摘要
臺灣過去的住宅政策並未重視租賃住宅，但隨著房價高漲造成都會區民眾無力購屋，政府開始重視租屋的住宅政策，並訂出於8年內達成興辦20萬戶只租不售之社會住宅政策目標，其中12萬戶由各級政府興建，另8萬戶則以包租代管方式媒合民間現有房屋出租予符合社會住宅資格之民眾。本文試圖以新制度 經濟學觀點分析各期計畫之獎勵內容是否能誘發房東與業者參與計畫，達成媒合8萬戶社會住宅目標，經回顧近10年來政府提出之租賃住宅執行計畫內容與分析其執行成效發現，2017年以前之計畫僅對房東訂有獎勵措施，且參與計畫之業者並非以不動產業者為主，2017年以後之計畫開始轉向以經營不動產業之不動產仲介業與租賃住宅服業者，並訂有獎勵措施。2019年增加公會版之計畫，因住都中心執行具行政效率與彈性，其成效優於地方政府執行之縣市版計畫，截至2023年7月社會住宅包租代管計畫媒合目標整體達成率約為70%。然而，社會住宅包租代管計畫仍存在房東參與意願不高、租賃住宅服務業者間之競爭與公會版與縣市版之競合等隱憂。因此，本文建議政府應透過制度設計增加房東之誘因同時抑制房東之投機行為，並協助地方公會發揮整合與分配資源之功能，以及透過行政法人執行制度以提高行政效率，期能讓社會包租代管計畫能更有效率地達成目標。
壹、前言
臺灣過去的住宅政策多以自有住宅市場為重心，導致租賃住宅市場的弱化，且租賃住宅之未能發展，使全民缺少居住消費選擇（華昌宜、賴碧瑩，2001; 謝 博明、黃于禎，2021）。但隨著房價高漲造成都會區民眾無力購屋，政府開始重視租屋政策，首先於2011年立法通過《住宅法》明定承租住宅租金補貼之以及興辦
只租不售之社會住宅，再於2017年底立法通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱租賃條例），建立了租賃契約全面加強規範雙方權利義務、包租代管專業服務制度、房東將房屋交由專業經營可享租稅優惠，把市場中包租代管活動正式納管，並期望租賃住宅服務業( 以下簡稱租服業）能帶領市場朝向專業化制度
化的方向前進（花敬群、江尚書，2020; 張育端、陳錚漢，2020; 何彥 陞 ;2022）。
為落實蔡英文總統8年內興辦20萬戶社會住宅之政策目標，其中12萬戶由各級政府興建，而另8萬戶則以包租代管方式媒合，亦即藉由租賃住宅服務業提供弱勢家庭及就業、就學青年之租屋協助，並期能活化及利用現有空屋，以及減輕各級政府直接興建社會住宅財政負擔 ( 內政部，2017）。準此，內政部自2017年至2023年陸續提出了4期社會住宅包租代管計畫，其計畫內容除了前述由業者執行租屋媒合、包租或代管外，並有通報社政單位居住關懷訪視等服務項目，以專業角度協助雙方租屋服務，保障雙方權益，並提高房屋所有權人釋出空餘屋作為社會住宅使用之可能性，同時促使租屋市場導向專業化經營（內政部，2023）。
政府要成功推動租賃住宅政策之關鍵行動者為租服業與房東，如何扶植租服業以及鼓勵房東加入社會住宅房東，都攸關制度的設計。制度（institutions）乃是一個社會中的遊戲規則，制度與人的動機、行為有著密切的內在聯繫，歷史上任何制度的產生，都是人在追求自身利益的過程進行損益比較的結果（North,1990; 王躍生，1997）。
因此，本文整理將分析政府推動之租屋平臺執行計畫及各期社會住宅包租代管計畫內容，嘗試以新制度經濟學觀點檢視各期計畫是否能誘發行動者之動機與政策目標相結合，以達成媒合8萬戶社會住宅之目標。
貳、臺灣近年租賃住宅執行計畫制度變遷
《住宅法》自2011通過後，政府開始推出改善租賃住宅之相關計畫，茲整 理近10年來，政府以民間業者為核心執行之租屋平臺計畫及社會住宅包代管計畫，以及獎勵房東擔任公益出租人或社會住宅房東之執行計畫如下：
一、 102年租屋服務平臺試辦計畫 (2013 年 )
以下內容整理自102年租屋服務平臺試辦計畫（內政部，2013）：
( 一 ) 計畫目的
