從老宅更新到資產傳承　政大論壇揭超高齡社會四大不動產新課題| 國立政治大學不動產研究中心

活動集錦

2026.08.11

從老宅更新到資產傳承　政大論壇揭超高齡社會四大不動產新課題

超高齡社會人口老化少子化人口移動資產傳承住宅市場不動產研究中心論壇

臺灣正式邁入超高齡社會，人口老化、少子化與家戶結構改變，正重塑住宅需求與不動產市場。面對「人屋雙老」與資產傳承等課題，居住安全、住宅更新及市場轉型已成為產官學共同關注焦點。
為促進跨領域對話，國立政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部地政司共同舉辦「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇，從政策、學術、資產傳承及市場數據等面向，探討住宅與不動產市場的轉型方向。

人屋雙老成住宅政策新挑戰內政部推「都市更新＋老宅延壽」雙軌策略

內政部政務次長董建宏以「推動都市更新與老宅延壽政策」為題指出，台灣正面臨「人屋雙老」的挑戰，許多高齡者仍居住在缺乏電梯、無障礙設施不足或管線老舊的住宅中。住宅政策除改善居住安全，也須落實「在地老化」，讓長者能在熟悉的社區安享晚年。
目前全台屋齡30年以上住宅已超過550萬戶，老屋數量龐大，住宅耐震不足、缺乏無障礙設施及老舊管線等問題，若全數仰賴拆除重建，不僅耗時，也未必符合不同地區與住宅條件。
因此，政府將以「都市更新＋老宅延壽」雙軌並進：具重建必要與更新條件者，加速都市更新及危老重建；結構仍可使用、短期難以重建者，則透過老宅延壽改善居住品質。亦即「該更新的加速更新、尚可使用的延長壽命」，依建築條件、社區需求與居民意願提供不同改善路徑。
在都市更新方面，政府持續透過法制調整、公辦及自主都更等機制提升效率；老宅延壽則鎖定30年以上公寓及透天住宅，透過立面修繕、管線更新、增設電梯與無障礙設施等方式，改善住宅安全與使用機能。

▲ 內政部政務次長董建宏

人口減少不等於住宅需求同步下降未來房市關鍵要看「家庭數」與人口移動

國立政治大學地政學系教授林左裕從人口結構、家庭組成、資金政策與市場變革等面向，分析人口老化對房市的長期影響。林左裕教授指出，住宅需求不能只看總人口，更應關注家戶數、小家庭化、人口移動與產業聚落。即使人口負成長，全台就業與產業支撐的區域，仍可能維持相對穩健的自住需求。
近年房地合一稅2.0、囤房稅2.0，已提高短期交易及非自住持有成本，有效抑制市場炒作；央行信用管制上路後，投資需求明顯降溫，預售屋交易量縮、中古屋價格修正，房市回歸自住需求。未來市場走勢仍將受到信用管制政策、利率與通膨變化，以及科技業、AI產業發展是否持續帶動區域需求等因素影響。

▲ 國立政治大學地政學系教授林左裕

十年人口減24萬、家戶反增129萬一人家戶達41％　小宅化成市場重要趨勢

永慶房產集團業務總經理葉凌棋從第一線交易數據觀察人口結構改變。葉凌棋總經理表示，近十年臺灣人口減少約24萬人，家戶數卻增加約129萬戶，平均每戶人口降至2.4人，一人家戶占比達41％，顯示小家庭與單人家戶正成為支撐住宅需求的重要力量。
交易產品也呈現小宅化。近十年全台成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比達41％，市場需求逐漸朝坪數精簡、總價較可負擔且生活機能便利的住宅移動。
從區域發展來看，新竹受惠科技產業聚落帶動，購屋坪數縮減幅度為七都最小；反觀中南部，則因房價漲幅高於薪資成長，各世代購屋面積縮減幅度普遍高於北部，顯示人口結構與產業發展正逐步重塑各地住宅市場。

▲ 永慶房產集團業務總經理葉凌棋

高齡社會迎來「大傳承時代」不動產不只要住得安全，也要傳得順利

高齡化也將使臺灣逐步進入大規模資產傳承階段。地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴指出，不動產是臺灣家庭重要資產，面對高齡化，民眾應提早思考出售、持有或傳承，並規劃繼承、贈與及遺囑。李嘉嬴院長建議，可依家庭與資產狀況善用贈與免稅額、配偶剩餘財產差額分配請求權、保險及房地合一稅相關制度，以事前規劃降低稅務成本與產權爭議。
董建宏政務次長也提醒，不動產繼承衍生的共有、遺產分割及無人繼承等問題，可能造成產權零碎化，影響土地利用與都市發展，也逐漸成為土地治理的重要議題。

▲ 地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉嬴(圖左)與政大不動產研究中心主任楊松齡(圖右)

從「房價思維」走向「人的需求」

超高齡社會下的房市不能再單從人口總數或房價漲跌判斷。人口減少、家戶增加，顯示市場正由「人口紅利」轉向「家戶紅利」與「區域分化」，住宅需求也更重視區位、生活機能、醫療交通、高齡友善與居住品質。
在住宅政策上，都市更新著眼「城市長期再生」，老宅延壽回應「當下居住安全」，兩者互補而非取代。從在地安老、小家庭住宅需求到跨世代資產傳承，核心都應回到「人的需求」：讓該更新的加速更新、可使用的安全延壽，高齡者住得安心，家庭資產也能順利傳承。
政大不動產研究中心長期扮演產官學交流平台，期望透過政策、研究與第一線市場資訊的對話，從人口結構變遷重新思考臺灣未來住宅政策與不動產市場發展方向。