摘要
臺灣已於 2025 年正式進入超高齡社會，家戶規模持續縮小，住宅亦快速老化。本文主張，住宅不應僅被視為私人資產、福利補充或建築技術問題，而應被理解為支撐日常功能與生活能力的公共基礎設施。本文結合「高齡友善城市與社區」框架、以及能力取向，探討住宅在超高齡社會中如何成為支持或削弱獨立生活的制度力量，並思考在數位時代，居住體系如何維持高齡者的尊嚴與社會連結
在政策面向上，本文參照世界衛生組織輔助科技與 GATE「5P」架構（People、Policy、Products、Provision、Personnel），提出住宅—社區—城市三層次的轉型方向，包括短期強化既有住宅安全盤點與到府跨專業評估機制，中期推動社區整體可近性改善與跨代混居住宅選項，長期則將住宅納入社會與經濟基礎建設治理，並同步促進數位賦能與隱私保障。本文藉由將住宅重新定位為生活增能的制度安排，提供臺灣推動在地老化與提升社會韌性的治理視角。
壹、超高齡社會中的居住、尊嚴與能力
臺灣已於 2025 年底正式進入超高齡社會（super-aged society），65 歲以上人口比例突破總人口的 20%（內政部，2026）。其中，首都所在的臺北市為全國老化程度最高之縣市，高齡人口比例已達 24.26%，快速逼近日本近年所稱的 hyper-aged society。此一名詞在中文語境中尚未出現穩定對應的翻譯，某種程度上亦反映出臺灣社會老化速度之快，已超出既有政策想像與社會認知的調適能力，對個人、家庭、社區與國家治理體系皆構成深刻挑戰。
伴隨高齡化而來的，並非僅是人口年齡結構的轉變。根據內政部（2025）戶籍統計資料，臺灣總人口已持續減少，家戶平均人口數降至 2.36 人。這一轉折不僅是一項人口統計上的里程碑，更揭示了社會制度、空間配置與生活支持體系長期發展的結構性變遷。隨著平均壽命延長，80 歲以上、甚至百歲以上的高齡者日益可見；然而，家庭規模卻持續縮小，使得原本由家庭內部承擔的照顧責任，逐漸外溢至公共體系與社區層次。「如何迎接百歲人生」不再只是個人健康管理或醫療長照政策的議題，而是一個涉及人權保障、城鄉空間設計與不動產體系發展的整體性社會課題，其中「居住」正是關鍵卻長期被低估的核心面向。
在高齡化與少子化並行的社會條件下，高齡者如何在住宅中生活，並非僅取決於住宅硬體條件是否完善，而是一個以人為本、以高齡者為主體，並隨其生命歷程變化而持續展開的生活實踐過程。高齡者在住宅環境中處理日常生活活動、調適身體功能變化，並不斷協商其自主性（agency），以其能力（capacities）回應所處的制度與空間限制。住宅因此不只是遮風避雨的物理空間，而是承載日常生活、身體活動、社會互動與自我生命統整的核心場域。無論對健康、亞健康、失能失智，乃至生命末期的高齡者而言，居住環境的適切與否，皆深刻影響其生活品質與生命尊嚴。
此一對居住的理解，亦與國際人權法制的發展方向相互呼應。聯合國《經濟社會文化權利國際公約》（ICESCR）第 11 條明定，住居權屬於人人享有的基本人權，其內涵並經聯合國經濟社會文化權利委員會於 1991 年《一般性意見第 4 號》中加以具體化。該文件指出，「適足住房權」並非僅指物理上擁有一處居所，而是涵括居住安全、可負擔性、可近性、適居性，以及在文化與社會脈絡中維持尊嚴生活的權利。此一人權框架清楚揭示，居住不應被簡化為市場中資本交易的結果，而應被理解為與人的尊嚴、生活能力與社會位置緊密相連的基本權利。
