壹、前言

    2026年第二季全台房市在強勁經濟基本面的支撐下，整體市場呈現回溫。儘管央行第七波信用管制政策持續壓制資金面，但受惠於全球AI與半導體需求暢旺，國內經濟動能穩健上升，有效淡化上一季因美以伊衝突及荷姆茲海峽封鎖引發的地緣政治風險與悲觀情緒。

    隨著AI應用持續拓展並帶動相關供應鏈需求攀升，6月份台灣出口表現達成「連32紅」，台股指數迭創新高。資本市場的亮眼表現，不僅使消費者看跌房價的氛圍降溫，也讓部分資金在股市獲利了結後轉向不動產配置。本文將從政大永慶即時房價指數、最新消費者民調及政府統計數據等關鍵指標切入，深入分析當前房市面臨的挑戰與機會。

貳、房市現況觀察

一、成屋市場：台股財富效果發酵 七都房價呈回穩態勢

    根據2026年第二季「政大永慶即時房價 指數」顯示，七都房價指數季增率介於0.3%至 1%之間，這是自第七波信用管制衝擊以來，各都會區季增率首度全數翻紅。

    然而在交易量能上，官方統計指標與第一線市況卻出現明顯脫鉤現象。2026年上半年 「全台建物買賣移轉棟數」累計近12.5萬棟，較去年同期減少約4.8%，創下近十年同期最低紀錄；但若由永慶第一線成交數據觀察，上半年成屋市場交易量反而較去年同期量增5%。

    造成上述統計落差的主因，在於「數據時間差」與「新屋交屋進度延宕」。首先，政府統計的「全台建物買賣移轉棟數」涵蓋兩、三年前預售屋完工後的交屋過戶量，原本就無法精準反映當下的市場買氣；再者，當前銀行房貸緊縮、授信審核期拉長，導致新屋交屋進度被迫延後，進而壓低建物買賣移轉棟數。

綜合量價表現，現階段成屋市場雖已轉由自住客與首購族主導，但在整體經濟景氣穩 健、台股屢創新高的財富效果催化下，成屋市場買氣已逐漸走出低谷，房價表現也出現止跌回穩的跡象。

二、預售市場：成交量能陷入低檔，建案待售餘屋量持續累積

    自2024年9月信用管制政策上路至今，預售市場買氣已維持超過一年半的清淡格局。觀察今年上半年交易表現，全台預售屋單月平均成交量不到3,000件，與2024年上半年的歷史高點相比縮減近八成，去化速度明顯放緩。然而，在交易量能遽減的同時，供給端仍受制於土地取得成本高昂、營造成本持續上漲及土方清運等問題，建商降價空間有限，市場陷入「建商不讓利、買方不追價」的僵局。

    再觀察2020年至2026年預售屋與成屋的平均單價變化，發現七都預售屋價格大漲，成屋漲幅則相對和緩，讓兩者的價差幅度逐年擴大，並創下近七年新高，其中又以台中市價差逾八成居全台之冠。如此巨大的價差促使剛性需求轉向價格相對親民的成屋市場，預售屋市況越發冷清，賣壓也持續累積。

    統計至今，全台預售建案的待售餘屋量已高達13.7萬戶，且七大都會區就包辦了11.5萬戶，占全台比重高達84%，顯示七都已成為待 售餘屋主戰場。若以2025年全年預售屋交易量 換算現存餘屋的去化時間，在投資買盤退場的 衝擊下，中南部壓力相對沉重，台南市與高雄 市分別需要6年及8年以上的時間，才能完全消 化現存餘屋。

圖1政大永慶即時房價指數-各季季增率變化

資料來源：政大永慶房價指數 https://rer.yungching.com.tw/

圖2 2025年全台與七都預售屋交易量變化

資料來源：實價登錄預售屋交易資料；資料時間：預售屋實價登錄統計以來。

參、永慶房屋消費者調查

一、房價與景氣預期：AI經濟紅利帶動市場信心回升

    根據永慶房屋2026年第三季網路會員調查，消費者對於整體景氣與房市的信心皆有所回升。景氣看法上，本季看好比例較上季大增12個百分點至31%，看壞比例則下降10個百分點至19%；房價預期方面，看跌房價比例較上季下降6個百分點至36%，看漲比例為27%與上季相同，持平比例則上升至37%。

    此一數據反映在台灣出口暢旺、全球AI產業蓬勃帶動電子供應鏈獲利，並推升台股創高的利多背景下，整體經濟景氣穩健上升，緩解上一季因地緣政治引發的恐慌情緒。然而，受限於信用管制政策續行與資金面緊縮，房市看跌比例仍略高於看漲比例。

