壹、前言

    2025年在AI應用需求擴張的帶動下，台灣經濟表現亮眼，全年出口規模突破6,400億美元，創近15年新高；台股亦在科技類股領漲下持續上揚，反映產業投資動能與市場信心仍具韌性。整體而言，台灣經濟基本面維持穩健。

    然而，房市表現卻與經濟走勢明顯脫鉤，自2024年下半年起，第七波選擇性信用管制與銀行房貸緊縮政策持續發酵，使不動產市場資金動能明顯受限，購屋買氣迅速降溫。2025年房市因此呈現「量急縮、價緩跌」格局，顯示政策已成為主導房市走勢的關鍵因素。在此背景下，本文將回顧2025年房市在緊縮政策環境下的整體市況，並分析2026年的房市走向。

貳、2025年房市回顧

一、為什麼股房沒有連動?   

    2025年台股走強，房市卻快速降溫，背後關鍵在於「政策」。過往景氣循環中，股市上漲往往帶動財富效果與資金動能，進而外溢至房市。但在信用管制與銀行房貸緊縮影響下，資金取得門檻提高，使股市累積的資金動能難以有效轉化為房市買氣，呈現「股房背離」走勢。   

圖1、2025年台股指數與房市交易量呈背離走勢

    第七波選擇性信用管制上路後，銀行房貸政策也趨於保守。2025全年平均房貸利率約落在2.3%，處於金融海嘯以來相對高檔水準，使首購族與換屋族的負擔增加；同時，為控管不動產放款集中度，銀行採取更審慎的授信策略，核貸成數降至2020年第二季以來新低，購屋族須準備更高比例自備款，也拉長購屋決策時間。在資金環境收緊下，投資型買盤率先退場，市場回歸自住需求。然而，自住族群同樣面臨「貸不到、貸不滿、貸得貴」困境，實際購買力受到壓抑，全年交易量持續低迷。

二、政策對預售市場的影響

    在信用管制與房貸緊縮政策延續下，預售市場由熱轉冷，成交動能明顯放緩。七大都會區中，雙北市因土地稀缺供給有限，加上蛋黃區生活機能完善，仍有穩定自住需求支撐，量縮幅度相對收斂；反觀桃園以南五大都會區均衰退超過七成。而量縮最劇烈的行政區多為近年受科技題材與重劃區開發帶動的區域，顯示投資性買盤退場對預售市場造成明顯衝擊。

    綜合來看，政策不僅有效抑制投資買盤，也扭轉消費者對於房價持續上漲的預期，使消費者對預售產品態度轉趨保守，成交量因此大幅萎縮。

圖2、2025年全台與七都預售屋交易量變化

圖3、2025年七都預售屋交易件數年減幅TOP10行政區

三、政策對中古屋市場的影響

    相較於預售屋，成屋因具備可立即入住、實際屋況可見、付款條件明確等優勢，對自住族群仍具吸引力。然而，在政策與資金環境持續緊縮下，購屋族觀望情緒升溫，成屋市場交易量同步下滑。

    2025年全台買賣移轉棟數約26.13萬棟，年減25.4%，創下史上最大減幅，也是有紀錄以來第三低量，僅高於2016年房地合一稅上路與2001年網路泡沫時期。

    房價方面，對比信用管制實施前已出現修正。根據政大永慶即時房價指數，雙北市房價下跌約5%，桃園與新竹縣市跌幅介於6%至7%，台中以南三大都會區跌幅則達8%至9%，｢區域分化｣現象明顯。不過，2025年第四季因新青安房貸不再計入《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制，以及電子產業出口暢旺，部分自住與首購需求進場撐盤，房價呈現盤整，七都房價單季漲幅均在正負1%內。

    綜上所述，2025年整體房市呈現「量急縮、價緩跌」格局，交易量持續低迷，買賣雙方對價格共識仍存在落差。

圖4、2025年全台成屋交易量年減幅25.4%

圖5、台中以南三大都會區房價跌逾8%

圖6、2025Q4七都房價呈現盤整態勢

參、2026年房市展望

    根據永慶房屋2026年第一季網路會員調查，68%消費者認為第七波選擇性信用管制為影響房市的最關鍵因 素，其次為房貸緊縮，占比高達65%。這顯示市場普遍認為政策主導房市，並對購屋決策產生絕對性的影響。因此，掌握政府在什麼條件下可能放寬第七波信用管制，將是觀察今年房市走向的重要切入點。

一、什麼條件下政府會放寬第七波信用管制？

    央行總裁楊金龍已明確表示，第七波選擇性信用管制的成效尚未達到理想目標，因此政策將持續實施；房貸則採｢緊中帶鬆｣，回歸各銀行自主管理。而央行在判斷是否有條件放寬信用管制時，主要觀察三項關鍵指標：

