摘要

　　租賃條例施行迄今已8年，對於完備租屋法制、發展租賃住宅服務業及逐步提升整體租屋品質及健全住宅租賃市場之目標，已有顯著成效。

　　然而也發生關於租賃關係的法律適用時的法規競合問題，但段區分應如何適用租賃條例、土地法與民法，本文認為:須判斷兩個因素，第一是時間的因素，第二是標的物的因素。誠如臺灣高等法院109年度上易字第248號民事判決「…且就住宅租賃而言，租賃住宅管理條例應為民法及土地法之特別法，是關於兩造間系爭租約之相關事項，自應優先適用租賃住宅管理條例之規定，上訴人辯稱本件應適用土地法之相關規定云云，要非可採。（下略）」

　　為進一步強化承租人租屋權益保障，透過租賃條例112年2月8日修法，將住宅租賃契約之房東及房客間均視為具消費關係，讓房客全面獲得消保法相關權益保障。惟依據修正後租賃條例第5條第1項規定，出租人與承租人間一律視為「具有消費關係」，統一適用《消費者保護法》。故現行住宅租賃契約為因應新法，乃由消費者保護法之中央目的事業主管機關擬定「住宅租賃契約應記載及不得記載事項」，違反該定型化契約者，其條款無效。是該住宅租賃契約應記載事項實務上作為現行租賃契約之主要依據，至此關於租賃關係的法律適用再次發生變化。此為本文之撰寫動機。

壹、序說

　　首先感謝政大不動產研究中心的邀請，讓筆者有機會再次於本《不動產研究 Journal of Real Estate Research》撰稿。租賃與一般民眾（尤其是無殼蝸牛）的生活是息息相關的，而人們為了求學或工作，一生當中多少總會與租賃發生關係。本文以此為題，就租賃關係及實務爭議做簡單說明，希望大家對租賃住宅市場發展及管理條例、土地法、民法及消費者保護法等相關法律有一概括、正確的認知，俾使遇到相關問題時，能確保自己的權益。

 貳、租賃住宅市場發展及管理條例立法的經緯

　　臺灣住宅租賃市場主要以個人房東為主，依行政院主計總處民國109年人口普查統計資料推估，租屋戶數將近87.6萬戶，過去長期以來租屋市場體制不健全、資訊不透明，導致租賃爭議不斷。社會各界不斷呼籲政府應積極推動改善租屋市場。

　　內政部表示，過去租屋市場普遍面臨租屋權益保障不足、租賃資訊不對稱、糾紛處理不易及缺乏專業管理等問題。內政部在106年8月底委託民調結果顯示，有80.5%的受訪者，支持政府發展租賃住宅市場相關的租賃條例及社會住宅政策。「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例、通稱租賃專法)於民國107年6月27日施行，其立法目的根據該條例第1條：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」

租賃條例公布實施後，租屋市場將面臨5大變革，以保障近300萬租屋族居住權益。其主要變革包括：1.強化租賃權利義務關係租屋契約全面納管、2.導入民間團體力量 提供專業租屋諮詢、3.政府免費提供租屋爭議調處服務、4.建立包租代管專業服務制度、5.房東交由專業經營享租稅優惠等。

　　然而租賃條例較傳統法律規範不同的特色在於：第一、租賃條例係就傳統租賃法規中「住宅之租賃」為規範對象，除了貫徹整體住宅政策與制度外，同時針對廣大租賃住宅市場進行規範；第二、針對住宅租賃之私法關係，融入行政管制之規範基礎，俾落實住宅政策；第三、於租賃住宅市場中強化主管機關介入機制；第四、在租賃住宅的範圍下，提出「租賃住宅服務業」此一新興行業（含「租賃住宅代管業」及「租賃住宅包租業」）以及行業管理規範。故本條例不僅具有「私法」與「公法」交錯規範的特色，同時也具備市場發展與管理等「經濟法」性質，另外亦創造新興行業及其規範而有「行業管理」的特色，[1]因此租賃條例可說是具有濃厚政策性管制法律。[2]