圖3 消費者對未來一季(7-9月)景氣的看法

圖4 消費者對未來一季(7-9月)房價的看法

二、通膨與升息預期：中東衝突及AI熱潮推升通膨隱憂

    延續上半年市況，美以伊戰爭與荷姆茲海 峽封鎖的風險持續，不斷墊高進口能源成本，加上AI熱潮帶動記憶體與周邊零組件需求，使「科技通膨」效應逐漸顯現。在此背景下，本 季調查消費者對於下半年的通膨走勢看法，結 果顯示高達65%的人認為通膨將持續上升，僅有2%認為會下降；而民眾針對央行利率決策的 預期也轉趨緊縮，認為下半年會升息半碼以上 的比例，從上季的38%攀升至42%，認為維持 不變的比例則為51%，預期降息半碼以上的比例僅剩7%。

    隨後在6月份央行理監事會議中，官方推 估今年CPI通膨率約在1.91%左右，認為通膨 仍屬溫和可控，因此定調現階段尚非升息時 機，儘管如此，央行同時強調通膨壓力仍須密 切注意，整體基調偏向鷹派。

圖5 消費者對2026下半年通膨的看法

圖6 消費者對2026下半年央行利率的看法

三、股轉房資金動向：四成消費者考慮獲利了結投入房市

    台股屢創新高，消費者是否會考慮將部分資金由股市轉往房市，加快購屋規劃？調查顯示，全台高達41%的消費者會考慮將股市的部分獲利轉入房市；七大都會區中，又以新竹縣市、台北市及台中市的消費者意願最為積極。

    本次調查也詢問消費者於股市獲利後，會選擇哪類型的不動產產品？結果顯示，有5成消費者選擇套房或2房的小坪數住宅，另有近4成消費者選擇3房以上的中大坪數住宅，顯示目前房市仍以自住需求當道，且中大坪數的換屋需求也慢慢浮現。

圖7 全台有41%消費者考慮將部分資金由股市轉向房市

圖8 消費者於股市獲利後，會選擇哪一類型的不動產產品

肆、2026年下半年房市前瞻與趨勢預估

一、交易量能：估第三季成屋市場「量小增價平」，全年買賣移轉25.1-26.4萬棟之間

    延續前述成屋市場逐步回溫的趨勢，在經濟穩健成長、出口暢旺以及台股高檔震盪下，預估第三季成屋市場將呈現「量小增價平」格局。另一方面，下半年建物買賣移轉棟數仍將受到整體經濟情勢、新屋交屋與房市政策等不確定因素影響，預估2026年全年建物買賣移轉棟數將落在25.1至26.4萬棟之間，年減3%至年增2%。

二、央行態度：政策引導市場軟著陸，但價格修正幅度有限，年底前是重要觀察期

    央行對於房市發展的核心目標，依然是引導大盤走向「軟著陸」。根據6月份央行理監事會議，央行楊總裁指出國內房市現階段房價修正有限且過程有點緩慢，若與其他國家相比，台灣自新冠疫情以來的房價漲幅仍大，房價所得比也維持在高檔。這表示當前房市的修正幅度尚未達到政策預期，因此短期內信用管制政策較難有放寬空間。

    此外，8月份上路的「青安3.0」對於房市供需的實質影響，仍需要時間進一步觀察，預計今年底前會是重要觀察期。

三、影響下半年房市的關鍵因素：房貸緊縮、通膨及新房市政策

    影響下半年房市的因素有那些？本次調查顯示，消費者認為影響下半年房市的前三大因素，分別為房貸緊縮、通膨及新房市政策。其中，高達63%的消費者將「房貸緊縮持續」視為首要衝擊，反映在央行選擇性信用管制及銀行自主風險控管下，房貸審核標準維持嚴格，且貸款成數、利率等貸款條件仍相對受限，能不能如期順利貸款，依舊是民眾購屋的首要考量。

 

圖9 消費者認為影響下半年房市的重要因素

伍、小結

    綜觀2026年第二季房市，本季台股與科技產業熱絡帶動市場購屋信心，但中東衝突與科技通膨效應也推升民間對於通膨與升息的擔憂；另一方面，央行信用管制與銀行房貸緊縮的資金枷鎖持續，買賣雙方仍須步步為營。

    對於近期有自住需求的消費者而言，由於市場投機需求的盲目追價已不復見，加上市場供給量仍大，買方反而能以更從容的節奏挑選合適物件。需要注意的是，現階段金融機構在放款審核上「更挑客戶」，建議買方務必優先評估自身財務負擔能力，多預留一至兩成自備款以因應銀行核貸成數不足的資金缺口。

    至於有售屋規劃的屋主，若已有資金安排或換屋需求，勿因短期的股市財富效果而誤判形勢。建議適度調整價格，把握仍具成交機會的時點，避免面臨供給增加的市場壓力，而提高時間成本，錯失成交的好時機。