摘要

    本文以日本邁入超高齡社會為背景，探討人口結構劇變對不動產市場之影響及政策因應。本文試圖從日本所面臨之住宅需求轉型，空屋問題擴大，區域價格差距以及都市計畫制度改革等面向，探討不動產市場調適與政府介入之互動關係。本文並進而檢視日本高齡者住宅政策與緊湊型都市發展策略之推動成效，並說明在高齡化與人口減少並行下，不動產市場正由量的成長轉向質的重構，呈現結構轉型之特徵。

壹、前言

　　日本正以全球罕見的速度邁向超高齡化社會，2025年現在，65歲以上人口已超過總人口的30%。此一人口結構的變化，不僅對勞動市場與社會保障制度造成重大影響，也對不動產市場產生深刻且多層面的衝擊。縱然日本正面臨高齡人口增加以及少子化所導致的嚴峻的人口減少議題，如圖1所示日本過去15年以來的不動產價格指數顯現與高齡化率相似的攀升傾向。日本面臨超老化社會的同時，人口數量和家庭規模持續下降。根據2020年人口普查數據，日本人口為1億2614萬6千人，較2015年下降0.7%；而一般家庭戶數為5570萬戶，反而呈現上升趨勢。也因此，平均家戶人數下降至2.21人，較2015年的2.33人些微減少。此外，65歲以上人口占總人口的比例也從2015年的26.6%上升至2020年的28.6%。有鑑於此，日本內閣於2018年2月16日批准的《高齡化社會對策綱要》之中，將「社區生活基礎建設的整治」列為三大基本理念之一，其中「生活環境」的部分，其基本措施包括確保豐與富穩定的居住生活，全面推動適合高齡化社會的綜合性政策推動（佐藤，2022）。日本面臨超高齡化社會下，各種政策推動以及因應民生需求下，不動產市場雖亦發揮自主性的調適機能，但同時也反映了日本社會長期以來的結構性議題以及與都市計畫政策上的乖離。本文旨在整理日本在面對超高齡化社會背景下不動產市場的現況，並進一步探討相關策略推動的現況與不動產市場的關聯性。

圖1:高齡化率與不動產價格指數的變化

依據國土交通省 （2026）及総務省 （2026）的數據製作

貳、超高齡社會下住宅相關議題與政策因應

    首先，高齡化帶來了住宅需求在數量與品質上的轉變。隨著人口減少及家庭規模縮小，新建住宅的整體需求呈現下降趨勢；另一方面，隨著高齡單身家戶與高齡夫婦家戶的增加，對無障礙住宅以及結合醫療與長照服務之居住環境的需求日益提升。然而，現有住宅存量多數未能符合高齡者的身體機能需求，住宅改造進度落後，成為影響居住品質的重要因素。也因此，近年日本有各種以高齡者為導向的不動產，其中「附帶服務型高齡者住宅」（サービス付高齢者向け住宅）為國土交通省從都市計劃體系下推動之主要不動產策略之一。日本的《高齡者居住法》（高齢者の居住の安定確保に関する法律）於2011年10月修訂，該法整合了現有的多個老年人住宅登記制度，成立了附帶服務型高齡者住宅制度。附帶服務型高齡者住宅是指符合無障礙設施等實體標準及生活諮詢、安全保障服務等軟體標準的住房，並由都道府縣知事登記許可後營運，並可享有補貼、低利率貸款、稅收減免及其他扶持措施。截至2015年12月底，日本全國已有約19萬戶的附帶服務型高齡者住宅。與其他國家相比，因日本的高齡者取向住宅的供應相對於高齡者人口的比例仍較低，因此日本企圖透過補貼、稅收優惠和輔助住房建設貸款等方式促進高齡者取向住宅的供應（福井, 2016; 堀崎, 2016）。

