Steph Thomas很少接到有意在購屋過程中中途退出交易的買家來電。然而，在政府於上週的預算案中收緊投資者稅務優惠後，竟有四人致電這位房貸經紀人。

其中兩人是正在評估預算案影響的投資者，但另外兩人則是自住屋主，雖然完全不受影響，卻因改革措施而感到擔憂。

Thomas表示，一般買家「未必理解」資本利得稅（capital gains tax）或負扣稅（negative gearing）等術語的含義，也不清楚這些條款如何適用於自身，而且「人們多少有些恐慌」。

「這只是讓他們暫停腳步，而此前市場似乎還處於一種狂熱狀態。」

根據多項預測，恐懼情緒預計將對房價造成壓力，而市場情緒早已因利率上升和普遍的經濟悲觀情緒而受到打擊。

經濟學家認為，房價將迎來自2022年以來的首次全國性下跌，儘管澳洲持續的住房短缺意味著任何跌幅都將是短暫的。

Cotality的初步數據顯示，預算案公布當週在雪梨掛牌拍賣的房產中，超過半數未能售出，這是自2020年4月疫情封城以來該市最差的成交表現。Ray White報告指出，全國開放看屋的人數減少了六分之一。

Cotality分析師表示，過去兩個月的大部分時間裡，全國拍賣成交率都低於60%，這使得市場已進入價格下跌區間。

「媒體上有很多人都在談論租金可能上漲、房價可能大幅下跌的可能性，」湯瑪斯說。

「當他們在媒體上聽到這些消息，而且報導聲勢浩大時，我認為人們只是感到害怕，因為他們不明白這實際上意味著什麼。」

「恐嚇宣傳」

工黨的改革措施針對的是未來進行房地產投資的人士，他們在購買大多數房產時將不再享有負扣稅優惠，且其資本利得將按新的、經通脹調整後的稅率課稅。

該國230萬名投資者將保留其現有 330 萬處房產所享有的所有稅務優惠及紙面利潤。國庫部（Treasury）預測，僅有極少數投資者會退出市場，這將使租金平均每週上漲不到2元，並讓約7.5萬人（佔全澳租客總數的1%）得以進入市場。投資者仍可對新建住宅進行負槓桿操作，部分經濟學家認為，由於投資者仍可將租金虧損從資本利得稅中扣除，這項改革將使部分人受益。

儘管如此，房地產業的部分人士及某些評論家仍持續敲響警鐘。

身為頂尖房地產經紀人，同時也是電視節目《The Block》的拍賣師，湯姆·帕諾斯（Tom Panos）預測投資者將大舉撤離。

「過去四、五個小時，我的私訊簡直爆滿，大家都在問：『湯姆，我該賣嗎？』『湯姆，我很緊張』，」他在Instagram上表示。

身穿印有「貪婪房東」（GREEDY LANDLORD）字樣紅帽的買方代理兼社群媒體網紅Jack Henderson預測，租金將飆升15%。另一位網紅Sam Gordon則表示，投資者可能會直接停止買賣。

預算案公布後的Newspoll民調顯示，在所有受訪群體中–包括年輕人和租客–預期預算案後生活會變差的人數多於預期會變好的人數。

國庫部長吉姆·查默斯週一將此結果部分歸咎於「那些懷有黨派或商業利益的人發起的歇斯底里的恐嚇運動」，並表示政府正試圖解決房地產投資稅收不足的問題。

「這導致了房價漲幅超過收入增長兩倍的局面，」查默斯說。

「我們正在做的是引入更公平、更中立的稅制……消除那種扭曲現象，正是這種扭曲從一開始就讓太多澳洲年輕人無家可歸。」

短期低迷？

經濟學家認為，購屋者與投資者對預算案的強烈反應，可能使房市從增長疲弱轉為短期低迷。

根據Cotality的數據，投資者的活躍表現曾推動各首府城市在截至二月的這一年間，房價上漲近10%。但截至五月的年化增幅已放緩至僅3%。

澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）經濟學家特倫特·桑德斯（Trent Saunders）表示，根據稅制變革的基本面，房價在2026年底的漲幅應可達到3%。

他指出，除了基本面因素外，買家信心的低迷將進一步削弱本已疲弱的市場。

受連續三次加息及生活成本上漲的影響，房貸業務已創下自2019年以來最劇烈的年初放緩幅度。

澳洲統計局上週報告顯示，2026年首三個月的新貸款數量較前一季度下降了6.2%。

投資者貸款在2025年攀升至歷史新高、佔總貸款五分之二的比例後，今年下降了5.3%。

工黨的稅制改革主要旨在重新平衡該比例，使自住者受益，而非追求特定的房價漲幅。查爾默斯表示，他預期長期來看房價漲幅將持續放緩。

然而，就短期而言，來自澳洲國民銀行（NAB）、麥格理（Macquarie）、巴倫喬伊（Barrenjoey）、匯豐（HSBC）及瑞銀（UBS）的經濟學家預期房價將下跌。Cotality的數據顯示，澳洲各首府城市的房價中位數已開始下滑。

格拉坦研究所（Grattan Institute）的房地產專家Matt Bowes表示，這項改革對房價造成的輕微抑制作用，將有助於短期內改善住房可負擔性。

「如果我們希望隨著時間推移，住房變得更加可負擔，就必須放緩房價的漲幅，」Bowes說道。

「若房價在未來數年間的漲幅低於生活水準的提升幅度，將是積極的結果，這能彌補過去長達數十年的相反現象。」

AMP首席經濟學家Shane Oliver預期，隨著投資者退場，房價將迅速受到衝擊。

「這無疑將被視為政策變革的一項勝利，」Oliver表示。

「[但]房地產市場早已放緩，而稅制變動更雪上加霜。」

這波預期的跌幅將是自2022年以來，澳洲房價首次出現持續下跌，當時房價在八個月內下跌約7.5%。又過了八個月，房價便已收復失地。

查默斯曾表示，住房供應是改善購屋負擔能力「的關鍵」，但政府轄下的住房委員會預估，澳洲距離2029年新建120萬戶住宅的目標，將短缺22萬戶。

Oliver認為，一旦利率放緩且稅制衝擊過去，澳洲的住房供應短缺將推動房價再度上漲。

【原文網址：https://www.theguardian.com/australia-news/2026/may/21/australia-house-prices-labor-federal-budget-negative-gearing-cgt-capital-gains-tax，轉載自Luca Ittimani／衛報，2026年5月20日】