澳洲住宅房地產價值預計在未來12個月內至少上漲5%，在2025年已上漲8.6%的基礎上進一步攀升，恐將加劇全國住房可負擔性危機。

根據房地產研究機構Cotality的數據，去年全澳各州與領地的首府城市房價皆呈現上漲走勢，其中以達爾文（Darwin）漲幅最為驚人，年增18.9%，其次為伯斯（Perth）的15.9%與布里斯本（Brisbane）的14.5%。

澳洲最大城市雪梨（Sydney）房價漲幅相對溫和，為5.8%，但仍是全國最昂貴的市場，住宅中位價已突破128萬元。

全國房價的年度漲幅為2021年以來最大，不過在去年底，漲勢已有所放緩。

多數房市觀察人士預期，2026年全國房價仍將持續上升，主因在於需求持續超過供給；然而，住房可負擔性限制以及潛在的升息風險，可能抑制漲幅。

Cotality研究總監Tim Lawless表示，市場動能已有部分消退，原因在於原本對進一步降息的預期，已轉為可能升息的擔憂。

他指出：「在利率『高檔維持更久』的環境下，加上生活成本壓力再起與住房可負擔性持續惡化，市場熱度明顯降溫。」

不過Lawless也補充：「2026年我們仍不太可能看到供給出現實質性回應。」

他認為，供給持續吃緊的情況，將「有助於抵銷」房價成長顯著放緩的風險。

四大零售銀行中已有兩家預期，澳洲央行將在今年首場理監事會議（2月初）升息，且目前沒有任何銀行預測將再度降息。

SQM Research預測，2026年首府城市房價將上漲6%至10%，其中伯斯、布里斯本、阿德雷德（Adelaide）與達爾文可望出現雙位數漲幅。

AMP首席經濟學家 Shane Oliver 則預期，房價年增幅約落在5%至7%之間。

世代差距擴大

房價持續攀升，對年輕世代造成沉重壓力，使許多人難以負擔自有住宅。

Cotality數據顯示，2025年全國租金上漲5.2%，過去五年平均年增率達7.4%。

金融比價網站（financial comparison site）Finder的分析指出，約40多年前，澳洲民眾平均只需以年收入的3.3倍即可購屋；如今，這一比例已攀升至年收入的10倍以上。

同一期間，城市住宅的平均價格也從約6.4萬元飆升至接近100萬元。

分析亦顯示，即使考量1980年代曾出現的雙位數利率，如今屋主在利息還款上所承擔的收入比例，仍明顯高於當年。

Finder個人理財發言人Taylor Blackburn表示，1980年代許多澳洲人只需領取平均薪資，便有能力購屋。

他指出：「相較之下，現在的澳洲人必須存更久的錢、準備更高的頭期款、背負更大的債務，但薪資成長卻未能同步跟上。」

「對過去的世代而言，只要有穩定工作與紀律，擁有房產是可以實現的目標。」

極端漲勢

過去五年，在低至中度借貸成本與供給不足的背景下，澳洲房價出現極端漲幅。

Cotality數據顯示，全國房價五年來上漲46.8%，其中伯斯與布里斯本分別暴漲89%與86.7%。

投資人亦充分利用 負扣稅（negative gearing）與資本利得稅（Capital Gains Tax）減免等有利政策，加劇市場競爭，並加深投機者與自住購屋者之間的緊張關係。

2025年，澳洲投資型房貸大幅增加，使更多潛在自住買方被迫留在租屋市場。

在房價漲幅長期超過薪資成長的情況下，年輕族群能否購得合適的家庭住宅，愈來愈取決於父母的資產實力，而非自身的工作收入。

【原文網址：https://www.theguardian.com/australia-news/2026/jan/02/australian-house-prices-expected-to-rise-at-least-5-in-2026-after-jump-last-year，轉載自Jonathan Barrett／衛報，2026年1月1日】