摘要

    在全球邁向 2050 淨零排放的趨勢下，建築已從能源消耗與碳排，轉變為城市治理與不動產價值重塑的核心領域。臺灣因高密度開發、建築老化與地震颱風風險，使「節能、減碳、安全、韌性」成為不可分割的政策主軸。本文以建築生命週期觀點，說明台灣建築中心所推動的綠建材、低碳（低蘊含碳）建築、綠建築、建築能效、智慧建築、安全防災、住宅性能評估與耐震標章等制度，闡述其如何共同形塑臺灣永續建築治理架構。 

    從材料端導入綠建材與低碳建築，使蘊含碳透明化並強化建築的環境與市場價值；綠建築與建築能效制度奠定節能與健康環境基礎；智慧建築則以數據驅動營運優化；安全防災、耐震標章與住宅性能制度確保建築韌性，減少災後重建所帶來的高碳排與社會風險。在既有建築方面，老宅延壽政策更使臺灣得以突破「人屋雙老」困境，以修繕取代重建，達成減碳、保值與社會連結的多重效益。 

    總體而言，台灣建築中心協助內政部推動標章制度從全生命週期的角度，更重新界定不動產價值，讓建築從高耗能資產轉向低碳、高效、安全與可管理的永續資產，成為支撐企業 ESG、城市韌性與國家淨零目標的核心力量。 

一、前言：淨零驅動的建築新秩序——不動產價值、永續制度與建築科技的再定義 

    全球氣候變遷的速度已超越過去人類對環境風險的想像。面對極端氣候的頻率提高、城市能源消耗持續擴張，以及建築使用階段碳排於全球占比高達三分之一的事實，世界各國紛紛將2050年淨零排放作為國家治理、產業轉型與社會韌性提升的核心目標。建築作為碳排放、能源使用與資源消耗的重要來源，理所當然成為各國最優先改革的關鍵領域。 

    臺灣同樣面臨氣候與能源雙重挑戰，人口高度集中於都會區，建築密度高、老舊比例大，再加上地震與颱風等天然災害頻傳，使建築的「安全、節能、減碳、韌性」成為不可分割的政策核心。若僅從能源效率著眼，並不足以支撐2050淨零目標；若只強化結構安全，也無法解決建築生命週期的碳排問題。因此，台灣建築中心配合內政部推動各項政策，便從各別標章的功能性要求，轉向從「建築生命週期」出發的整體性評估，建築碳排可依全生命週期分為五大階段： 

• 第一階段：資材製造階段包含原料開採、運輸與建材製造，是蘊含碳的最大來源（低碳(低蘊含碳)建築標示、綠建材標章）。 

• 第二階段：施工階段則來自材料運送、機具施工與臨時用電，關係到工法減碳與管理效率（低碳(低蘊含碳)建築標示）。 

• 第三階段：使用維護階段涵蓋日常維運、修繕、設備更換與改造，長期累積仍具可觀碳排（綠建材標章、住宅性能評估、耐震標章等）。 

• 第四階段：營運階段則是建築最大碳排來源，包括空調、照明、設備用電與用水，節能設計與智慧管理可大幅降低排放（綠建築標章、建築能效標示、智慧建築標章）。 

• 第五階段：生命終結階段包含拆除、廢棄物處理與最終掩埋，若能進行回收再利用，則可轉化為邊界外減碳效益，形成建築循環價值。 

    因此，我國自1999年起陸續推動綠建築標章、智慧建築標章、綠建材標章、住宅性能評估、耐震標章及安全防災，也逐步形成臺灣永續建築管理的重要工具，且於2022年因應2050年淨零排放即推動建築能效標示，並在2024年正式啟動《低碳（低蘊含碳）建築標示制度》，將建築碳排從不可見、不可量化的資訊，轉化為可以查核、比對並納入不動產市場的指標，使建築在綠能、智能、性能、安全、韌性與健康面向都具可量化數值。這些制度共同影響不動產市場，讓過去由地段、坪數與裝修主導的價值思維，逐漸轉為「綠能效益」「智慧管理能力」「碳排資訊透明度」與「耐震與安全韌性」所構成的永續價值模式。 

