的發展來看。以下對不動產研究2025年第2期的社會住宅專題的幾篇文章做回應。

    首先，在花敬群和江尚書的文章中，鋪陳了從蔡英文政府到目前的住宅政策方向：確立興建社會住宅、發展專業租屋市場以及加速老舊房屋更新改建。這三方向的施政邏輯有四個，一是扶植市場，二寄望於第三部門，三是社會住宅的土地和資金不足的困境，四為租屋市場的正式化。就整個專題的其他文章內容來說，可以歸納出這三個政策方向試圖去解決的問題，以及面臨的挑戰。

一、住宅非正式部門如何正式化，政府才有辦法干預

    花敬群和江尚書一文起頭提到，二戰結束後，西方國家採取促進住宅自有率為穩定經濟與社會發展的重要策略，這段話忽略美國和西歐社會民主國家的差異，因為二戰後在西歐是大量興建社會住宅的開始。和美國在二戰之後的凱因斯國家的政策大力干預也完全不同，美國以國家之力大量提供低利貸款，大幅度的推出新公共建設，這樣的大規模計劃，把房地產工業視為經濟發展的火車頭來對待。臺灣的高自有率，是因為國民政府來臺，無力照顧官兵以外的住宅問題，所以，一般人只能靠自己解決住宅問題，另一方面，因為缺乏政府的管制和干預，非正式部分大幅成長，補足了城鄉移民和弱勢者在都市的居住需求。

  在這樣的都市發展歷程下，臺灣的住宅的確有政府干預的難度，包括違建、標會、預售屋等，也就是土地、都市空間、金融、營建、租屋市場的地下化。在近年來政府的努力下，金融地下化被改善，公有土地的違建大量被拆除，仲介和營建也有比較多的法律介入。

    除了大量的「合法」違建之外，最棘手的是租屋黑市，怎樣管理地下租屋市場，是目前一個重大議題。租金補貼是一個有創意的做法，雖然這起源深受當時美國Section 8的影響，不過Section 8 對低收入者的居住問題還是無力解決。Section 8 其實就是新自由主義的產物，美國開始大量拆除公共住宅（低收入出租國宅），用租金補貼的方式讓低收入戶進入一般的租屋市場。但是，美國連租金補貼都不是申請就有，也是要排隊。臺灣給予比較普及的補貼，有許多執行上的困難，例如租違建不合乎資格，但這辦法可以讓房東現形，可以不跟房東直接對抗，用房客的力量讓地下的租屋市場可以浮出抬面。然而，現金補貼最大的問題，就在於政策隨人而變，隨時可以刪減，不像已經蓋好的公共住宅一樣，無法任意減少。

    另就租賃與社宅政策而論，政府雖以「八年二十萬戶」與租賃市場透明化作為改革路徑，但既有治理仍在「市場框架」內調校——例如租賃資訊長期不完全，使議價權偏向供給端（房東）；社會住宅多以短期契約與與市場租金掛鉤的模式擴量，而非徹底改寫交換價值主導的分配結構。

二、扶植市場，市場至上

    在蔡英文總統原本的20萬社會住宅中，12萬是包租代管的出租住宅。臺灣的房東大多是小型的房東，建立和整合租屋市場，培植專業的租屋公司，的確是一個重要的執政方向。但是社會住宅的目的如果是以社會公平為考量，私有的租屋公司能否照顧到社會弱勢，是一個需要被檢視的問題。另一方面，為了保障私有的租屋公司獲利，政府也必須相對在租金水準和補貼上，保障私有的租屋公司。這些花費的多寡，是否就如原本政策所假設的，私有市場比較有效率的說法，這也需要檢視。

    Max Oxenaar and Manuel B. Aalbers （2025） 研究比利時布魯塞爾的包租代管政策，對靠私有市場來解決弱勢的居住問題，有很大的質疑。比利時的版本稱為「社會租賃代理」（Social Rental Agencies, SRAs），和包租代管類似。這作法包括三方面，都是一個國家高度介入的狀況，但以私有市場為運作的主體。

1. 國家創造市場（market-making）：透過法律框架、補貼與稅務優惠，為投資者建立穩定與可預測的環境；
2. 國家去風險化投資（de-risking）：承擔租金違約、維修與空置風險，確保投資收益穩定；
3. 國家監管與合法化：以「社會使命」的名義，使投資行為獲得公共正當性。

    他們在結論中，做兩個質疑，一是國家的角色應是補貼投資者，還是保障居民？二是「社會住宅」能否在被金融邏輯滲透的體系中，維持其「社會性」？何彥陞等作者的文章，也指出類似的結論，就是包租代管無法照顧最弱勢的人，而且，這些私部門提供的「社會住宅」也相對缺乏社福體系的介入。包租的成本比較高，政府必須給更多的補貼才有可能。政府怎樣評鑑、獎勵或規範這些私人市場，也是問題。

