「負擔能力（Affordability）」已從一個枯燥的金融術語，演變為無所不包的熱門話題。食品雜貨、醫療保健、托兒服務、汽車、汽油–無論什麼領域，如今都與「負擔能力」息息相關。而住房問題，則是美國關於負擔能力討論中最棘手的主題之一。

3月12日，美國參議院通過了一項龐大的住房法案，旨在解決可負擔性與供應問題，主要針對獨棟住宅。《21世紀住房之路法案》（The 21st Century ROAD to Housing Act）內容充實，包含超過40項條款，在當今政治對立激烈的標準下，罕見地獲得兩黨支持，以89票贊成、10票反對的結果通過。該法案包含一系列融資、許可、分區規劃及環境改革措施，旨在降低住房成本並加速新建住宅的興建。

眾議院曾在二月通過一份同樣獲得兩黨支持、但內容較為精簡的版本。參議院的法案採納了眾議院的多項條款，現已送回下議院審議，但面臨艱難的挑戰，主要爭議點在於大型機構投資者是否應繼續購買並出租住宅–這項做法遭到了《21世紀住房之路法案》的共同提案人、麻州民主黨籍參議員、進步派堅定支持者Elizabeth Warren –《ROAD法案》的共同提案人–以及普總統都曾嚴詞譴責。川普總統更於一月簽署行政命令，要求終止此類行為。

諷刺的是，與房地產市場中的另一部分–預製住宅（factory-built manufactured homes）–相比，所謂的「建租型（build-to-rent）」住宅所佔比例相對較小。後者因《ROAD Act》而獲得巨大推動，對於實現「增加住房供應」這一總體目標而言，其影響力遠為深遠。

該法案允許預製房屋在無需永久底盤的情況下進行組裝，提高聯邦對買家的貸款限額，並放寬了對其選址的分區法規。這些變革在消除籠罩在低價「移動房屋（mobile homes）」上的污名方面發揮了重要作用。

「這正是我們面臨的挑戰，」預製房屋協會（Manufactured Housing Institute）執行長Lesli Gooch博士表示。「這種負面印象源於我們房屋的外觀以及我們所能提供的建築高度。根據聯邦建築規範，我們[現在]將被允許建造更多類型的住宅，」她表示。「現在，根據聯邦建築規範，我們將被允許建造更多類型的住房，」她說。「50年來，我們一直受到限制，我們建造的每一棟房子都必須建在永久性地基上。」

Cavco Industries（該產業最大企業之一）執行長Bill Boor在一份電子郵件聲明中表示，該法案允許採用可拆卸底盤，將使預製房屋製造商得以創新設計。「雖然我們仍會生產固定底盤的房屋，但能夠同時製造可拆卸底盤的房屋，將持續打破分區限制，並增加低成本、高品質房屋的供應量，」他在聲明中寫道。

為因應立法變革，Boor表示Cavco已投入巨資改造現有工廠，以提升產能並在可行範圍內調整生產流程。「同樣地，在過去兩年裡，我們已將品牌統一為Cavco，以擴大市場知名度，並對我們廣泛的產品線進行了細分，」他在聲明中寫道。

Berkshire Hathaway旗下的Clayton Homes是該市場的最大業者。

綜觀而言，這些條款有望大幅增加住房供應，並為實現「美國夢」–即擁有自有住宅–提供低成本的選擇，而這個理想正逐漸遠去。根據多項民調顯示，超過70%的美國人對住房負擔能力感到擔憂。這不足為奇，畢竟在全國獨棟住宅中位數價格約為40萬美元、房源短缺400萬戶的房地產市場中，30年期房貸利率卻頑固地維持在6%以上。

全國性房地產經紀公司 Redfin 的首席經濟學家Daryl Fairweather認為，《ROAD Act》中最關鍵的部分在於其關於預製房屋的條款。「針對分區規劃改革及[其他]去監管措施的激勵措施，對那些面臨嚴重住房短缺的地區至關重要，」她表示。「我最期待的是在土地價值極高的地區興建更多[預製]住宅，因為這些地方缺乏可供開發的土地，」她補充道。

全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）透過執行副總裁兼首席倡導官Shannon McGahn發表聲明，表達對參議院法案的支持。「該法案為社區提供了建造更多住宅的新工具與資源，簡化了延誤施工的聯邦程序，並更新了預製房屋及鄉村住宅的融資選項，」她表示。