    建築中心作為國家建築品質與永續標章的主要評定機構，不僅協助政府推動制度發展，也提供產業專業支援，更引導市場逐步認識永續建築的價值。本篇文章便在此脈絡下，以建築中心的視角整合綠建材標章、低碳（低蘊含碳）建築標示、綠建築標章、建築能效標示、智慧建築標章、安全防災、住宅性能評估及耐震標章，並進一步探討其與建築生命週期、不動產價值與生活效益的關聯，並就既有建築與老宅延壽政策提出未來展望。 

二、綠建材、低碳建材與低蘊含碳建築：由材料端啟動的建築生命週期減碳治理 

    在全球淨零浪潮推動下，建築減碳的核心已從「使用階段節能」擴展成「全生命週期治理」。綠建材、低碳建材與低蘊含碳建築概念成為建築轉型最源頭的關鍵。建築自材料開採、製造、運輸、施工、使用維護到拆除的每一階段都會產生碳排，這些前置與後端的碳排被稱為「蘊含碳」。透過生命週期評估（LCA），才能掌握建築的真實碳足跡，也才能從源頭降低環境負荷，使減碳不再侷限於節能設備，而是涵蓋整個建築生命週期。 

    臺灣自2004年推動綠建材標章制度，以「健康、再生、高性能、生態」四大類別建立建材永續化基準。健康類著重降低甲醛、VOC污染，改善室內空氣品質；再生類採用再生資源如再生骨材或替代性水泥配方，減少資源耗損；高性能類強調防音、節能與透水性能，延長建築壽命並降低維修與碳排；生態類使用生生不息、無匱乏危機之天然材料，使製造、使用及廢棄階段結合與自然循環息息相關的建築新思維。制度推動至今已成為臺灣建材市場的重要基礎，截至2025年11月底止，綠建材標章年度核發391件、3,064項產品，制度累計已達 4,281件標章、31,173項產品，反映綠建材已從政策倡議走向工程實務，成為公共工程與民間建案的主流配置。 

    綠建材普及的背後，是公共工程採用綠建築制度要求，並與地方自治政策的共同推動，例如臺北市要求綠建材的採用率必需達75%，使綠建材從選配變成基本規格。不僅降低室內污染源、提升居住健康，也透過產品資訊公開、環境標示與碳足跡揭露，引導建材供應鏈加速走向透明、負責的永續治理。 

    然而，材料環節的影響不僅在健康或環境友善，而是真正改變建築碳排結構。國際研究指出，建築材料與施工階段所產生的蘊含碳往往占建築生命週期碳排的二至三成，因此，全球淨零策略普遍強調「先減營運碳，再減蘊含碳」，更凸顯臺灣從材料推動綠建材及低碳建材的重要性。 

    在此基礎上，臺灣於2024年正式啟動《低碳（低蘊含碳）建築標示制度》，導入完整LCA方法盤查建築在材料製造、運輸、施工、使用、修繕與拆除等各階段的碳排，將建築減碳率量化為第1+至第7級，其中第4級以上即為低碳建築，第1+級則代表超低碳建築。自制度上路以來已獲產業積極導入，截至2025年9月底止，已有7件建築取得低碳建築標示、14件取得候選低碳建築證書，累計減碳效益達9.57萬公噸CO₂e，而通過案件中民間建築的取得比例高達57%，顯示市場已將低碳建築視為提升建案價值與品牌的重要手段。 

    隨著制度推動，材料端的創新也加速發展，臺灣已有低碳循環建材、低碳工法等產品獲得認定，截至2025年9月底止已完成21件低碳循環建材與2件低碳工法審認，使建築師與工程團隊得以在設計階段精準配置材料減碳策略。 

    從建築生命週期管理角度來看，以綠建材與低碳材料啟動的減碳策略具有關鍵乘數效應。高性能材料可減少維護與修繕碳排，健康材料改善居住者的生活品質，循環材料降低拆除階段廢棄物。這些效益不僅體現在環境層面，也反映於不動產市場的長期價值。 