    興建社會住宅最昂貴的是土地來源，臺灣在長久以來的公有土地拍賣的政策之下，缺乏土地儲備的政策。顏愛靜、陳胤安的文章介紹歐洲的土地儲備制度。確實，以法國來說，法國土地銀行是真正的「土地」銀行，在法國蒐購土地，再把這些土地平價賣給社會住宅或是作為經濟發展用途的使用，土地的價格不以獲利為主，土地銀行資金來自於一般銀行的貸款和房屋稅。法國在過去十年房價漲一倍，為了增加社會住宅供給，並且導引各地的經濟發展，土地銀行發揮很大的作用(ENHR，2025)。

    法國政府透過蒐購的公有土地，主導經濟和社會發展，在各鄉鎮區域，設立地方創新中心，以研究和分析各地經濟發展的問題，透過城鎮規劃，例如改變都市設計，在住宅一樓設立商店區，或是針對小商店的創業，像是麵包店、小餐廳，施行管制房租或是小額貸款等。所有的就業人口都需要好的住宅，社會住宅扮演這個重要功能。透過平價的土地供給，政府可以主導可負擔住宅的供給，進行都市社會和鄉鎮規劃，同時也針對每地區的經濟發展需求，提供土地 (ENHR, 2025)。

     臺灣在土地政策卻是完全相反的方向，中央和地方政府以拍賣公有土地來增加地方財政收入，土地拍賣以最高價標出，因而更促成土地的投機，推高房價。賣掉公有地，也等於放棄政府主導都市發展和社會發展的權力，所以，都市規劃沒有辦法成為有效促進經濟發展，並且照顧全民居住品質的工具。臺灣的中央和地方政府完全無力照顧普遍的居住問題，關於房租和房價的控管也是完全放任，土地不僅是供給工業的廠房或是商業大樓使用，也包括人民日常生活所需的各種空間，市場、商店、馬路、人行道，公共空間，所有的社福和教育機構，都需要土地。小型企業或商店也需要政策扶植，因為這些是關於地方經濟和比較普及庶民的經濟基礎。掌握土地是整個經濟和社會發展非常重要的手段，也是政府可以掌控的權力來源。

三、只有不動產調查，沒有居住調查

    林育如、廖庭輝的文章，指出目前社會住宅興建和營運的許多問題: 「量能不足、制度未竟、品質待提升」，在他們的建議中，提出建立社會住宅需求登記平臺，所以政府可以在興建計畫時，掌握社會住宅的需求，調整住宅的設計以及各種福利配套措施。

    臺灣的「居住數據」嚴重貧乏，在住宅有關的數據調查中，只有關於住宅市場的數據，關心的是房價和購屋需求，從花敬群和江尚書的文章之中，就可以看出政府目前定義住宅問題的方式，以及所掌握的有限數據。

    Jan Gehl是丹麥的重要都市規劃者，他推動的都市政策，讓哥本哈根大幅轉變，變成歐洲最好的城市之一。他說推動的第一步是蒐集資料，在這之前，哥本哈根的都市數據只有交通和車輛的統計，他開始推動以人為本的都市調查，了解人怎樣在都市過生活，怎樣使用都市空間，怎樣去買菜、去工作、喜歡或討厭怎樣的地方，用人的角度去了解都市的問題，再用調查的數據改變都市設計。因此，解決都市問題的第一步是調查數據，也改變調查的問題方向，從以車為主到以人為主。要解決臺灣的住宅問題，就必須改變統計調查的內容，因為目前的統計，公平正義不是前提，居住品質也不是重點，臺灣必須從真正面對和了解住宅問題開始著手，統計調查是第一步。

    韓國是另一個值得借鏡的國家。韓國的政策研發能力，不僅表現在各級政府普設的研發單位，例如，首爾市政府就有一個將近兩百個研究員的首爾研究院，其他各政府個別單位部門，區政府等等，都有研究單位。臺灣的都市政策研發極弱，目前的政策喜歡發現金、發紅包，也常常陷於父子騎驢的困境，無法推出制度性的政策。沒有研發，整個社會的選民和政策制定者，就無法了解各種不同的政策選項，不知道許多問題有更好的解決方式，也沒有視野做長遠的制度建立。

四、15分鐘城市

    劉惠芳、吳承庭的文章提出社會住宅的重要貢獻，為臺北市的十五分鐘城市提供重要的基礎設施，特別是社會住宅裡的社福機構。15分鐘城市是由巴黎索邦大學的Carlos Moreno教授提出，這是因應氣候變遷和疫情發展出來的都市計畫概念。在15分鐘城市的概念被提出之前，許多都市主張就鼓吹比較聚集、混合使用、以公共運輸與步行為主的都市發展，例如重要經典作家珍、雅各所主張的都市多樣性、有機發展。

    維也納的婦女都市主流化行動，1990年開始推動婦女觀點的城市設計，安全、可及便利性，活耀的社區鄰里，她們興建了以單親母親為主的「婦女、工作、城市（Frauen-Werk-Stadt）」住宅社區，以婦女、尤其是單親媽媽的日常生活需求為主的設計。讓這些媽媽可以照顧家庭、工作、以及所有日常生活需求，像是購物、學校、醫院等等。社會住宅在臺北絕對不是只有提供居住而已，這些社會住宅的鄰里，社區感設計，是極度商品化都市發展下的一個轉捩點。最重要的，這些社會住宅提供15分鐘內所需要的重要社會福利設施。不過，目前社會住宅的量還是不多，數量遠低於實際的需求。臺北市為臺灣老化最嚴重的城市之一，高房價阻礙了社福設施的提供，老人問題更為嚴重。

