最新研究表明，聯邦政府的5%購屋首付計畫將使低收入澳洲人更難購買第一套住房，因此需要對這項關鍵的住房負擔能力政策進行重大反思。

該措施在10月擴大實施範圍的同時，房價也急劇上漲，引發了人們對該政策可能適得其反的擔憂。工黨多次引述財政部的分析，指出未來六年房價將上漲0.5%至0.6%。

但墨爾本大學的經濟學家Hamza Hanbali、澳洲國立大學的Gaurav Khemka和蒙納士大學的Himasha Warnakulasooriya 的建模研究發現，降低存款政策可能會在未來十年內使房價上漲10–20%。

研究發現，政府提供的首付援助將被房價飆漲所抵銷。對於低收入家庭而言，情況尤其如此，模型預測他們將不得不等待五年才能負擔得起房屋。

精算學高級講師Hanbali表示，該分析還得出了一個「令人驚訝的」結論，即聯盟黨的一項提議–允許首次購房者將退休儲蓄用於首付–將改善所有收入群體進入住房市場的機會。

他說：「根據我們的模型，降低存款額的方案似乎對低收入群體造成了損害，從而加劇了不平等。」

「但提前退出並沒有那麼糟糕–它只是涉及一種權衡，而這才是令人驚訝的地方。這並非意在政治上站隊；而是意在盡可能客觀地研究這兩種政策。」

儘管工黨努力增加住房供應，但目前的住房負擔能力仍處於歷史最差水準。

根據Cotality統計，在雪梨、阿得雷德、布里斯本和珀斯，攢夠20%的房屋首付需要十多年時間，而普通家庭現在需要將近一半的收入用於償還抵押貸款，這比五年前要困難得多。

Hanbali表示，兩種政策措施都導致房價上漲，顯示建造更多房屋是解決房屋負擔不起問題的唯一長期方法。

聯盟黨的提議是允許首次購屋者提取高達40%的退休金，用於支付最高20%的首付。 5%首付計畫提供由納稅人擔保的貸款額度，最高可達貸款額的15%，從而幫助受益人以較少的積蓄購屋。

根據研究，聯合政府的方案「間接」影響了還款能力，因為額外的需求推高了價格，迫使家庭借貸更多。

降低首付比例的做法「對房價的影響相同」。但它也「有意地」增加了借貸，因為5%的較低首付比例意味著，即使不考慮對房價的影響，家庭也需要承擔更大的抵押貸款。

學者模擬了低收入、中等收入和高收入家庭（均無積蓄）在兩種政策下需要多長時間才能存夠首付併購買房屋。

兩項政策都允許高收入家庭提前購屋：存款計畫可提前10個月，提前支取退休金可提前1.2年。

但對於其他購屋較晚且面臨房價上漲的市場的家庭而言，這些政策的連鎖反應則更為複雜。

中等收入家庭仍可透過退休金計畫提前一年購房，而存款計畫的提前支取則會帶來更直接的「價格衝擊（price shock）」，更高的還款額也會開始顯現。低收入家庭的情況則更為顯著。研究表明，提前支取退休金能讓他們提前六個月購房。

但根據5%的首付方案，「較大的貸款額度會使還款超出他們的收入能力，在供應受限的住房市場中，購房時間可能會延遲長達五年」。

顧問公司Hartigan & Associates的負責人、澳洲住房協會（research at Housing Australia）前研究主管Hugh Hartigan表示，研究顯示這兩項政策都推高了房價。

Hartigan表示，收入最低的家庭將很難擁有自己的房子，「當務之急是提供充足的社會安全住房和可負擔住房」。

【原文網址：https://www.theguardian.com/australia-news/2025/dec/18/australias-5-home-deposit-scheme-makes-it-harder-for-low-income-earners-to-buy-research-suggests，轉載自Patrick Commins／衛報，2025年12月18日】