    對不動產而言，低蘊含碳建築與綠建材使用代表「透明、可查驗、具市場信任」的品質指標。企業在ESG、碳揭露與永續金融的引導下，愈加偏好具備低碳標示與完整環境資訊的建築；金融機構亦開始將碳風險納入評估，使低碳建築在貸款、租賃與市場競爭中取得優勢。對屋主而言，低碳材料與高性能綠建材帶來的是更低的維運成本、更健康的生活環境與更高的建物保值力。 

    從社會與城市尺度觀之，材料端的減碳可減少建築廢棄物、延長建物壽命，降低未來拆除重建所需的能源與碳排，使城市能更有效控制資源循環與碳管理成本。這也讓建築從單一結構升級為具備環境責任、循環能力與經濟價值的永續資產。 

    總結而言，綠建材與低碳(低蘊含碳)建築共同構成臺灣邁向2050淨零的重要基礎。它不僅讓材料端的環境負荷透明化，更從生命週期視角重新定義不動產價值，使建築成為同時兼具環境效益、經濟效益與生活品質提升的永續載體。未來隨著制度深化、材料創新與市場需求擴大，建築產業將從材料端驅動一場更長遠、更全面的低碳革命。 

三、綠建築與智慧建築：從節能指標到城市碳管理平台 

    在淨零轉型的浪潮下，綠建築與智慧建築已不再只是技術導入的選項，而是重新塑造城市永續模式、推動低碳生活與提升不動產價值的關鍵力量。二者分別代表被動設計與主動管理，結合後形成跨越建築生命週期的整合系統，從材料、設計、能源治理到營運行為，全面支持臺灣邁向近零碳建築的核心策略。 

    自1999年開始建置綠建築評估系統，逐步成為臺灣最重要的環境與節能治理工具，透過生態、節能、減廢、健康(EEWH)等面向，使建築在設計初期即具備低耗能與低環境負荷的基礎，並由公共建築率先示範後逐漸擴散至民間市場。至2025年9月底止，全臺累計14,693件綠建築通過案件，其中民間案件自2015年起快速增加，已成為不動產市場品質象徵與開發案差異化的重要標準。 

    為回應2050淨零目標要求，內政部於2022年建立建築能效標示制度，係以綠建築標章日常節能指標之建築物外殼節能效率、空調系統節能效率及室內照明系統節能效率，計算建築物整體能源效率，評定建築能效等級，由高至低依序分為第1至7級，其中屬第1級之建築物，且能效評分尺度為前百分之五十者，為近零碳建築，以第1+級標示。未來取得近零碳建築等級之建築物，約節能50%，其餘用電量需靠再生能源碳中和至零排放，為淨零碳建築。讓建築能源使用進而轉換為可比較、可揭露、可追蹤的客觀數據，並逐步與綠建築整合，形成更明確的節能效益。自2022年起截至2025年9月底止，已累積248件能效評定案，反映市場對能源透明度與可量化績效的需求大幅提升。 

     與綠建築相輔相成的，是內政部推動逾二十年的智慧建築標章制度。藉由IoT 感測、能源管理系統（EMS）、智慧安全與自動化控制，讓建築能從過去「被動耗能」的空間，轉變為能即時監控、調節並優化的智慧平台。自2013年至2025年10月底止，智慧建築標章及候選證書累積超過2,112件，且其中五成以上為住宅類型，顯示智慧化已成居住市場主流，也成為新建案提升競爭力的重要關鍵。 

    從建築生命週期視角來看，綠建築負責前端的永續環境設計，包括外殼隔熱、自然採光、節能機電配置與水資源管理，以設計再降低建築的能源需求。智慧建築則承接後端營運管理，透過空調最佳化、照明控制、智慧電表以及設備預測維護，使能源消耗轉為「能監測、可比較、可改善」。透過長期累積的能源數據，建築首次能以動態方式呈現其生命週期能源曲線，讓節能從設計階段延伸至營運治理，逐步形成城市碳管理能力。 