　　租賃條例之立法目的，依據該條例第1條規定：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」，學者認為，此為臺灣不動產交易與管理法制之第三塊拼圖。至此，相關法制已較為完整[3]。

參、當事人法律關係及租賃條例主要內容

一、強化保障住宅租賃關係 四類租賃契約全面納入規範

    租賃條例於107年6月27日上路，為全面促進租賃契約的公平合理，保障租賃雙方權益，租賃條例施行後，民眾新簽訂的住宅租賃契約，或委託管理住宅租賃契約，均應受新制定型化契約應記載(約定)及不得記載(約定)事項之限制。
　　依租賃條例規定，租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由內政部定之。內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障，依租賃條例之授權，研訂之契約包括：

(一)非具消費關係之住宅租賃契約：

1. 「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租賃契約)，適用房東非為企業經營者。
2. 「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約)，適用包租業與房東間。

(二)具消費關係之住宅租賃契約：

1. 「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約)適用包租業與房客間。
2. 「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱代管契約)適用代管業與房東間。

　　據上，租賃契約針對租賃條例的適用關係，係以消費關係及非消費關係區分[4]。

二、促進住宅租賃契約公平合理，解決住宅租賃糾紛

(一)關於應記載（約定）事項部分

　　為強化租賃權利義務關係，並解決常見的住宅租賃糾紛如押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等爭議，本次研訂之租賃條例及基於該條例所授權之前述（一）1.一般租賃契約、（一）2.包租契約及（二）1.轉租契約應記載(約定)事項（法規命令），對於租賃雙方共同之權利義務包括：

1. 押金額度：最高不得超過2個月租金，契約消滅後應返還押金或抵充債務後賸餘押金。
2. 水電費負擔方式：應載明支付約定，不得臨時調漲費用。
3. 修繕責任：屋況損壞除可歸責於房客事由外，應由房東負責修繕。經房客催告仍不修繕，房客可提前終止租約，亦可自行修繕後請求費用或於租金中扣除。
4. 房東(包租業)之義務及責任：
   應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，及於簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。
5. 提前終止租約之違約金：如約定可以提前終止租約，但沒有提前通知，最高賠償金額不得超過1個月。
6. 點交手續：租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經催告仍不會同者，視為完成點交。
7. 房東得提前終止租約之情形：例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回時，則須在3個月前通知房客。
8. 房客得提前終止租約之情形：例如住宅未合於居住使用(難以繼續居住)時，房客若因疾病、意外有長期療養需要等，房東不得要求賠償。
9. 遺留物處理：經房東定相當期限催告，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。

　　至於前述（二）2.代管契約的部分，租賃住宅代管業與委託人(房東)間係屬委任關係，其應記載事項重點包括：

(1)為利執行代管業務，房東應提供委託管理標的現況確認書相關資訊，及合於契約所約定居住使用之租賃住宅。

(2)代管業代收租金或押金，應於代收之日起7日內交付委託人。

(3)代為辦理日常修繕維護或清潔事務，應製作執行紀錄，提供委託人查詢或取閱。

(4)代管業不得複委託其他業者執行租賃住宅管理業務，以落實受託人專業經營之責任。

(二)關於不得記載（約定）事項部分

　　為防範房東或包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，本次訂定之契約不得記載（約定）事項，其重點包括：

1. 不得約定房客不得申報租賃費用支出。
2. 不得約定房客不得遷入戶籍。
3. 不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔等，以保障租屋者權益。

　　內政部進一步說明，就非具消費關係一般租賃契約及包租契約，發布即生效；至於具消費關係之轉租契約及代管契約，尚需依消費者保護法第17條第1項規定，報請行政院消保處審查核定後公告之。
內政部特別呼籲，民眾於簽訂租賃契約時不宜輕率，切記要詳閱契約書內容，並儘量採用新版定型化契約書，若有任何塗改，雙方必須於更改處簽名或蓋章，以確保雙方權益，減少糾紛。民眾或業者如果想更進一步瞭解相關資訊，可至內政部地政司網站「租賃條例」專區查詢[5]。