為落實「民國101至104年整體住宅政策實施方案」之「創造公平的租屋機會」計畫目標，並依據住宅法44條訂定之「輔導獎勵民間成立租屋服務平臺辦法」，利用民間現有資源，運用現有產業的服務能量與商業模式成立一專責之租屋服務平臺，以專業角度協助中低所得家庭或一般民眾之租屋服務，除保障承租雙方權益外，並多元提供社會住宅，亦可健全租屋市場之發展。
( 二 ) 參與民間業者
立案之社會團體、財團法人社會福利機構、財團法人社會福利慈善事業基金會、財團法人宗教團體或文教基金會（其捐助章程中明定辦理社會福利或住宅相關業務者）、不動產經紀業或其他不動產相關服務業。
( 三 ) 獎勵內容
為提高房屋所有權人將空屋出租予中低所得家庭之意願，有關公益出租人與中低所得家庭應支付之仲介費、租屋公證費、協助租屋修繕諮詢、協租屋搬遷諮詢等所需費用由政府負擔。另有公益出租人之住宅出租修繕費補助及代墊租金之措施：
❶ 公益出租人之住宅出租修繕費用公益出租人住宅出租修繕費用獎勵額度，每1 處每年獎勵最高新臺幣1萬元。
❷ 代墊租金
中低所得家庭因緊急事由，致生活陷於困境，經直轄市、縣 ( 市 ) 主管機關會同社政主管機關評估認定無力支付租金者，且簽訂還款計畫後，得由政府代為墊付租金( 最多不得超過3個月，並以1次為限 ) 予公益出租人，惟已領有政府相關租金補貼者，須扣除該租金補貼金額後之餘額，並依租賃契約規定繳納之擔保金已抵扣租金後之次月起，始得撥付予公益出租人。
二、 103年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫（2014 年）
以下內容整理自103年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫（內政部，2014）：
( 一 ) 計畫目的
因102年租屋服務平臺試辦計畫辦理成效有限，經彙整各平臺業者半年多來執行經驗，為提高屋主出租住宅意願，103年除加強推廣宣傳租屋服務平臺服務外，並增列代管、通報社政單位居住關懷訪視等服務項目，以專業角度協助中低所得家庭或一般民眾之租屋服務，除保障承租雙方權益外，並提高屋主釋出空餘屋
作為住宅使用之可能性。
( 二 ) 參與民間業者
同102年租屋服務平臺試辦計畫。
( 三 ) 獎勵內容
延續102年租屋服務平臺試辦計畫內容，另增加代管之措施：開發民間住宅出租予中低所得家庭，藉由租屋服務平臺協助代管，由平臺業者代理屋主處理出租住宅事宜，降低並解決租屋糾紛，提高屋主出租意願，並提供租屋服務平臺租金金額2成的代管費1年。
三、105年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫（2015 年）
以下內容整理自105年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫（內政部，2015）：
( 一 ) 計畫目的
為提高屋主出租住宅意願，105年除加強推廣宣傳租屋服務平臺服務外，持續辦理租屋媒合、代管、通報社政單位居住關懷訪視等服務項目，以專業角度協助中低所得家庭或一般民眾之租屋服務，除保障承租雙方權益外，並提高屋主釋出空餘屋作為住宅使用之可能性。
( 二 ) 參與業者
同103年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫。
( 三 ) 獎勵內容
延續103年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫之獎勵內容。
四、106年度社會住宅包租代管試辦計畫（2017年，簡稱第 1 期計畫 )
以下內容整理自106年度社會住宅包租代管試辦計畫（內政部，2017）：
( 一 ) 計畫構想