在此脈絡下，臺灣自 2009 年通過《兩公約施行法》，並於 2013 年首次提出國家人權報告後，住居權開始成為可受審查與評估的國內人權規範（國家人權委員會，2026）。聯合國在 2013 年針對兩公約締約國人權履行情形的審查中亦再次強調，居住權是不可或缺的基本人權，其核心精神在於確保每一個人皆能在和平、安全且具尊嚴的條件下居住於某處。此一權利取向不僅深化了住宅議題的人權意涵，也為從能力取向檢視高齡社會中的住宅功能，提供了重要的規範基礎。
然而，長期以來，臺灣的高齡政策與住宅政策多被切割為彼此分離的政策領域，分屬不同專業體系與行政部門，缺乏整合性的視角與治理工具。2011年制定公布「住宅法」，2023年最新一次修訂，其第二條明訂主管機關在中央為內政部，在地方為直轄市政府及縣市政府。此規範雖具統整的意涵，但如何統整各分立的業務單位，則並不明確。面對超高齡社會的結構性衝擊，此種政策斷裂日益顯現其限制。對許多高齡者與身心障礙者而言，原本熟悉的「家」，隨著身體功能的改變，逐漸轉化為充滿風險與限制的空間：樓梯成為難以跨越的障礙，狹窄的門與走道限制行動，自家浴室反而成為最危險的場域。在這樣的情境下，住宅不僅未能支持生活能力，反而可能削弱個人的自主性，甚至加速其被排除於獨立生活與社會參與之外。
基於上述問題意識，本文以「高齡友善城市與社區」（age-friendly cities and communities）作為整體分析框架，透過結合國際人權觀點、能力取向與臺灣在地社區的實證資料，試圖回答兩個問題：第一、在超高齡社會中，住宅如何成為支持（或削弱）自主生活的制度力量？第二、如何使居住成為數位時代與跨代共居下，人們得以維持尊嚴、直至生命終結的重要載體？換言之，本文主張住宅應被轉化為「生活增能」的公共基礎設施，才可能真正支撐在地老化與尊嚴終老。
貳、不動產老化與住宅結構的制度性風險
臺灣快速進入超高齡社會的同時，也正面臨一個長期被低估的結構性問題：住宅老化團塊性增加。根據內政部（2025）統計，全台平均屋齡達34.1年，澎湖、雲林及嘉義縣平均屋齡均破40年，臺北市屋齡第四高，亦達39.1年，老舊住宅已成為多數高齡者實際居住的主要型態。然而，這些住宅早年並非在「高齡居住」或「功能退化」的前提下所設計，其空間配置、垂直動線、公共設施甚至出入交通動線，往往隱含著對使用者身體能力的預設假設：年輕、行動自如、可自我照顧。
在人口結構急遽轉變的情況下，住宅老化不再只是建築耐用年限的問題，而是逐漸轉化為一種制度性風險。對許多高齡者與身心障礙者而言，「在地老化（aging in place）」或「原居安老」在政策論述中被視為理想目標，但在現實生活中，原有住宅卻可能成為限制其行動、壓縮其生活半徑，甚至危及其安全的關鍵因素。當住宅缺乏電梯、室內空間狹小、衛浴與出入口未考量身體功能變化時，居住本身便不再是支持生活的基礎，而成為必須每日應付的風險來源。
都會區的不動產發展，更加劇了這樣的結構性矛盾。一方面，都市更新與重建被視為解決老屋問題的主要手段；另一方面，實際的更新進程卻往往以市場價值與投資報酬為優先考量，使得高齡者、身心障礙者與經濟弱勢者，無法有效協商而無法進入都更的門檻，或難以在更新後的住宅環境中「被保留下來」。在此脈絡下，住宅不僅是居住空間，更是一種排除與選擇的機制：誰能負擔更新後的成本，誰就有資格繼續居住於城市的核心地帶；反之，無力協商及無力承擔者則被迫遷移，承擔與原有社會網絡斷離的後果。或有拒遷住戶與更新機制之間的衝突，影響進程及整體性。故截至目前為止，各大都市老宅改建及都市更新、及社會住宅興建的速度，遠遠落後人口老化的速度。