    其次，空屋問題日益嚴重亦不容忽視。高齡者過世或入住安養機構後，住宅往往遭到閒置而變成空屋，使全國空屋率持續攀升。特別是在地方地區與郊區，由於不動產流動性偏低，住宅難以出售或出租，甚至轉變為所謂的「負動產」（日文中與不動產同音）。這不僅導致市容景觀惡化、鄰里治安以及災害風險上升，也對周邊地價造成負面影響，產生多方面的負面外部效果。特別是自2010年以來，日本進入了人口嚴重下降和老齡化社會的時期，出生率持續下降。許多半世紀前建造的新市鎮（New Town）正面臨著「兩大老化的難題」：居民的老化以及建築物的老化（佐藤，2019）。在面臨此些難題的同時，日本也有一些新市鎮積極地進行不動產的更新與優化，東京都郊區的多摩新市鎮即為其中最佳的典範之一。從不動產活化的觀點來說，最重要的成果之一便是諏訪二丁目住宅社區的重建。該住宅社區原為東京都營的公共住宅，其重建計畫早於1988年左右就開始討論。儘管經濟情勢起伏不定，但在居民的堅持不懈和各方支持下，拆除工作於2011年啟動，並於2013年重建竣工。雖然越來越多的居民渴望看到既有的住宅重建與更新以提升居住品質，但他們同時亦認知到住宅大樓於重建及更新時整合的難度。也因此在多摩新市鎮，除了一般的重建更新的計畫逐漸增加的同時，其他類型的更新方法也開始受到關注，尤其值得一提的是，年輕一代對住宅大樓的改造，包括DIY改造，越來越感興趣。UR都市機構所營運的租賃型住宅的永山住宅社區，即於整建計畫中推出的「MUJI x UR」住宅，吸引了多數人的目光（松本，2018）。如同「MUJI x UR」住宅（圖2）一般，整建現有住宅大樓現已成為日本郊區新市鎮不動產活化的主要策略之一，同時也是提供年輕族群較為廉價的住宅的手段之一。

圖2：「MUJI x UR」住宅

資料來源：良品計画，2026

    另一方面，對於其他無法整合以及妥善管理的空屋，日本目前另外採取列管以及代執行拆除等方式來維護公眾利益。2023年修訂的《空置房屋對策法》（空家等対策の推進に関する特別措置法），除增設空置房屋利用促進機制，增加對維護不善的空置房屋（在被認定為空置房屋之前）的積極性介入措施，期望能促進空置房屋的有效利用。雖然此些措施在擴大空置房屋治理措施的範圍而言意義重大，但仍需採取更多措施來應對日益增長的空屋數量。最直接的解決方案是進一步簡化空置房屋治理措施的程序，從而減輕地方政府當局的行政和財務負擔。然而，目前的空置房屋治理措施，仍僅限於應對空置房屋造成的外部經濟損失所進行的緊急措施。因此，有必要建立一個更廣泛的法律框架，以遏制空置房屋的產生，並有效要求空置房屋所有者承擔其管理成本（下村，2025）。著眼於日本對於抑制空置房屋的政策推動實際成效，國土交通省每年都會針對相關法律法規的實施情況進行調查並公佈資訊。截至2021年3月31日，於受調查的1,741個市町村中，有1,332個（77%）的市町村已訂定空置房屋對策計劃，907個（52%）已成立相關委員會。若將今後有計畫實施此類措施的市町村也納入統計，則前者所佔比例超過90%，後者佔比接近70%，顯示相關措施的實施率極高。同時，針對特定空置房屋採取的措施包括：24,888例勸導、1,868例警告、215例命令以及351例行政執行（包括對產權不明房屋的簡易執行）。相較於勸導，採取更嚴厲措施的比例明顯較低。然而，此些措施的成效如何呢？關於拆除維護不善的空置房屋，截至2020年3月，全國約有38萬戶的空置房屋被市政當局認定為維護不善，並已完成所有權人身分的追蹤。其中，約有9萬戶的空置房屋已被市政當局透過代執行加以拆除，期約佔總數的四分之一 （中西, 2022）。考量日本有關於空置房屋對策法立法歷程較短，且全國多數地區皆面臨此一共同議題，而其政策推動執行上有許多與民眾財產權的衝突等相關限制，就目前階段性的評價而言空置房屋相關的政策推動可說是具有相當的成效。

