【日本】帳上不動產增值驚人　日本企業1,300億美元資產收益引爆投資者關注| 國立政治大學不動產研究中心

亞洲

2026.05.14

【日本】帳上不動產增值驚人　日本企業1,300億美元資產收益引爆投資者關注

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（東京訊）—日本上市公司的房地產帳面收益累計估計高達20兆日圓（約1,280億美元），促使激進投資者向這些企業施壓，要求其出售這些資產以提高資本效率。

瑞穗信託銀行（Mizuho Trust & Banking）的數據顯示，根據資產負債表數據，日本上市公司的商業房地產帳面價值總計119兆日圓，而其總市值估計為139兆日圓。

由於企業無需披露總部和工廠等對業務運營至關重要的房產的市場價值，因此難以追蹤未實現房地產收益的規模。

這些公司所擁有的租賃物業的市場價值在證券報告中揭露。截至2025財年，其市場總值達71兆日圓，其中30兆日圓為未實現收益。

租賃物業的未實現收益較五年前增加了25%。商業不動產的未實現收益也呈現類似的成長趨勢。

通貨膨脹正在波及房地產行業。官方數據顯示，2025年全國各類土地價值平均上漲2.8%，連續第五年成長，也是自1980年代末90年代初日本泡沫經濟時期以來最快的成長速度。

激進投資者正密切關注這些帳面收益。如果一家公司出售房產，所得資金可用於股東回報和成長投資。

公司投資組合中剩餘房地產的收益通常低於資本成本。激進投資者認為，剝離房地產可以提高資本效率。

此前，投資者通常會尋求出售與公司核心業務無關的房地產。但隨著通貨膨脹加劇，物流設施和其他重要資產的未實現收益幾乎不容忽視。這促使激進投資者施壓，要求出售這些資產並轉向租賃。

物流集團日康控股於去年12月重新評估了其持有商業房地產的政策。該公司計算出243處房產（包括物流設施）的市值為1,300億日圓。

日康表示，如果某處房產的資本效率低於加權平均資本成本，公司將考慮出售該房產。

截至今年3月，持有日康23%股份的法拉隆資本管理公司等股東顯然向公司施壓，要求出售無利可圖的房地產。

藥品批發商東邦控股表示，將在2024年考慮出售其持有的房地產。總部位於新加坡的3D投資夥伴公司敦促東邦出售三處投資回報率低於資本成本的物流設施，並就這些房產的租賃協議進行談判。

企業不願出售用於其核心業務的房地產。房地產市場緊張增加了房產出售後無法回購的風險。

「如果在出售後繼續承租房產，就必須繼續收取租金，」Daiwa Institute of Research首席顧問Hidenori Yoshikawa表示，「出售是否是最佳選擇，目前尚存爭議。」

企業持有商業房地產通常基於長期營運持續性的假設，但積極投資者則以相對短期的投資著稱。

更了解企業持有的商業房地產對於與激進投資者打交道至關重要。瑞穗信託銀行2025年的一項調查發現，只有40%的企業表示了解其房地產的市場價值。