     每個國家都有定義住宅問題的方式，例如巴黎界定的住宅問題之一是動彈不得的老人們。跟臺灣很像，擁有房屋的族群都是比較年長的族群，因為房價變貴，造成房屋的流動性變低，無法因為生命週期的變化，調整居住的房子，很多巴黎的老人就被困在自己的家中，沒有辦法換屋到比較有社區照顧和無障礙的環境中，變成一個動彈不得的族群 (ENHR, 2025)。

    15分鐘城市對臺灣城市規劃的最大啟發，是居住權和交通權的結合，我們需要一個好的居住的家，也需要在居家附近，有可以很容易到達的各種設施。因此，十五分鐘走路可到，也挑戰的走出家門之外的人行步道的安全問題。臺灣不僅居住被新自由主義化，交通更是如此。「交通權」應以公共交通為中心，並以「步行及自行車」為基本，然而長年我國鼓勵民眾擁有私人機動車輛的政策，事實上不僅弱化了公共運輸的使用率、更逐漸將「主動出行」，像是行走、騎自行車，排除在移動的選項當中。

    根據2010年交通部統計處統計至2024年的資料（交通部統計處，2024），雖然我國政府陸續運用高額預算持續推動包含捷運建設、高鐵延伸、鐵路立體化等工程，然而，自2010年以來，公共運輸市占率除未顯著提升，甚至還下滑了1~2個百分點。正由於在行人、單車等主動出行的交通模式不被鼓勵的情形下，一般用路人被推向進行「交通的私有化」，透過自行購買汽車、機車的方式解決日常通勤需求。本研究發現，我國自1990年代以來，全國機動車輛總數從1,061萬餘輛，成長至2025年超過2,377萬輛，並且於2025年5月正式超越我國總人口數。在機動車輛未進行總量管制的情形之下，我國都市環境品質受到高度的衝擊：包含噪音、空氣污染、停車位不足、道路安全的挑戰，乃至於都市發展的無序擴張，都反應了治理失能的現狀，也成為了如今臺灣交通「系統性暴力」的主因。

    新自由主義塑造了臺灣交通的「系統性暴力」。誠如前述，新自由主義是世界於1980年代興起的意識型態，主張透過去監管、自由化、私有化的原則進行治理，交通也朝向私人運輸的方式進行。臺灣的各個縣市，除臺北都會區擁有較為健全的公共運輸體系之外，其他縣市的公共運輸系統，在各縣市政府消極的經營之下，政治人物及地方首長傾向追求「開發建設」，而非精進「運輸服務」的迷思之中，因此，即使傾注大量公共資源，公共運輸市佔率依舊低落的現象。興建高速鐵路、高速或快速道度、大眾運輸捷運系統或鐵路立體化建設，容易搭配市地重劃、區段徵收等土地開發模式，吸引資本湧入新的發展腹地，便成為各縣市政府競相爭取的建設；相反的，由於公車站的設置及路網的經營、單車路線及人行道的劃設，並不會成為房地產的推動力或話題，因此，各縣市政府大多興致缺缺。

伍、借鏡巴黎：15分鐘城市與社會連帶

    15分鐘城市是以人與居住為中心的規劃模式，關心每個人從家到都市各種公共設施（包括綠地）、工作和生活的距離。所以居住的家和公共交通模式為規畫重點。巴黎從從「十五分鐘城市」開始，又發展「鄰近韌性」的規畫概念，重點在於交通及住宅政策的公共化。巴黎市「15分鐘城市」政策的法令依據，來自法國國會於2019年12月24日頒布的《交通移動指導法》（Loi d'orientation des mobilités, LOM）是法國國家層級的關鍵立法，這項法律實際上是數十年辯論和反思的成果，賦予了地方政府推行交通政策的權力，並標誌著政策思維從傳統的「運輸」（transport）轉向更廣泛的「移動性」（mobilité）。這部法律為巴黎的各項政策提供了堅實的上位法基礎。最重要的任務在於，發展更乾淨、更主動（如步行、單車及綠色運輸）的出行方式，致力於減少地區不平等，加強可及性，及同時確保限制自然空間的消耗和城市擴張。另外，《巴黎市都市計畫：生物及氣候策略》（Ville de Paris, 2024），便明訂出四大目標、兩大重要舉措：

1. 確保每位居民擁有人均10平方公尺的綠地；
2. 2035年以前巴黎公共住宅覆蓋率應達40%，確保可負擔住房；
3. 巴黎將成為「15分鐘城市」；
4. 保護巴黎建築與景觀的統一。

