摘要

人口高齡化是21世紀最重要的社會議題之一。根據聯合國統計，全球65歲以上人口比例持續上升，預計至2050年將達到全球人口的16%以上。這一趨勢不僅影響勞動市場與社會福利制度，也深刻改變房地產市場的供需結構。台灣在2025年正式進入超高齡社會，高齡人口比例快速增加，使住宅需求結構、居住型態與房地產市場出現新的變化。國內外研究均指出，高齡者住宅選擇首重「在地老化」（ageing in place）模式，即多數高齡者較願意在熟悉的社區中持續生活，對其身心的狀態以及社會資本均有正向支持。而隨者橘世代的邁入高齡，反映出不同世代高齡者有差異化的生活需求與經濟狀況，高齡友善的住宅產品多樣性發展亦為當代房地產市場值得關注的趨勢。本文回顧全球與臺灣高齡者居住模式與生活型態的轉變，並探討人口高齡化對臺灣房地產市場的影響。最後，結合聯合國環境署報告，分析氣候變遷對高齡者居住選擇與居住安全的影響。為高齡時代下的不動產市場提供多面向視角的觀點。

壹、前言

    人口高齡化已成為21世紀全球最重要的人口結構轉變之一。隨著醫療技術進步與平均壽命延長，加上生育率下降，各國人口年齡結構逐漸向高齡化發展。人口老化不僅改變勞動市場與社會福利制度，也對住宅市場與城市空間結構產生深遠影響。臺灣於2018年正式進入高齡社會，並預計在2025年進入超高齡社會（National Development Council, 2022）。隨著高齡人口比例快速增加，高齡者的居住需求、居住模式與住宅選擇也逐漸受到更多的關注與研究其變化的脈絡。

    相關國際研究指出，高齡者的居住模式，特別是在東亞社會，逐漸由傳統家庭多代共居轉向因為子女成年後不在同一城市工作生活且結婚後不與父母同住的傾向，而形成與配偶同住或獨居的比例升高，而高齡者又因為傾向在熟悉的社區與住宅中持續生活，大多不願搬遷至機構式照護住宅，因此「在地老化」（ageing in place）的倡議漸受重視（Wiles et al., 2012；Jolanki, 2021）。上述趨勢也間接造成高齡者居住的社區住宅交易較容易出現停滯或生活圈內換屋的傾向，以及高齡者擁有高齡房屋的雙老現象，銀髮族群的住宅選擇對於住宅市場的影響也已漸受關注。而會選擇搬遷的高齡者又在區位選擇上有因所處的不同城市或社區型態而有相當差異性；此外，近年氣候變遷與極端氣候事件的增加，也使高齡者居住安全與住宅環境韌性的議題逐漸受到重視（UNEP, 2025）。爰此，高齡住宅的當代挑戰已不僅是單純的人口議題，同時也是都市發展與環境治理的重要課題。

    本文首先回顧全球與臺灣高齡者居住型態的變化趨勢，並整理相關統計資料說明高齡者住宅選擇的轉變。其次，探討人口高齡化對臺灣房地產市場的影響，並結合橘世代崛起與中老年住宅權屬選擇研究，分析中老年族群在住宅市場中的角色。最後，參考近年氣候變遷與高齡社會研究，討論高齡者居住選擇所面臨的環境挑戰。高齡者住宅選擇受到經濟能力、健康需求、家庭結構與氣候環境等多重因素影響，未來住宅市場與住宅政策應思考如何更積極回應高齡友善與氣候韌性概念，以建立安全且永續的居住環境。

