美國房市因負擔能力危機陷入停滯。

首購族被排除在房產市場之外，房貸利率攀升至23年高點，房價自新冠疫情爆發以來更呈現暴漲態勢。

川普認為解決之道在於刺激政策。

週四，這位美國總統採取前所未有的舉措，宣布將指示美國抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）啟動大規模不動產擔保證券（mortgage-backed securities, MBS）購買計劃。

總統在真相社交平台發文稱：「我正指示負責機構購買2000億美元抵押貸款債券。此舉將降低抵押貸款利率、減少月供金額，使購房成本更為可負擔。」

房貸利率如期降至三年低點。美國建商與房貸機構股價因房市復甦期待而飆升。全美最大房貸機構聯合批發抵押貸款公司（United Wholesale Mortgage）在消息公布後股價飆漲逾14%。

投資者押注更多刺激措施即將推出。川普承諾將在下週達沃斯世界經濟論壇（World Economic Forum in Davos）的演講中提出「更多住房與可負擔性方案」。

這位總統正竭力展現其正著手解決美國民眾的生活成本壓力–這正是他競選時宣稱將「上任首日（day one）」著手處理的課題，而選民日益指責他未能兌現承諾。

其經濟政策支持率已大幅下滑，他深知這將影響11月中期選舉的選情。緩解房市壓力將是維繫中產階級選民支持的關鍵。

但分析師警告，川普的購債計畫僅能帶來短暫的房市需求激增，其策略更可能推升房價與整體通膨，風險不容小覷。

「這可視為變相的量化寬鬆政策（Quantitative easing, QE），」James Lockhart表示。金融危機期間，喬治·W·布希總統成立聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, FHFA）時，James Lockhart即出任該局局長。

疫情期間房價飆升使住宅價格大幅攀升，與此同時，房貸利率升至23年高點，大幅推高了借貸成本。目前典型房貸的月供金額為2,665美元，較疫情前高出三分之二。

在低房貸利率時期購房的業主無力負擔搬遷費用，導致房屋周轉率跌至30年低點。去年購屋者年齡中位數達59歲創歷史新高，較1981年的31歲大幅攀升。

川普的解決方案是求助於房利美與房地美這兩家政府贊助企業（government-sponsored enterprises, GSEs）。這兩家機構支撐著美國12兆美元房貸市場約60%的業務，曾在全球金融危機期間瀕臨倒閉。過去十七年多來，這兩家機構始終處於政府監管之下，由聯邦住房金融局管理，其貸款享有政府擔保。

房利美與房地美透過收購貸款機構發放的抵押貸款來支撐房市。它們將這些貸款打包成不動產擔保證券轉售給機構投資者，此舉使貸款機構獲得更多資金以發放更多貸款。

金融危機爆發前，房利美與房地美同樣積極購入抵押貸款證券。至2008年，兩者持有的抵押貸款證券組合總額均達約7,000億美元。正是這些由審核不嚴的抵押貸款擔保的組合，在次級房貸危機（Subprime mortgage crisis）期間將兩家機構推向崩潰邊緣。

目前兩者合計持有2,470億美元的抵押貸款證券。若再購入2000億美元，將達到其與財政部簽訂的優先股權協議所允許的購買上限，但尚未觸及違約門檻。金融危機後實施的監管改革已強化抵押貸款審核機制，降低了MBS附帶的違約風險。

對抵押貸款證券的需求增加，使貸款機構出售債券時能獲得更高價格，進而能向借款人提供更低的抵押貸款利率。

市場影響立竿見影。根據《Mortgage News Daily》數據，上週五30年期固定房貸利率平均值從6.21%降至6.06%，創下自2023年2月以來最低紀錄。瑞銀分析師John Lovallo預期利率可能穩定在6%水準。

這仍將是疫情期間利率的兩倍，但任何降幅都將意味著購屋需求上升。

自川普在真相社群發文以來，道瓊美國住宅建設指數（Dow Jones US Home Construction Index）已飆升6.9%。貸款機構Rocket Mortgages與LoanDepot股價分別上漲9.3%與18.9%。

但專為金融機構提供住房融資諮詢的Palo Treon顧問公司分析師Jim Parrot警告，此波提振效應將短暫。

他表示：「市場短期內將獲得刺激，但當2000億美元支出資金耗盡後，這股糖分激增效應將告終止，屆時房貸利率將大致回歸當前水準。」

布魯金斯學會（Brookings Institution）資深研究員、前財政部官員Aaron Klein則指出，此政策實屬違背常理，因其將推升房價...

【原文網址：https://www.telegraph.co.uk/business/2026/01/12/trumps-200bn-scramble-to-save-americas-housing-market/，轉載自Melissa Lawford／每日電訊報，2026年1月12日】