    巴黎的「交通限制區」於2024年11月4日起開始推動，官方預計每日可以減少至少35~55萬的穿越旅次。它的範圍整合了巴黎第1~4區，周長十公里，涵蓋面積5.4平方公里及累計131公里的道路，該區域的大眾運輸系統非常發達，居民很少使用汽車（佔出行方式的5%），卻長期承受穿越交通的負面影響。ZTL 系統全天 24 小時禁止機動車輛「過境交通」穿越巴黎市中心，但有特殊需求者除外：包含居民及訪客、工作、送貨、醫療照護需求、執行專業任務等，並且留有適應期讓民眾可以因應調適。

    針對推動15分鐘城市政策而造成「社會排除」的潛在挑戰，以市長伊達戈和負責交通的副市長大衛・貝利亞爾（David Belliard）領導的巴黎市政府，積極地將辯論重新定義為一場關於「空間正義」（Spatial Justice）的抗戰。空間正義有很多層次，第一推動交通轉型，在巴黎，僅佔30％汽車車主，卻佔據了50%的公共空間。這種空間壟斷的主要受害者，並非失去停車位的車主，而是沒有汽車的巴黎市民。奉獻給汽車的公共空間，就是從行人、自行車使用者和公共交通乘客手中奪走的空間，而這些群體中大多是婦女、兒童和長者，他們同時也是道路危險和空氣污染的最大受害者。

圖2、巴黎交通限制區（ZTL）

資料來源：巴黎市政府（2025）

    熱浪凸顯了都市溫度調節的重要性，使其成為都市規劃的核心原則之一。具體策略包括：增加都市中的樹木、公園與水體，規劃風廊，減少鋼筋混凝土的覆蓋率，並擴大綠地面積。然而，此類都市設計是否能周全顧及所有群體，例如青少年、單親家庭及高齡者，亦是需審慎評估的議題（ENHR, 2025）。

    其次，應積極干預住宅市場，以減緩「仕紳化」所帶來的衝擊，確保全體居民皆能享有均等的居住品質。許多綠化或「15分鐘城市」的規劃，雖顯著提升了社區的居住品質，卻也引發房租與房價上漲的副作用，導致社區內的低收入居民被迫遷離。2019年歐盟推動「綠色新政」（Green New Deal），以2050年達到氣候中和為目標，實施的措施包括提升住宅的能源效率、推動節能減碳、提高都市土地使用密度以促進人口集中、減少通勤需求，並期望藉此增加住宅供給。然而，提高密度未必等同於增加可負擔住宅。因為許多老舊低矮房屋在更新後轉變為高層公寓大廈，隨之而來的房價與租金上漲，使原有的中低收入者無法負擔，形同變相驅離。另一項補貼屋主進行房屋整修的政策，亦存在相似的問題。綠化政策所引發的社區高級化，使中低收入者反而成為政策的受害者，此結果顯然牴觸了政策的初始目標。可能的解決方案之一是實施房租管制；另一對策則是在提供屋主整修補貼時，附加保護原有租戶的條款，限制因房屋整修而導致租金大幅上漲，避免原有租客被迫遷離。許多長期租客亦為高齡者，將其驅離將加劇高齡者的居住問題（ENHR, 2025）。

    巴黎在此一議題上展現了前瞻性的做法，即大幅提高社會住宅的比例，尤其集中於高收入區域。依據「15分鐘城市」的規劃原則，若參照先前臺北對於空軍總部舊址是否應轉為社會住宅的辯論（其中有意見認為此舉如同「西裝布料當睡褲」），巴黎的經驗則會提供一個肯定的答案。其理念在於社會住宅必須均勻分佈於城市各個區域，因為低收入群體同樣享有「15分鐘城市」所帶來的便利生活需求。此一策略係以住宅的「使用價值」為優先考量，並結合環境保護、以及步行、自行車和大眾運輸導向的可及性設計（ENHR, 2025）。

    住宅危機已成為歐洲國家的普遍問題，面臨房價高漲與供給不足的雙重困境。增加社會住宅已是普遍共識，而房租管制亦被視為可行策略之一。巴黎自2001年由左派政府執政以來，社會住宅的比例已達25%，現任市長更設定了30%的目標。根據巴黎市的都市計畫，此一比例預計於2035年達到40%。除了直接興建，巴黎亦透過購買現有房產的方式增加社會住宅，並積極活化都市中的空屋、辦公室及閒置空間。巴黎將「社會混居」（social mix）訂為重要的政策目標，主要有兩種實踐途徑：其一，改善貧困區域的居住品質，引進中產階級住宅，以降低貧窮人口的集中程度；其二，在富裕區域強制增加社會住宅比例，未達標的區域將面臨罰款。儘管這些政策面臨部分反對意見，但已獲得多數居民的共識，故得以持續推行。在許多歐洲國家，歷史古蹟與閒置空間的再利用，不僅限於轉型為博物館或藝文中心，部分亦會被規劃為社會住宅使用。這一點尤其值得注意（ENHR, 2025）。