為協助弱勢民眾於住宅租賃市場租屋、鼓勵民眾釋出空餘屋，及減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔社會住宅興辦計畫草案規劃以多元方式取得社會住宅，其中包含包租代管民間住宅方式，預計自106年起8年辦理8萬戶，平均1年辦理1萬戶。
( 二 ) 參與業者
立案之社會團體、財團法人社會福利慈善事業基金會、財團法人宗教團體或文教基金會( 其捐助章程中明定辦理社會福利或住宅相關業務者 )、不動產租賃業、不動產經紀業或其他相關服務業。
( 三 ) 獎勵內容
❶ 包租 - 業者擔任二房東
(1) 住宅出租修繕費獎勵
住宅出租修繕費用獎勵額度，每1處簽約3 年，3年共計最高新臺幣3萬元。
(2) 開發費
由業者負責開發房東及房客端，獎勵分別與房東、房客簽訂租約之費用，其費用最高為每件每次簽約租金1.5個月。
(3) 包管費
由業者開發房東及房客端，除分別與房東、房客簽訂租約外並管理租約，因業者擔任轉租人風險由業者自行負擔，為提高業者參與意願，提供最高簽約月租金25%的包管費3年。
(4) 租金補助
承租對象為符合各直轄市、縣市政府之社會住宅申請資格者，故可分為一般戶及經濟、社會弱勢戶，一般戶以市場租金8折承租（承租人等同享受市場租金20% 優惠），不給予租金補助 ; 經濟、社會弱勢戶再以一定所得區分授權地方政府區分為2類，第1類以市場租金7折承租（承租人等同享受市場租金30% 優惠），政府租金補助為市場租金1折，第2類以市場租金5折承租（承租人等同享受市場租金50% 優惠 )，政府租金補助為市場租金3折，租金差額由中央補助。
(5) 保險費
居家安全險含火險、地震險及特殊事故致房屋跌價保障險補助，由中央全額補助，規劃保費最高為每年每處3,500元。
(6) 公證費
提供與房客簽訂契約時所需公證費用，每件每次最高不得證費用，每件每次最高不得超過3,000元。
❷ 代管
⑴ 住宅出租修繕費獎勵住宅出租修繕費獎勵住宅出租修繕費用獎勵額度，每1處簽約1 年，獎勵最高新臺幣1萬元。
⑵ 代墊租金
房客因緊急事由，致生活陷於困境，經直轄市、縣（市）主管機關會同社政主管機關評估認定無力支付租金者，且簽訂還款計畫後，得由政府代為墊付租金 ( 最多不得超過3個月，並以1次為限），惟須依租賃契約規定繳納之擔保金已抵扣租金後之次月起，始得撥付。
⑶ 媒合服務費媒合服務費
提供業者開發房東、房客端之媒合服務費，最高為簽約月租金提供業者開發房東、房客端之媒合服務費，最高為簽約月租金金額1個月。
(4) 代管費
業者代理所有權人及承租人處理出租住宅事宜，降低並解決租屋糾紛，提高房屋所有權人出租意願，故提供一般戶最高每月簽約月租金金額10% 的代管費、弱勢戶20% 代管費。
(5) 租金補助
本計畫承租對象為符合各直轄市、縣市政府訂定之資格者，故可分為一般戶及經濟、社會弱勢戶，一般戶以市場租金9折承租 ( 承租人等同享受市場租金10% 優惠 )，不給予租金補助 ; 經濟、社會弱勢戶再以一定所得區分授權地方政府區分為2類，第1類以市場租金7折轉租 ( 承租人等同享受市場租金30% 優惠），即租金補助為市場租金2折，第2類以市場租金5折轉租（承租人等同享受市場租金50% 優惠），即租金補助為市場租金4折，租金差額由中央補助。
(6) 公證費
政府提供租賃雙方簽訂契約時所需簽證費用，每件最高不得超過3,000元。
五、社會住宅包租代管第2期計畫 (2019 年，簡稱第2期縣市版計畫 )
以下內容整理自社會住宅包租代管第2期計畫 ( 內政部，2019a) ：
( 一 ) 推動構想
為協助弱勢民眾於住宅租賃市場租屋，減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔，社會住宅興辦計畫規劃以多元方式透過包 租代管民間住宅方式取得社會住宅，除鼓勵運用民間租屋住宅釋出予有需求的民眾外，配合租賃條例於107年6月27日施行，擴大租屋協助服務範圍，發展租屋市場導向專業化經營，提供租屋市場上的租賃雙方能獲得更好的服務及保障。