    綠建築與智慧建築更直接影響不動產市場價值。具綠建築或智慧管理性能的建築，不僅能源效率高、營運成本低、設備使用壽命更長，未來亦能有效降低碳費衝擊。對企業而言，ESG與永續揭露已成為場地選擇與投資的重要條件，具有能耗數據、碳排資訊及智慧管理紀錄的建築更具市場競爭力。在租售市場中，性能透明的建築更能獲得租戶青睞，也更能穩定維持資產價值。 

    對一般使用者而言，綠建築帶來的是更舒適、健康的居住環境，包括光環境改善、良好通風、溫濕度穩定與節水效益；智慧建築則強化生活便利性與安全性，如智慧門禁、環境偵測、智慧停車與居住管理介面，讓建築不只是居住空間，而是能主動回應使用者需求的生活平台。 

    整體而言，綠建築負責奠定低耗能基礎，智慧建築負責驅動高效率營運，兩者共同建構城市的減碳能力。建築中心透過評定制度、查核與資訊揭露，提高市場的辨識能力，協助產業建立永續性能的共同語言，並引導臺灣建築環境邁向更永續、更舒適、具更高不動產價值的未來。 

四、安全防災、住宅性能評估與耐震標章：淨零時代的安全韌性基礎 

    在邁向淨零與永續城市的過程中，建築的安全與防災韌性，是整體建築政策中最核心也最前端的基礎工程。臺灣位於地震頻繁的環太平洋地震帶，每年超過三萬次地震活動及颱風天然災害，再加上都市高度開發、人口與關鍵機能高度集中，一旦建築在結構與消防上存在缺口，其風險不僅關乎單一建物，更關乎城市整體的安全與韌性。因此，從新建建築即透過嚴格把關的安全防災、住宅性能與耐震品質，已成為淨零建築在安全韌性提升不可或缺的一部分。 

    住宅性能評估制度正是在這樣的背景下逐步建立，透過結構安全、防火安全、無障礙環境、室內空氣與光環境、音環境、節能省水與住宅維護等八大面向，讓住宅從不可見的品質轉化為可比對、可辨識的等級資訊。制度自2012年正式上路以來，至2025年9月底止累積超過361件的性能評估個案，逐漸成為建築市場重要的品質指標。性能評估結果也已被納入危老與都更容積獎勵制度，特別是「結構安全」級距更是都市更新審議中的關鍵依據，使建築品質不再只依賴施工品質保證，而能透過制度化評量工具協助消費者理解住宅的安全性與耐久性。 

    在美國、加拿大、澳洲等成熟房市中，房屋買賣前檢查已是交易標準流程，透過第三方專業檢查者針對結構、屋況、管線、屋頂、地基等進行診斷提供Inspection Report，讓買賣雙方掌握資訊，降低交易糾紛、提高市場透明度。 

    內政部自2003年啟動耐震標章推動，結合美國特別監造、日本中間檢查制度及國內結構外審經驗，強調設計合理性、施工可行性與特別監督三大核心。耐震標章至2025年9月底止二十餘年來，已完成超過300件申請輔導與審查案件，其應用範圍橫跨公有建築、學校、民間新建案、社會住宅與大型公共工程。伴隨危老與都更政策推展，耐震標章的查核成果亦逐年增加，從早期每年數十件到近年每年超過百件，逐漸成為市場辨識結構安全的指標工具。 

    另外，本中心為內政部指定實驗室完成防火及耐燃測試報告之後的評定單位，可確保材料於實際使用時具有可驗證的安全性能，並透過後續使用監督維持市場品質。至今已完成近8,000件產品評定、300家廠商取得認可，大幅強化國內建材市場的透明度與安全水準。 

    同時，本中心亦受內政部指定辦理防火避難綜合檢討與性能審查，累計完成 850件綜合檢討、170件性能審查，協助190家建設公司提升建築安全設計品質，建築安全不僅依賴法規，更取決於材料性能、工地管理與專業審查制度的嚴謹執行，唯有透過制度化的第三方驗證機制，並導入涵蓋設計、施工到使用階段的完整生命週期安全管理，方能真正落實公共安全，保障人民生命與財產。 

