在葡萄牙，要找到價格低於40萬歐元的房產正變得越來越困難，有時甚至根本不可能。根據Imovirtual的數據，目前的平均開價為430,500歐元。

這份由專注於住宅市場的房地產平台 Imovirtual 編製、並於2026年5月發布的最新Imovirtual晴雨表的調查指出，葡萄牙房產的平均開價為430,500歐元。此數據涵蓋所有類型的房產，包括新建及現有房產，對絕大多數民眾而言，這已超出其負擔能力。

只要在房產網站上快速搜尋一下，或是走過房仲店的櫥窗，就能清楚看出葡萄牙房價上漲了多少。但現在是否已經無法買到較便宜的房子了呢？答案取決於幾個因素，首要因素便是可供出售的房源不足。

「由於市場上缺乏新屋供應，加上需求極為旺盛，年輕人及葡萄牙家庭要買下自己的房子正變得非常困難，」葡萄牙房地產經紀人專業協會（APEMIP）主席Patrícia Barão在接受《歐洲新聞台》專訪時解釋道。

此外，Barão指出：「還有地價、建築成本、勞動力成本、專案與專業服務費、稅金以及規劃費用」，所有這些因素都對高房價起到了主要推波助瀾的作用。

建築公司 MomentVM 的執行長Ricardo Vagarinho指出，還有另一個因素推高了市場價格。他告訴歐洲新聞台：「政府允許年輕人購買房產，並給予國家擔保，最高限額為 45 萬歐元，這似乎為市場設定了一個新的門檻。」他表示，這導致市場「全面上漲，無論是二手房還是新房，因為人們都可以獲得這種融資」。

這項支持計畫可提供房產價值85%至100%的融資，並由國家擔保最高15%。該計劃適用於18至35歲、收入不超過第八級所得稅稅率的年輕人，用於購買首套永久住房，價格不超過45萬歐元。符合資格的年輕購屋者還可以享受其他稅收減免。

在6月發布的報告中，國際貨幣基金組織（IMF）在分析葡萄牙經濟的章節中建議暫停政府在住房領域的一些措施，包括這項針對年輕人的公共擔保計畫。 國際貨幣基金組織認為，這些措施加劇了「市場失衡」。換句話說，現在有更多以前從未涉足房屋市場的人開始購房，但可供出售的房屋數量卻保持不變。

Barão認為，有必要採取更進一步的措施，對市場進行「整體性」的檢視。 「住房問題沒有靈丹妙藥。沒有哪一項單一措施可以解決所有問題，所以我們必須多管齊下。」她說。

勞動力短缺推高房價

住房危機不僅體現在住房短缺，也體現在建築工人短缺。而歷史總是驚人地相似：供應稀缺而需求旺盛，價格自然上漲。

Ricardo Vagarinho列舉道，目前專業工人短缺，例如「砌磚工、電工、水管工、模板工或分包商」。

隨著國際救助計畫的實施，葡萄牙政府削減了對基礎設施和重大項目的投資，銀行也停止向住房和商業活動提供貸款，導致許多建築公司破產，並引發了該行業的「人才流失」。

「那些優秀且留在這裡的工人數量不足以滿足我們想要建造的房屋數量，」他說。

「據統計，建築業目前缺口達8萬人，如果每個人都需要工人，那麼他們當然會提高工資。這就是勞動力價格上漲的原因，」他解釋道。

這位企業家也提到，住宅建設市場與大型國有和私營項目之間存在競爭。 「機場、鐵路、公路以及所有這些大型項目也需要大量勞動力，」Ricardo Vagarinho補充道。

今年，葡萄牙中部遭受的風暴災害也加劇了建築業的勞動力需求，促使政府加快了所謂的「綠色通道（green lane）」移工入境流程。

政府與葡萄牙建築和房地產聯合會（CPCI）簽署的協議旨在應對根據「復甦與韌性計畫」（Recovery and Resilience Plan, PRR）規劃的公共工程項目急需勞動力的問題。然而，在葡萄牙中部發生災難後，政府表示，一些正在進行的公共工程項目可能需要暫時中止或延期，以便優先處理那些被認為更緊急的干預措施。

建築材料價格也上漲了

自2021年以來，建築材料價格上漲一直是推高房屋最終價格的因素之一，而2022年俄羅斯入侵烏克蘭更是加劇了壓力。

根據西班牙國家統計研究所（Instituto Nacional de Estatística, INE）的數據，2026年3月建築材料成本較去年同期上漲3.7%。