( 二 ) 參與業者
經直轄市、縣市政府依據「租屋服務事業認定及獎勵辦法」規定認定之租屋服務事業業者，且符合租賃條例規定，為經營租賃住宅管理業務之公司。業者應依據租賃條例規定，完成設立登記並領有租賃住宅服務業登記證等相關事宜。
( 三 ) 獎勵內容
❶ 包租包管 ( 業者擔任二房東 )
(1) 住宅出租修繕費獎勵同106年度社會住宅包租代管試辦計畫。
⑵ 開發費
其費用最高為每件每次簽約租金1.5個月，開發費每件每次最高補助不得超過新臺幣個月，開發費每件每次最高補助不得超過新臺幣 2萬7000元。若加入物件為既存租賃契約之住宅並由業者轉租原房客，該開發費折半給付。
⑶ 包管費
每月提供最高簽約月租金25% 的包管費3 年 ; 惟每件每月最高補助不得超過新臺幣4,500元，最低以每月500元支付。
(4) 租金補助
A. 一般戶：以市場租金8折承租承租人 ( 等同享受市場租金20% 優惠 )，不給予租金補助。
B. 經濟、社會弱勢戶：以一定所得區分授權地方政府訂定為2類，每件每月最高租金補助不得超過新臺幣7,200元。
a. 第1類：政府提供簽約租金12.5% 租金差額補助，即房客約以市場租金7折承租 ( 承租人等同享受市場租金30% 優惠），其租金差額部分由政府補助。
b. 第2類：政府提供簽約租金37.5% 租金差額補助，即房客約以市場租金5折承租承租人等同享受市場租金50% 優惠。
(5) 居家安全相關保險費補助居家安全相關保險至少包含住宅火險、地震基本保險或特殊事故房屋跌價補償保險保費，每年每屋最高為3,500元。
(6) 公證費
臺北市、新北市每件每次補助最高不得超過4,500元 ; 其餘直轄市、縣市每件每次補助最高不得超過3,000元。
六、國家住宅及都市更新中心辦理社會住宅包租代管第2期計畫 (2019年，簡稱第2期公會版計畫 )
以下內容整理自國家住宅及都市更新中心辦理社會住宅包租代管第2期計畫 ( 內政部，2019b）：
( 一 ) 推動構想
為擴大租屋市場量能，鼓勵運用民間租屋住宅釋出予有需求的民眾，除現行108年推動之第2期計畫縣市版，導引合理、透明、制度化之租屋生態，本計畫續由內政部負責督導，住都中心得依國家住宅及都市更新中心設置條例3條第7款接受監督機關指示辦理社會住宅業務。
( 二 ) 參與業者
經地方政府依據租賃條例及租屋服務事業認定及獎勵辦法認定之租屋服務事業業者。
( 三 ) 獎勵內容
比照第2期計畫及租屋服務事業認定及獎勵辦法等相關規定。
七、社會住宅包租代管第3期計畫 (2022 年，簡稱第3期計畫 )
以下內容整理自社會住宅包租代管第3期
計畫 ( 修正核定本 ) ( 內政部，2022) ：
( 一 ) 計畫目標
為延續第1、2期計畫效益，落實社會住宅包租代管8年8萬戶的政策目標。本期計畫持續補助直轄市、縣 ( 市 ) 政府及住都中心執行，並將擴大媒合戶數2萬戶，另保留2萬戶供直轄市、縣 ( 市 ) 政府辦理原有採購後續擴充，以鼓勵各地方租賃住宅服務業者投入，擴大社會住宅租屋市場量能。
( 二 ) 參與業者
經直轄市、縣 ( 市 ) 政府依據「租屋服務事業認定及獎勵辦法」規定，且符合租賃住宅條例及不動產經紀業管理條例規定，已完備租賃住宅服務業登記、不動產經紀業設立備查文件等相關事宜。
( 三 ) 獎勵內容
❶ 住宅修繕費
同社會住宅包租代管第2期計畫。
❷ 業者服務費 ( 開發費、媒合費、包管費、代管費 )
開發費、媒合費、包管費、代管費論件計酬，如下表1 ：
❸ 租金補助
(1) 租金補助：包租案以市場租金8折或代管案以市場租金9折為簽約租金承租外，另符合中央政府及直轄市、縣 ( 市 )政府之社會住宅身份或所得申請資格者，政府另給予租金補助，其補助標準如下。
A. 一般戶：以簽約租金承租 ( 即市場租金8 折或9折），不另給予租金補助。