肆、民國112年2月8日租賃條例修法之主要內容

    租賃條例雖已制定施行，然而近年來國內不動產價格不斷攀升，租屋需求隨之增加，民間團體及部分立法委員對租屋市場資訊不透明、租屋黑市及租賃糾紛處理等議題持續關注，提倡租屋市場改革，倡議推動租賃條例修法。經 111年5月12日立法院第10屆第5會期內政委員會第 17 次全體委員會議審查立法委員提案之「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案」，提案修法內容包含住宅租賃租金支出改列特別扣除額並提高至 30 萬元、租賃全面實價登錄、住宅租賃契約全面適用租賃條例規定、增訂各縣市政府設立租賃爭議調解委員會、違反定定型化契約罰則等，歷經2次朝野協商獲致共識，經112年1月12日立法院三讀通過，並經總統 112 年 2 月 8 日公布修正租賃條例部分條文。

一、修法沿革
　　

中華民國一百十二年二月八日總統華總一義字第 11200009171 號令修正公布第 5、10、11、34、46 條條文；並增訂第 38-1、38-2 條條文；除第 34、38-2 條條文施行日期由行政院定之外，其餘修正條文自公布日施行
中華民國一百十二年七月二十四日行政院院臺建字第 1121030447 號令發布第 34、38-2 條條文，定自一百十二年九月一日施行

二、新修法之爭議所在與協商

    本次修法過程，委員提案修法內容，意見最為分歧主要在如何強化租屋權益保障及促進租屋資訊透明，在行政機關與各立法委員及民間團體積極開會研商、多次協調溝通下，在兼具實務可行性前提下，完成務實修法，讓健全租屋市場再次往前邁進，相關修法協商情形如下:

（一）強化租屋權益保障方面
    因目前租屋市場之房東普遍為經常反覆出租住宅，其所訂定租賃契約屬於消費者保護法 (以下簡稱消保法)規定的消費關係，目前已受消保法規範。但遇有少數房東為首次出租住宅情形時，其所訂租賃契約，因非屬消費關係 則無法依消保法相關規定處理。
    基此，內政部於111年11月間邀集行政院消費者保護處及各地方政府研商意見，為健全住宅租賃法制體系，加強保障弱勢房客權益及兼顧實務執行，並基於房客相對弱勢、房東責任負擔已有衡平及避免法令適用競合問題等考量下，認為應朝使住宅租賃契約全面適用消保法相關規定方向修法。

（二）促進租屋資訊透明化方面
    因租約為債權契約，不易掌握稽核，且可能衍生出租成本轉嫁、影響房東出租意願及帶動租金上漲，經內政部111年8月會商各地方政府均表示，現階段不宜推動全面租賃實價登錄，宜以循序漸進方式推動，並提出以包租業轉租案件納入實價登錄較具可行性，同時增訂相關違規罰則規定。

（三）周全租賃糾紛處理機制方面
    鑑於住宅租賃糾紛目前已有「消費爭議調 解」、「不動產糾紛調處」、「鄉鎮市區調解」及「法院調解」等多元訴訟外紛爭解決機制，修法提案各縣市政府增訂設立租賃爭議調解委員會，因係如於地方地政機關再增設性質相近之單位組織，除須考量地方政府人力物力負擔，恐未必具有實益，爰宜由政府機關加強宣導善用上開租賃糾紛解決機制，輔以租賃住宅專業服務制度發展，降低租賃糾紛。

（四）減輕租屋族租稅負擔方面
    修法提案住宅租賃租金支出改列特別扣除額並提高至新臺幣(以下同) 30 萬元，修法方向雖有助減輕租屋負擔，惟租賃條例旨在規範租賃權利義務及租賃住宅服務業之管理，提案涉及所得稅租金支出認列方式與抵扣所得額度變更，牽涉所得稅法規定修正，需從財政收入、租稅公平、稅政簡化原則及施政優先順序，爰宜再予審慎通盤考量。

