一對任職於企業的已婚上班族夫妻，於去年12月從租賃公寓搬入東京都內一棟新建的獨立住宅。由於孩子出生，這對同為30多歲的夫妻於5月決定購屋。該住宅距離品川站僅需搭乘公車與電車約20分鐘，地點亦鄰近夫妻雙方的工作地點，以及妻子的娘家。

儘管家庭年收入僅約1,500萬日圓（約9.5萬美元），該住宅的成交價格卻超過1億日圓。夫妻倆決定向一家網路銀行申請9,400萬日圓的浮動利率房貸，並採用「共同名義」（pair loan）方式，貸款年期長達49年，目前年利率為0.64%。

簡單計算之下，這對夫妻必須一路還款至79歲。妻子起初對這項借款計畫抱持反對態度，她並不希望自己70歲時仍需工作。她也提到，自己的父親當年以35年期房貸購屋，在聽聞這項計畫時同樣感到相當震驚。

「我很擔心外界會怎麼看我們，」妻子表示，「我不希望別人認為我們是超出自身能力在買房。」

儘管如此，她最終仍接受了這項安排，因為她與丈夫約定，實際上會在35年內還清貸款。拉長借款年期後，每月還款金額約為18萬6,000日圓，低於夫妻先前所支付的房租。兩人因此規劃，將省下來的資金投入定期投資，未來再利用投資收益及其他資金來源提前償還貸款。

在日本，35年期長期以來一直是住宅貸款的標準年限。然而近年來，最長可達50年的超長期房貸愈來愈普遍。如今，每四名房貸借款人中，就有一人選擇還款年期超過35年，且多半集中在20至30多歲的年輕族群。

雖然在相同借款金額下，月付金額較低，但借款人必須背負房貸長達半個世紀，且最終支付的總金額可能會多出數百萬日圓（約數萬美元）。對此，專家也對這類房貸產品提出了警示與提醒。

對浮動利率的憂慮

日本銀行（Bank of Japan）於12月19日決定將基準利率調升至0.75%，並計畫在不久的將來持續上調政策利率。

一對近期在東京購屋的夫妻中，妻子表示，她對未來浮動利率的走勢感到擔憂，因為利率預期將隨著央行升息而上升。

不過，丈夫在計算育兒等相關支出後，認為即使年利率升至3%，家庭財務仍可承受。

「我們也只能冒這個風險了，」妻子說。

在房地產價格近期大幅上漲的背景下，住宅貸款產品的還款年期正快速拉長。

日本住宅金融支援機構的調查顯示，2024年10月至2025年3月期間申辦房貸的民眾中，有25.5%的還款年期超過35年、最長達50年，較三年前僅9.3%的比例大幅增加。

最長50年的住宅貸款其實早已存在，但直到2023年才由一家網路銀行率先正式推出。

相關產品通常規定，只要借款人在還清貸款時未滿80歲，即可將還款期限設定為最長50年。

延長還款年期可降低每月還款金額，並使借款人能夠貸到更高的金額。

PayPay銀行自7月起開始提供50年期住宅貸款。該行在10月收到的房貸申請件數，為7月的1.8倍，其中20至24歲的申請人有74%選擇還款年期超過35年的貸款。

PayPay銀行住宅貸款業務負責人Hiroki Nakajima表示：「申辦50年期房貸將會變得司空見慣。」

對金融機構而言，較長的還款年期意味著可比傳統貸款產品收取更多利息。

不過，Nakajima指出，他並不認為所有申請50年期房貸的借款人都打算背負債務整整50年。有些人計畫提前還款，或在途中出售房屋並搬遷。

「還款年期愈長，不確定性與違約風險也愈高，」他說，並補充指出，PayPay銀行針對50年期房貸，在一般利率基礎上加收0.1個百分點的利率溢價。

不動產經濟研究所（Real Estate Economic Institute）的數據顯示，2025年1月至10月期間，東京都23區新成屋公寓的平均售價已超過1億3,000萬日圓。

獨棟住宅價格同樣持續飆升。

經營房貸比較與個人化推薦服務「Mogecheck」的MFS公司行銷長Takashi Shiozawa指出，50年期房貸與聯名貸款的普及，使更多人認為自己有能力購買總價破億日圓的公寓。

他表示：「房市正陷入因需求旺盛而推升價格的循環。賣方態度依舊強勢，價格可能還會進一步上漲。」

專家呼籲審慎以對

由於借款期間較長，申請50年期房屋貸款的借款人，最終需支付更多利息。

例如，一名購屋者以年利率1.0%的最優惠浮動利率，貸款5,000萬日圓、期數50年，所支付的利息總額，將比同樣金額、35年期房貸的借款人多出約428萬日圓。

隨著日本銀行預計持續調升政策利率，選擇浮動利率的借款人，目前約占房貸族群的80%，可能面臨總還款金額膨脹，以及本金餘額下降速度放緩的情況。

三井住友信託金融教育研究所（Sumitomo Mitsui Trust Financial Education Institute）的一項調查顯示，2024年仍有房貸未清償的家庭中，有44.0%的家庭，其房貸還款占家庭所得的比重超過40%；相較之下，2022年仍有房貸未清償的家庭，該比例僅為14.3%。

債務規模愈大，對家庭財務的壓力也愈沉重。

該研究所研究員Ayana Yano指出，就業情況可能出現變化，例如定期加薪幅度或退休金發放情形的不確定性。

她表示：「這些變化可能動搖最初的還款計畫前提。若是依照『可借到的最高金額』來借款，日後幾乎沒有調整空間。」

理財規劃師Masako Hatanaka則指出，人們應選擇與自身財務狀況相符的居住型態，並重新檢視房價是否與自身收入水準相稱。

她強調：「若一間房子必須依賴50年期貸款才能購買，那麼購屋本身的決定就應該更加審慎。」

【原文網址：https://www.asahi.com/ajw/articles/16259733，轉載自Chihaya Inagaki／朝日新聞，2026年1月26日】