B. 社會、經濟弱勢戶：依一定所得標準區分為2類 ( 比照中央及各地方政府規定）， 除包租案以市場租金8折承租外，第1類弱勢戶政府提供簽約租金12.5%、第2類弱勢戶提供簽約租金37.5% 租金差額補助 ; 代管案以市場租金9折承租外，第1類弱勢戶政府提供簽約租金22.5%、第2類弱勢戶政府提供簽約租金44.5% 租金差額補助。
❹ 居家安全相關保險費比照社會住宅包租代管第2期計畫。
❺ 公證費
比照社會住宅包租代管第2期計畫。
❻ 代墊租金
代租代管提供房客因緊急事由，致生活陷於困境，經直轄市、縣 ( 市 ) 主管機關或住都中心會同社福主管機關評估認定無力支付租金者，且簽訂還款計畫後，得代為墊付租金 ( 最多不得超過3 個月，並以1次為限 )，至於對於未依還款計畫積欠墊付租金之房客，應先由業者代為催收。
❼ 糾紛爭議處理費
直轄市、縣 ( 市 ) 主管機關或住都中心與業者如有履約爭議、採購爭議處理或介入租賃糾紛處理，產生訴訟相關之必要費用。
八、社會住宅包租代管第4期計畫 (2023 年，簡稱第4期計畫 )
以下內容整理自社會住宅包租代管第4期
( 一 ) 計畫目標
為延續前期計畫效益，落實社會住宅包租代管8年8萬戶的政策目標，本期計畫持續補助直轄市、縣 ( 市 ) 政府及住都中心執行，並將擴大媒合戶數6萬戶以鼓勵各地方租賃住宅服務業者投入，擴大社會住宅租屋市場量能。
( 二 ) 參與業者
經直轄市、縣市政府依據「租屋服務事業認定及獎勵辦法」規定，且符合租賃住宅條例及不動產經紀業管理條例規定，已完備租賃住宅服務業登記、不動產經紀業設立備查文件等相關事宜。
( 三 ) 獎勵內容
延續社會住宅包租代管第3期計畫之獎勵內容。
在檢視歷年計畫中可以了解政府推動租賃住宅政策執行計畫變遷過程，茲就歷年計畫內
容中，為鼓勵房東與業者加入執行計畫，特別針對業者與房東之獎勵措施分析如下 :
一、租服業者
租服業是2018年租賃條例正式實施後才新增的行業，在此之前多為不動產仲介業 ( 以下簡稱仲介業 ) 於租賃案件成交後繼續代房東管理租約或房客，並向房東收取1個月租金為仲介服務費及月租金10% 之管理費，或免費代管服務以維持並與房東保持良好關係，至於房客的服務費通常為0.5個月租金或免收服務費，故
仲介業者代租代管制度已行之有年。而包租制度亦非租賃條例實施後之新商業模式，業者經房東同意後即可包租再轉租。近年來政府為了改革租賃住宅市場，2017年實施租賃條例強制
將包租代管等模式轉換為正式的制度。
從各期計畫中可發現，2017年以前之計畫參與之業者並非以經營租賃住宅市場之不動產業為主，而是以社會團體、財團法人社會福利機構、財團法人社會 福利慈善事業基金會、財團法人宗教團體或文教基金會等非以經營租賃住宅市場為主要活動之團體或機構，除2014年與2015年之計畫提供租屋服務平臺租金金額2
成的代管費外，並無特別獎勵業者之措施。而2017年之計畫之業者皆訂政府給付業者之開發費、媒合費、包管費及代管費等服務費之計算標準或金額，都高於過去租賃仲介之服務費市場水準，而且免營業稅，且自2019年開始之第二期、第三期與第四期之參業者僅限符合租賃住宅條例及不動產經紀業管理條例規定，已
完備租賃住宅服務業登記、不動產經紀業設立之業者，即符合租服業及仲介業資格之業者。另2019年由國家住宅及都市更新中心辦理社會住宅包租代管第2期計畫更編列2,389萬補助6 直轄市租服公會成立初期3年之人事費及業務費。此外，2022年之第3期計畫與2023年之第4期計畫，皆有特定銀行訂定貸款辦法，提供應收帳款融資的資金協助，地方政府撥付予業者的服務費用，業者可先向銀行申請一定成數的應收帳款款項，再由地方政府依核定撥款金額匯入還款帳戶，以減輕業者自有資金之壓力( 內政部，2022; 內政部2023a）。
二、房東