貳、全球與臺灣高齡者居住型態與生活模式的轉變

    人口高齡化是全球人口結構轉型的重要現象。聯合國人口統計資料顯示，全球65歲以上人口比例持續上升，預計到2050年將達到16%以上（United Nations, 2023）。人口老化不僅影響社會福利與醫療體系，也對家庭結構與居住模式產生重大影響。隨著家庭規模縮小與都市化發展，高齡者的居住情形逐漸由傳統多代同堂轉向更多元的居住形式，例如獨居、與配偶同住或高齡共居社區，近20年更有所謂的私人開發商看到高齡者身體老化以及各種照顧服務需求的商機，提供高齡者服務型住宅等（Clapham, 2005; Ay & Götze, 2025）。大致而言，趨勢多樣化，但對各國以及不同文化社會背景的長者族群而言，在居住選擇的傾向與偏好上有截然不同的差異化表現。

    然而國際間的對於高齡者成功老化的關鍵要素則頗有共識，特別是在高齡住宅選擇上，「在地老化」（ageing in place）已成為重要概念。Wiles 等人（2012）指出，多數高齡者希望能在熟悉的社區環境中生活，維持社會關係與生活自主性。Jolanki（2021）亦指出，許多國家的高齡政策開始鼓勵在地老化，透過社區照護與住宅改善，使高齡者能在原有住宅中生活更長時間。然而，在地老化並不意味著完全不遷移。也有研究顯示，隨著年齡老化，當健康狀況進一步惡化、家庭結構改變或住宅環境顯然不適生活時，高齡者仍可能做出搬遷或換屋的決策（Zhang  2024）。

    就臺灣而言，由於人口老化速度相當快速。根據國家發展委員會人口推估，臺灣已在2025年高齡人口就達到20%以上，成為聯合國所定義的超高齡社會（National Development Council, 2022）。在短短20年間，高齡人口比例呈現兩倍成長，從2005年的9.65%到2025年的20.06%；在人口結構劇烈變化的同時，臺灣家庭型態也逐漸改變。過去常見的三代同堂家庭逐漸減少，而與配偶同住或獨居的高齡者比例逐漸增加。在高齡者的人口遷移趨勢而言，內政部建研所2025年的研究指認臺灣不同地區在高齡人口遷移趨勢上存在差異。例如部分縣市如基隆市、新竹市及嘉義市在高齡獨居人口遷出方面呈現增加趨勢，而嘉義縣、雲林縣與屏東縣則具有吸引較高齡人口遷入的特性。這些區域差異反映出高齡者在選擇老後生活考量因素中除了區位跟住宅本身條件之外，還可能會有居住成本與醫療資源可近性的因素納入。

    此外，臺灣住宅環境與鄰近的日本相似，呈現「人宅雙老」現象，即高齡人口居住於老舊住宅之中（劉千嘉，2024）。由於高齡者居住的住宅多建於1970至1990年代，缺乏電梯與無障礙設施，使高齡者在居住安全與生活便利性方面面臨挑戰。因此，住宅老化與人口老化的交互作用逐漸成為臺灣高齡住宅政策的重要議題。

參、銀色力量崛起與房地產市場

    人口結構變化對房地產市場具有長期且深遠的影響。在多數已開發國家中，高齡家庭通常擁有較高的住宅自有率，因為多數人在工作年齡時期購屋並在退休後繼續持有住宅資產。美國統計顯示，高齡住宅自有率從1950年的68%上升至約78%，並長期維持高水準；西歐等國則維持在6成的高齡住宅自有率。因此高齡者在住宅不動產交易市場中同時扮演需求者與資產持有者的角色。同時，Clapham（2005）指出，人口老化可能改變住宅需求結構，例如對住宅面積、住宅位置與住宅類型的需求出現轉變。

    以台灣而言，高齡人口擁有自有住宅的比例長年達到85%以上，與日本及新加坡相近；這樣的趨勢使許多高齡者在退休後仍持有住宅資產。隨著人口高齡化，擁屋者持有住宅的時間延長，可能降低住宅市場的流動性。此外，高齡人口的增加也可能影響住宅供需結構，高齡者待在室內的時間比例提高，一些住宅品質的維護成本以及室內裝修的安全性就會成為高齡者是否換屋的重要考量，如北部城市的高齡者對於五層樓老舊公寓的電梯需求，中南部的高齡者對於透天住宅的清潔整理負荷壓力，都可以從近年的小坪數住宅與高齡友善住宅的需求增加窺到一些端倪。