值得注意的是，這種不動產結構所帶來的影響，呈現嚴重的社會不公平（inequality）。不同區域、不同社經條件與不同家庭結構的高齡者面對的居住風險也明顯不同。都市內老舊行政區中，無電梯集合式住宅比例偏高，使得居住在其中的高齡者在日常出入、就醫與社會參與上承擔更高的成本。城鄉差異亦進一步放大此一問題：都市中存在高密度老屋與昂貴房價，鄉村地區則可能面臨交通不便、公共設施不足與資源可近性低落的限制。
在這樣的結構條件下，住宅不再只是個人選擇的結果，而是深深鑲嵌於人口趨勢、不動產市場與政策制度之中。當高齡化與住宅老化同步發生，卻缺乏跨領域的整合視角時，居住問題往往被簡化為「個案困境」或「家庭責任」，而忽略其背後的制度性根源。這也正是為何，單純以租金補助、修繕或短期照顧服務回應高齡居住需求，往往難以真正改善高齡者的居住處境。
因此，理解高齡社會中的居住議題，必須同時關注人口結構的變化與住宅體系的歷史累積。唯有將住宅視為一項公共議題，而非僅是私人資產，才能揭示其如何在不知不覺中形塑了誰能被支持、誰又被排除於日常生活與社會參與之外。王南喻、劉峰旗、黃志仁、張煜明（2020）論文探問「誰需要社會住宅？」，分析104年全國住宅調查資料，結果顯示60歲以上高齡者接受社會住宅的意願明顯比年輕者較低，他們雖然有需要，但因無固定收入而負擔租金的能力較低、依戀原居地／地區、醫療需求、擔心租期屆滿又需搬遷等因素而猶疑卻步。
肆、住宅做為支持能力的載具：從能力取向理解住宅
從高齡友善城市與社區的視角來看，住宅是否能支持功能，並非單純的個人生活問題，而是城市與社區是否能容納不同生命歷程與能力狀態的重要指標。若要更深入理解居住如何影響高齡者與身心障礙者的生活，僅以安全或便利作為評估標準仍嫌不足。WHO（2024）對輔助科技的定義指出，任何能夠提升、維持或改善身心障礙者功能能力的設備、產品或系統，都可被視為支持功能的工具。若依此概念延伸，住宅本身亦可被視為一種支持功能的「系統」或「載具」。
然而，住宅是否發揮了支持功能，並非理所當然。對某些人而言，住宅確實能延伸其行動能力、促進自主生活；但對另一些人而言，住宅卻可能因設計不當而成為限制其行動與社會參與的障礙。這樣的差異，凸顯了居住環境在「功能提升」與「功能抑制」之間的雙重可能性。
以楊培珊、吳慧菁（2016）所進行的「臺北市身心障礙者生活狀況調查」為例，該調查以 65 歲以下之身心障礙者為對象，結果顯示，有 12.31% 的受訪者表示在家中上下樓存在困難，10.98% 表示在住家外鄰近處步行有困難。這些數據反映的並非個別健康狀況，而是居住環境與周邊空間未能回應使用者需求的結果。尤為關鍵的是，約七成受訪者居住於無電梯之集合式住宅，部分行政區比例更高。這意味著，對許多身心障礙者而言，居住空間的垂直移動本身即構成日常生活的主要障礙。此外，有 26.1% 的受訪者表示其收入不符實際生活需要，原因包括生活費用高、收入偏低，以及住宅費用負擔過重。居住條件與經濟壓力交互作用，進一步限制其生活選擇。
時序推進，呂朝賢、楊文山、蕭錦炎 （2021）所進行的「110年度臺北市身心障礙者生活狀況調查」，以全市身心障礙者為母數，結果顯示已有將近一半（48.5%）的身心障礙者年齡達65歲以上，45-64歲亦占了30.4%以上；44.3%居住於無電梯之集合式住宅，且有11%對居住狀況不滿意；該年度受疫情影響，有高達26.2%都沒有外出，高於前次調查（105年）的 4.6%；有41.4%的6歲以上身心障礙者日常生活活動功能（ADL）至少有一項獨自行動有困難；僅34.4%有使用電腦，當中僅1.2%使用有輔具的電腦；受訪者的未來期待，以提高補助費用或優惠（23.2%）、強化資訊管道及關懷主動性（10.5%）、居住環境及無障礙空間改善（8.0%）居多。