政府為了要改善租屋市場，房東一直是政府歷年計畫獎勵的對象，雖有住宅法及租賃條例之立法，但房東在租屋市場之身分從未改變，因為房東是租賃住宅之所有者也是租屋市場的供給者，房東主導了租屋市場的供給數量，甚至是租金價格。因此，房東是否願意成為公益出租人或社會住宅房東，將與計畫實施成效直接相關。檢視歷年計畫中對於房東的獎勵措施與誘因包括： 2017前之計畫主要為補助住宅修繕費以及協助房東代管出租住宅，2017年開始之各期計畫之計畫則增加可委託租服業者業者包租、居家安全相關保險費、公證費等，另有租金收入綜所稅、房屋稅及地價稅等稅賦優惠等。此外，2022年的第3期與2024年的第4期計畫都有特定銀行訂定貸款辦法提供住宅修繕的資金協助，房東若有金額較大之修繕需要，可向該銀行貸款修繕房屋，其租金收入則為還款來源，亦是對房東加入計畫之獎勵措施 ( 內政部，2022; 內政部 2023a）。
經由分析各期計畫中對業者與房東之獎勵內容演變可以觀察到政府藉由計畫推動與業者互動並逐漸深入租屋市場，以更瞭解租賃住宅市場現況與問題，並透過歷次計畫推動情形，再據以修正提出新的執行計畫增加執計畫之效率，但計畫實施至今仍未達到媒合8萬戶社會住宅的預期目標，以下將繼續討論政府推動社會住宅包租代管之成效與隱憂。
參、社會住宅包租代管推動之成效與隱憂
社會住宅包租代管計畫自2017年開始推出第1期，至2023年已推出第4期計畫，茲分析比較各期之執行成效現況並分析目前推動之隱憂如下：
一、社會住宅包租代管計畫執行現況
政府自2017年度始推動社會住宅包租代管計畫，並於2019年同步執行縣市版及公會版之第2期計畫，擴大辦理區域及戶數，由6直轄市擴展至全臺各縣市，2022第3期計畫與2024年第4期計畫則延續縣市版及公會版雙軌執行模式，各期計畫之執行成效如表2。
就各期計畫媒合戶數的達成率來看成效，6直轄市之除了第1期計畫未達成以外，第2期與第3期公會版達成率皆超過計畫目標分別為118.74% 與229.07%，而第2期與第3期縣市版皆未達標，各為57.27% 與72.48%，第4期因計畫尚在執行中未結束暫不討論。再從達成媒合的戶數來看，從第1期到4期計畫累計媒合75,854戶，看似快達成8萬戶的目標，但實際有效契約數為56,246戶，達成率為70.31%。
另外從參與業者家數來看，第2期參與業者家數71家明顯多於第1期的17家業者，參與業者數量明顯成長 ; 而至第3期則增加至100家業者參與，第4期為98家，無明顯增減。
綜合以上數統計數據可以得知，公會版執行範圍為6直轄市與新竹縣、新竹市等都會區之租屋需求較大，業者願意加入計畫經營租屋市場，參與業者家數與媒合戶數皆高於縣市版。然而公會版與縣市版對於業者與房東之獎勵措施都相同，且縣市版之執行範圍亦包括6 直轄市及新竹縣、新竹市，顯見由住都中心偕同地方公會執行計畫之效率高於地方政府之執行效率。
二、社會住宅包租代管計畫推動之隱憂
( 一 ) 房東參與意願不高
由於臺灣租賃住宅市場上的供給者多為個人房東，第3期計畫中提到計畫執行面臨課題即提到房東（或物件）來源供給有限 ( 內政部，2022）。由於個人房東基於自利的動機通常不願意申報租金所得稅，且租屋不像買屋賣屋需要向地政機關登記，故租賃住宅市場長期地下化，形成臺灣租屋文化的非正式的制度。雖然政府從2017年的第1期計畫開始，獎勵參加社會住宅包租代管的房東享有綜合所得稅、地價稅及房屋稅之的優惠，但就房東的立場而言，本來無須繳納綜合所得稅，參加計畫卻要繳稅而增加其出租房屋之交易成本，房東之意願自然不高 ; 至於地價稅及房屋稅之優惠，由於應繳納之稅額本來就低，除非出租之房屋數多，實則對房東之誘因有限，故造成社會住宅包租代管之租賃住宅市場供給不足。
( 二 ) 租服業者間之競爭