（一）房價上漲預期是否改變？

    根據永慶網路民調，民眾看跌房價的比例在2025年第4季已達到50%，明顯高於看漲的20%，央行楊總裁也指出民眾對房價上漲的預期已有所扭轉。

圖7、2025Q4看跌房價比率明顯高於看漲

（二）房價是否出現修正，修正幅度多少？

    根據政大永慶房價指數顯示，房價在第七波信用管制實施後已有下修，但七都房價跌幅皆不到一成，因此央行認為，目前房價仍有進一步修正空間。

圖8、第七波信用管制實施後七都房價跌幅均不到一成

（三）不動產貸款集中度是否下降？

    央行對銀行放款集中度設定35%的管控目標，雖然目前貸款集中度較2024年1月高點已有所下降，但若要達標，放款仍須減少約8,000億元。

圖9、不動產放款集中度仍未達標

    綜合以上指標判斷，目前房價修正幅度仍有限，不動產貸款集中度也偏高，因此，第七波選擇性信用管制將持續實施，除非經濟衰退或房市出現明顯下修趨勢，才有放寬的可能性。

二、影響2026年房市變數

    雖然政策基調尚未轉向，房市走勢亦須觀察整體經濟環境與市場供需變化。展望2026年，筆者認為AI產業走向、台美對等關稅協議、全球地緣政治、房市政策、市場供給量等五大變數將交互影響房市。而上述因素可區分為「國內外政經因素」與「房市因素」兩大面向。

（一）國內外政經因素

1.AI產業走向

    AI產業持續升溫，帶動科技類股與資本市場表現強勢。然而，目前投資規模仍高於實際盈利能力，使市場對泡沫化風險存有疑慮，至於是否出現泡沫及其可能破裂的時間點也尚無定論，後續動向有待觀察。

另一方面，產業發展呈現明顯兩極化，科技業動能強勁，但傳統產業受美國關稅影響，表現相對低迷。若產業結構失衡擴大，可能削弱整體經濟韌性，進而影響房市信心與資金動能。

2.台美對等關稅協議

    今年初台美對等關稅協議達成共識後，台灣關稅稅率降至與日、韓相當，並保障晶片出口免受232條款影響，短期內有助於出口穩定；但代價是企業須赴美投資與設廠，可能改變產業布局、資金流向與人口結構，對國內投資與不動產需求產生中長期影響。

3.全球地緣政治

    近年國際政經局勢動盪，川普（Donald John Trump）｢美國利益優先｣的戰略加劇全球政治與經濟不確定性；同時，美中關係與台海局勢變化也影響金融市場穩定與企業投資信心。在地緣政治風險升溫的環境下，市場觀望情緒升高，對房市交易動能形成壓力。

（二）房市因素

1.房市政策

    在央行決議房貸控管回歸銀行自主性管理後，銀行房貸緊縮可能有緩解跡象，但第七波選擇性信用管制續行，以及政府是否推出新一波房市政策（如新青安2.0），都將持續影響2026年房市交易表現。

2.市場供給量

    市場供給方面，近年來建照核發與新屋開工量維持高檔水準，在預售市場銷售動能放緩的情況下，新案去化速度減慢，未來新建餘屋可能逐步累積。初步估算，未來3年恐有8至10萬戶建商待售餘屋量，供給壓力將逐漸浮現。

圖10、影響2026年房市的因素

三、2026年房市預測

    綜合前述政策基調、國內外政經環境與市場供需變化，2026年房市雖然整體經濟基本面仍具支撐，但在信用 管制持續、資金環境偏緊與供給壓力逐步浮現的情況下，市場難以重回過往多頭循環，將回歸基本面主導，整體而言，2026年房市將呈現「量盤整、價緩跌」格局，且「區域分化」現象明顯。

    交易量方面，市場仍以首購與自住需求為主力，全年買賣移轉棟數約落在25.1萬至26.4萬棟左右，較2025年減少3%至增長2%之間。

    房價表現上，因信用管制持續，民眾對房價上漲預期已被改變，市場議價空間擴大。考量區域供需條件差異，區域分化現象將更加明顯。剛性需求穩定、就業與產業動能強勁的區域，房價跌幅預估在3%至5%左右；而市場供給量較大的區域，價格修正幅度可能達5%至7%。

肆、給消費者的購、售屋指南

    在2026年房市呈現「量盤整、價緩跌」格局下，買賣決策應回歸實際需求與財務能力。對於有售屋規劃的屋主，若已有資金安排或換屋需求，建議適度調整價格，把握仍具成交機會的時點，避免面臨供給增加的市場壓力，而提高時間成本；對於有購屋需求的買方，目前市場議價空間已較前幾年擴大，尤其在供給量較大的區域，更有機會爭取合理價格，建議持續關注市場動態，掌握區域行情，鎖定符合預算與生活規劃的物件，理性評估後果斷出手。

    最後，筆者認為當前市場建立合理價格認知、審慎評估風險與負擔能力，將是買賣雙方在房市寒冬中穩健布局的關鍵。