【新加坡訊】鑑於市場需求旺盛，新加坡政府收緊了執行共管公寓（executive condominium, EC）市場的監管規定，旨在提高住房可負擔性並遏制轉售時的「炒房（flipping）」行為。

執行共管公寓於1995年首次推出，作為一種更經濟實惠的公私合營混合型住房類型，近年來，隨著土地競標價格的上漲，執行共管公寓的價格也大幅攀升。

由於新房供應有限且需求旺盛，賣家在轉售中獲利頗豐，許多執行共管公寓在達到五年最低入住期限（minimum occupation period, MOP）後出售，價格往往翻倍。

國家發展部長徐芳達週五（5月8日）宣布，執行共管公寓的最低入住期限將從五年延長至十年，業主在此之後方可出售其單位；同時，新執行共管公寓項目的延期付款計劃將被取消。

此外，首次購屋者的新單位配額將從70%提高至90%，首次購屋者的優先購買期間也將從一個月大幅延長至兩年。

徐芳達表示，這些新措施將適用於所有政府土地出售計畫（Government Land Sales, GLS）項目，且招標截止日期為5月8日或之後。徐芳達部長是在新加坡國立大學房地產與城市研究院（National University of Singapore Institute of Real Estate and Urban）2026年城市住房研討會（Studies Urban Housing Symposium 2026）開幕式上發表上述演講的。

徐芳達表示：「我們希望這將促使開發商降低土地競標價格和執行共管公寓的價格，因為在土地授予之日起的前39個月內，他們只能將90%的單位出售給首次購房者，之後開發商的額外買家印花稅（additional buyer’s stamp duty, ABSD）追繳將在五年後生效，如果項目符合現行的額外買家印花稅減免期限可延長至六年」。

執行共管公寓建在透過招標出售給私人開發商的國有土地上。由於資格和所有權限制與公共住宅（public housing）類似，例如16,000新元的收入上限和最低入住年限，其價格通常比同類私人公寓低20%至30%。

政府的這些措施是在最新推出的執行共管公寓計畫Rivelle Tampines推出約六週後出台的。該項目共售出572套單位，售出93%，平均售價為每平方英尺1,893新元。三房單位的起價略低於160萬新元，而最大的五房單位的售價則超過 250萬新元。

隨著開發人員評估定價和銷售可能受到的影響，預計競標將趨於保守。

尤其是首次購屋者優先期延長至兩年，可能會拖慢新房銷售。目前為期一個月的首次購屋者優先期結束後，未售出的房源通常會被二次購屋者迅速搶購一空。

今年政府土地出售計畫將推出兩處執行共管公寓地塊：一處位於坎貝拉大道（Canberra Drive）的土地將於5月開始招標，另一處位於三巴旺大道（Sembawang Drive）的土地將於6月開始招標。

與近期新房銷售強勁的情況相符，EC項目地塊的競標價格已攀升至新高。兩處兀蘭（Woodlands）地塊的競標者將2025年8月的EC地價推高至每平方英尺容積率（ppr）782新元，隨後在2026年1月又推高至每平方英尺容積率794新元。

這次對執行共管公寓計劃的修訂是在政府近期進行審查之後做出的，因為市場持續過熱引發了人們的擔憂。供應也在加大，更多地塊正在出售。

價格上漲，轉售增值

「2021年至2025年，在公開市場上交易的執行共管公寓中，約75%在達到最低入住年限後的五年內售出，高於前五年同期的45%。」徐芳達說。

執行共管公寓作為一種公私合營的混合型住房，旨在滿足人們對私人住宅所有權的需求，其價格近年來穩步攀升。

PropNex的數據顯示，新建執行共管公寓的價格中位數從2015年的每平方英尺797新元飆升至2025年的每平方英尺1,754新元，漲幅達120%，遠高於同期新建中心以外區（OCR）99年期非有地私宅的96%漲幅，後者價格同期從每平方英尺1,150新元升至2,252新元。

截至4月26日，新建執行共管公寓的中位數價格為每平方英尺1,843新元，新建中央區外99年地契非有地新私宅（OCR 99-year non-landed homes）的中位數價格為每平方英尺2,278新元。

購買新執行共管公寓的買家現在需要滿足10年的最低入住年限後，才能出租整套公寓、購買其他住宅物業或將執行共管公寓出售給新加坡公民和永久居民。

執行共管公寓將在15年後完全「私有化（privatised）」，屆時業主可以將其出售給任何買家，包括外國人和企業實體。

在二手市場，執行共管公寓的交易價格漲幅居前。在利潤最高的交易中，公寓轉售價格翻了一番，為賣家帶來超過100萬新元的毛收益。

根據Cushman & Wakefield為《商業時報》分析的數據，自2023年第一季以來，執行共管公寓的轉售價格漲幅一直領先，利潤也持續成長。

今年第一季度，利潤最高的五筆交易的漲幅在130%至140%之間。2023年第一季度，利潤最高的五筆交易中有兩筆的漲幅在83%至86%之間。

延期付款計劃終止

國家發展部（Ministry of National Development, MND）宣布取消執行共管公寓的延期付款計畫。該計畫允許購屋者預付20%的房款，剩餘80%的房款則延期至項目獲得臨時入住許可證（temporary occupation permit, TOP）後再支付。

國家發展部表示，選擇該計畫的購屋者通常需要支付比執行共管公寓單位售價高出2%至3%的溢價。

「為了鼓勵購屋者謹慎理財，並與未完工私人住宅項目的安排保持一致，開發商將不再為未完工的執行共管公寓項目提供延期付款計劃。」徐芳達說。

所有執行共管公寓購屋者將適用正常的付款方式，即購屋者根據專案進度分期支付房款。

優先考慮首次購屋者

政府也將把首次購屋者的配額提高到90%，並將優先期延長至兩年。

這將為希望購買首套住房的年輕夫婦和家庭提供更多支持，使首次購房者「更有可能獲得執行共管公寓」。

過去幾年，與擁有更多購屋預算（首套房出售所得）的二次購屋者相比，首次購買執行共管公寓的比例有所下降。 2020年，約有一半的執行共管公寓買家是首次購屋者。 徐芳達表示，到2024年和2025年，這一比例將下降到30%至40%之間。

目前，執行共管公寓計畫推出後的第一個月，70%的單位將保留給首次購屋者。一個月後，開發商可以將剩餘單位出售給所有符合資格的買家，包括二次購屋者。

儘管業內人士呼籲提高執行共管公寓購屋者的收入上限，但政府維持了1.6萬新元的門檻不變。徐芳達去年9月曾表示，當局正在審查公共住宅的收入上限。

【原文網址：https://www.businesstimes.com.sg/property/new-ec-rules-cool-prices-mop-doubled-curb-flipping-no-more-deferred-payments-and-more-units-first，轉載自Chong Xin Wei／商業時報，2026年5月8日】