越來越多的外國人進入房屋市場，而他們日益增加的存在開始引起人們對未來房屋使用權、投資行為和法規監管的疑慮。

過去三年來，外國買家擁有的房屋數量穩步增加，每六個月就會增加4% 到 6%。最近，這個趨勢達到了一個新的里程碑。

根據韓國國土交通部（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）的資料顯示，截至12月底，外國人在韓國擁有的住宅單位已超過100,000個，這是政府自2022年開始追蹤這一數字以來，首次跨越這個門檻。

儘管這些房地產只佔韓國約2,000萬個住宅單位的0.5%，但其上升趨勢仍令人質疑是否有些購買是為了投資目的，而非居住用途。

針對非居民的監管漏洞也一直是討論的焦點。

現有資料提供了一個概括性的概況，但遺漏了一些關鍵細節。

它沒有區分居住在韓國的買家和可能從海外投資的買家。也沒有追蹤購買背後的動機 - 是為了長期居住、租金收入還是投機。

目前，在韓國居住超過90天的外國居民超過200萬人，這顯示外國人擁有的比例相對較低。不過，資料中的模式仍顯示出一些集中性。在外籍人士擁有的房屋中，中國公民所佔的比例最大，其次是美國和加拿大公民。

首都地區是目前最受外國買家歡迎的地區。將近四分之三的外國人擁有的房屋位於大首爾地區，有超過23,000個房地產位於首爾市內。

大多數的外國業主（約93%）僅擁有一棟房屋。然而，也有少數人擁有多套房產，其中461人擁有五套或以上的房產，有些人認為這是投資活動的潛在跡象。

隨著趨勢的持續，政策制定者和分析師都在密切觀察，這並不是因為這些數字令人目不暇接，而是因為從住房供應到現有監督機制的有效性等更廣泛的影響。

有些人認為，外國人在韓國購買房地產可能會比較容易，因為他們可以從本國的貸款機構取得融資，這項策略可以讓他們繞過韓國嚴格的貸款規定。

在韓國購買土地或房屋所需的文件--經認證的成績單顯示，有外國買家以創新高的價格購買高端房產，而且通常以現金全額支付。

西江大學研究生院（Sogang University's Graduate School）房地產教授 Kwon Dae-jung 表示：「外國人從海外銀行貸款來韓購買房屋，扭曲了當地的房地產市場。」

但其他人則認為，這種做法的範圍可能有限，因為在海外購買房地產很難獲得貸款。

「除非買家極其富有，否則在國外獲得貸款購買韓國住宅並不容易，」一家韓國房地產投資公司的高層表示。

「即使是商業房地產，境外投資者通常也更傾向於通過當地銀行融資。而對於住宅項目，跨境融資往往更加困難。」

在韓國銀行，外國公民的借款限額與當地居民相同，包括基於貸款價值比和債務收入比的規定。

然而，徹底堵住監管漏洞仍然是一項挑戰。雖然韓國對多戶業主徵收更高的稅款，但在外國公民中執行這些規定可能具有挑戰性，尤其是在識別居住在國外的家庭成員方面。

韓國管理外國買家需求的法規努力持續受到重視，其中一些措施針對中國公民 - 韓國最大的外國房地產業主群體。

5月，執政黨國民力量黨（People Power Party）的國會議員高東真提出一項法案，針對在大首爾地區購房的外國人引入許可證制度（permit system）。

高以對等原則為由，認為應限制中國公民進入韓國房地產市場，並指出韓國人在中國購買房地產時也面臨類似限制。

高的提案是近年來立法者兩黨廣泛推動收緊外資所有權規定的一部分。

其他倡議包括要求對非韓國買家徵收更高的購置稅和更嚴格的房地產相關規定。然而，這些措施均未通過立法門檻。

法律專家認為，以國籍來規範房地產購買可能違反憲法的互惠原則。

儘管面臨法律挑戰，當局仍繼續努力監控和回應日益增加的關注。

週一，首爾市長吳世勳下令對涉及外國公民的房地產交易進行全面調查。

他呼籲對外國人擁有房地產的模式進行全面審查，並提出額外的保障措施，以防止潛在的市場扭曲或他所描述的對韓國公民的「逆向歧視」。

雖然目前並沒有確實證據顯示外國人擁有房地產會造成房市不穩定，但官員們仍保持警覺。

「政府必須想出辦法，加強追蹤外國人購買當地住宅物業的措施。否則，不斷上升的外國需求將推動市場進一步扭曲，」Kwon說道。

【原文網址：https://www.koreaherald.com/article/10503443，轉載自Im Eun-byel /韓國先驅報，2025年6月5日】