其中，玻璃和鏡子、裸銅線和絕緣銅線、混凝土板和陶瓷磚等材料價格上漲最為顯著。 「一切都取決於能源，」Ricardo Vagarinho說。

「很多材料都依賴能源，因此，如果發生戰爭推高燃料價格，能源成本就會上漲，依賴能源的材料成本也會隨之上漲，最終必然會影響建築成本，」他總結道。

土地價格在專案的最終預算中也佔有重要地位。「由於住房需求旺盛，土地價格必然上漲，」這位企業家說道，他估計土地成本佔建築項目預算的20%。

簡而言之，Vagarinho警告說，「建築成本在任何地方都一樣」；真正起作用的是不同地區土地的價值以及每平方米的價格。 「地段才是關鍵，」他總結道。

此外，獲得地塊規劃許可所需的時間「對房地產開發商來說是一種風險，也是房價高企的原因之一，」Patrícia Barão解釋道。

城市規劃許可的等待時間是房地產市場中一個非常重要的變量，也是最終房價的間接成本。

「如果我們看一下地方議會的審批流程，有時需要一年，有時甚至兩年，那麼這段時間裡，大量資金（即土地價格）閒置，沒有任何收益，這實在太長了，」Ricardo Vagarinho奧解釋道。他說：「在那段時間裡，投資在那裡的資金本應每年至少獲得6%的收益，但卻沒有任何收益。因此，投資者會將這一點計入產品的最終價格中。」

「需要在年輕人和家庭能夠負擔得起的地區建造新住房」

根據2026年3月發布的房地產市場觀察報告，3月1日葡萄牙房屋的平均要價為每平方公尺3693歐元。

「這些價格對於年輕人和葡萄牙家庭來說太高了，」Barão指出，「因此，有必要在年輕人和家庭能夠負擔得起的地區建造新住房，這樣他們就能更快地到達工作地點。」

里斯本區是房價最高的地區，每平方公尺價格高達5,796歐元。法魯區則位居第二，每平方公尺價格為4,804歐元。緊隨其後的是馬德拉區，每平方公尺價格為4,333歐元，塞圖巴爾區則約為4,000歐元。

而在房價最低的地區，差異則更為顯著。瓜達區（每平方公尺739歐元）、布拉干薩區（每平方公尺 943 歐元）和卡斯特盧布蘭庫區（每平方公尺981歐元）的每平方公尺價格均低於1,000歐元。

「我們需要考慮那些不在市中心的地區，並建造大型項目，同時配備完善的交通網絡，使人們能夠快速高效地通勤到工作地點。」Patrícia Barão說。

「我們不想打造宿舍區；我們必須建立包含學校、銀行、餐廳和超市在內的服務和基礎設施網絡，」她解釋道。

然而，儘管建設很重要，但不會立竿見影。葡萄牙房地產經紀人專業協會主席認為，作為一項「更直接」見效的措施，政府應該透過公私合作，創造條件「讓空置房產重新進入市場」。

Patrícia Barão駁斥了房地產經紀人應對房價飆升負責的說法。她說：「房價並非由房地產經紀人決定。」

葡萄牙房地產經紀人專業協會主席認為，房地產經紀公司可以幫助使房屋買賣過程更加透明和民主。她還指出，該協會曾參與一項旨在加強行業培訓和專業化的法律提案。

她解釋說：「一位優秀的房地產經紀人，了解市場，知道房價，掌握近期類似房屋的交易資訊，了解買賣操作的每一個細節，清楚需要哪些文件，了解市場趨勢，有助於確保房價公平合理。」

Ricardo Vagarinho認為，建築業也需要更多專業人才。這位企業家也指出，政府亟需加快審批流程，這是促進建築業發展和擴大住房供應的重要措施。

這兩個行業都認識到，只要土地、房屋和合格專業人員的供應仍然不足，建築成本仍然居高不下，那麼對於相當一部分葡萄牙人來說，買房仍然遙不可及。

【原文網址：https://www.euronews.com/business/2026/08/03/housing-in-portugal-why-400000-may-no-longer-be-enough-to-buy-a-home，轉載自Ana Filipa Palma／歐洲新聞台，2026年8月3日】