前述分析各期計畫參與業者家數之變化，2022年第3期與2023年第4期計畫皆為100家左右，似可概略推估租賃住宅服務已達穩定之市場規模。故本文以2022年之統計資料進行分析，根據內政部不動產資訊平臺統計資訊整合查詢統計2022年全國租賃住宅服務業者家數季度變化（參表3），每季皆有增加家數，成長率為最低為3.76%，而最高為4.95%。比較同年的代表住宅供給之全國住宅存量變化，每年僅以0.24% 至0.34% 之成長率增加（參表 4）。再以同年度代表潛在出租供給之全國待售新成屋宅數及低度使用住宅宅數來看，全國待售新成屋每季宅數成長率亦低於每季業者家數成長率，且低度使用住宅之宅數2023下半年呈現減少之
情況（參表5及表6）。
從以上數據可以觀察到業者競相投入租賃住宅服務市場，但租賃住宅市場之供給成長率卻不及業者家數成長率，但目前市場之供給似乎已經飽和，以此趨勢預估租賃住宅服務市場之競爭將日益激烈，業者只能在現有的市場規模中，透過競爭手段爭取房東的青睞。此種情況可從第4期計畫中提到執行面的問題為部分業者以聯盟或集團方式開拓媒合業務，且租賃管理人員更換頻繁，致使民眾混淆服務業者，對其專業與品質缺乏信心（內政部，2023a）。若業者因社會住宅包租代管計畫之獎勵而投入市場，當政府不再施行計畫獎勵時，恐有部分新進入之業者將因為無獎勵補助而必須退出市場。
( 三 ) 縣市版與公會版之競合
社會住宅包租代管計畫自2019年7月開始推出由行政法人住都中心（國家住宅及都市更新中心）主導之公會版第2期計畫，住都中心的加入是依住宅法第8 條規定，主管機關得設立或委託專責法人或機構辦理住宅相關業務，以及國家住宅及都市更新中心設置條例第3條第8款規定，由住都中心接受內政部指示辦理社會住宅業務，結合縣市版持續創造租賃服務市場的規模經濟。由於透過行政法人與民間團體的行政作業效率與彈性，由中央政府委託住都中心主導之公會版執行成效顯優於地方政府執行縣市版，但第3期與第4期計畫仍是公會版與縣市版雙軌進行。第3期計畫中提到執行面臨縣市版及公會版業者代收轉付金流不一，影響業者行政成本及本期計畫投標意願，且各地方政府、縣市版及公會版包租代管計畫內容規範不同，容易造成業者及民眾困擾等問題（內政部，2022）。因此，這樣的制度安排從計畫面看來，中央政府主導的公會版是為擴大市場規模與地方政府縣市版合作，但從實際執行面看來，則是中央政府與地方政府在執行成效上的競爭，由於中央與地方資源的分配不當，而阻礙了市場效率。
肆、結論與建議
綜合以上分析與討論，本文獲致下結論並提出建議：
一、增加房東參與誘因並抑制投機行為
倘若租賃住宅市場上沒有房東願意將房屋供出來出租交易，縱使業者之專業能力與市場能力再強，亦無發揮之餘地。由前述分析可知道若房東參加社會住宅包租代管計畫會增加交易成本，理性的房東不會加入該計畫，故政府要透過制度讓房東加入社會住宅包租代管計畫應設法再降低房東之交易成本。雖各期計畫中雖然政府已經補助各項一般租賃住宅市場交易產生的費用，以及增加住宅修繕補助、房屋保險與相關稅費優惠等，但仍有房東不願加入。主要原因在於一旦房東加入該計畫，即被政府認定房屋有出租事實且有租金收入，房東綜合所稅可能因加入租金所得而增加所得級距必須再繳更多稅金，且若房東要出售該房屋有出租
之事實，則不能享有自用住宅土地增值稅之優惠。因此，若要增加房東成為社會住宅房東或公益出租人，於綜合所得稅部分建議可參考房地合一稅將租金所得採分離課稅避免增加所得級距 ; 在土地增值稅部分亦可比照現行獎勵房屋稅、地價稅適用自用住宅稅率。然而，市場上仍可能存在著抱持機會主義之房東，則政府應
確實執行現有懲罰逃漏稅之制度，即依照所得稅法對依法應申報課稅之所得額有漏報或短報情事者，處以所漏稅額二倍以下之罰鍰，以罰款抑制房東之投機行為。
二、協助租服業地方公會發揮整合與分配功能