    從巴黎對住宅問題的討論中可以發現，「市場」一詞甚少被提及，亦不將市場機制或私部門視為最高效的解決方案。究其原因，在於當前歐洲的住宅危機，根源即是住宅的過度商品化，使其淪為自由市場的投機工具。因此，如何規範住宅市場與私部門，以實現最大的社會公益，便成為政策討論的核心焦點。應從弱勢群體（包括低收入戶、高齡者，以及缺乏豐厚家庭背景的年輕世代）的視角，去檢視其在住宅危機中所面臨的處境，並嚴格檢討各項政策是否真正對其有利（ENHR, 2025）。

一、社會連帶及命運共同體

    巴黎和歐洲許多福利國家一樣，社會政策的發展奠基在原有的社會價值上，也和20世紀初開始的工會和工人運動有關。不僅在政策上面對問題，也在社會價值上強調社會團結的重要性 （Chen & Rietdijk, 2024）。法國當代的社會住宅政策，奠基於2000年12月13日中央政府所頒布的《團結及都市再生法》（Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, SRU。或譯《社會連帶及都市更新法》），      將「反空間隔離」和「社會住宅比例」作為強制性法定義務，非僅僅是政策目標。法案精神源於法國社會學家涂爾幹《社會分工論》（1893）的「社會連帶」概念（Solidarity），臺灣關心住宅政策的團體及學者也曾提及社會連帶的重要性（羅惠珍，2015；詹竣傑，2019）。

    「社會連帶」或「團結」（Solidarity）指的是將個體凝聚在一起，形成完整社會的道德力量、信仰和情感的總和。而其中，「有機連帶」概念 （Organic Solidarity）如同人體的各個器官系統，被涂爾幹用於描述為現代工業社會的特徵，隨著「社會分工」的高度發展，人們開始從事高度專業化的工作。這種分工使得個體之間變得越來越不同（異質化）。正因為每個人都只掌握了社會運作的一小部分功能，個體也因此變得前所未有地「相互依賴」。例如，工程師需要依賴農夫提供食物、醫生需要廚師烹飪，社會的凝聚力不再來自「我們都一樣」，而是來自「我們彼此需要」，大家互相照顧。「社會連帶」構成了戰後西歐，特別是歐陸國家（如法國、德國）的社會保險及福利制度。其精神即社會是一個超越個人的道德實體，國家及政府有責任維護其團結與整合。現代歐洲許多核心政策（如勞工保險、健康保險、國民教育等），本質上就是一種「制度化的有機連帶」。

    隨著社會結構的演化而改變形態，已延伸至當代的「居住權」乃至於「交通權」，換句話說，就是每個人都必須享有的「都市權」，各種住宅等公共服務設施的使用價值，必須勝過交換價值的考量，因為這是基本需要。臺灣確實有獨特的發展歷程，從國民政府來臺，許多的公共政策，因威權治理的本質，本身就有社會分化的副作用，因為主要的政策受益者，以對國民黨國忠誠為優先，並非普及的政策。臺灣要克服的就是破壞團結的舊習，把基本的都市權成為優先，因為這正是臺灣都市規劃實務最欠缺的背後精神與價值。

圖3、2016及2025年巴黎市各區社會住宅存量

圖說：歷經多年政策堅持，各區社宅比例已顯著成長

資料來源：巴黎城市規劃會APUR（2025）

陸、結論

    總之，「市場至上」不是濫用新自由主義的概念，而是對臺灣住宅治理現況的貼切描述，國家以市場促成與風險控管為主軸，將住宅作為宏觀經濟與資本循環的承載器，導致使用價值（作為居住權、生活基礎設施與社群再生產）的能見度與優先序持續下滑，遠遠低於交換價值。若要校正此偏差，重點不在文化歸因，不把所有的原因歸咎於華人有土斯有財的文化，而在制度轉向。政策必須重新調整，以可負擔與非營利供給擴充作為「基本盤」，提高租賃透明與承租權保障，並在更新制度中納入以「使用價值可檢核」為核心的評估門檻與治理指標，讓空間生產重新回到人之日常與社群連結的層面。這樣的轉向，方能在承認市場存在的同時，重建住宅的社會性與公共性。

    巴黎的15分鐘城市，之所以變成在世界流行的新規劃準則，是因為這樣的觀念簡單易懂，把人在城市居住、工作和生活當成中心，把所有的都市功能放在鄰近居住的距離，所有人都可以享有基本的都市生活品質，以人為主的交通連結，變成道路規劃的重點。很簡單，卻有相當巨大的創新改革的都市規劃概念。

    很多世界城市甚至把15分鐘更加縮短成為10或5分鐘。一座X分鐘的城市，把居住權及交通權結合，也把臺灣的社會住宅和還路於民運動結合在一起，對抗多年的市場至上、新自由主義、和私有化都市規劃。2024年5月，「社團法人還路於民行人路權促進會」（Vision Zero Taiwan，下簡稱「還路於民協會」）正式立案成立，目標期許我國社會邁向「2035年死傷減半、2050年交通死亡歸零」的總體願景。還路於民的都市社會運動，開啟了自居住權議題以後，另一頁都市規劃及社會改革的嶄新篇章。但也同時讓空間規劃的從業人員及學界，看到了多年「私有化」問題的沉痾，必須加速尋找「居住權」及「交通權」的處境與突圍之道。也重新把長久被貶低和忽略的使用價值提升，重新思考長久只思考交換價值所造成的居住與交通死亡的問題。