三、修法三大重點

    為健全租屋市場，民國112 年 2 月 8 日總統公布修正租賃條例部分條文中，除住宅租賃契約全面適用消保法等之規定已施行外，其餘包租業轉租案件應申報登錄並增訂罰則，及縮短包租代管業資訊提供期程等之修正條文，業已定自 112 年 9 月 1 日全面施行。本次修正包括下列三大重點:

（一）住宅租賃契約全面適用消費者保護法
    係考量一般民眾難以區分判斷其租約是否屬消保法規定的消費關係，為協助民眾處理租約糾紛，並周延租屋保障，爰明定租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消保法之定型化契約規範、違規罰則及爭議處理等相關規定。

（二）包租業轉租案件納入租賃實價登錄並增訂罰則
    為擴大租屋資訊揭露透明，明定包租業之租賃住宅轉租案件，應於簽訂轉租契約之日起 30 日內申報登錄成交案件實際資訊，該登錄資訊並得對外提供查詢，同時對於包租業未依限申報登錄、申報登錄資訊不實者，違反者將罰以6 千至 5 萬元;另明定業者不得規避、妨礙或拒絕主管機關查核，並訂有違規裁罰之規定。

（三）縮短包租代管業資訊提供時程
    係為利政府更能即時掌握分析租賃資訊，逐步推動租屋資訊透明化，對於現行包租代管業應按季提供租賃住宅相關資訊，修正期程縮短為訂約之日起 30 日內提供予地方政府;未依限提供或提供資訊不實者，將處罰6千至3萬元。

四、相關子法修正及配套措施

（一）修正租賃成交案件實價登錄申報規定

1.    配合本次租賃條例增訂包租業轉租案件應申報登錄成交案件實際資訊，並為提供更翔實之租賃資訊予民眾查詢，內政部於 112 年 5 月 16日令頒修正「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第5條、第 19 條及第 23 條之 1 相關規定，包括修正租賃案 件申報登錄資訊之內容、對外提供查詢資訊內容及租賃住宅轉租案件申報登錄之相關作業事 項規定，並自 9 月 1 日施行

2.   本次修正租賃案件應申報登錄資訊之項 目及內容，修正重點說明如下:

(1)增訂「租賃用途」項目:係為判斷是否為租賃住宅，以利租賃住宅市場現況分析。

(2)增訂「出租型態」項目:係為掌握租賃不同次市場之分類情形，依實際出租類 型申報，如屬整戶住家、分層住家、獨立套房、分租套房等資訊。

(3)增訂「建物型態」項目:係為明確規範既有租賃資訊實際之內容，並作為提供 民眾以建物型態分類，如公寓、透天厝、店面(鋪)、辦公商業大樓及華廈等資訊，供對外查詢參考。

(4)增訂「有無管理員」及「有無電梯」項目:係考量租屋地點有無管理員提供代 收信件或包裹等生活機能服務，或有無電梯，為影響租金價格之重要因素，為利提供民眾作為客觀租金資訊之判斷參考，爰新增申報此2項資訊。

(5)增訂「租賃住宅服務」項目:係為利瞭解租屋市場之租賃住宅服務情形。

(6)刪除「建築完成年月」、「主要建材」及「主要用途」3個項目:因該3個項目已可透過串接土地基本資料庫方式取得並提供對外查詢，故修正無需再由業者申報。

3.    另為因應實務作業需要，內政部已於 112 年8月15日令頒修正「不動產成交案件實際資訊申報書(租賃、轉租)」及填寫說明之規定，並自同年9月1日生效。

4.    此外，因應租賃案件實價登錄申報新制上路，內政部也已完成「不動產成交資訊及預售屋備查資訊申報網」之租賃成交資訊申報功能開發，並自 9 月 1 日起提供業者於該申報網辦理線上申報[6]。

（二）修正租賃成交案件實價登錄申報規定

1.為配合「本次租賃條例修正」，並為促進租賃住宅市場資訊之掌握，增修所提供資訊項目及內容，及因應實務執行作業需求，內政部於112年6月20日令頒修正「租賃住宅服務業資訊提供辦法」，包括修正租賃住宅代管業及包租業所應提供之租賃住宅相關資訊類別及內容、提供租賃住宅資訊期限，及定明未於期限 內提供或提供不實資訊期限改正之規定，並自9 月1日施行。

