新加坡— 建於1980年代或更早的公寓曾一度被認為已過巔峰。但在現今的市場上，那些至少40年樓齡的老公寓需求正在上升，銷售和價格都在攀升。

市區重建局（URA）和Realion Research的數據顯示，自2018年以來，對老式租賃公寓的需求一直在穩步上升，此類公寓的轉售價格也更高。

2018年，有101間40年及以上的租賃公寓以每平方英尺914元的平均價格轉售。

2024年，轉售量增加了兩倍多，共有323套此類單位易手，每平方英尺價格中位數為1,109元。2025年1月至7月，至少有215套此類單位以每平方英尺價格中位數1,115新元的價格轉售。

2018年以前，此類老舊公寓的轉售量較低，2010年轉售81套，2014年僅轉售13套。

OrangeTee - Realion Group首席研究員兼策略師Christine Sun女士表示，舊公寓的價格往往比較便宜，而且比新公寓的居住空間更大，這可能是導致需求上升的原因。

她指出，2012年，40年以下公寓的轉售價格中位數比至少40年公寓的轉售價格高出7%。 2017年，此價格差距擴大至31.7%。

「因此，對於那些尋求經濟實惠的替代方案並願意接受較低租賃餘額的人來說，舊公寓成為更實惠的選擇，」Sun女士說。

市區重建局和Realion Research的最新數據顯示，2025年1月至7月，五年以下新建租賃公寓的平均價格為每平方英尺2,479元，比至少40年的舊公寓的平均價格每平方英尺1,115元高出122.3%。

儘管私人公寓越來越多，但老舊公寓的需求仍在增加隨著年齡的增長和基礎設施的惡化以及重大維修所需的償債基金不足。政府曾表示審查《建築維護與分層管理法（Building Maintenance and Strata Management Act）》使管理公司分層所有權能夠更好地升級其開發項目。

房地產仲介公司ERA Singapore評估，新加坡目前共有2703個公寓開發項目，涵蓋有期限產權（leasehold）和永久產權（freehold）項目。其中，836棟（佔31%）樓齡至少30年。假設沒有一個公寓項目是集體出售，預計到2035年，這一數字將增加至1160個。

房地產經紀人表示，儘管需求增加，但出售舊公寓仍面臨挑戰，而且往往需要更長的時間才能找到合適的買家。

Huttons Asia的房地產經紀人 Ron Chong先生目前正在銷售 Marine Parade的 Lagoon View一套面積為1,646平方英尺的三居室公寓。他表示，老舊公寓是一個利基市場。他補充說，大多數潛在買家都是退休人士，年齡約六、七十歲。

Chong先生於2024年12月開始行銷該單位，他表示，該單位已有48年歷史，剩餘租期為51年，業主要價210萬元，即每平方英尺1,276元。

市區重建局的數據顯示，2025年上半年，同一開發案中四套相同大小的單位的交易價格在170萬元至197萬元之間，或每平方英尺1,087元的中位數價格，高於2015年的每平方英尺767元。

Chong先生補充說，他遇到的潛在買家都被更大的戶型所吸引。例如，一對60多歲的夫婦，他們賣掉了自己的有地房產，現在來看湖景房，因為他們想要一間寬敞的公寓，可以舒適地退休。

「較新的公寓面積較小，價格也較高。較舊的開發案提供了他們想要的空間，而且他們仍然可以將出售土地所得的收益留作退休之用，而不必再承擔新的抵押貸款。」Chong先生說。

ERA房地產經紀人Vera Wong也表示，儘管剩餘租約較低，但老舊房產的買家往往更重視寬敞的佈局。

Sun女士指出，市區重建局和Realion Research的數據也反映出人們對更大戶型的偏好轉變。

她解釋說，公寓面積越大，整體價格自然就越高，因此，當交易的公寓數量越多時，轉售價格中位數也會相應上漲。

Wong女士目前正在推銷位於湯申路上段湖景苑的一套三居室、面積為 1,614 平方英尺的公寓，她表示，老開發項目的另一個主要吸引力在於其地理位置，這些地點往往位於黃金地段和成熟的小區。

Wong女士表示，一些投資者也看到了擁有大片土地的舊開發案的長期資本上升空間，這些開發案有可能被整體出售。

房地產經紀人指出，融資仍然是購買舊公寓的買家考慮的關鍵因素。

銀行通常根據房產剩餘租期評估貸款資格。租期越短，貸款難度越大。雖然新房的買家通常可以貸到最高75%的房款，但對於剩餘租期較短的老舊公寓，這一比例會降低。

如果剩餘租期少於30至35年，銀行可能會完全拒絕融資。

同時，2025年抵押貸款利率將進一步下降，私人房產的固定利率將降至1.7%至2.4%之間。然而，買家應該全面考慮。

華僑銀行（Oversea-Chinese Bank）房貸主管Maryanne Phua女士指出，雖然較低的利率可以減少每月的分期付款，但買家還會考慮其他因素，例如負擔能力、位置、大小和房產佈局。

她說：「由於房屋貸款是一項長期承諾，我們建議客戶在購買之前聯繫銀行，評估他們的承受能力。」

【原文網址：https://www.straitstimes.com/singapore/more-older-condos-resold-as-buyers-seek-space-and-value，轉載自海峽時報，2025年9月11日】