【新加坡訊】受中東衝突引發的能源衝擊影響，通貨膨脹加劇，經濟成長放緩，開發商在近期政府土地出售計畫（Government Land Sales, GLS）招標中紛紛提交了極具競爭力的住宅用地報價。
位於加冷地鐵站附近的加冷路（Kallang Close）一處私人住宅用地吸引了四家公司競標，最終星獅地產（Frasers Property，股票代碼：TQ5 -1.68%）和三菱地產（Mitsubishi Estate）以6.1075億新元的價格成功中標率，約14平方英尺。
該地塊最大建築面積為431,615平方英尺，其中一部分將用作托兒中心，預計可建造約470套住宅。
此外，義順蘭花鄉村俱樂部旁的美通弄路（Miltonia Close）一處執行共管公寓（EC）地塊吸引了三家開發商競標，最終由合合地產（Hoi Hup Realty）以3.4085億新元（約合每平方英尺732新元）的價格中標。該地塊可建造約430套住宅，距離卡迪地鐵站（Khatib MRT station）僅幾站巴士車程。
風險加劇
鑑於能源危機帶來的經濟衝擊，開發商貿然承接大型住宅專案是否明智？
以加冷路（Kallang Close）計畫為例，其總開發成本可能高達10億新元左右。而住宅單元的平均售價可能需要接近每平方英尺3,000新元，才能達到約10%的淨利潤率。
儘管近期新推出的公寓專案銷售火爆，每平方英尺價格也表現強勁，但隨著加冷苑專案（Kallang Close project）可能在明年推出，購屋情緒是否會惡化？
能源危機可能抑制經濟成長，並導致大規模失業。如果能源價格上漲推高通膨，導致利率上升，那麼房屋貸款成本可能會更高。
若上述情況屬實，私人住宅需求可能會受到嚴重影響。
此外，高昂的能源價格可能會推高建築成本。隨著綜合度假村擴建和樟宜機場5號航站樓建設等大型項目的進行，建築業的資源可能會捉襟見肘。
需求疲軟，加上成本超支和工期延誤，可能會導致住宅開發案遭受嚴重損失。
此外，庫存積壓的開發商還會因懲罰性的額外買家印花稅（additional buyer’s stamp duty, ABSD）制度而雪上加霜。
目前，住宅開發商收購土地需繳納40%的額外買家印花稅，其中35%的額外買家印花稅可在符合特定條件的情況下預先減免。
在眾多條件中，開發商必須在收購土地後的五年內售出所有房屋，以避免額外買家印花稅減免被追回。
減免追回率依項目銷售率而有所不同：銷售率達99%的項目，追回率為25%；銷售率低於90%的項目，追回率為35%。被追回的額外買家印花稅 (ABSD) 減免需以年利率 5% 計息。
然而，儘管房地產開發商面臨嚴格的政府監管，但他們對房地產項目的樂觀態度，即便在全球經濟情勢充滿巨大不確定性的情況下，也可能得益於政府的支持性政策以及對政府的信心。
政府土地出售計畫地塊
在供應方面，政府土地出售計畫地塊是私人住宅用地的重要來源。與集體出售地塊相比，開發商通常能更確定地塊收購的時間，尤其是在部分分層產權（Strata Title）業主反對出售的情況下，整體出售地塊更是如此。
重要的是，政府土地出售計畫地塊的買家可以迅速進行土地開發工作。此外，政府在按時完成諸如新建地鐵站等重要公共設施方面有著良好的記錄。
至關重要的是，政府在推出已確認的政府土地出售計畫地塊方面通常較為謹慎，這些地塊會在預定的日期開始銷售。
在2026年上半年的政府土地出售計畫中，已確認的土地預計可提供約4,575套私人住宅，其中包括635套執行共管公寓。這與2025年下半年政府土地出售計畫已確認地塊上的4,725套私人住宅（包括990套執行共管公寓（EC））大致相同。
政府透過嚴格管控不同地塊的用途並控制政府售地計畫地塊的供應，有助於確保私人住宅供應穩定，避免出現供應過剩的情況。
房屋所有權
在需求方面，政府政策支持房屋所有權。新加坡擁有全球最高的房屋擁有率之一，這得益於建國之初建國先賢們的堅定承諾。
如今，近80%的新加坡居民居住在建屋發展局組屋（HDB executive flats）中，其中許多人擁有自己的組屋。
建屋發展局以補貼價格向符合資格的購屋者出售房屋，部分購屋者還能獲得豐厚的房屋津貼。許多本地年輕人的置業之旅始於購買組屋。
簡而言之，擁有房屋的概念已深植於新加坡人心中，包括年輕一代。
值得注意的是，儘管這些組屋是高品質的住宅，但許多人渴望透過購買公寓來提升自己的住房水平。而購買公寓的常見途徑之一是利用出售組屋所得資金來支付公寓的購買費用。
對政府的信任
或許最重要的是，許多開發商對新加坡政府的能力充滿信心。
縱觀新加坡的歷史，政府曾幫助國家應對一系列危機。
儘管開發商可能不確定中東局勢和能源市場發展會帶來怎樣的影響，但他們相信政府能夠幫助新加坡成功應對能源危機和其他重大挑戰。
憑藉多元化的供應鏈和充足的資金支持企業和個人，新加坡比許多其他國家更能抵禦能源衝擊等危機。
此外，政府致力於為本地居民創造優質就業機會，並為工人提供相關技能培訓，這讓開發商確信他們能夠吸引大量高收入的本地居民作為潛在的公寓買家。
星獅地產和三菱地所（Mitsubishi Estate）以0.7%的微弱優勢擊敗城市發展有限公司（City Developments），成功競得加冷苑住宅用地。
城市發展有限公司和星獅地產均為新加坡上市的集團公司，業務遍及全球各地。在全球經濟動盪的當下，這兩家集團仍選擇在新加坡的住宅開發市場尋求發展，這顯示他們對新加坡政府應對當前危機的能力充滿信心。
對於星獅地產和三菱地所而言，拿下加冷路地塊不太可能是得不償失的勝利。如今，住宅開發案的風險很高，但憑藉支持房屋建設的政策和政府的有效領導，開發商在新加坡大力投資私人住宅項目或許是正確的選擇。
【原文網址：https://www.businesstimes.com.sg/opinion-features/reckless-housing-land-bids-developers-faith-singapore-government-can-pay，轉載自Leslie Yee／商業時報，2026年4月20日】