以上臺北市身心障礙者生活狀況調查資料數據，印證本文前述，居住環境、經濟條件與功能受限之間存在高度關聯，但相關政策卻往往分散於不同部門，缺乏整合性的回應。WHO Global Cooperation on Assistive Technology （GATE）提出了5P：People, Policy, Products, Provision, Personnel，就是要以人為本，來制定政策、開發產品及供應鏈、設計服務提供模式、及培力相關人才（WHO，2026）。因此，本文主張，超高齡社會的住宅議題應納入此5P概念，由上而下，從政府、產業、服務與研發端，合作共創，期能轉危機為契機，以全新的視野打開嶄新的藍海。住宅應被視為影響個人生活功能與社會功能的關鍵制度安排，而非中性的背景條件。住宅的空間配置、垂直動線、公共設施與周邊環境，皆深刻形塑了高齡者與身心障礙者的日常選擇與生活半徑。
透過能力取向與高齡友善城市框架的結合，居住問題得以從個人適應或照顧安排，提升為不動產制度與城市治理必須回應的核心議題。從不動產制度的角度來看，能力取向與高齡友善城市的結合，有助於揭示既有住宅結構如何放大不平等。老舊住宅存量、所有權限制與改造成本，使許多高齡者即使意識到居住環境的不適切，也缺乏實際調整的能力。當住宅被視為高度私人化的資產，而非公共責任的一部分時，居住風險便容易被個人化，轉化為家庭自行承擔的問題。
在實際生活中，居住環境的障礙並非集中於單一設施，而是以高度日常化的形式存在。上下樓缺乏電梯、出入口門檻過高、門寬狹窄、室內動線不足、房間與衛浴空間狹小，皆是高齡者與身心障礙者反覆面對的現實困境。這些設計往往建立在「使用者功能穩定且健全」的假設之上，卻忽略了功能變化本身即是生命歷程的一部分。
此外，居住空間往往未能提供照顧者所需的活動與休息空間，使照顧關係在高度壓縮的環境中進行，增加衝突與壓力。住宅外部環境同樣充滿挑戰，高低落差、巷弄雜亂、辨識度不足，使外出成為高風險行為，進一步限制了社會參與。這些硬體障礙並非偶發，而是結構性地存在於老舊住宅與既有社區之中，並在缺乏更新與調整的情況下被日常化、合理化。
伍、從居住障礙到社會排除的連鎖效應
居住環境中的硬體障礙，表面上看似是技術或設計問題，實際上卻經常透過日常生活的累積，轉化為深層的社會排除機制。當住宅無法支持基本行動、照顧與隱私需求時，其影響不僅止於不方便，而是逐步侵蝕個人日常生活功能、社會功能與主體性。
首先，隱私的流失是居住空間不足或設計不當所帶來的直接後果之一。在坪數有限、房間狹小且缺乏彈性配置的住宅中，高齡者與身心障礙者往往難以擁有獨立且可被尊重的私人空間。當個人的身體照顧、情緒狀態或生活節奏必須持續暴露於他人視線之中，隱私不再是一項理所當然的權利，而成為需要被「協商」甚至被犧牲的資源。長期而言，隱私的缺乏不僅影響心理感受，也削弱了個人對自我生活的掌控感。
其次，與照顧者之間的互動關係，也深受居住環境條件影響。當住宅空間不足以支持照顧活動的分工與界線，照顧關係容易在高度壓縮的空間中發展為不對等的權力關係。照顧者因長期承受空間與時間壓力，可能出現情緒耗竭；而被照顧者則可能因高度依賴而逐漸失去自主性。此時，衝突與緊張往往被視為家庭問題，卻忽略了其背後的結構性居住條件。