五、建材及建築評估制度之綜整：以生命週期、不動產與生活效益重塑建築價值 

    在淨零轉型加速的背景下，臺灣現行建材及建築評估制度——綠建材標章、低碳（低蘊含碳）建築標示、綠建築標章、建築能效標示、智慧建築標章、安全防災、住宅性能評估與耐震標章——正逐步形成一套完整的永續框架，重新定義建築的價值來源，並同步提升不動產市場競爭力與民眾生活品質。 

    從建築生命週期來看，減碳已不再只著眼於使用階段的能源消耗，低碳建築制度導入低蘊含碳量化，使材料製造、運輸與施工中的碳排得以被減量，帶動市場朝向透明與可比較的低碳競爭。綠建材制度則從源頭提升材料之健康、再生、高性能、生態，建立更環保的建材供應鏈。綠建築與建築能效制度亦同步發揮作用，從生態、節能、減廢、健康，使建築在投入營運前就具備良好設計、能效與環境品質，並成為評估建築長期價值的重要指標。 

     當建築進入使用階段，智慧建築制度讓建物不僅節能，更能透過感測器、能源管理系統與智慧控制技術，使照明、空調、水電使用更有效率，營運更透明，居住更健康安全。住宅性能評估制度則讓新建住宅的結構安全、防火、安全、無障礙環境、空氣與光環境、音環境、節能省水與住宅維護等得以客觀呈現，成為市場辨識住宅品質的重要依據，也提升都更與危老重建的效率。 

     在安全韌性方面，耐震標章透過審查與特別監督，讓結構品質從設計到施工都能被確認，強化面對地震風險的城市韌性。防火避難則確保建築材料與避難設計達到安全標準，使住宅與公共建築在災害發生時具備基本保護能力。這些制度不只守護生命財產，也避免因災後重建所造成的大量資源耗損與碳排，更符合生命週期減碳的核心精神。 

     整合而言，建材及建築評估制度對不動產市場而言，取得標章的建築更具辨識度與保值性；對消費者而言，則代表更安全、節能、健康與便利的生活環境。未來，若能再結合建築履歷、BIM 與碳管理資料，這套制度將更完整地支撐臺灣邁向2050淨零與高品質居住環境的願景。 

六、既有建築發展與老宅延壽政策：突破人屋雙老困境的永續策略 

    在臺灣已邁入超高齡社會與建築大量老化的背景下，「既有建築發展」與「老宅延壽」已成為住宅與城市治理的核心議題。根據內政部統計，我國住宅總量逐年增加，目前約有920多萬戶，其中約有520萬戶住宅屋齡已逾三十年，其結構、外牆、管線、設備與防災能力皆面臨逐步衰退，而住戶多為中高齡人口，形成「人屋雙老」的典型現象。過去住宅政策多著重於都更或危老重建，然而現實中大多數老屋因所有權複雜、同意比例難達成、財務負擔沉重，或住戶不願搬離原生社區，使重建難以落實，老屋因而在缺乏維護下加速老化。面對這樣的困境，臺灣開始從既有建築生命週期出發，重新思考「延壽」作為重建之外的另一條永續道路。 

    既有建築的治理觀念在國際已行之有年，歐洲、日本等地普遍透過強制檢查制度、計畫性維修與性能改善補助，延長既有建物的生命週期，讓建築物在使用期間不斷被「診斷、修繕、再生」，延長建築生命不僅避免大規模拆除所帶來的環境衝擊，也使城市記憶、社區網絡和鄰里關係得以延續。臺灣多年來雖重建政策積極推動，但在龐大的老屋存量前，若沒有既有建築的系統性治理，單靠重建始終無法全面改善城市居住品質。 