一、對臺灣住宅政策的建議：以城市權為核心

    歐洲都市的經驗提醒我們，解決住宅問題的關鍵不僅在於技術或供給數量，而在於如何界定問題、挑戰背後的價值與權力結構。巴黎的社會住宅與公共空間策略之所以能獲得市民支持，正是因為其奠基於社會公平與永續的共同價值，將住宅視為基本生存權利而非投資標的。臺灣雖有不同的發展脈絡，但社會文化並非靜止不變，住宅政策必須跳脫「市場至上」的窠臼，將「居住」而非「資產」置於政策核心，才能真正回應人民的生活需求。從社會連帶與團結的觀點來說，公平的發展可以讓社會關係更為穩定，讓政敵沒有見縫插針的機會，這也是政黨競爭和中共環伺的壓力下，促進團結合作的重要政策改變。

    臺灣長期以來的住宅治理，將價格穩定與資產增值視為首要目標，住宅的使用價值被壓縮，居民的日常生活與社區連結退居次位。Lefebvre 指出，空間是權力與資本共同生產的結果，若缺乏社會制衡，金融與規劃邏輯將壟斷空間的生產與分配。當前房價所得比逾 10 倍、空屋率近一成，已顯示傳統市場至上理論無法解決高房價與高空屋並存的矛盾。雖然政府已透過介入市場的方式回應住宅問題，並推動「政府自建社宅＋租金補貼與包租代管」雙軌政策，但後者仍依賴私有產權釋出以換取公共價值，難以突破所有權至上的框架，更無法充分落实城市居住權，改寫交換價值主導的分配模式。

    未來的住宅政策應以「城市權」作為核心框架，推動居住優先、永續與公平的全面轉型：

    第一，持續由政府興建並確保社會住宅長期存量達總住宅量 5–10%，同時落實囤房稅與多屋差別稅制，釋出空屋並抑制投機行為。挹注公有資金，或是建立真正的土地銀行，增加都市公有土地的儲備，將社會過多的游資，轉為都市公共設施和社會住宅的投資。

    第二，將市民參與制度化，在都市更新、容積獎勵與社宅規劃中納入回遷比例、弱勢戶保障比例與公共設施維護指標，確保空間正義真正落地。改變戶籍登記制度，讓居住者擁有當地的投票權。

    第三，建立完整且定期的住宅調查與統計系統，全面掌握空屋、租金、居住負擔與各階層的實際居住需求，作為科學化政策研發的基礎。改變戶籍登記制度，讓實際的居住狀況可以反映在政府調查統計之中。建立更多的政策研發機構。

    第四，支持非營利第三部門長期投入社宅管理與社區治理，改善勞動條件，並透過公共空間設計促進鄰里互動，使居民能以日常實踐重新佔有空間，重建社區連結與社會支持網絡。

    第五，以15分鐘城市概念，以好的居住、可負擔的住宅、零死亡的行人環境、到公園綠地、工作、購物和公共設施的X分鐘可及性，重新規劃城市。讓都市符合降溫、節能與公平的原則。

    第六，持續將租屋市場正式化，列入國家的管制，並建立租屋規則，同時保障房東與租客。建立租屋的長期保障，讓租屋成為另一個具有保障的居住選擇。高房租和缺乏保障的租屋規則，尤其對地方經濟發展影響甚鉅，影響新創產業的建立。住宅政策的改革，可以促進社會公平，也對增進普羅的創業，平衡高科技產業高速發展之下地方經濟沒落的現象。

    第七，將城市美化變成重要的前瞻基礎建設，將過多的軌道建設與快速道路的建設經費，轉為城市美化的資金。把國民出國觀光的趨勢，吸引到在地休閒與消費。

    第八， 近來「中間型住宅」成為住宅政策新熱點，也被中央住宅政策規劃與地方首長納入政策。這原本是OURS多年倡議、希望填補市場與社宅之間缺口的構想，但在臺灣這樣一個只談房地產、不談居住的社會氛圍裡，必須更加謹慎。

    現在許多地方政府與中央單位，已將中間型住宅視為「可負擔住宅」的新包裝。然而，當市場利差這麼大、制度配套又未完善時，很難避免投機者鑽漏洞；更令人擔憂的是，一些政治人物可能藉此逃避興建社會住宅的責任，討好特定選民。包租代管的制度創新，在實際推動後後與擔負社會住宅目標重大落差的困境殷鑑不遠。新青安貸款又何嘗不是假降低青年負擔之名，造成房價炒作之實。即使公部門試著透過信託或金融設計來抑制炒作，但在結構性偏誤與政治壓力之下，這樣的技術手段仍難以真正守住公共利益。若政策缺乏價值辯證與制度配套，最終恐怕會重演「樂透國宅」的悲劇：公共資源被誤用、公產被標售、政策初衷被扭曲。OURS倡議中間型住宅的核心精神，是要讓更多人「住得起、住得好」，而不是讓公共政策成為市場套利的新出口。政府應該回到居住權優先、使用價值重於交換價值的基本原則，並在推動前先建立「限制性所有權」制度、明確的轉售與回收規範，確保公共資源真正用在有需要的人身上。