    近年來，「橘世代」概念逐漸受到重視。橘世代通常指50歲以上具有經濟能力與消費能力的族群。屬於戰後嬰兒潮世代(baby boomers)的下一個世代；相較於嬰兒潮世代已經步入70左右的高齡者，橘世代中高齡者具有較高教育程度與健康意識，也更重視生活品質與居住環境。因此，橘世代在住宅市場中呈現新的需求，例如偏好可步行環境與交通便捷、醫療資源完善以及甚至對於智慧居家設備有高接受度的住宅（Buffel & Phillipson, 2022）。

    此外，高齡住宅市場也逐漸出現新的住宅形式，例如共居住宅（co-housing）、高齡友善社區以及服務型住宅。Seetharaman 等人（2020）指出，跨世代共居與社區型住宅逐漸成為高齡住宅的重要發展方向，這些住宅模式不僅提供居住空間，也提供社區互助與社會支持。雖然在台灣仍然處於相對小眾的市場接受度，但也逐漸可以觀察到需求緩慢增加的趨勢。特別是服務型住宅，雖然生活機能完善且提供多元活動增加高齡者的活耀老化程度，但是往往因為入住費用及每月月費不貲，有條件入住的高齡者仍是中產階級以上的高收入族群。

    在住宅權屬方面，如前所述，台灣大多數高齡者仍偏好擁屋，而黃平耕（2016）的研究指出，中高齡族群住宅租擁選擇與年齡、婚姻狀態與家庭結構具有密切關聯。研究發現，當婚姻關係或家庭型態發生變化時，租屋或搬遷的可能性會增加。這顯示中高齡族群的住宅選擇並非固定，而是會隨生命歷程與家庭關係變化而調整。

肆、晚年遷居的抉擇：高齡者住宅選擇的關鍵因素與挑戰

    從眾多的研究與調查中可以知道，高齡者大多是傾向在地老化而不輕言搬遷的，決定改變居住環境對高齡者而言隨著年齡的增長難度會相對提高，除了最直觀的個人體力及健康因素是否能負荷搬遷的壓力外，高齡者的住宅選擇是受到多種因素綜合影響的，對於收入來源逐漸縮減的大多數高齡族群而言，住宅維護成本與居住支出會成為重要考量。首先，經濟能力是影響住宅選擇的重要因素。退休後收入來源通常較為有限，部分高齡者考量降低生活成本，可能選擇縮小住宅面積，或搬遷至生活機能更完善但能降低交通成本的地區（Zhang 2024），低成本與高生活便捷度的住房型態便成為高齡者的首要選項。而這樣的趨勢在千禧年前後的歐洲高齡者便可以看出，英國的空巢期者在需要做搬遷的抉擇時，多以離開郊區搬進市區，打造短距生活作為區位的優先選擇 (Oc et al.,2007) 。

    其次遷居的另一個主要因素就是要滿足健康與照護需求。隨著年齡增加，高齡者可能面臨行動不便或罹患慢性疾病，因此住宅是否具備無障礙設施、是否鄰近醫療資源，均會影響居住決策。Ferrante 等人（2025）指出，高齡住宅設計應考慮環境舒適度與可及性，以提升高齡者生活品質。這樣的趨勢也在台灣內政部建研所的高齡者遷居大數據研究中得到證實，研究結果發現社會福利資源、社交環境與醫療資源等因素，往往比單純的住宅供給或生活便利性更能吸引高齡者遷入某些地區。(內政部建研所，2024)