由於社會住宅包租代管之租賃市場出租房屋供給有限，使得業者互相競爭造成重複開發的成本浪費，或待租房屋、閒置空屋之資訊不足，增加業者搜尋與開發物件的成本。新制度經濟學與強調競爭的傳統經濟學不同，新制度經濟學提到合作的重要，透過制度讓合作為雙方帶來利益，故降低業者營運成本方法，可以是地方公會與業者之間的合作，例如Ostrom（1990）即以土耳其一處地區漁會為案例研究指出，由具有共同利害關係之團體進行自主性的管理是最有效率管理方式。目前公會版的計畫中，地方公會的功能只有協助住都中心辦理初步審查與案件管理等行政作業，然而最瞭解當地市場資訊、市場資源以及業者間之利害關係的組織就是地方公會，若政府能協助地方公會建立該當地市場所有待租、空屋物件及洽談中物件資料庫，供會員付費使用，即可減少開發物件之搜尋成本，以及避免重複開發房東。如此，地方公會才能發揮整合管理與分配資源之功能，減少會員之間無效率盲目的競爭，以增進市場效率。
三、透過行政法人執行制度以提高行政效率
據行政法人法第2條第1項，行政法人是國家與地方自治團體以外，由中央目的事業主管機關，為執行特定公共事務，依法律所設立的公法人。因行政法人執行特定公共事務較各級政府機關更具彈性與自主，故有較好的行政效率，此可由行政法人住都中心主導之公會版計畫執行成效優於地方政府執行之縣市版計畫得到驗證。故若政府繼續進行下一期社會住宅包租代管計畫，應檢討兩種制度並行之設計，建議選擇以具有效率之公會版為單一之執行方式，並擴大執行範圍，除可避免民眾因兩個制度混淆而增加交易成本，同時可更有效率地達成政策目標。
參考文獻
一、專書及期刊論文
1. 內政部 (2013)，102年度租屋服務平臺試辦計畫。
2. 內政部 (2014)，103年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫。
3. 內政部 (2015)，105年度租屋服務平臺你租我管試辦計畫。
4. 內政部 (2017)，106年度社會住宅包租代管試辦計畫。
5. 內政部 (2019a)，社會住宅包租代管第2期計畫
6. 內政部 (2019b)，國家住宅及都市更新中心辦理社會住宅包租代管第2期計 畫。
7. 內政部 (2022)，社會住宅包租代管第3期計畫 ( 修正核定本 )。
8. 內政部 (2023a)，社會住宅包租代管第4 期計畫 ( 核定本 )。
9. 內政部 (2023b)，低度使用 ( 用電 ) 住宅、待售新成屋統計資訊簡冊。
10. 王躍生 (1997)，新制度主義，揚智文化 : 臺北市。
11. 花敬群、江尚書 (2020)，消費者報導雜誌，472期，頁55-59。
12. 何彥陞 (2022)，租賃住宅市場發展及管理條例體系與定位之探究，全國律 師，26(2)，頁4-33。
13. 張育端、陳錚漢 (2021)，租賃住宅市場運用不動產科技平台初探，土地問題 研究季刊，19(4)，頁122-135
14. 華昌宜、賴碧瑩 (2001)，我國租賃住宅市場之發展與推動，住宅學報，10 (1)，頁67-76。
15. 謝博明、黃于禎 (2021)，從家戶租屋需求觀點探討臺灣租金補貼與租賃住宅 政策，公共事務評論，19(2)，頁1-24。
16. North,D.C.(1990).Institutions, Institutional Change and Economic Performance, Cambridge: Cambridge University Press.
17. Ostrom,E.,(1990).Governing the Commons, Cambridge: Cambridge University Press.
二、網際網路
1. 內政部不動產資訊平台 > 社會住宅 > 社會住宅包租代管宅專區 : https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0504.aspx，檢索日期，2023年8月29 日。
2. 內政部不動產資訊平台 > 社會住宅專區 > 執行進度 : https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0501.aspx?mode=7，檢索日期，2023年8 月29日。