    住宅問題有千百種解決的辦法，怎樣面對問題、界定問題、並挑戰背後的價值和權力關係，影響到這些辦法是否真的解決問題。這個比較的觀點，並不是要把歐洲變成一個欽羨的對象，也不只是在介紹他們解決問題的對策而已。而是用更深層的分析，了解這些國家怎樣在界定問題，這些思考的模式是奠基在怎樣的社會價值，所以政治人物有足夠的社會支持去推行政策，真正面對環境變遷和整體人民的生存問題。雖然臺灣有自己的發展和文化，但用社會變遷的角度來看，沒有文化是靜止不動的，我們都在其中形塑社會發展。希望這樣的討論，可以找出跳出泥沼、翻轉新自由主義化的方法。唯有透過理論的爬梳與辯證引導政策转向，臺灣才能在承認市場存在的同時，恢復住宅的社會性與公共性。

—

附註一：2025 年歐洲住宅研究年會在大巴黎區舉辦，會議設定的主題是「邁向綠化城市中的合宜住宅」。這是作者之一陳怡伶第四次參加，2018年第一次參加，發現歐洲推動社會住宅超過百年，有很多各種社會住宅經營、管理、政策爭議、還有財源的討論，很值得剛開始推動社會住宅的臺灣學習。另一方面，歐洲國家的住宅體系差異很大，會議本身就是一個國際比較研究的場合，這種比較視野，有助於學習各種理論和研究方法，回頭來分析與了解臺灣住宅體系的特質。順便提一下，會議的頭兩天，剛好攝氏40度大熱浪來襲，巴黎大部分平價的旅館沒有冷氣，寒帶的建築設計以保暖為主，不考量通風涼爽，巴黎夏天晚上10點才天黑，躺在室溫38度的彈簧床上，整個人像烤窯的麵包一樣，白天巴黎大學的會議場，即使冷氣開到最強，降溫有限，大家冒著熱汗，讓綠化城市這主題變得非常感同身受的迫切議題。

附註二：2025年適逢《巴黎氣候協定》訂定10週年，9月於巴黎舉行的「國際永續都市鄰近性會議」，旨在深入探討「鄰近性」（Proximity） 作為都市永續轉型之核心策略。亞洲城市包含日本大阪、韓國釜山市皆有受邀出席發表成果。此高層級論壇聚焦於「15分鐘城市」理念的全球實踐，檢視其如何重塑都市結構以應對氣候變遷與社會不均。議程核心涵蓋三大範疇：生態轉型（減碳與在地消費）、經濟韌性（在地就業與供應鏈），以及由Jan Gehl和Carlos Moreno主導的都市設計策略，倡議回歸人性尺度的宜居環境。此論壇由聯合國人居署、世界城市和地方政府組織（UCLG）及巴黎索邦大學等機構共同主辦，其重要成果為正式啟動「全球永續鄰近性觀察站」（GOSP），旨在建立一全球知識平臺，系統性地分享並推動全球城市的在地化實踐。