再者，娛樂、休閒與快樂的流失，是居住障礙所帶來但常被低估的後果。當外出本身即伴隨高度風險，住宅內部又缺乏足夠空間進行多樣活動，高齡者與身心障礙者的生活重心容易被壓縮至基本生存與照顧需求。這樣的生活狀態，並非個人選擇，而是居住環境與社會支持不足共同造成的結果。長期而言，生活樂趣的消失，將進一步削弱個人參與社會的動機與能力。
此外，居住環境的不利條件亦可能強化社會歧視與自我排除。當住宅與社區空間未能回應多樣身體與能力需求時，身心障礙者與高齡者更容易被視為「不合適的使用者」，進而內化這樣的訊息，主動降低外出與參與公共生活的頻率。此種自我限制，往往被誤解為個人退縮或意願不足，卻忽略其實際上是對環境不友善的合理回應。
在更宏觀的層次上，居住條件亦可能影響個人在法律與制度中的位置。例如，在監護或輔助宣告的判定過程中，居住環境是否安全、是否具備照顧條件，往往成為評估個人能力的重要依據；在被害人保護、證言或司法程序中，住宅的可近性與支持性可能影響當事人是否能順利行使其權利；社會補助需要有戶籍與地址。這些制度性影響，顯示居住不僅是生活場域，更是形塑公民資格與權利實踐的重要基礎。
陸、「通用」在社區與城市的挑戰
面對高齡社會中居住所引發的多重排除問題，單一技術性解方已難以奏效。本文主張，必須從住宅、社區與城市三個層次，進行結構性的轉向，重新思考「通用」作為核心原則的意涵。「住宅法」第41條第三、四、五款，已提及社區發展、社區整體營造、環境改造、環保教育、電動車充電相關設備、社區組織團體等具體內涵，如何能讓「通用」由住宅擴大到社區與城市是一大挑戰。
首先，通用設計的概念需被重新理解。通用設計並非僅針對特定族群提供補救性設施，而是一種從一開始即假設使用者多樣性與功能變化的設計思維。在超高齡社會中，功能退化不再是例外，而是多數人終將面對的生命歷程。因此，住宅與公共空間若仍以「標準使用者」為前提，勢必持續製造排除。通用設計的核心，不僅在於無障礙設施的數量，更需重視是否能支持不同身體狀態下的自主使用與尊嚴生活。
其次，老舊住宅與社區的更新，必須超越市場導向的想像。若都市更新僅以不動產價值最大化為目標，將難以回應高齡者與身心障礙者的實際居住需求，甚至可能加速其被迫遷離原有社區。相對地，若將更新視為重建社會關係與公共支持的契機，住宅便能成為促進社區共融的重要平台，例如建立高齡換屋媒合平台，或青銀共居媒合平台。這也凸顯了普遍性社會住宅政策的重要性，使居住不再完全受制於市場邏輯。同時亦需積極加強社會教育，並輔以公共補助與示範區帶動整體改善，期使民眾能推己及人，不再拘泥將住宅視為個人及家庭的資產，方能眾志成「新城」。
再者，建築與工程專業需納入更多社會視角。住宅設計不只是技術問題，而是深刻影響人際互動、照顧關係與社會參與的社會實踐。將社會工作、公共衛生與人權觀點引入建築與工程教育，有助於培養對居住議題更具「以人為本」精神的專業人才，避免空間設計在無意間再製社會排除。
更重要的一點，社會共融不僅仰賴硬體改善，更需要社會教育與治理機制。超高齡社會中，如何與不同年齡、不同能力、不同生活節奏的城市居民共同生活，已成為一項公共課題，近來常引起爭議的「博愛座」就是一明顯的例子。透過社區自治、溝通平台與共享機制，城市居民逐步協商生活規範，減少誤解與排斥，進而得以形塑更具包容與共融性的日常互動。
柒、樂齡住宅與科技導入
隨著臺灣人口轉型，近年所謂「樂齡宅」或「銀髮養生宅」如雨後春筍般陸續上市，媒體亦多方報導，推波助瀾 （橘世代，2026）。從早期的潤福新象、康寧生活會館、長庚養生村，到中和青年社宅中標榜「青銀共居」的的樂陶居，早期仁愛之家轉型委託非營利組織經營的台南和順居，再到近年建商、醫療、傳統產業、甚至個人家族積極投入的各類住宿型產品，一家一家陸續開始營運。其中若屬買斷型的產品，則可歸於一般房地產；若屬強調管理和生活安排的「只租不售」類型，則有較多政府或非營利組織的社會投入與社會分配。