2.本次修正租賃住宅代管業及包租業應提供之租賃住宅相關資訊之項目及內容，修正重點說明如下:

(1)  受託管理標的租約資訊:為利與實價登錄租賃案件申報之租賃住宅資訊整合及比較分析，提供更完整全面之租賃住宅市場掌握，以利產業政策評估依據，爰 增訂與實價登錄租賃案件申報登錄之資訊項目為一致性規定。

(2)  受託管理契約資訊:增訂「委託人」資訊，以作為相關租稅減免個案資料勾稽 參考與出租族群分布及變動掌握;並增訂「代收押金」，以利瞭解業者代收押金之比例。

(3)  包租標的資訊:增訂「有無電梯」、「有無管理員」及「有無管理組織」3 個項目，以掌握前揭項目是否影響包租及轉租契約租金價格。

(4)  包租契約資訊:新增「出租人」項目，以利掌握各包租業者實際業務執行情形。另配合與租賃實價登錄轉租案件申報登錄之「不動產租金總額」 (包含土地、建物及車位之租金總額)為一致性規定，將「租金」修正為「租金總額」，並刪除「車位租金」，以為掌握包租契約租金水準，並利與轉租契約租金水準比較分析，俾瞭解產業發展對租賃住宅市場租金影響情形。

(5)轉租契約資訊:配合與租賃實價登錄轉租案件申報登錄資訊為一致性規定，爰 增修相關項目名稱及內容。

3. 另配合上開法令應提供資訊類別及內容之修正，內政部也已完成「地政線上申報系統-租賃住宅服務業資訊提供」相關功能修正及項目調整，並自同年 9 月 1 日起同步提供服務。

伍、租賃關係的法律適用-以出租人期前終止租賃租約為例

一、租賃關係的法律適用

    關於租賃關係的法律適用，須判斷兩個因素，第一是時間的因素，第二是標的物的因素，茲說明如下:

(一) 時間的因素

    基於法律不溯及既往之原則，法律關係當以行為時有效的法律規範為據。租賃條例於中華民國106年12月27日總統華總一義字第 10600154651號令制定公布全文 46 條；依第 46 條規定：自公布後六個月即民國107年6月27日施行。故於租賃條例公布實施前已發生之租賃法律關係，於租賃契約的有效期限範圍內，當不受租賃條例之規範，而應回歸適用民法（尤其是各種之債第五節租賃以下）或土地法之規定。然於契約屆滿時，如若再行續約，則當受租賃條例之拘束。

(二) 標的物的因素

    依據租賃條例第3條第1款、第2款：一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。可知於租賃條例民國107年6月27日施行後，所訂立之住宅租賃契約即受租賃條例之規範，反之，其他動產、土地、一方以建築物租與他方非供居住使用即非租賃條例之規範範圍，應分別適用民法（尤其是各種之債第五節租賃以下）或土地法之規定。

二、以出租人期前終止租賃租約

(一) 法律規定

民法第435條、第438條、第440條、第443條、第447條、第452條等，為租賃契約雙方當事人得提前終止租約之規定，而租賃條例於第10條、第11條各就出租人、承租人得提前終止租約之情況為條列式規定，並明文出租人、承租人提前終止租約時，相對人不得要求任何賠償。

第10條立法理由認為，如發生承租人惡意違反租約或出租人不可抗力之情事以致須提前終止租約時，出租人得免付違約金，以保全出租人之財產權。而為確保承租人權益，出租人不僅需檢附相關事證，亦須於法定期間內以書面通知承租人。

第11條之立法理由則考量承租人如因疾病、意外產生有長期療養之需要，致難以繼續租賃住宅，為降低承租人發生突發事件所造成租賃風險而為規定。然本條於112年2月8日修正公布施行時，因慮及出租人與承租人產生租賃糾紛之際，常有承租人因法條所規定「難以繼續居住」之要件負相關舉證義務，而於租賃糾紛中居於弱勢，故刪除該不合宜之字句，以保障承租人終止契約之權利。