參考文獻

1. Brenner, N., & Theodore, N. （Eds.）. （2002）. Spaces of neoliberalism: Urban restructuring in North America and Western Europe. Blackwell Publishers. https://doi.org/10.1002/9781444397499
2. Brenner, N., & Theodore, N. （2005）. Neoliberalism and the urban condition. City, 9（1）, 101–107. https://doi.org/10.1080/13604810500092106
3. Chen, Y.-L. （2020a）. “Housing prices never fall”: The development of housing finance in Taiwan. Housing Policy Debate, 30（4）, 623–639. https://doi.org/10.1080/10511482.2020.1714691
4. Chen, Y.-L. （2020b）. Re-occupy the state: Social housing movement and transformation of housing policies in Taiwan. In Y.-L. Chen & H. B. Shin （Eds.）, Neoliberal Urbanism, Contested Cities and Housing in Asia （pp. 249-277）. Palgrave Macmillan.
5. Chen, Y.-L. （2024）. From laissez-faire to a market mechanism: The formation of housing finance in Taiwan. International Journal of Taiwan Studies, 8（2）, 249-277. https://doi.org/10.1163/24688800-20241374
6. Chen, Y.-L. （2025）. Chapter 21: Housing policy and its discontents. In G. Schubert （Ed.）, Routledge Handbook of Contemporary Taiwan （pp. 326–340）. Routledge. https://doi.org/10.4324/9781003389910
7. Chen, Y.-L., & Rietdijk, C. （2024）. From globalizing Taipei to learning Amsterdam: Referencing as a politicizing strategy for urban development in Taiwan. International Journal of Urban and Regional Research, 49（1）, 111–125. https://doi.org/10.1111/1468-24213291
8. del Río, S., Hall, S. M., Ackerley, E., & Fenton, L. （2025）. Austere life-courses and foreclosed futures: A relational geographical approach to work, housing, and family across austerity Europe. Dialogues in Human Geography, 0（0）. https://doi.org/10.1177/20438206251316005
9. ENHR. （2025）. European Network of Housing Researchers. Plenaries. https://premc.org/enhrgrandparis2025/plenaries/
10. Fahlquist, J. N. （2006）. Responsibility ascriptions and Vision Zero. Accident Analysis & Prevention, 38（6）, 1113–1118. https://doi.org/1016/j.aap.2006.04.020
11. Gehl, J. （2023）. First Life, Then Spaces, Then Buildings - The Other Way Around Never Works [Video]. YouTube. https://www.youtube.com/watch?v=q_Bn6PlHvCo&t=888s
12. Job, R. F. S., Truong, J., & Sakashita, C. （2022）. The Ultimate Safe System: Redefining the Safe System Approach for Road Safety. Sustainability, 14（5）, 2978. https://doi.org/10.3390/su14052978
13. Kristianssen, A.-C., Andersson, R., Belin, M.-Å., & Nilsen, P. （2018）. Swedish Vision Zero policies for safety – A comparative policy content analysis. Safety Science, 103, 260–269. https://doi.org/10.1016/j.ssci.2017.11.005
14. Lefebvre, H. （1979）. 空間：社會產物與使用價值 [Space: Social product and use value] （王志弘 [Wang, Zhi-Hong], Trans.）. In J. W. Freiberg （Ed.）, Critical Sociology: European Perspective （pp. 285-295）. Irvington.
15. Oxenaar, M., & Aalbers, M. B. （2025）. The contradictions of market social housing in Brussels: social rental agencies between social mission and assetisation. International Journal of Housing Policy, 1–23. https://doi.org/10.1080/19491247.2025.2529648
16. Rosencrantz, H., Edvardsson, K., & Hansson, S. O. （2007）. Vision Zero – Is it irrational? Transportation Research Part A: Policy and Practice, 41（6）, 559–567. https://doi.org/10.1016/j.tra.2006.11.002
17. Ville de Paris. （2024, November）. PLU bioclimatique [Bioclimatic PLU]. https://regles-urbanisme.paris.fr/plu-bioclimatique/jsp/site/Portal.jsp?document_id=198&portlet_id=45
18. Wong, J. （2004）. Healthy democracies: Welfare politics in Taiwan and South Korea. Cornell University Press.
19. 內政部 (Ministry of the Interior)。 (2025)。 低度使用(用電)住宅待售新成屋 統計資訊簡冊 (113年下半年低度使用（用電）住宅及113 年第3季、第4季待售新成屋) [Statistical information booklet on low-use (electricity) housing and newly built houses for sale (Second half of 2024 low-use (electricity) housing and Q3, Q4 2024 newly built houses for sale)]。 https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E1040
20. 交通権学会 (Association for the Research of Transportation Problems and Human Rights)。 (1999)。 交通権憲章: 21世紀の豊かな交通への提言 [Transportation rights charter: Proposals for abundant transportation in the 21st century]。 日本経済評論社 (Nihon Keizai Hyoronsha).
21. 何彥陞、洪欣蕙、曾芷芸、許維欣、張涵涓、鄭景丰 (2025)。社會福利民營化下公私合夥的關鍵－社會住宅包租代管評鑑制度之探討 [The key to public-private partnerships under social welfare privatization: A study on the evaluation system for social housing subletting and management services]。不動產研究，(2025年第2)，30-55。https://doi.org/10.30206/JORER.202506_(2).0003
22. 林育如、廖庭輝 (2025)。台灣社會住宅政策發展歷程及當前挑戰分析與政策建議 [Development process, current challenges, and policy recommendations for Taiwan's social housing policy]。不動產研究，(2025年第2)，56-65。https://doi.org/10.30206/JORER.202506_(2).0004
23. 花敬群、江尚書 (2025)。台灣住宅政策轉型的實踐路徑與能力建構（2016-2024）[Practical paths and capacity building for Taiwan's housing policy transformation (2016-2024)]。不動產研究，(2025年第2)，6-18。https://doi.org/10.30206/JORER.202506_(2).0001
24. 車輛霸權: 揭露不公平的汽車社會成本，走向安全與正義的交通革命 [Right of way: Unmasking the unfair social costs of automobiles, moving towards a safe and just traffic revolution]。 (2024)。 啟示 (Enlighten).
25. 民眾日常使用運具狀況調查 [Survey of public daily transportation use]。 (2022)。 交通部統計處 [Department of Statistics, Ministry of Transportation and Communications]。 https://srda.sinica.edu.tw/plan/?idx=SRDA.GS075
26. 劉惠芳、吳承庭 (2025)。社會住宅的時代命題：從基礎設施到十五分鐘城市 [The contemporary proposition of social housing: From infrastructure to the 15-minute city]。不動產研究，(2025年第2)，20-29。https://doi.org/10.30206/JORER.202506_(2).0002
27. 顏愛靜、陳胤安 (2025)。國際視角和借鏡：歐洲諸國土地儲備制的良好實績 [International perspectives and lessons: The good performance of land reserve systems in European countries]。不動產研究，(2025年第2)，66-82。https://doi.org/10.30206/JORER.202506_(2).0005