值得注意的是，全美房地產經紀人協會與 Redfin 均對預製房屋市場表現出高度熱忱，而這類房屋在歷史上向來並非多數房地產經紀人的主要關注焦點。

關於預製房屋（Fight over factory-built homes）的爭論

組合屋建造商協會（Modular Home Builders Association, MHBA）對該法案擴大「預製房屋」的定義持較悲觀的態度。 MHBA代表著另一個蓬勃發展的經濟適用型工廠化房屋領域的公司。與遵循美國住房和城市發展部（HUD）國家建築規範且通常面臨嚴格分區限制的預製房屋不同，模組化房屋的建造遵循與傳統現場建造房屋相同的州、地方或區域建築規範。這意味著模組化房屋的設計更加多樣化。

MHBA執行董事Tom Hardiman表示，雖然該法案「在研究擴大模組化建築（modular construction）建造的障礙方面做出了廣泛的政治表態，但同時也為預製房屋行業提供了清晰且切實的競爭優勢」。他警告說，該法案最終可能會讓購屋者感到困惑，因為取消預製房屋的底盤要求將進一步「模糊界限，使消費者誤以為自己購買的是模組化房屋」。

這種觀點與Gooch的說法相違背。「我不明白，一個首次購房者看到一棟獲得聯邦政府批准的全新住宅，怎麼會覺得『哦，等等，我以為這房子是按照不同的建築規範建造的。我以為這是模組化房屋，而不是預製房屋』」她說。「對我來說，這完全說不通。」

該法案還放寬了對建造日益流行的附屬住宅單元（accessory dwelling units, ADU）–例如老奶奶房（granny flats）、姻親套房或後院小屋–的限制，這些單元可以建在現有建築旁邊。這不僅為預製房屋，也為模組化房屋創造了更多機會。 「如果你和[Redfin]的經紀人談談，他們會告訴你，有ADU的房子非常受歡迎，」Fairweather說。「任何能讓ADU更容易建造的政策，我認為[經紀人]和他們的客戶都會喜歡。」

最後，Hardiman表示，儘管他擔心消費者會混淆預製房屋和模組化房屋的概念，但他對參議院的這項法案及其為在美國各地推廣工廠化住房帶來的機會持「謹慎樂觀」的態度。他說：「我預計會有更多會員專注於法案中包含的某些項目類型，特別是附屬住宅單元。」

大型投資者與「買房出租」爭議

儘管改進工廠化住宅產業對於擴大經濟適用房供應意義重大，但投資者條款卻受到了過度關注。自從大蕭條和新冠疫情爆發以來，私人投資公司開始投入數十億美元購買獨棟住宅，這一問題已成為一個不分青紅皂白的棘手難題。 《ROAD Act》規定，如果大型機構投資者已擁有至少350套獨棟住宅，則禁止其購買新的獨棟住宅。

然而，該法案也存在一項例外，允許這些投資者建造新房屋和翻新現有房屋，專門用於租賃市場。但其中有一個關鍵的限制條件：這些房屋必須在七年後出售給個人買家。與Warren參議員不同，川普總統透過支持這項針對「買房出租」市場的讓步，安撫了華爾街和房屋建築商。近年來，「買房出租」市場在全美各地迅速發展。眾議院通過的版本並未包含任何形式的投資條款，目前眾議院議員們對於是否加入該條款有分歧。

「建租型住宅」（Build To Rent, BTR）問題在住房產業引發了不同的迴響。在參議院法案仍在辯論期間，包括全美住宅建築商協會（National Association of Home Builders, NAHB）、抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association, MBA）和全國住房會議（National Housing Conference, NHC）在內的多個行業組織發表立場文件，指出「七年處置要求實際上將扼殺BTR開發，導致供應減少，租房者選擇也隨之減少。」根據Redfin最近的一份報告，美國31%的出租房是獨棟住宅，這是有史以​​來的最低比例，這是有史以​​來的最低比例，這是有史以​​來20%的出租房是獨棟住宅，這是有史以​​來的最低比例，這是有史以​​來的最低租金。

在《ROAD Act》通過當天，NAHB主席Bill Owens發表聲明，量化了BTR禁令可能造成的影響，稱其「可能導致獨棟住宅的年產量減少近4萬套」。

然而，儘管機構投資者經常因大量購入房產而飽受批評，但數據並不支持這種說法。事實上，根據美國企業研究所住房中心8月發布的報告，擁有超過100套房產的投資者僅占美國房屋市場的不到1%。