表一、承租人積欠租金出租人期前終止租約，請求遷讓房屋 三法規定之比較表

本文自行繪製（參考資料來源：林湘婷 碩士論文[7]）

(二) 司法實務之案例舉隅

    有關於此，可舉臺灣高等法院109年度上易字第248號民事判決為例。

    於判決書所載「上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年12月31日臺灣臺北地方法院108年度訴字第4956號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於109年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。」

「事實及理由

貳、實體方面

五、本院之判斷：

1.  被上訴人擇一依民法第民法第767條第1項前段及租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？

(1)  按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

(2)  被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋現由上訴人占用等情，業據其提出建物所有權狀影本為證（見原審卷第47頁），上訴人對此雖無爭執，惟否認係無權占用系爭房屋云云，經查：

按106年12月27日公布、107年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅管理條例）第3條第1、2款及第10條第1項第2款、第2項第1款分別規定：「本條例用詞，定義如下：一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。」、「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。…出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日」 是本件兩造於107年12月18日簽訂之系爭租約，既係約定由被上訴人出租系爭房屋予上訴人居住使用，而屬住宅租賃契約，自有租賃住宅管理條例之適用。且就住宅租賃而言，租賃住宅管理條例應為民法及土地法之特別法，是關於兩造間系爭租約之相關事項，自應優先適用租賃住宅管理條例之規定，上訴人辯稱本件應適用土地法之相關規定云云，要非可採。（下略）」

 (三) 附帶說明

    依據租賃條例之規定，租賃住宅之租賃契約消滅後，承租人負有會同點交住宅返還予出租人之義務，而出租人有返還押金之義務，出租人得抵充承租人因租賃契約所生債務（包括出租人處理承租人之遺留物所需費用），僅就其賸餘部分返還。另出租人得於承租人返還住宅後，始履行返還押金之義務，亦即押金返還與租賃住宅返還二者間，不具同時履行抗辯之關係，學者認為，最高法院78年度台上字第1645號判決出租人返還租金義務與承租人返還租賃物義務具同時履行抗辯之見解於租賃條例實施後，已不宜再援引[8]。

陸、租賃條例與消費者保護法之關聯

在租賃條例民國112年2月8日修法之前，住宅租賃關係若「非消費關係」，適用內政部擬定之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，與「具消費關係」之「住宅租賃契約應記載與不得記載事項」之分別適用。

出租人之保持義務規定為民法第423條，其展現於締約時租賃物符合雙方締約約定期待性的使用狀態，若承租人明知有客觀瑕疵存在仍願承租，其當不能以該瑕疵事後導致無法達成租賃使用收益目的，要求債務不履行之損害賠償責任。而瑕疵擔保責任亦同此法理，依照租賃住宅契約應約定及不得約定事項第5點：不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。換言之，若租賃雙方當事人約定免除出租人已經明確告知的瑕疵擔保責任，應無不可。

惟依據112年2月8日修正後租賃條例第5條第1項規定，出租人與承租人間一律視為「具有消費關係」，統一適用《消費者保護法》。故現行住宅租賃契約為因應新法，乃由消費者保護法之中央目的事業主管機關擬定「住宅租賃契約應記載及不得記載事項」，違反該定型化契約者，其條款無效。是該住宅租賃契約應記載事項實務上作為現行租賃契約之主要依據，屬於國家契約管制之一環[9]。基此，在包租業的法律關係，則毋庸再面臨需要判斷是否具備消費關係，但仍會導致出租人與承租人（包租業）之間的住宅包租契約，依照租賃專法第5條第2項規定乃係明文適用租賃專法的「住宅包租契約應約定及不得約定事項」，而包租業者與次承租人之間的法律關係則為適用《消費者保護法》[10]。