    此外，不動產市場的區域差距擴大亦是一項重要課題。在高齡化與人口外流同時發生的地方地區，住宅價格持續下跌；相對地，在都市地區，包含高齡人口在內的人口仍持續集中，住宅價格呈現持續走高的情況。此種兩極化現象，要求住宅政策與都市計畫具備更高的彈性，並充分考量各地區的特性。1990年代初泡沫經濟破滅後，日本進入了長期的經濟停滯期。 1998年在小淵惠三內閣領導下成立的經濟戰略會議於1999年2月發布了題為《日本經濟復興戰略》的報告，呼籲「都市結構的徹底重塑」和「促進都市更新事業」以擺脫經濟衰退。同時，1999年就任東京都知事的石原慎太郎大力推行「都市再生」與都市更新事業。自此，中央政府和東京都政府都開始積極推動城市重建，以此作為擺脫經濟低迷的手段。東京也因此放棄了在石原知事就職前奉行的「多中心城市」理念，轉而提倡將功能集中於市中心區的發展型態（高木, 2025）。此後，東京的不動產一路走高，也持續拉大了跟地方都市的不動產價格之間的差異。時至今日，在東京及周邊地區，分售式的高層住宅大廈已成為主要的住房形式。隨著高層住宅大廈作為安全舒適住所的地位不斷提升，並日益被視為許多高齡族群“最終的歸宿”，圍繞其管理、維護、維修、翻新和重建等問題亦因變得日益複雜與多樣。因此，東京都政府目前正在實施一系列住宅大廈政策 （今村, 2024）。以東京市中心為主的高層住宅大廈的普及以及價格的攀升，顯現了近來日本不動產的熱絡以及東京於日本國內經濟發展的重要角色的同時，此些高層住宅大廈之中高齡居民的增加，也同時明確呈現了日本高齡化社會的縮影。

參、因應超高齡社會下的都市計畫變革與展望

    同時，在日本都市計劃的領域之中，緊密城市（Compact City）的概念，由國土交通省所提出的「緊湊型城市+網路」的概念也日益重要。此一概念除了以解決過去都市快速擴張下所造成的各種環境，公共設施供給以及居住品質議題外，亦重新審視了都市內部包含社會福利以及交通在內的都市機能的效率性的供給模式。2014年開始建立的區位最適化計畫（立地適正化計画）是一種新的都市計畫型態，主要由地方政府自行劃定於既有的都市計畫區域內，並可將區域範圍內劃分為居住引導分區（居住誘導区域）以及都市機能引導分區（都市機能誘導区域）。此一新都市計畫制度旨在以大眾運輸導向發展緊密的都市結構的同時，提升居民的公共福利和生活便利，涵蓋老年福利、托兒服務、教育、文化、商業、金融和行政等功能設施。前者主要是設定一定範圍做為引導居住的區域，並維持人口密度，提升區域內的居住環境。後者主要為引導生活服務機能的區域，並於該區域導入相關設施的規劃都市機能（社會福利、醫療、商業等）的強化，透過稅務財政、金融支援引導相關設施建置，並針對社會福利、醫療設施等都更放寬容積率規定，以期能有效活用公共不動產、低度未利用土地。

    川野, 大庭等人（2025）之研究，針對依據區位最適化計畫下劃分為居住引導分區的區域對於內外相鄰區域土地價格的因果影響，收集了日本343個已訂定區位最適化計畫的市町村的相關數據進行實證分析。其結果發現，居住引導分區內的土地價格平均比分區外高出8.2萬日圓，這一趨勢特別在都會區尤為明顯。若僅考慮原本即為住宅分區的土地，結果顯示居住引導分區內的土地價格平均比分區外高出2.2萬日元，溢價幅度達34.4%。此一結果也顯現了，在面臨超高齡化社會下的都市計畫相關制度的變革，雖然有可能限縮部分土地所有權人的權益，但同時也有部分帶動不動產市場的潛在效益。

    綜上所述，日本為因應上述超高齡社會下的各種結構性課題，有效活用既有住宅、推動空屋再生與重建，以及建構能讓高齡者安心在地居住的緊湊型都市結構，已成為基礎性的方向。高齡化社會中的不動產市場並非走向單純的縮減均衡，而是正處於質的轉型階段，然其成功不僅有賴政策推動、仍須與市場以及地方社會，產權人等攜手合作，以期推動更具全面性的對策。

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