儘管如此，美國企業研究所住房中心高級研究員兼聯合主任Edward Pinto表示，從邊際效應來看，這仍然是一個相當大的份額，尤其是在租賃住房市場。他指出，雖然租賃住房社區是一個相對較新的現象，但這些房屋已經占到獨棟租賃住房總量的4%，並且在一些人口稠密的關鍵州發揮著舉足輕重的作用。

Pinto說：「這些投資者提供的資金無法透過建造獨棟住宅來替代。」他引用美國企業研究所的數據指出，72%的租賃住房開發項目集中在六個州–佛羅裡達州、德克薩斯州、亞利桑那州、北卡羅來納州、南卡羅來納州和喬治亞州。 「事實證明，在這六個州建造一個[BTR]開發項目比建造一個獨棟住宅出售項目要容易得多。」

通往新美國夢的道路充滿坎坷

隨著眾議院審議最終住房法案，建租型住宅的批評者敦促議員取消這項限制。而支持者則認為，擴大房屋租賃市場將粉碎人們的購屋夢。然而，根據最近的調查，購屋夢可能已經過時，尤其是在年輕的美國人中。

世代動力學中心（Center for Generational Kinetics）去年對1000名年齡在18歲至70歲之間、目前居住在獨棟租賃房屋中的受訪者進行了調查。只有8%的人將擁有住房定義為美國夢，而70%的人表示，他們不必承擔維護費用或稅負，這讓他們感到輕鬆。此外，53%的Z世代受訪者表示，租屋讓他們更容易獲得上學或工作的機會，而X世代則更傾向於出於便利性而選擇租屋。

在剛發布的2026年致投資者信中，全球最大資產管理公司BlackRock首席執行官Larry Fink對房屋所有權的價值提出了質疑。貝萊德在當前的政治情勢下一直強調，其並非購屋投資者。Fink寫道：「住房並非一項保證高回報的投資。考慮到房產稅、保險、維護和交易成本–這些成本在許多地方都大幅上漲–長期回報可能比表面價格上漲所顯示的更為溫和且不均衡……如果我們想要更廣泛地參與經濟增長，就不能僅僅依靠一項資產，尤其是在人生後期才購買的資產，來獨自承擔這一重擔。」

根據全美房地產經紀人協會的數據顯示，美國首次購屋者的年齡中位數為40歲，創歷史新高。

全國低收入住房聯盟（National Low Income Housing Coalition）致力於為低收入者爭取權益，在當今經濟情勢下，他們獲得經濟適用且優質的住房尤其困難。全國低收入住房聯盟（NLIHC）公共政策高級主管金·約翰遜表示，《ROAD Act》包含多項條款，這些條款正是NLIHC在與國會議員討論時優先考慮的。

Johnson指出，其中一項特別重要的條款將有助於保障農村地區低收入者獲得經濟適用房租賃和購房機會，簡化繁瑣的審批程序，並鼓勵公私合作，以增加對農村住房供應的投資。「這實際上相當於一張住房券，」她說道，「即使住房保障條款到期，居住在這些房屋中的人們也能繼續住在那裡。這將惠及約40萬低收入農村居民。」

NLIHC的大部分優先事項並未納入眾議院的法案。 「理想情況下，我們希望看到一項包含所有這些事項的（綜合）法案獲得通過，」Johnson說。

這與其他團體呼籲盡快達成一項能夠獲得川普總統認可的妥協法案的呼應。但這似乎是一個艱難的過程。一些眾議院共和黨人堅持，如果同意參議院的法案，就必須將幾項放鬆社區銀行監管的法案納入待審議的加密貨幣立法中。兩院領導人都暗示，參議院的法案很可能會提交兩院聯席會議，以調和彼此的分歧。

而這並非唯一的障礙。儘管總統大力推動聯邦政府採取行動解決經濟適用房問題–包括禁止機構投資者投資–但川普誓言，在國會通過備受爭議的選民身份識別法案（即《SAVE America Act》）之前，他不會簽署任何提交到他辦公桌上的法案。該法案目前正在參議院激烈辯論中。

「它凌駕於其他一切之上，」川普說。

然而，籠罩在所有政治事件之上的，是11月的中期選舉。未能通過任何形式的住房負擔能力法案的風險，可能比川普在《SAVE Act》上的強硬立場更為嚴重。 「歸根結底，關鍵在於選舉，」平托說道，他引用了選民始終關注經濟的那句老話。「選舉即將到來，雙方都希望被視為通過了一些法案。」

【原文網址：https://www.cnbc.com/2026/03/29/affordable-housing-trump-ban-investor-home-buying-real-estate.html，轉載自Bob Woods／全球廣播商業新聞電視台，2026年3月29日】