　　依據消費者保護法第7條規定：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性（第一項）；商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法（第二項）；企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任（第三項）。」。然租賃關係中，出租人所提供者，究係商品?亦或為服務？有學者認為，租賃關係係以「建築物」作為出租交易的客體，因係一種有形產品，故為商品。至於租賃專法另規定之代管業者，係以該住宅租賃之「代管業務」作為交易客體，係屬一種無形產品，故為服務[11]。另有學者認為，以居住為目的之住宅租賃關係，應為對住宅租賃標的物的使用收益繼續性關係，承租人較為在意者應係租賃契約關係的持續性與使用收益狀態合乎當初雙方所約定之內容，故應屬於提供服務。而消費者保護法的侵權責任乃採無過失責任立法，強調企業經營者須符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，在該商品或服務進入市場時，若有導致消費者損害，則須負擔無過失責任，因此在修正後租賃專法的架構下，租賃關係當事人間，除了既有的契約責任外，若涉及到侵權責任問題，將從原本採過失責任主義提升到無過失責任層次，出租人因此而擴大其提供租賃服務的法定責任範圍。[12]

　　論者認為，日本學界已肯認：如屋主為個人且非基於業務執行者，應屬日本消費安全法或消費契約法所規範之「消費者」，值得我國借鏡，據以調整消費者之定義。是以，個人房東與租賃服務業（含包租業或代管業）之間無論自經濟上或自資訊獲取方面觀之，彼此地位仍有懸殊，顯然在立法上應課以租賃服務業較重之法律義務，值得參酌[13]。

柒、結語
   

   租賃條例施行迄今已8年，對於完備租屋法制、發展租賃住宅服務業及逐步提升整體租屋品質及健全住宅租賃市場之目標，已有顯著成效。為進一步強化承租人租屋權益保障，透過租賃條例修法，將住宅租賃契約之房東及房客間均視為具消費關係，讓房客全面獲得消保法相關權益保障。如房東違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定者，房客均可循消保法之申訴管道處理;如房東屆期不改正者，最高可處 50 萬元罰鍰，且得按次處罰，期以引導租屋市場發展更加健全成熟。

    此外，在促進租屋資訊透明部分，除仲介成交之租賃實價登錄外，自 112 年 9 月 1 日起，包租業轉租案件亦應申報實價登錄，並縮短包租代管業提供租賃契約資訊期程；同時，透過租賃實價登錄申報及包租代管資訊提供上路，將可掌握更即時租屋交易資訊，及對外提供更詳盡租屋資訊查詢。另 112 年 7 月 1 日施行之平均地權條例，建立未依規定申報實價登錄之檢舉機制，亦有助落實掌握租賃實價登錄資料。
    透過持續透過租賃實價登錄、租賃住宅服務業包租代管資訊提供，以及配合擴大租金補貼申請等資料蒐集，強化各類租屋資訊整合分析，期以逐步提升租屋市場掌握與透明化，並維護租屋市場穩健發展。

參考文獻

1. 何彥陞（2022年2月），租賃住宅市場發展及管理條例體系與定位之探究，全國律師，第26卷2期
2. 林旺根（2023年10月），評2023租賃專法之修正—以租賃契約回歸消保法為中心，全國律師第27卷第10期
3. 林湘婷（2025年6月），租賃住宅法規適用之研究-以租賃住宅市場發展及管理條例、土地法、民法之競合為中心，國立高雄大學法律學系研究所碩士論文
4. 連世昌（2020年9月），租賃專法相關法律疑義評析，月旦會計實務研究，第33期
5. 陳立夫（2018年5月），租賃住宅市場發展及管理條例解說，月旦法學雜誌，第277期
6. 陳冠甫（2023年9月），論租賃條例與消費者保護法之連動關係，不動產研究，第2期
7. 張鈺光（2021年1月），論臺灣租賃住宅市場的虛與實—以租賃專法與租賃住宅市場發展為中心，頁32，月旦會計實務研究，第37期黃明陽（2000年3月），住宅租賃法律關係解析－以租賃住宅市場發展及管理條例為中心，消費者保護研究，2020年3月