「難以負擔（Impossibly unaffordable）。」國際研究人員如此形容澳洲的房地產市場。

澳洲的主要城市持續擊敗全球其他城市，成為全球最難負擔的購屋地點之一。

每年發表的2025年Demographia國際住房負擔能力報告審查了澳洲、加拿大、中國、愛爾蘭、紐西蘭、新加坡、英國和美國的市場。

本月發表的最新研究報告宣布澳洲四個主要城市（雪梨、阿得雷德、墨爾本和布里斯本）為「無法負擔（impossibly unaffordable）」，而珀斯則為「嚴重無法負擔（severely unaffordable）」。

調查發現，在95個主要市場中，雪梨、墨爾本、布里斯本、阿得雷德和珀斯均名列最難負擔城市的前20名。

事實上，雪梨是該研究中僅次於香港的最難負擔城市。

儘管週二的降息以及未來幾個月的進一步降息，為房屋創造了更便宜的資金，但同時也刺激了需求。

金融市場預估12月前還會有兩次降息，這將使澳洲央行的現金利率降至 3.35%，之後可能在2026年再降一次。

由於利率降低，加上首次購屋者可獲得更慷慨的獎勵，因此需求將會增加，進而使各大城市的房價再度上揚。

降息刺激需求，推高房地產價格，但速度有多快？

許多經濟學家和房地產分析師現在預測年底前房地產價格的漲幅將低於 10%，因為首次購屋者會全速追求自置居所，而更多的投資者也會重返市場。

Cotality（前CoreLogic）主管Tim Lawless表示，利率降低與消費者情緒改善將導致房屋銷售量增加，並預測可能會出現「二月降息後開始的廣泛價值復甦」。

但他認為，負擔能力的緊縮和謹慎的貸款行為將使得2025年的房價保持溫和增長。

安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）首席經濟師Brendan Rynne博士預測今年至少會再降息一次，明年初可能會再降息一次。

他預期，房屋市場的競爭力最快會在春季出現，並表示到今年年底，住宅價格可能會上揚5%（房屋）和6%至6.5%（單位）。

他這樣說的原因是，澳洲仍沒有足夠的住宅來配合近期的人口成長。

如果現金利率降得太快、太多，或是大銀行打起「定價戰」，將房屋貸款利率降得比澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia, RBA）現金利率還要高，也有可能造成更大的房地產價格反彈。

Rynne博士也指出，「這個國家從未出現過如此多的就業人口」，穩定的工作和較便宜的錢會讓更多人更容易取得房屋貸款，再次刺激需求。

澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia, RBA）表示無法解決房屋危機，必須由政府解決

經濟學家一致認為，針對首次購屋者的主要房屋選舉政策，將使房價更加難以負擔。

雖然工黨旨在興建更多房屋的政策增加了供應量，但這些政策可能需要數年才能見效。

儲備銀行行長Michele Bullock表示，央行無法直接解決房屋危機，但她希望政府能逐漸興建更多房屋，以紓緩壓力。

她說：「這是住屋發展與住屋供應的問題，而且這個問題正逐漸成為......州政府與聯邦政府的議題。」

她表示，住房負擔能力問題已 「醞釀多年」，「我和（央行）對此無能為力。」

她表示，央行專注於其通脹和就業任務。

「但政府可以做的是正視房屋供需失衡的問題。」她說。

首次購屋者優惠措施也將助長房價上漲

雖然房屋供應仍在進行中，但針對首次購屋者的需求方獎勵措施將於明年初啟動。

自1月1日起，首次購屋者只需支付5%的存款即可進入市場，這項計劃可讓買家免去貸款機構的抵押保險。

總理Anthony Albanese表示，政府將取消之前適用的125,000元收入上限，使其適用於無限數量的申請人，而非每年僅35,000人。

政府還提高了符合該計劃資格的物業價格上限，以確保該計劃惠及更廣泛的首次購屋者，尤其是雪梨和墨爾本等平均住宅價格遠高於該計劃的地區。

經濟學家認為，擴大5%存款計劃也會促使房價上漲，但幅度如何則不確定。

可以確定的是，澳洲的房屋價格已經過高。

根據Cotality最近的數據，全國每三套房屋中就有一套價值100萬元或以上。

許多人希望降息能讓房價更容易負擔。

但是，在高需求、低供應的市場中，以較低的價格購買房屋，只是不斷助長房地產的價格，對許多人而言，讓幾乎不可能的購屋困境顯得更加不可能。

【原文網址：https://www.abc.net.au/news/2025-05-21/cheaper-money-for-housing-amid-rate-cuts-push-up-property-prices/105313686，轉載自Nassim Khadem／特別廣播服務，2025年5月21日】