    在此脈絡下，內政部於 2025 年推動「老宅延壽機能復新計畫」，該計畫以4到6層樓、屋齡三十年以上的集合住宅與透天建築為主要對象，三年投入五十億經費，補助公共區域結構補強、外牆與屋頂防水、老舊管線更新、電線改善、公共空間整修、無障礙坡道與電梯增設，以及高齡者居住安全改善等，以提升建築的基本安全與生活機能。補助比率最高可達修繕費用的六十五％，其中弱勢與高齡住戶可再獲加碼，使延壽不再是少數人能承擔的負擔，而成為一般住戶也能選擇的住宅改善途徑。 

    延壽政策的推動除了改善建築本身，更與當代永續與減碳目標緊密結合。相較於整棟拆除重建，修繕延壽可以減少約六至七成的碳排放，並大幅降低建築廢棄物產生。對於高度依賴混凝土與鋼材的營建產業而言，延壽等同於減少新材料與施工程序的需求，是最直接的「低蘊含碳」實踐方式。修繕讓建築免於被過早報廢，也減緩資源消耗，使建築從一次性產品轉化為真正具備生命週期管理概念的長效資產。這樣的政策方向也與全球的建築碳管理趨勢一致，使城市在邁向淨零排放時擁有更務實的調節策略。 

     對生活者而言，延壽帶來的改善是具體有感的，透過更新管線、改善防水、提升照明、增設扶手與無障礙設施，老屋得以重新回到安全、健康的居住標準，減少漏水、跳電、火災等常見風險。對高齡者而言，延壽住宅能讓他們在熟悉的社區中持續生活，避免因重建搬遷而失去社會支持系統；新增電梯或坡道等設施，更直接提升日常便利性，是實現「在地安老」的重要基礎。 

    對不動產市場而言，延壽住宅不僅避免因屋況惡化而貶值，更新後的老屋因安全性提升與機能改善更具保值空間，甚至可增加租賃競爭力。延壽後建築其生命週期更長，設備維護成本降低，也使未來因法規而有可能實施的建築碳排限制或碳費風險得以減少。對開發者而言，延壽措施讓他們在重建之外多了一種介於修繕與更新之間的產品策略，使市場得以更加多元、彈性。 

    然而，延壽政策若要全面發揮效益，仍需補足制度與市場的深層需求，例如簡化補助程序、擴大技術輔導、加強地方政府配套、建立延壽與重建之間的清晰判斷標準、強化結構安全檢查制度，以及培育專業整建維護產業鏈。唯有將延壽納入長期性的既有建築治理架構中，使其成為「持續維護、定期檢查、必要更新」的一環，才能真正讓城市從老化邁向韌性。 

    總體而言，從既有建築出發的老宅延壽政策，不僅突破臺灣人屋雙老的困局，也是建築永續、減碳、城市安全與居住品質提升的多重解方。延壽不是重建的替代方案，而是提供居民、社區與城市另一條更具韌性、更環保、更貼近真實需求的長期道路。當臺灣開始讓老屋不再被動等待老化，而是主動被看見、被維護、被延續，城市也才能真正朝向永續與共好邁進。 

七、結語：淨零碳排時代的不動產新價值 

    在淨零碳排成為國家發展主軸之際，台灣建築中心長期以第三方公正角色，串聯政策、技術與市場，推動建築由節能走向低碳、由設計走向全生命週期治理。不動產的價值，已不再僅是交易價格的高低，而是能源效率、碳管理能力與使用安全的綜合表現。 

    透過綠建築與建築能效制度，建築中心協助產業從源頭降低能耗，讓節能成果得以量化、比較並回饋市場；結合智慧建築的導入，更進一步推動建築營運數據化，使能源管理由被動控制升級為主動優化。面對低蘊含碳議題，台灣建築中心也逐步建立低碳建築與材料標示制度，讓建築碳排納入可驗證的全生命週期管理架構。 

    同時，安全防災、住宅性能與耐震等制度，則為建築奠定安全與耐久的根本價值。建築中心所推動的各項評定，不只是標章，更是引導市場轉型的信任基礎。未來，不動產將由高耗能資產，轉為低碳、高效、可管理的永續資產，成為支撐企業 ESG、城市韌性與國家淨零目標的關鍵力量。 

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