若對照本文引用的高齡友善城市及能力觀點的典範架構，則不難看出幾點差異：（1）目前市場上的「只租不售」商品，若計算保證金、租金、膳食費、管理費等各項費用之總額，足以令絕大多數無固定收入的樂齡或高齡者望之興嘆。（2）許多樂齡宅都限制僅有「具生活自理能力」者入住，當能力下降時其「不受歡迎」指數恐逐漸上升，依契約必須搬離、或是自請看護，無法適應居住者生命歷程的變化。（3）推案宣傳大多運用自由經濟及資本市場詞彙，甚至操作「飢餓行銷」，指稱入住需排隊N年。導致民眾對自己老後的無奈與恐慌感與日俱增。（4）即使臺灣已邁入超高齡社會，政府仍無頒佈明確的住宅政策，在樂齡宅的治理與社會教育層面的角色亦相當消極，恐擴大超高齡社會中的不平等與社會隔離與社會排除。
另外，資訊與數位科技的引入，亦是高齡友善住宅與城市發展中不可忽視的面向。無論是智慧住宅設備、遠距照顧或城市級資訊系統，科技皆有潛力支持自主生活與安全。然而，科技並非中立工具，其設計與使用方式將決定其是促進賦權，還是加深監控與依賴。因此，資訊交流科技應被視為輔助人際關係與社區支持的工具，而非取代關係本身的解方。
眾所周知，高齡者本來就是資訊與數位科技的弱勢群體，英國建築、不動產管理及土地政策方面的學者，Holmes, Karampour, Richardson, & Burgess（2025）研究提醒，數位不平等與居住不平等互相作用，更加乘了弱勢群體取得適宜住居的困難度及數位排除，包括難以透過線上系統來取得、或速度不夠快來爭取到有限的可負擔住居的相關公告資訊；在狹窄又網路不穩的住所內與多位家人共用網路；住所不穩定而無法簽訂各種數位服務的契約；難以負擔數位服務的費用；無法跟上數位科技快速發展的腳步；被迫在公共的WiFi上揭露私密訊息等等，不勝其數。
捌、總結與政策建議
總結三點：
- 臺灣在地老化的風險，在於「老人困老屋」：老舊失修、無電梯、狹小動線與浴廁風險，會把日常生活一步步變成困境。
- 住宅不僅是私人資產議題，也是基本人權與公共責任，政府責無旁貸：若住宅無法支持行動、自主與隱私，高齡者與障礙者就會被推向社會排除。
- 把住宅從「老後風險來源」轉為「生活增能的社會基礎設施」：以通用設計、社區支持、可負擔與跨代混居的住宅選項，加上數位賦能與隱私保障，讓人們能在熟悉社區有尊嚴地生活到老後。
最後，本文僅提出以下的具體政策建議：
總體目標：把住宅從「老後風險來源」轉變為「支持生活能力與尊嚴的社會基礎設施」
一、短期目標：提升現有住宅的安全性
策略：
（一）盤點高風險住宅，優先鎖定無電梯公寓＋照顧失能者的家戶；
（二）建立到府住宅評估，由建築／工務、職能治療、社工組織跨專業團隊執行；
（三）整合中央與地方不同單位，提供一站式住宅整修補助。
二、中期目標：重建老舊社區生活支持功能
策略：
（一）推動社區整體通用化設計，優先進行巷道拓寬整平；
（二）增加公共空間的可及性及利用率；
（三）以「混居／跨代」為原則，提升社會住宅對高齡者的可近性，而非高齡集中化。
三、長期目標：住宅成為社會與經濟基礎建設
策略：
（一）政策積極主導住宅政策，提升國民生活品質與自主；
（二）推動社區發展與社區照顧，讓社區支持與就業／創業同時發生；
（三）同步支持弱勢民眾的住宅權及數位賦能。
參考文獻
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