    此外，除了個人因素關鍵性的影響高齡者的居住選擇，近年來，外部因素如氣候變遷，亦逐漸成為影響高齡者居住安全的重要因素以及高齡者的住宅政策調整。UNEP《Frontiers 2025》報告指出，極端氣候事件如熱浪、洪水與空氣污染對高齡人口的健康風險顯著高於其他年齡層（UNEP, 2025）。Carr等人（2024）研究指出，隨著全球氣溫上升，高齡人口在熱浪事件中的死亡率顯著增加。Davies & Harwood（2023）指出，氣候變遷對高齡人口的影響包括熱浪、空氣污染與自然災害等 ，而 De Gea Grela等人（2024）則指出都市熱島效應對高齡人口的健康影響尤為顯著。以2025年初的美西加州野火延燒將近一個月為例，對於當地的高齡者不吝是一個重大的風險警訊，氣候及災害風險成為也他們在未來居住選擇地區的重要考量因素；這也同樣提示都市規劃在未來急需將氣候韌性與高齡友善設計綜合考量，例如增加都市綠地、改善建築通風與隔熱設計，以及將之整合進社區避災與醫療服務的軟硬體規劃中（IPCC,2022）。

伍、結論

    人口高齡化已成為全球社會與經濟發展的重要趨勢，而臺灣更是人口老化速度最快的國家之一。在此人口結構轉變的背景下，高齡者在住宅市場中的角色也逐漸轉變，從過去主要的住宅持有者與居住者，逐漸成為影響房地產市場發展的重要力量。總體歸納，隨著高齡人口比例增加，未來住宅市場可能出現對小型住宅、電梯住宅及高齡友善住宅的需求增加。過去臺灣住宅市場多以家庭成長型住宅為主，例如三房或四房住宅，但隨著家庭規模縮小與高齡人口增加，高齡者對於住宅空間與居住便利性的需求將逐漸改變。因此，住宅市場未來可能出現由「家庭型住宅需求」轉向「高齡友善住宅需求」的趨勢。

    其次，高齡者的換屋與住宅遷移行為也可能對房地產市場產生影響。以東亞城市的高齡者傾向而言，會更強烈的期待在原有住宅中繼續生活，作為「在地老化」（ageing in place）的實踐者；但隨著身體老化導致健康照顧需求的提升與生活型態的調整，部分高齡者仍可能選擇換屋或搬遷至更適合高齡生活的住宅。例如由透天住宅搬遷至電梯公寓，或由郊區搬遷至生活機能較完善的都市地區。這種住宅轉換現象在未來可能逐漸增加，並影響不同類型住宅的市場需求結構。

    此外，人口老化的趨勢對房地產資產代間移轉也將成為影響房地產市場的重要因素。臺灣長期以來自有住宅比例較高，許多高齡者在退休後仍持有住宅資產。當高齡人口逐漸增加時，房地產將成為家庭資產代間傳承的重要形式。未來隨著高齡人口逐漸進入高齡晚期，住宅資產透過繼承或生前贈與的方式轉移至下一代的情形可能增加。這種房地產資產的代間移轉，可能對房地產市場產生結構性影響，例如增加住宅供給或改變住宅所有權分布。

    同時，高齡化社會可能帶來新的房地產市場挑戰，如臺灣主要都市地區大多存在的「人宅雙老」現象，即高齡人口居住於老舊住宅之中。若未來缺乏適當的住宅更新與社區照護政策，可能增加高齡者居住安全與生活品質的風險。除此之外，氣候變遷對未來高齡住宅環境的影響也不容小覷。極端氣候事件如高溫熱浪與強降雨，可能對高齡者的健康與居住安全造成威脅。因此，未來住宅產品的提供應將氣候韌性納入考量，例如提升建築節能設計、改善都市綠地配置以及強化社區避災能力，以提升高齡社會的居住安全與生活品質。

    綜合而言，人口高齡化將深刻影響臺灣房地產市場的未來發展。高齡者不僅是住宅需求者，也是重要的住宅資產持有者，其居住選擇、住宅遷移與資產傳承行為都可能改變住宅市場結構。未來政府在制定住宅政策與都市規劃時，應同時考量人口老化、住宅更新與氣候變遷等因素，透過推動高齡友善住宅、促進住宅更新以及建立完善的社區照護體系，以因應高齡化社會所帶來的挑戰，並建立更安全且永續的居住環境。

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